Tiềm năng thấy rõ nhưng tăng trưởng vẫn yếu
Tại Tọa đàm trực tuyến “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường Condotel" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 27/2, ông Vũ Văn Thanh, Vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng Cục Du lịch, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cho hay, xu hướng phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam là cơ sở để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Những năm vừa qua, du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh bởi Việt Nam có nguồn tài nguyên du lịch đa dạng, trên cơ sở đó phát triển các sản phẩm du lịch. Về số khách du lịch, nếu như vào năm 1994 Việt Nam mới chỉ có 1 triệu khách quốc tế, thì đến năm 2015 đã có tới 7,9 triệu, và tiếp tục tăng lên trên 18 triệu năm 2019. Dự báo đến 202, Việt Nam sẽ đón khoảng 20,5 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 90 triệu lượt khách du lịch nội địa, tổng thu từ khách du lịch đạt trên 830.000 tỷ đồng. Năm 2035, mục tiêu là 35 triệu khách du lịch quốc tế.
Về cơ sở lưu trú, nếu trong năm 2015, Việt Nam có 19.000 cơ sở lưu trú thì tới năm 2019, con số này lên tới 30.000 cơ sở với 650.000 phòng.
Đảng và Chính phủ cũng xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, chiến lược phát triển du lịch năm 2030 cũng tái khẳng định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.
Tuy nhiên, ông Thanh cho rằng, trong các loại hình lưu trú thì condotel chưa có trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Ngành du lịch có hệ thống thống kê các loại hình cơ sở lưu trú và có số liệu nhưng do đây là loại hình mới nên khung pháp lý chưa rõ ràng. Hy vọng thời gian tới, khi chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh được thực hiện và các ngành, các cấp có đề xuất điều chỉnh, sửa đổi bổ sung những văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng thì sẽ có số liệu thống kê phục vụ cho công tác quản lý cũng như sự minh bạch của thị trường để hỗ trợ tốt nhất cho các nhà đầu tư.
Chia sẻ thêm về tiềm năng của thị trường, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, tiềm năng phát triển du lịch là điều đã thấy rõ. Nhưng phải chăng tốc độ quy hoạch đang còn yếu so với tăng trưởng của ngành du lịch?
"Tại một số địa phương, lượng khách đến du lịch nghỉ dưỡng gia tăng nhưng tốc độ tăng về số lượng cơ sở lưu trú còn nhiều hơn khách đến. Tuy nhiên, cũng có một số nơi, dư địa phát triển du lịch rất tốt nhưng cơ sở hạ tầng phát triển chưa tương xứng. Ví dụ như Nghệ An, Hà Tĩnh, Quy Nhơn, hay Quảng Ngãi... đây là những địa phương được thiên nhiên ưu đãi, địa hình rất đẹp nhưng hạ tầng còn chưa đồng bộ, không có quá nhiều nhà đầu tư rót vốn. Do đó, thời gian tới, chúng ta nên đồng bộ về hạ tầng, đồng bộ về tư duy chính sách để Việt Nam có thể phát triển kinh tế du lịch", GS. Võ cho hay.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Về câu chuyện nhu cầu phát triển thị trường condotel, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã thường xuyên theo dõi và có thống kê về tốc độ phát triển cũng như khả năng hấp thụ thị trường của sản phẩm này. Thậm chí, Hội đã tổ chức các đoàn đi khảo sát ở nước ngoài, từ đó chúng tôi đánh giá rằng, thị trường condotel vẫn còn nhiều dư địa phát triển và là phân khúc hấp dẫn các nhà đầu tư”.
Theo ông Thanh, Việt Nam có điều kiện tự nhiên thuận lợi, không chỉ có tiềm năng du lịch biển mà còn cả tiềm năng du lịch núi. Qua nghiên cứu, đánh giá, khi nhìn ra các thị trường phát triển như Dubai, thời điểm năm 1995 bờ biển tại đây còn khá hoang sơ nhưng với việc đầu tư đúng hướng Dubai đã xây dựng được Đảo Cây Cọ trở thành điểm nhấn, thu hút khách du lịch và giúp Dubai tăng diện tích tiếp xúc với biển.
“Do đó, với tiềm năng phát triển du lịch sẵn có của Việt Nam, chúng tôi đánh giá tiềm năng phát triển condotel trong 10 - 20 năm tới là rất tốt, quan trọng là chúng ta rút kinh nghiệm từ những thành công của mô hình tương tự đi trước của thế giới. Đặc biệt, việc xây dựng hạ tầng condotel mới là bước đầu, vấn đề quan trọng là quản trị, khai thác sao cho hiệu quả. Sau khoảng 5 năm xuất hiện, với những quy định của pháp luật đang dần hoàn thiện và nhu cầu hiện có của thị trường, chúng tôi tin tưởng thành công của mô hình condotel tại Việt Nam trong thời gian tới”, ông Thanh nhấn mạnh.
Minh bạch thông tin để nhà đầu tư an tâm
Phát biểu tại Tọa đàm, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông cho biết, có rất nhiều kế hoạch để phấn đấu đạt tăng trưởng du lịch cao, nhưng thực tế lại chưa có số liệu về phát triển condotel nói riêng. Trong khi đó, doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, còn địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án condotel.
“Tôi cho rằng, chúng ta mới chỉ tập trung vào phần ngọn chứ chưa quan tâm giải quyết gốc rễ của vấn đề. Chúng tôi đang tiếp nhận 20 vụ việc liên quan tới các dự án condotel. Với những mập mờ về pháp lý, chưa rõ ràng về quản lý khai thác như hiện nay, tôi rút ra ba điều, một là nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt, hai là nhà nước thua thiệt, ba là chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi. Với bối cảnh như vậy thì việc phát triển loại hình này không thể bền vững", ông Huế nhấn mạnh.
Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, vừa qua, Bộ TN&MT đã chính thức có văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi các Sở TN&MT hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Nội dung văn bản để thực hiện Chỉ thị số 11 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch - condotel, biệt thự du lịch - resort villa, văn phòng kết hợp lưu trú - officetel...) theo đúng quy định của pháp luật.
Khi công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng được đưa ra thì đa phần nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn.
Trước các nghi ngại ấy, bà Thịnh đã đề cập để làm rõ hơn 2 nội dung quan trọng của công văn 703.
Theo đó, thứ nhất, về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.
Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Thứ hai, về việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 26 Điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43 năm 2014 của Chính phủ và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ TN&MT; Khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ TN&MT.
Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.
Bà Thịnh cũng cho biết, đã có trường hợp một số địa phương đã đưa vào văn bản phương thức đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật. Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải là đất ở , được duyệt quy hoạch thì phải có quy mô dân số, các điều kiện nhu cầu cho đất ở... Đất ở không hình thành đơn vị ở là không thực tế, khái niệm này dễ dẫn đến sự mù mờ thông tin giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.
Việc minh bạch thông tin sẽ giúp các nhà đầu tư, khách hàng tiếp cận tốt hơn khi đầu tư vào thị trường này.
