Vướng pháp lý, condotel dễ biến tướng
Tại toạ đàm trực tuyến “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel” diễn ra mới đây, nhiều chuyên gia khẳng định, một trong những điểm làm “méo mó” và đẩy những mâu thuẫn của condotel lên đến cao trào là biến nó thành công cụ tài chính thay vì một loại hình đầu tư dài hạn dựa trên hiệu quả.
“Bản chất condotel là kinh tế chia sẻ, là một loại hình đầu tư rất tốt và tiềm năng, phù hợp để thúc đẩy phát triển hạ tầng du lịch, từ đó thu hút và đáp ứng lượng lớn khách trong nước và khách quốc tế đến Việt Nam. Thời điểm mới xuất hiện, nhiều chủ đầu tư lớn triển khai các dự án và được các nhà đầu tư hồ hởi đón nhận, tạo ra cơn sốt đầu tư condotel.
Tuy nhiên, khi thấy có quá nhiều nhà đầu tư đón nhận, nhiều chủ đầu tư khác đã "biến tấu" condotel thành kênh huy động vốn, cam kết trả lãi cao nhằm mục đích bán hàng nhanh dù thậm chí có thể không có năng lực vận hành, không có năng lực quản lý… dẫn tới “vỡ trận” như trường hợp của Cocobay vừa qua, khiến nhà đầu tư mất niềm tin, các chủ đầu tư uy tín cũng bị ảnh hưởng theo”, ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Alpha Real nêu quan điểm.
Xét về tư duy đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang khai thác bất động sản bằng việc chờ giá bất động sản tăng theo thời gian nên muốn sở hữu trong dài hạn. Đây là tư duy rất xấu, được hình thành từ chính sách đất đai thiếu ổn định của Việt Nam.
Bên cạnh đó, GS. Võ đặt vấn đề, việc lấy cam kết lợi nhuận làm tiêu chí kinh doanh condotel cũng là đi sai bản chất. “Tôi cho rằng chúng ta hoàn toàn có thể kinh doanh condotel theo nhiều phương thức khác dựa trên nền tảng kinh tế chia sẻ chứ không chỉ dựa trên cam kết lợi nhuận. Đó là cách kêu gọi góp vốn chứa rất nhiều rủi ro”, GS. Đặng Hùng Võ nêu.
Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, đã có trường hợp một số địa phương “sáng tạo” ra khái niệm của condotel là căn hộ du lịch trên đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật.
Bà Thịnh cho hay, nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở, được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở. “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là không thực tế, khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.
"Việc minh bạch thông tin đầu vào sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng đưa ra lựa chọn tốt hơn khi đầu tư vào thị trường này”, bà Thịnh khẳng định.
Tiếp tục tháo gỡ rào cản pháp lý
Theo ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Alpha Real, văn bản 703 của Bộ TN&MT hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng không phải nhà ở đã thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư quay trở lại và đón nhận hào hứng với các dự án uy tín.
"Sau trường hợp “vỡ trận” của Cocobay và sau khi Văn bản 703 của Bộ TN&MT ban hành, nhà đầu tư đã dần chọn lọc chủ đầu tư mà không còn chạy theo cam kết lợi nhuận cao. Các nhà đầu tư hiện nay cũng rất chuyên nghiệp", ông Sơn bày tỏ.
Chung quan điểm, ông Hoàng Đình Khiêm - Tổng Giám đốc Công ty CP địa ốc Vietstar Land cũng cho rằng, văn bản 703 của Bộ TN&MT đã tạo ra cho thị trường một tâm lý tốt khi giải tỏa được hai vấn đề là chủ đầu tư được cấp dự án đất lâu dài đồng nghĩa sẽ được cấp cho khách hàng một tòa condotel với mức thời hạn sử dụng dài tới 50 năm.
Condotel nếu được trả về giá trị cốt lõi, giá trị thật với những chủ đầu tư uy tín, với hệ sinh thái tốt sẽ là bảo chứng lớn nhất cho khách hàng.
“Với kinh nghiệm 10 năm hợp tác với Vingroup, tôi nhận thấy năng lực uy tín của chủ đầu tư là vấn đề quan trọng hàng đầu khi chính họ đứng ra vận hành condotel và đảm bảo cam kết với các nhà đầu tư thứ cấp.
Condotel nếu được trả về giá trị cốt lõi, giá trị thật với những chủ đầu tư uy tín, với hệ sinh thái tốt sẽ là bảo chứng lớn nhất cho khách hàng.
Về vấn đề pháp lý, hiện condotel đã có thể được cấp giấy chứng nhận sở hữu lên đến 50 - 70 năm, còn nếu dự án có được cấp sổ đỏ lâu dài hay không thì sau này cần đợi các quy định pháp luật tiếp theo.
Với việc du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay, nếu condotel được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực và có khả năng vận hành chắc chắn sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Khiêm nói.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, văn bản 703 chỉ là bước mở đầu cho những động thái tháo gỡ tiếp theo nhằm khơi thông dòng chảy, để thị trường condotel phát triển xứng tầm.
“Nếu không có hành lang pháp lý, thì tôi dự báo trong 5 năm tới thị trường condotel sẽ rất khó khăn, thậm chí bị “vỡ trận”.
Hơn nữa, cũng vì thành tích kêu gọi đầu tư cho địa phương, sức ép ngân sách, các tỉnh cấp phép bừa dự án, đẩy nhà đầu tư vào tình thế bị “đem con bỏ chợ”. Vì thế, theo tôi cần thiết phải làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này", Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông khẳng định.
Vị luật sư này nói thêm, từ trước đến nay, chúng ta hô hào phấn đấu đạt tăng trưởng du lịch cao, nhưng lại chưa có số liệu về phát triển condotel nói riêng. Trong khi đó, doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án condotel.
Do đó, chỉ khi có những văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng thì mới có số liệu thống kê phục vụ cho công tác quản lý cũng như làm tăng sự minh bạch của thị trường để hỗ trợ tốt nhất cho các nhà đầu tư.
Về triển vọng phát triển của thị trường condotel, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, với tiềm năng phát triển du lịch sẵn có của Việt Nam, condotel trong 10 - 20 năm tới sẽ phát triển rất tốt, quan trọng là chúng ta rút kinh nghiệm được từ những thành công của mô hình tương tự đi trước của thế giới.
“Đặc biệt, việc xây dựng hạ tầng condotel mới là bước đầu, vấn đề quan trọng là chúng ta quản trị, khai thác nó sao cho hiệu quả. Sau khoảng 5 năm xuất hiện, với những quy định của pháp luật đang dần hoàn thiện và nhu cầu hiện có của thị trường chúng tôi tin tưởng thành công của mô hình condotel tại Việt Nam trong thời gian tới”, ông Thanh nhận định.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng đánh giá, tiềm năng phát triển của du lịch Việt Nam là rất lớn. Tuy nhiên, nếu chúng ta làm tốt hơn trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, đồng bộ và tư duy chính sách thì hàm lượng khách sẽ còn tăng hơn nữa. Xét về đầu tư tài chính, xét về góc độ phát triển kinh tế xã hội thì condotel là loại hình cần được khuyến khích phát triển.
