Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường chính thức có văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, hay cụ thể hơn là cho loại hình bất động sản du lịch mới: Căn hộ du lịch - condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...
Dù là muộn màng so với thời hạn mà Thủ tướng yêu cầu, nhưng “có còn hơn không”, thị trường và giới đầu tư đều kỳ vọng rằng động thái này của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ mang tới những nét tươi sáng hơn cho bất động sản du lịch trong 2020.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM đánh giá đây là một tin vui với thị trường. Vị luật sư này cho rằng, để thực sự tháo gỡ những nút thắt về chính sách của thị trường như hiện nay thì cần nhiều hơn là một văn bản chỉ dẫn, và nếu có thể thì về lâu dài, nên đưa các loại hình này vào một khung luật riêng.
Văn bản hướng dẫn - điều kiện cần cho sự phát triển tất yếu
“Văn bản hướng dẫn là một tín hiệu tích cực từ hoạt động của cơ quan quản lý, nhằm tác động, giải quyết tình trạng khó khăn của thị trường thời gian qua”, luật sư Phượng chia sẻ.
Theo vị luật sư này, bất động sản du lịch là hình thức phù hợp với cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu sử dụng, nhưng để phát triển thì cần một mô hình đảm bảo cho Nhà nước, xã hội và cả nhà đầu tư, đặc biệt là về lý luận pháp lý của loại hình bất động sản này thống nhất với các chế độ pháp lý liên quan: Quản lý đất đai, quản lý dự án đầu tư, quyền sở hữu, quyền sử dụng - quản lý kinh tế của Nhà nước và hiệu quả tối ưu trong quá trình khai thác, hoạt động.
“Để bất động sản này là một sản phẩm độc lập với các đặc tính riêng biệt, tách biệt với các loại hình khác thì về lâu dài, phải xây dựng mô hình cụ thể, đưa vào văn bản luật, có văn bản hướng dẫn cụ thể từ quá trình hình thành dự án, xây dựng và kinh doanh của chủ đầu tư, cấp giấy chứng nhận và việc khai thác sử dụng để thúc đẩy thị trường này phát triển”, luật sư Phượng bày tỏ quan điểm.
Theo đó, nếu chỉ quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận về mặt sở hữu thì mới chỉ dừng lại ở mức thừa nhận đây là một sản phẩm bất động sản mà chưa đi thẳng vào bản chất, đặc điểm của sản phẩm với một chế định pháp lý hoàn thiện.
"Quan điểm của tôi về bất động sản du lịch là phải đúng và có những đặc điểm khác với các loại bất động sản khác, được thể hiện bằng chế định pháp lý riêng. Bất động sản du lịch cũng được, thời hạn 50 năm hay 70 năm cũng được, nhưng với điều kiện là phải giao quyền sở hữu cho cư dân sử dụng trực tiếp, kể cả bán cho người nước ngoài. Nếu họ muốn cho thuê lại thì phải cho ký giao dịch thuê như nhà ở riêng lẻ, có như vậy thì mới đảm bảo cho sự minh bạch của thị trường.
Đối với những dự án đã xây dựng và đang hoạt động, luật sư Phượng cho rằng, khi xây dựng mô hình bất động sản nghỉ dưỡng thì các dự án này vẫn có thể chuyển đổi theo mô hình mới, cư dân được quyền quản lý sử dụng. Khi có mô hình pháp lý đầy đủ, các vấn đề tranh chấp hiện nay có thể tự lựa chọn và giải quyết. Do đó, việc xây dựng mô hình và chế định pháp lý về bất động sản du lịch sẽ giải quyết mọi vấn đề của hiện tại và tương lai, nhất là việc đang chuẩn bị sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều luật khác.
Trong khi đó, theo TS. Đinh Thế Hiển: “Việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu của nhà đầu tư cá nhân khi mua căn hộ du lịch thông qua cấp giấy chứng nhận, điều này giúp cho các dự án được xây dựng đúng chất lượng, đúng giấy phép xây dựng, nhà đầu tư cá nhân yên tâm về quyền sở hữu của họ khi tham gia mua căn hộ du lịch”.
TS. Đinh Thế Hiển cũng cho biết thêm, có nhiều người mua căn hộ du lịch không chỉ để khai thác, cho thuê mà còn để ở, cho gia đình, người thân nghỉ dưỡng rất nhiều, có nhiều mục đích. Chính khách hàng này rất cần giấy chứng nhận của Nhà nước để xác nhận quyền sở hữu của mình.
Bởi vậy, với quyết định này của Bộ sẽ giải tỏa rất nhiều lo lắng, băn khoăn của khách hàng trong thời gian tới. Hiện nay, loại hình lưu trú du lịch mới này đang phát triển rất mạnh ở Vũng Tàu và một phần Hồ Tràm, Phan Thiết.
Điều kiện đủ là gì?
Chuyên gia kinh tế, tài chính, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc ban hành văn bản hướng dẫn này đáng ra phải làm từ lâu. Bởi nếu nhìn vào những thông tin hướng dẫn được đưa ra từ các văn bản pháp luật đã có thì rõ ràng cơ sở pháp lý cho condotel về cơ bản đã đầy đủ trong pháp luật hiện hành. Do vậy hoàn toàn có đủ cơ sở để công nhận quyền sử dụng đất của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel tùy vào chế độ sử dụng đất.
“Vấn đề có thể giải quyết một cách đơn giản và nhanh chóng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp nhưng chúng ta đã phải chờ đợi trong một thời gian dài, khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư mệt mỏi và làm cho phân khúc bất động sản này mất đi nhiều cơ hội phát triển”, ông Thịnh nói.
Luật sư Nguyễn Hồng Thơm, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, việc quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với sản phẩm không phải nhà ở, trong đó có sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, thì chủ sở hữu sẽ có đầy đủ các quyền đối với sản phẩm của mình, bao gồm việc chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp... Việc “cởi trói” về pháp lý cho condotel thông qua hình thức công nhận thời hạn sử dụng cụ thể sẽ giúp người đầu tư có cơ sở để hoạt động, kinh doanh, từ đó tạo đòn bẩy cho thị trường.
Mặc dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, để thị trường thực sự phát triển, cần giải quyết nhiều vấn đề bên cạnh hoàn thiện khung pháp lý.
Ở góc độ thị trường, đó là việc định giá sản phẩm trong giao dịch và bản chất condotel ngay từ đầu có sự bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.
TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, trong thời gian qua, sản phẩm condotel có những trục trặc nhất định về mặt pháp lý, nhưng đây là một thế mạnh của Việt Nam trong nền kinh tế nói chung và đối với thị trường bất động sản nói riêng. Khu vực ven biển cũng đang là nơi có chi phí mua đất thấp hơn trong các đô thị nhưng tốc độ tăng giá lại nhanh hơn.
“Cần phải có những nhà đầu tư lớn, trong quá trình khai thác phải liên kết được 3 thành phần: Nhà đầu tư dự án, nhà phát triển dự án và doanh nghiệp du lịch lữ hành, khai thác condotel kèm theo những sản phẩm trải nghiệm, có như vậy mới thu hút được khách hàng”, TS. Lê Xuân Nghĩa Nghĩa nhận định./.
