Hoàn thiện hành lang pháp lý để thị trường vốn phát triển lành mạnh, bền vững

Hoàn thiện hành lang pháp lý để thị trường vốn phát triển lành mạnh và bền vững là giải pháp cấp bách cần có nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.

*****

Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư; vận động, thu hút đầu tư; xây dựng hạ tầng; tạo công ăn việc làm cho người lao động; góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản cũng thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá bất động sản, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai vô cùng quý giá của quốc gia.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam thu hút được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, tiềm năng phát triển rất cao trong những năm tới. Với quy mô dân số cao xấp xỉ gần 100 triệu người, những người trong độ tuổi 25 - 40 tuổi chiếm tỷ lệ lớn khoảng 55% nên nhu cầu nhà ở là rất lớn; nền chính trị ổn định; nền kinh tế đang từng bước hồi phục sau đại dịch Covid-19; cơ sở hạ tầng đang dần phát triển; quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ… chính là những điều kiện rất tốt để thị trường bất động sản phát triển.

Hiện nay, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh thì thị trường vốn có vai trò rất quan trọng. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ nhau phát triển. Thị trường vốn là kênh dẫn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Thông qua thị trường vốn, các doanh nghiệp bất động sản huy động được lực lượng vốn lớn, hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, phát triển các dự án. Những chính sách pháp luật liên quan đến thị trường vốn là vấn đề quan trọng, là cơ sở để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản đúng hướng, có hiệu quả. Tuy nhiên một số quy định của pháp luật về thị trường vốn đang có những điểm nghẽn, bất cập, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Vì vậy, cần nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật hiện nay để thị trường vốn, thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh.

1.1. Vai trò của bất động sản đối với các lĩnh vực kinh tế, đời sống văn hóa - xã hội

Nghiên cứu cho thấy bất động sản đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế, xã hội quan trọng khác, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng… và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường này, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường.

Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường này góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội; thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản diễn ra một cách thuận lợi. Quá trình giao dịch các sản phẩm bất động sản sẽ tác động tích cực đến quá trình lưu thông dòng vốn và tạo động lực phát triển kinh tế.

1.2 Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và có định hướng phát triển, xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt khác với các loại hàng hóa thông thường. Bất động sản theo Luật Dân sự bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy, bất động sản đưa vào giao dịch được hiểu là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trở thành một loại hàng hóa. 

Thứ nhất, bất động sản có tính khan hiếm. Giá của bất động sản thường là rất cao so với các loại hàng hóa khác, lý do là đất đai là hữu hạn không thể tăng lên được mà dân số ngày càng tăng lên nhanh chóng. 

Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu. Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý nên không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước (quyết định giao đất, cho thuê đất; quyết định thu hồi đất…).

Thứ ba, Nhà nước có cơ chế quản lý chặt chẽ đối với bất động sản, thể hiện qua các quy định của pháp luật về đất đai. Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản và phải chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Nhà nước có định hướng phát triển, xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh. Từ trước đến nay, vấn đề phát triển thị trường bất động sản được quan tâm và chú trọng rất lớn. Nội dung này đã được thể hiện tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Theo đó ghi nhận quan điểm các chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí. 

1.3 Việt Nam đã có nhiều chính sách và pháp luật quy định về kinh doanh bất động sản, là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc đầu tư và kinh doanh bất động sản

Những nội dung chính của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản là:

Xây dựng và quản lý theo chiến lược phát triển thị trường bất động sản, gồm: Chiến lược về cơ cấu chủng loại và khối lượng sản phẩm bất động sản; Chiến lược đầu tư bất động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp; Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng; Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản; Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn.

Quản lý về quy hoạch, kế hoạch: Quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của Nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho đầu tư kinh doanh bất động sản.

Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý: Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế - xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các Luật Thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bất động sản... cùng với hệ thống văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị... cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.

Quản lý về đất đai: Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai (pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai). Trong công việc này, Nhà nước xác định một số nội dung chủ yếu như: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.

Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhằm đảm bảo tính minh bạch của hoạt động giao dịch, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có những quy định về sàn giao dịch, đã có phương án các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" bất động sản. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.

Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản: Lập dự án đầu tư bất động sản; Hồ sơ trình phê duyệt dự án; Thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình; Thẩm định thiết kế cơ sở; Quyết định đầu tư xây dựng công trình và điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản: Thiết kế, dự toán xây dựng công trình; Thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình; Giấy phép xây dựng; Quản lý thi công xây dựng; Các hình thức quản lý dự án.

2.1 Khó khăn về cơ chế, chính sách 

Thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường; trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài; quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng, mặt khác nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý thông tin về thị trường bất động sản, đồng thời xảy ra tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách nhà nước; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý....

2.2 Khó khăn về tài chính thị trường vốn

Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Thực tế, doanh nghiệp bất động sản hiện có các kênh huy động vốn chính gồm: Vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại Luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 - 20%. Còn 80 - 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật tác động xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương, như: đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi... 

2.3 Khó khăn trong bối cảnh kinh tế hậu Covid-19

Hơn 2 năm qua, dịch bệnh Covid-19 đã gây ra những ảnh hưởng nặng nề đến kinh tế - xã hội của đất nước. Vì vậy, thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm xuống, nhà đầu tư và chủ đầu tư tỏ ra thận trọng hơn trong các quyết định về đầu tư, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, do dịch bệnh, lạm phát tăng, dẫn đến tăng giá nhiều mặt hàng có ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản. Ví dụ gần đây có 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Đơn cử như riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý I/2022. Hơn nữa, các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đều đang thiếu và rất khó tìm kiếm công nhân. Nếu như trước đây giá một m² xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m², tăng 150%.

3.1  Cần có thống kê đánh giá cụ thể về cơ chế chính sách từng địa phương và cơ chế chính sách pháp luật chung của Việt Nam hiện nay

Thị trường bất động có nhiều loại hình khác nhau như chung cư, đất nền, nghỉ dưỡng hay nhà đất thổ cư... và mỗi địa phương có những đặc thù riêng để phát triển từng loại hình bất động sản. Nếu như thực hiện kiểm soát tín dụng vào bất động sản theo một chính sách chung, không có sự phân loại, vô hình chung toàn bộ thị trường sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy, nhiều chủ đầu tư tốt, dự án tốt bị khó khăn và người dân cũng khó mua được nhà. Do đó, kiểm soát tín dụng vào bất động sản là hợp lý, nhưng cần phân loại, không nên đánh đồng tất cả.

3.2  Căn cứ vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, định hướng phát triển thị trường bất động sản trong nước và đối với từng địa phương để thu hút đầu tư, gia tăng giá trị sử dụng đất

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Bên cạnh đó cần khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.

Việc rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai là cần thiết. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Ngoài ra các địa phương cần tổ chức công khai danh mục dự án, quỹ đất, trình tự thủ tục phát triển nhà ở, bất động sản trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư nhà ở, bất động sản; Tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường. Đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

3.3 Giải quyết vấn đề khủng hoảng truyền thông liên quan đến thị trường vốn cho bất động sản sau những vụ án vừa xảy ra

Thời gian qua, rất nhiều vụ án hình sự liên quan đến kinh tế, bất động sản, đặc biệt là từ những doanh nghiệp lớn, là chủ đầu tư của nhiều dự án “khủng” dẫn đến tâm lý lo ngại, e sợ của người dân khi đầu tư vào thị trường bất động sản cũng như nhiều ngân hàng đã siết chặt vốn bất động sản. Gần đây nhất, nhiều dự án đang bị đình trệ vì không thể tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng, trong bối cảnh thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang đối mặt rất nhiều khó khăn sau sự cố của một vài tập đoàn lớn. Vừa qua, Bộ Tài chính đã rất kịp thời ban hành Nghị định số 65 sửa đổi Nghị định số 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Điều này đã giúp tăng cường tính công khai, minh bạch cho hoạt động phát hành và giao dịch với trái phiếu riêng lẻ, góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường trái phiếu phát triển, giúp lành mạnh hóa và phát triển bền vững thị trường này, bảo vệ quyền lợi cho cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư, khắc phục bất cập trên thị trường thời gian vừa qua. Các cơ quan nhà nước và các tổ chức có liên quan cần đưa ra những thông điệp và cam kết mạnh mẽ hơn để ổn định tâm lý của nhà đầu tư, tăng cường giám sát để doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết khi huy động vốn và đảm bảo tính khả thi khi thực hiện dự án.

3.4 Cần có những quy định về vốn tín dụng, vốn huy động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để có hành lang pháp lý rõ ràng, sân chơi lành mạnh cho hoạt động kinh doanh bất động sản

Với nội dung này, có thể cân nhắc đến những giải pháp sau:

- Kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ, hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán.

- Hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các doanh nghiệp bất động sản theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.

- Cần kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật, như cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả, ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường.

Kết luận

Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản. Xuất phát từ thực trạng phát triển bất động sản và khó khăn hiện tại trong việc quản lý, kinh doanh lọai hình bất động sản này thì yêu cầu cấp thiết là cần sớm hoàn thiện hành lang, khuôn khổ pháp lý để kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường này, tập trung chủ yếu vào việc hoàn thiện chính sách và nguồn vốn để thị trường vận hành một cách hợp pháp, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, thúc đẩy ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung phát triển bền vững.