Những rào cản phía trước
Với một thị trường bất động sản đang còn nhiều khó khăn, hoạt động M&A dự án, chuyển nhượng tài sản giống như "phao cứu sinh" của nhiều doanh nghiệp trong ngành. Song, để tìm kiếm và hoàn thành một thương vụ là chuyện không dễ.
Tại sự kiện do CBRE Việt Nam tổ chức mới đây, Trưởng bộ phận đầu tư VinaLiving - VinaCapital Trần Thanh Hải chia sẻ, hoạt động M&A lĩnh vực BĐS năm 2023 rất ít vì tổn tại một vài thách thức lớn.
Còn một số thách thức trong hoạt động M&A lĩnh vực BĐS (Nguồn: Diễn đàn doanh nghiệp)
Cụ thể là vấn đề của bán bán. Đa phần các dự án BĐS chào bán trong năm 2023 đều vướng về pháp lý. Thông thường là trễ tiến độ hoàn thành chủ trương đầu tư, chưa đền bù giải phóng mặt bằng… khiến cho dự án không đủ cơ sở được chuyển nhượng.
Bên cạnh đó là thị trường vẫn có nguồn cung nhưng giá bán quá cao so với kỳ vọng. Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đưa ra một số quy định mới, hạn chế cho vay để chuyển nhượng vốn hay chuyển nhượng cổ phần. Thị trường trái phiếu chưa phục hồi hoàn toàn, khiến các doanh nghiệp gần như không tiếp cận được vốn để thực hiện quy trình M&A.
Vì vậy, thị trường phải chờ đợi vào nhà đầu tư nước ngoài - những nhà đầu tư có tiền. Ông Hải cho hay: "Trong năm qua, VinaCapital và VinaLiving đã có nhiều cơ hội tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài để mời gọi đầu tư vào Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào kinh tế vĩ mô và nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, họ vẫn có nhiều quan ngại liên quan đến vấn đề pháp lý của lĩnh vực bất động sản. Đa số nhà đầu tư nước ngoài vẫn lựa chọn đứng nhìn và chờ đợi".
Các nhà đầu tư quốc tế tin tưởng vào kinh tế vĩ mô cùng nhu cầu về BĐS Việt Nam trong trung và dài hạn. Nhưng các nhà đầu tư vẫn còn quan ngại về vấn đề pháp lý của lĩnh vực này.
Cùng chung quan điểm, Giám đốc khối phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Gamuda Land - Bà Khanh Nguyễn cho rằng, thử thách lớn nhất trong hoạt động M&A là pháp lý chưa hoàn thiện. Đây cũng là thử thách khó nhằn nhất đối với các nhà đầu tư.
"Số lượng và những dự án mà chúng tôi nhận về để phân tích thì có tăng, nhưng những dự án đáp ứng đầy đủ chất lượng, đủ điều kiện để nhà đầu tư có thể xuống tiền thì chỉ có một vài dự án, đủ đếm trên đầu ngón tay" - Vị này nói.
Thử thách lớn nhất trong hoạt động M&A là pháp lý chưa hoàn thiện (Nguồn: vneconomy)
Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư trong nước, theo ông Phạm Đình Huy - Giám đốc đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, trong giai đoạn 2021 - 2022, bên bàn có tình trạng "ngáo giá". Một miếng đất trong khu vực chưa có hạ tầng nhưng giá bán rất cao. Nhưng điều này cũng dễ hiểu, vì bên bán là chủ đất chứ không phải người phát triển dự án.
Năm 2024 sẽ khởi sắc
Theo khảo sát gần đây của CBRE Việt Nam, có 68% nhà đầu tư cho rằng năm 2024 thị trường bất động sản có thể cải thiện đáng kể. Như vậy để thấy các nhà đầu tư đang rất lạc quan.
Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam - Bà Dương Thùy Dung nhìn nhận về triển vọng thị trường trong thời gian gần đây, cho rằng mặt bằng lãi suất đã đi theo hướng bình ổn trở lại, trong khi các yếu tố về chính sách và pháp lý còn đang ở lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ, góp phần cải thiện niềm tin, từ đó giúp thị trường hồi phục.
Trở lại với hoạt động M&A, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - Bà Trang Bùi cho rằng, nhà đầu tư ngoại hiện đã bắt đầu chuyển vốn vào các dự án BĐS theo hình thức mua lại cổ phần. Các nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc là Singapore, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... với quy mô vốn từ 20 - 50 triệu USD cho mỗi thương vụ.
Đây là cơ hội rất tốt đối với các nhà đầu tư ngoại đang có sẵn nguồn tiền (Nguồn: Tạp chí tài chính)
Đặc biệt, thời điểm này là cơ hội rất tốt đối với các nhà đầu tư ngoại đang có sẵn nguồn tiền và đang chờ đợi để có thể thu gom, mua hoặc đầu tư vào những dự án họ đang cần nguồn vốn.
Dự kiến trong giai đoạn 2024 - 2026 sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ những nhà đầu tư nước ngoài "chảy" vào thị trường BĐS Việt Nam. Bên cạnh đó là nhiều giao dịch cũng đang trong quá trình đàm phán tích cực.
Mục tiêu đầu tư là những dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, giá trị thật và có quyền sở hữu hợp pháp, đã giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh, có tiềm năng phát triển trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng mới được Quốc hội thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất nhằm triển khai những dự án thương mại và quy hoạch dự án mới. Qua đó có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý khi triển khai dự án, cũng như cải thiện nguồn cung trên thị trường.
Đưa ra nhận xét, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận: Việt Nam với tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19, hiện ngày càng thu hút sự quan tâm đầu tư từ nước ngoài. Nhất là sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10/2021, nhiều ngành kinh tế, trong đó có du lịch, khách sạn đã được hưởng lợi lớn. Những yếu tố này cùng lúc đẩy mạnh sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam.
