Tính cấp thiết của việc hoàn thiện hành lang pháp lý, khơi thông thị trường bất động sản du lịch

Với hơn 3.000km bờ biển, địa hình 3/4 đồi núi, cảnh quan thiên nhiên phong phú cùng một kho tàng di sản văn hoá đa dạng trải dài từ Bắc vào Nam, tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam vẫn rất dồi dào. 

Sức hấp dẫn của du lịch Việt Nam với khách du lịch quốc tế ngày càng gia tăng, bằng chứng là số lượng khách du lịch quốc tế liên tục tăng qua các năm và đạt 18 triệu lượt khách năm 2019. Cũng trong năm này, ngành du lịch Việt Nam cũng phục vụ 85 triệu lượt khách nội địa (tăng trên 6%). 

Song, tính toán về hiệu quả của du lịch Việt Nam, thường không dựa vào lượng khách đến hằng năm 15 - 18 triệu lượt/năm mà dựa trên số lượng du khách quay trở lại. Đây là câu chuyện mà ngành du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng cần phải làm được.

Theo đánh giá của các chuyên gia, dù phát triển rất nhanh trong thời gian qua với sự tham gia của những nhà phát triển bất động sản hàng đầu, nhưng nhìn chung, sản phẩm bất động sản du lịch của Việt Nam thật sự còn ở giai đoạn sơ khai, chưa có những chuỗi giá trị, giúp cho khoảng 3.000km bờ biển và những điểm đến tiềm năng thực sự phát huy tối đa hiệu quả khai thác du lịch. 

Một trong những lý do quan trọng khiến thị trường bất động sản du lịch Việt Nam dù phát triển rầm rộ giai đoạn 2013 - 2019 nhưng vẫn chưa thể bứt phá để xứng tầm là do hệ thống chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường này vẫn còn nhiều thiếu sót, thậm chí trở thành vướng mắc gây khó khăn cho các doanh nghiệp, đồng thời gia tăng tính rủi ro trên thị trường. 

Thiếu khung pháp lý điều chỉnh, đặc biệt là với những sản phẩm bất động sản du lịch mới như Condotel đã khiến thị trường nghỉ dưỡng chưa kịp "lên hương" đã nhanh chóng thoái trào, đổ vỡ. Từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng mua Condotel, bức tranh của thị trường bất động sản du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi pháp lý hoàn thiện bao trùm lên toàn thị trường.

Sau một vài sự đổ vỡ, thị trường bất động sản du lịch phải chứng kiến những “nhịp chững” không nhà đầu tư nào mong muốn, nguồn cung mới giảm nhiệt đáng kể. Nhiều thị trường trọng điểm đã không còn sức hấp dẫn, số lượng dự án sụt giảm nhanh chóng, các doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn. 

Thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung Condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn. Sau vụ đổ vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay, niềm tin của nhà đầu tư vào sản phẩm nghỉ dưỡng này cũng gần như vơi cạn. 

Theo nhận định của chuyên gia, sự thiếu vắng hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch đã tác động tới tất cả các chủ thể liên quan như Nhà nước, chủ đầu tư, khách hàng.

Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh… trong lĩnh vực này. 

Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đơn cử như thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, nếu là nhà ở quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu là công trình bất động sản du lịch với các điều kiện tương tự về quy mô, diện tích sàn, quy hoạch 1/500 thì chủ đầu tư vẫn phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Hay khó khăn do không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế dù đầu tư bất động sản du lịch là đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài…

Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các Hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. 

Tất cả những yếu tố trên cho thấy, việc hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; để quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; để kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường này được minh bạch và công khai hóa là yêu cầu tất yếu, khách quan và cấp thiết.

“Một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho Condotel nói riêng và bất động sản du lịch nói chung, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án, thay vì chỉ dừng lại ở sự rục rịch mà không có dấu hiệu lay chuyển”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh. 

Theo vị chuyên gia kinh tế, một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào các sản phẩm bất động sản du lịch. 

“Việc Condotel có chuyển đổi thành căn hộ chung cư được hay không phải phụ thuộc vào quy hoạch ban đầu của dự án. Nếu nguồn gốc khu đất đó là đất ở, thì rõ ràng nó gắn liền với việc cấp sổ hồng cho nhà chung cư. Người sở hữu Condotel đó có quyền giống như chủ sở hữu căn hộ chung cư và Condotel mới có thể chuyển thành căn hộ ở. Và khi chuyển thành căn hộ ở rồi thì liệu có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình Condotel nữa hay không? Đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ đâu có nhu cầu ở. Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi.

Vì thế khung pháp lý phải được bổ sung kịp thời. Nếu như cho phép biến khu ở thành Condotel và ngược lại thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, cũng cần phải có cụ thể, điều chỉnh cho phù hợp”, ông Thịnh cho hay.

Bước sang năm 2020 và 2021, cũng như mọi ngành kinh tế khác, thị trường bất động sản chịu tác động mạnh bởi dịch Covid-19, và phân khúc bất động sản du lịch được đánh giá có mức ảnh hưởng nặng nề nhất, bởi nhu cầu du lịch - “hồng cầu” duy trì sự tăng trưởng của thị trường bị đóng băng. 

Giới phân tích đánh giá, Covid-19 là cú đấm bồi mạnh, khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vốn đã khó khăn về pháp lý, thủ tục nay lại càng thêm khó. Giai đoạn sống chung với Covid-19 là cột mốc nhiều thử thách đối với ngành du lịch và bất động sản du lịch khi các biện pháp giãn cách xã hội và hạn chế di chuyển được áp dụng để đối phó với sự phát sinh của đại dịch. 

Tuy nhiên, khó khăn do dịch bệnh tạo ra cũng là thời điểm các nhà phát triển bất động sản du lịch nhìn nhận lại và tận dụng lợi thế cạnh tranh để bứt phá trong giai đoạn mới sắp tới. Thị trường cũng theo đó mà loại bỏ được những nhà đầu tư, những doanh nghiệp phát triển chộp giật, ăn theo, tư duy ngắn hạn… được hình thành từ giai đoạn phát triển tràn lan, ồ ạt trước đây. 

Bên cạnh những tác động tiêu cực, đại dịch Covid-19 đã làm lộ rõ hơn những bất cập trong cách thức phát triển của thị trường bất động sản du lịch và làm nảy sinh những nhu cầu mới, theo hướng thực chất hơn. Theo dự báo của các chuyên gia, du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Trong khi đó, một lợi thế sẵn có của Việt Nam là sở hữu nguồn tài nguyên thiên nhiên đa dạng, phong phú với nhiều bãi biển, suối khoáng đẹp, giàu giá trị và những bài thuốc quý về làm đẹp, tăng cường sức khỏe.

Du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới (Ảnh minh họa)

Do vậy, đối với các doanh nghiệp có tầm nhìn và nhanh nhạy trong nắm bắt các xu hướng phát triển du lịch, dịch vụ thì các dự án bất động sản du lịch kết hợp chăm sóc sức khỏe không chỉ thúc đẩy du lịch phát triển mà còn khẳng định được vị thế của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các mô hình bất động sản du lịch mới cũng ra đời, theo đó, muốn khẳng định vị thế và nâng cao hiệu quả cạnh tranh, các nhà phát triển phải tạo được những tổ hợp du lịch đẳng cấp, đa trải nghiệm đáp ứng các nhu cầu đa dạng của khách du lịch trong nước và quốc tế, giải quyết bài toán giữ chân và kích thích chi tiêu của du khách. 

Thực tế, sau cú sốc do tác động của dịch Covid-19 lần đầu vào năm 2020, nhiều nhà phát triển bất động sản du lịch chuyên nghiệp, có tiềm lực và uy tín như Tập đoàn CEO, Sun Group, Vingroup, FLC… đã tái khởi động, thực hiện những chiến lược dài hơi, rục rịch triển khai những dự án bất động sản du lịch tầm cỡ, quy mô lớn, đồng bộ các tiện ích nhằm đón đầu dòng khách du lịch quốc tế quay trở lại. 

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, về lâu dài bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc giàu tiềm năng bởi nhu cầu du lịch vẫn sẽ gia tăng mạnh mẽ cùng với đó là những lợi thế du lịch Việt Nam vẫn rất dồi dào, chưa khai thác hiệu quả. Sau tác động của dịch Covid-19, các nhà phát triển bất động sản du lịch cũng đã nhận thức được rằng, phát triển bền vững là yếu tố bắt buộc phải nghĩ đến thay vì chỉ chú trọng lợi ích trước mắt, phát triển nóng, thiếu kiểm soát…

“Các nhà đầu tư khi trải qua hơn một năm ảnh hưởng của Covid-19 đã lường trước phần nào các thách thức phía trước. Nhìn ở chặng đường dài, khi du lịch được coi là ngành kinh tế mũi nhọn thì chắc chắn bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội phát triển tốt. Với những nhà đầu tư xác định đây là cuộc chơi dài hơi, họ sẽ có sự chuẩn bị tốt về vốn và tham gia vào thị trường”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu phân tích. 

Theo vị chuyên gia, các doanh nghiệp sẵn sàng vượt bão và “sống chung” với dịch Covid-19 chắc chắn đã có sức đề kháng tốt hơn và một sự chuẩn bị kỹ càng để chờ đợi một cú “bùng nổ” trở lại khi dịch Covid-19 được kiểm soát. Tuy nhiên, những khát vọng nâng tầm du lịch Việt Nam của họ có được thực hiện hay không, giờ đây không còn nằm trong tầm tay của các doanh nghiệp nữa mà vẫn phải phụ thuộc phần lớn vào một yếu tố khách quan mang tên “pháp lý”. 

Nếu ví Covid-19 như ngọn lửa để "thử thách" các doanh nghiệp bất động sản, để sàng lọc ra những "vàng mười", những nhà phát triển bất động sản chất lượng, uy tín ở lại thị trường thì thực tế, Việt Nam đã có những doanh nghiệp tiên phong, dám nghĩ dám làm, dám vượt qua thử thách để hướng tới những khát vọng cao hơn, nhất là khi họ nhận ra những tiềm năng có một không hai về du lịch của Việt Nam. 

Tuy nhiên, đến thời điểm này, có lẽ đã qua giai đoạn "lửa thử vàng". Sau gần 2 năm sống chung với dịch bệnh, những doanh nghiệp có thể "trụ lại" và tiếp tục phát triển dự án theo các định hướng dài hạn thực sự đã tạo nên "chiến công". Nhưng dịch càng kéo dài, ngành du lịch càng chậm được mở cửa thì các doanh nghiệp càng bị "thấm đòn", nhất là khi nguồn tài chính đang vơi dần. 

Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp đang đứng trước nguy cơ bị "ngộp thở", đang cần những chính sách giảm sốc, như bình ô xy giúp doanh nghiệp vực dậy, đồng thời tăng sức đề kháng cho giai đoạn tiếp theo. 

Tuy nhiên, nhìn vào mấu chốt của vấn đề, các chuyên gia nhận định, Covid-19 không phải là nguyên nhân chính khiến cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rơi vào tình cảnh lao đao như hiện nay. Theo đó, “tử huyệt” của bất động sản du lịch nằm ở tư duy phát triển ngắn hạn, theo kiểu "ăn xổi ở thì", thiếu bền vững và vòng luẩn quẩn pháp lý vẫn chưa được gỡ rối. Bên cạnh đó, sự thiếu kiên quyết trong việc hoàn thiện pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng là yếu tố được cho sẽ kìm hãm những tiềm năng phát triển của thị trường này, thậm chí có thể dẫn đến sự đổ vỡ nghiêm trọng hơn trong tương lai. 

Chính vì thế, việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng là tất yếu khách quan. Điều này không chỉ xuất phát từ đặc trưng của bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch, không chỉ nhằm giải quyết những vấn đề của hiện tại mà còn nhằm ổn định các mối quan hệ và đáp ứng những nhu cầu của tương lai.

“Trên thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung cũng như phân khúc bất động sản du lịch nói riêng đã chịu tác động bởi các chính sách từ trước thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận được những tác động tiêu cực của dịch Covid-19, từ thời điểm cuối năm 2019 đến nay, đây được đánh giá là yếu tố “tác động ngắn hạn” so với chính sách chung tuy nhiên lại là “quả tạ lớn” khiến cho doanh nghiệp thêm phần gánh nặng.

Theo đó, việc hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng là hướng đi an toàn nhất bảo đảm sự phát triển của bất động sản du lịch. Trong thời gian tới các nhà làm luật tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi để tạo ra được khung pháp lý rõ ràng cho mô hình bất động sản du lịch kể từ giai đoạn đầu tư cho đến khi đi vào khai thác, vận hành. Trong ngắn hạn, cần có thêm nhiều chính sách, phương án hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản du lịch vực dậy và bứt phá thời kỳ hậu Covid-19”, luật sư Lê Văn Hồi, giám đốc Công ty Luật My Way nhận định. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law cũng đánh giá, phân khúc bất động sản du lịch hứa hẹn thúc đẩy sự phát triển nói chung của ngành du lịch, hứa hẹn một triển vọng đầu tư tích cực cho các nhà đầu tư, nhưng những rủi ro phát sinh từ khung pháp lý hiện hành đã ngăn trở những khả năng tốt đẹp ấy trở thành sự thật. Để chuẩn bị cho sự hồi phục của ngành du lịch khi thị trường được mở cửa trở lại, rất cần Nhà nước nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng này.

Đồng quan điểm, dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hải Phát cũng nhìn nhận, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn là mỏ vàng tiềm năng của thị trường nhưng với điều kiện phải minh bạch, pháp lý cần hoàn thiện và phải có lộ trình phát triển bền vững gắn với sự phát triển của du lịch. 

"Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển trong các năm tới. Cơ hội sẽ đến với các thị trường chưa tăng trưởng nóng trong những năm qua và đây sẽ là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm triển khai dự án”, ông Huy nói thêm.

Theo nhận định của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngoài việc sửa đổi những bất cập hiện có trong Luật Đất đai, Luật Du lịch, nên dành riêng một chương trong Luật Kinh doanh Bất động sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có quy định cụ thể, chi tiết về khái niệm, bản chất của từng sản phẩm, nhằm tạo ra sự đồng bộ, nhất quán về pháp lý, tránh tình trạng bị chi phối bởi nhiều luật như hiện nay. 

“Tôi tin chắc rằng, khi yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản du lịch sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới. Khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý để “tất cả các dòng sông đều chảy”, thời gian tới chắc chắn thị trường bất động sản du lịch sẽ còn phát triển rực rỡ, nhất là khi sức cầu của phân khúc này rất lạc quan”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung khẳng định.

Trên thực tế, chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần vào sự gia tăng của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia,… cũng là những nước có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững. 

Trong bối cảnh các nước có tiềm năng du lịch khác trong khu vực cũng đang mở cửa, tái khởi động du lịch, hút các dòng khách chất lượng cao ở các nước Châu Âu thì Việt Nam càng cần cấp thiết có những giải pháp đồng bộ, hoàn thiện cơ chế chính sách để không tuột mất cơ hội phục hồi và bật dậy tăng trưởng nhanh chóng. Chỉ có hoàn thiện hành lang pháp lý, công khai, minh bạch thông tin thì mới các thể thu hút các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào bất động sản du lịch Việt Nam./.