Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam - vì sao chưa bứt phá?

CHẶNG ĐƯỜNG PHÁT TRIỂN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VN

Trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc bất động sản du lịch thông qua số lượng giao dịch không ngừng tăng lên, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng… 

Đơn cử, giai đoạn từ 2014 cho đến quý I/2016 đã có sự tăng trưởng đáng kể về số lượng căn hộ và biệt thự du lịch được bán. Điển hình như Phú Quốc từ không có giao dịch nào vào năm 2014 nhưng đã có sự tăng trưởng đột biến 850 căn vào năm 2015 và duy trì đến quý I/2016...

Năm 2015, bất động sản du lịch được xem là “điểm sáng” với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp lớn và hơn 18.000 sản phẩm đã được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ đạt trên 60%, 14.000 căn hộ, biệt thự du lịch mở bán trong năm 2016. Hơn 80% trong số này là các căn hộ khách sạn, lượng giao dịch thành công dao động từ 15 - 30% tùy sản phẩm ở từng thị trường khác nhau.

Năm 2016, thị trường bất động sản du lịch chứng kiến sự phục hồi và bùng nổ ở 3 thị trường là Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường với 12.000 căn hộ du lịch và gần 2.000 biệt thự. Đó là chưa kể rất nhiều dự án đã được tung ra thị trường từ năm 2015 vẫn tiếp tục bán hàng trong năm 2016.

Trong 6 tháng đầu năm 2017, phân khúc này tiếp tục phát triển mạnh. Dự án bất động sản du lịch ngày càng thu hút đông đảo các doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư. Trong đó, Đà Nẵng và Nha Trang là 2 nơi nhận được sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. 

Thời điểm đó, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hàng loạt dự án bất động sản du lịch mới đã ồ ạt xuất hiện ở 3 miền Bắc - Trung - Nam. Trong đó, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc được coi là “thiên đường du lịch nghỉ dưỡng” với số lượng cung bất động sản du lịch dẫn đầu cả nước. Lượng căn hộ, biệt thự du lịch đưa ra thị trường là rất lớn, trong đó condotel chiếm ưu thế hơn hẳn so với biệt thự. 

Có thể nói, bất động sản du lịch đã có một giai đoạn hoàng kim vào những năm 2014 - 2017. Khi đó, môi giới địa phương và môi giới từ các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM đều đổ về các thị trường trên để giao dịch. Đặc biệt, khi condotel mới du nhập Việt Nam, loại hình này "hot" đến mức những môi giới giỏi bán chục căn/tháng không còn là chuyện lạ. Đó cũng là thời kỳ nhiều nhà đầu tư có thể lướt sóng thu lời ở một số dự án condotel gây sốt thị trường.

Thế nhưng sau giai đoạn hoàng kim, thị trường này lần lượt chứng kiến hai cuộc tháo chạy quy mô của giới bất động sản. Cuộc tháo chạy thứ nhất bắt đầu diễn ra rải rác vào năm 2018 và trong năm 2019. Khi đó, nhiều nhà đầu tư tại các thị trường truyền thống đã lặng lẽ rời bỏ, tìm cơ hội tại các phân khúc, thị trường khác. Nhiều sàn giao dịch từ Hà Nội, TP.HCM bắt đầu rút dần quân khỏi Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, cắt giảm nhân sự. Nguyên nhân là condotel rơi vào thoái trào, bão hòa nguồn cung và kế đó là đổ vỡ cam kết lợi nhuận ở Cocobay Đà Nẵng khiến người mua mất niềm tin, quay lưng với sản phẩm. Lực cầu của thị trường giảm mạnh.

Số liệu quý III/2018 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã minh chứng cho sự ảm đạm này. Tồn kho condotel cả nước khi đó lên tới hơn 20.000 căn, lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm. Lượng tồn kho này là quá lớn bởi năm 2018 cũng là năm mà nguồn cung mới tại các thị trường trọng điểm đã sụt giảm mạnh so với những năm trước đó. Sang năm 2019, theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp mạch trầm lắng khi nguồn cung mới tương đối thấp, sản phẩm chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ chỉ đạt 25,02%.

Đến năm 2020, đại dịch Covid-19 xuất hiện với các đợt giãn cách xã hội, đường biên đóng cửa, các chuyến bay bị hoãn, khách du lịch quốc tế không thể đến Việt Nam khiến thị trường bất động sản du lịch rơi vào tình cảnh đóng băng, giao dịch ngưng trệ. Số lượng giao dịch, nhà đầu tư vốn đã bị giảm sút từ đợt thoái trào trước thì đến biến cố này, tiếp tục sụt giảm mạnh.

RÀO CẢN KHIẾN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH KHÓ BỨT PHÁ

Bên cạnh những khó khăn bởi ảnh hưởng của dịch Covid-19, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang gặp rắc rối về giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sở hữu. Mặc dù các cơ quan chức năng đã rất nỗ lực nhưng đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết một cách thấu đáo, nhất là sau sự “đứt gánh giữa đường” tại dự án Cocobay Đà Nẵng. 

Giới chuyên gia nhiều lần nhấn mạnh, việc pháp luật quy định thời gian sở hữu trong vòng 50 năm, vô tình đã khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà, vì họ muốn hưởng chính sách ưu đãi để đầu tư giống như đất ở. Cụ thể là, tại Điều 153 của Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Đặc biệt với sản phẩm condotel, vướng mắc ở chuyện chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ du lịch; chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch; chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ du lịch vào khai thác kinh doanh.

Đáng chú ý, quy định pháp luật hiện tại chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Cụ thể, tại Văn bản 703 mới ban hành, Bộ Tài nguyên - Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ. Ví dụ tại một số địa phương đang chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa các condotel, resort thành nhà ở; điều này gây ra những xáo trộn trong quy hoạch, gây áp lực cho hạ tầng kinh tế - xã hội và tiềm ẩn những nguy cơ về an ninh quốc phòng. 

Liên quan đến quyền thực hiện và kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch. Do tính chất công trình được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ phục vụ mục đích lưu trú du lịch, bất động sản du lịch không phải là nhà ở và thuộc nhóm “công trình xây dựng” nên khó đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Song, pháp luật vẫn chưa quy định một phần dự án bất động sản được phép chuyển nhượng trong tổng thể một dự án; chưa đưa ra các tiêu chí xác định một phần của dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Nhưng đó chỉ là dự án bất động sản nói chung, còn dự án bất động sản du lịch, càng khó nói đến câu chuyện có thể chuyển nhượng hay không vì pháp luật chưa rõ ràng.

Đối với nhóm nhà đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định chỉ tổ chức nước ngoài mới được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, còn đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (loại hình thương mại) thì chưa có quy định cụ thể. Trên thực tế, xu hướng người nước ngoài mua nhà ở và bất động sản du lịch Việt Nam đang tăng dần. Trong khi các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Indonesia, Malaysia... đều có những quy định cho người nước ngoài mua bất động sản du lịch thì Việt Nam lại chưa có những quy định rõ ràng, chặt chẽ để khơi thông kênh kinh doanh này. 

Trong nhiều Hội thảo, toạ đàm, giới chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư cùng quan điểm rằng, để “khơi thông” thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cơ quan quản lý Nhà nước cần phải quy định rõ một số nội dung như: Cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, trong đó quy định cụ thể về phần sở hữu chung - sở hữu riêng, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu sản phẩm; quy định về bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu sản phẩm; cơ chế vận hành đối với dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng…
Bên cạnh vấn đề pháp lý, vấn đề môi trường cũng là một rào cản lớn. Để xây được một khu nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện nghi, chủ đầu tư cần phải sử dụng lượng quỹ đất rất lớn, đôi khi cần phải khai hoang để xây dựng. Thế nhưng ngành du lịch Việt Nam ngày càng khắt khe hơn với vấn đề bảo vệ môi trường, hạn chế các hoạt động du lịch ảnh hưởng đến cảnh quan sinh thái. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tìm vị trí xây dựng dự án và phát triển các loại hình giải trí nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu cho du khách. 

GỠ NÚT THẮT ĐỂ THỊ TRƯỜNG TĂNG TỐC TRONG BỐI CẢNH MỚI

Theo các chuyên gia, ngành du lịch Việt Nam vẫn luôn có dư địa lớn để phục hồi và phát triển. Minh chứng là thời điểm giữa năm 2020, khi đợt dịch thứ nhất được dập tắt, ngành du lịch đã phục hồi mạnh mẽ bởi các chính sách kích cầu nội địa. 

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây là một minh chứng rõ ràng, mặc dù diễn biến dịch Covid-19 phức tạp từ đầu năm khiến nhiều dự án bất động sản du lịch đã phải lùi lịch khai trương hết lần này đến lần khác nhưng thị trường vẫn có điểm tích cực. 

Một số dự án khách sạn, biệt thự du lịch vẫn được khai trương trong quý II/2021 như: Trung tâm Phú Quốc United Center (Phú Quốc, Kiên Giang), khách sạn 4 sao Yes Hotel (Đà Nẵng). Công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường có xu hướng tăng ở giai đoạn đầu quý II/2021 khi nhu cầu tham quan, du lịch trong dịp nghỉ lễ tăng lên. 

Đáng chú ý, một số khách sạn đăng ký làm địa điểm cách ly có trả phí được coi là một trong những giải pháp tình thế để tăng tỷ lệ lấp đầy phòng và cải thiện doanh thu. 

Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản du lịch, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA cho hay, sự suy giảm của phân khúc bất động sản du lịch trong thời gian qua như một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn phát triển ồ ạt.

Mặc dù có những khó khăn thách thức, nhưng về lâu dài, đây vẫn là một phân khúc có nhiều tiềm năng. Để từng bước vượt qua khó khăn và chuẩn bị cho sự phát triển bền vững, cần có những thay đổi về giải pháp tình thế và lâu dài. Theo đó, ông Hoàng đưa ra một số giải pháp khơi thông thị trường. 

Thứ nhất, về pháp lý, quy định cụ thể, rõ ràng các vấn đề liên quan trong luật, thúc đẩy việc ra giấy tờ chủ quyền cho những dự án đã bán cho khách mua đang bị vướng mắc và xác định quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan. Đây cũng là phương án để đón đầu sự phát triển lâu dài.

Thứ hai, dự án phải có sự độc đáo, khác biệt, thể hiện năng lực chủ đầu tư. Hiện nay, một vài chủ đầu tư đã xây dựng được chuỗi giá trị cho các hoạt động du lịch của mình, nên kết quả của hoạt động kinh doanh khả quan hơn.

Thứ ba, xúc tiến các hoạt động đầu tư du lịch nội địa để bù đắp phần nào những thiệt thòi trong thời gian vừa qua, từ đó vực dậy niềm tin cho thị trường bất động sản du lịch. Du lịch Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn khách du lịch quốc tế, nên nếu cứ chờ đợi lượng khách quốc tế phục hồi như năm 2019 (18 triệu lượt) thì có lẽ mất từ 2 - 3 năm nữa. Để bù đắp lại hao hụt của du lịch quốc tế, thì du lịch nội địa, du lịch MICE là nguồn kích thích tốt nhất.

Thứ tư, các chương trình marketing bán hàng phải linh hoạt, đa dạng và đặc biệt là đảm bảo quyền lợi người mua (một số chủ đầu tư với năng lực của mình đã đưa ra những chính sách hấp dẫn dành cho khách mua).

Về dài hạn, cần quy hoạch tầm nhìn dài hạn để tránh nguồn cung dư thừa, các địa phương phát triển bất động sản tràn lan một cách bất hợp lý mà không nghiên cứu kỹ về tiềm năng, địa lý, khí hậu…

Để mở đường cho bất động sản du lịch phát triển cũng như tháo gỡ khó khăn của kênh đầu tư này ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ: “Về chính sách, Chính phủ sẽ có sự ưu tiên trong từng giai đoạn. Có giai đoạn phải tập trung vào sản xuất và xây dựng thì tất nhiên ưu đãi dành cho các ngành này sẽ lớn hơn cho du lịch. Ngược lại, nếu ngành du lịch được coi là mũi nhọn để mang lại nguồn thu lớn, thì cần nhiều chính sách hỗ trợ tập trung để tăng tốc. Hiện tại, Chính phủ đang phải tiêu tốn khoản tiền rất lớn trong chống dịch, an sinh xã hội nên sẽ thật khó để cho rằng, bất động sản du lịch cần cứu trợ và ưu tiên.

Nhưng trong ngắn hạn, các chính sách như kích cầu, giảm thuế, hỗ trợ các địa điểm nghỉ dưỡng, du lịch là cần thiết để góp phần phục hồi du lịch, gỡ băng bất động sản du lịch”.

Về dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhấn mạnh, khung pháp lý cần rõ ràng từ hiện tại để giải quyết các gốc rễ vướng mắc của bất động sản du lịch. Đây chính là điều quan trọng để khi dịch bệnh được kiểm soát, bất động sản sẽ du lịch là quả bom bùng nổ trên thị trường./.