Hồi sinh loạt dự án: Đánh thức nguồn lực, kích hoạt niềm tin thị trường

Sau nhiều năm bị đình trệ, hàng loạt dự án bất động sản trên cả nước đang "hồi sinh" mạnh mẽ nhờ sự chuyển mình trong tư duy và cách làm của chính quyền địa phương. Từ Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đến Khánh Hòa, Lâm Đồng và nhiều địa phương khác, các cơ quan quản lý đã chủ động rà soát, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, lập tổ công tác chuyên trách và trực tiếp giải quyết từng dự án. Sự thay đổi này không chỉ giúp doanh nghiệp tái khởi động dự án, mà còn khơi thông nguồn lực vốn bị "chôn vùi" lâu nay trong xã hội, mở đường cho một chu kỳ hồi phục bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời củng cố vị thế của lĩnh vực này như động lực trụ cột thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Chủ đầu tư dự án Lotus Residences tại TP.HCM mới đây đã gửi thông tin "không thể vui hơn" đến hàng trăm khách hàng - đó là doanh nghiệp nhận được thông báo của Thành phố về việc gỡ vướng pháp lý, bao gồm gia hạn chủ trương đầu tư và thông báo đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án, với số tiền đóng là hơn 500 tỷ đồng.

Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, họ đã chờ 7 năm 7 tháng để có được thông báo này. Trong suốt thời gian qua, việc chưa xác định được tiền sử dụng đất đã khiến doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này dẫn đến hàng trăm khách hàng tại dự án không thể xây dựng và nhận sổ hồng; các hạng mục như chung cư, trường học, trung tâm thương mại cũng bị đình trệ… Dự án "đắp chiếu" vì vướng thủ tục, khách hàng là đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên, nhưng chính doanh nghiệp cũng là "nạn nhân" của những bất cập không xuất phát từ họ.

Ngay khi nghĩa vụ tài chính được xác định, doanh nghiệp khẳng định sẽ sớm hoàn tất nộp tiền và tái khởi động toàn bộ dự án. Mục tiêu là thi công hoàn thiện các phân khu nhà phố, hạ tầng nội khu để đón cư dân vào ở từ quý I/2026 và tiến tới bàn giao sổ hồng vào quý IV cùng năm.

Ngoài Lotus Residences, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng hoàn thành việc tháo gỡ vướng mắc tại nhiều dự án trọng điểm khác. Theo đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố đã trình thẩm định giá đất đối với việc xác định lại giá đất của dự án 30,1ha Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Lakeview City). Sau đó, Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM đã tổ chức họp thẩm định và chốt phương án giá đất.

Trước đó không lâu, cơ quan này cũng đã trình thẩm định giá đất đối với việc xác định lại giá đất của dự án New City Thủ Thiêm. Dự án được chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại tại khu tái định cư 38ha Thủ Thiêm. Công ty Thuận Việt là một trong số các nhà thầu xây dựng 1.330 căn hộ tái định cư tại dự án. Khi nhu cầu tái định cư tại dự án không còn, Công ty Thuận Việt đã đề nghị UBND TP.HCM cho cấn trừ tiền xây dựng bằng số căn hộ tái định cư trên và chuyển sang nhà thương mại. Tuy nhiên, sau thời gian dài chờ đợi, đến nay dự án mới chính thức được xem xét và tháo gỡ. 

Lotus Residences, Lakeview City hay New City Thủ Thiêm chỉ là một trong số ít dự án tồn đọng đã được chính quyền các cấp nỗ lực tháo gỡ trong thời gian vừa qua. Sau khoảng hai năm thị trường bất động sản suy giảm nghiêm trọng (cuối 2022 - 2024), ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều lĩnh vực khác, thị trường đang dần được nhìn nhận đúng với vai trò của mình - một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Chính phủ coi việc phát triển thị trường lành mạnh, ổn định và bền vững là yếu tố cốt yếu để thúc đẩy tăng trưởng, vì vậy việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp và khơi thông nguồn lực đất đai được xác định là một trong những ưu tiên hàng đầu trong hoạt động điều hành của Chính phủ.

Thông qua hàng loạt chỉ đạo xuyên suốt, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp, cơ chế thí điểm, đồng thời yêu cầu các bộ, ngành và địa phương vào cuộc quyết liệt, triển khai rốt ráo. Nhờ đó,  nhiều "nút thắt" pháp lý được tháo gỡ nhanh chóng, củng cố niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Theo báo cáo mới nhất của Thanh tra Chính phủ về kết quả thực hiện Kết luận số 77-KL/TW của Bộ Chính trị và Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, đã có 2.161 dự án tồn đọng được các địa phương rà soát và xử lý.

Trong đó, Đà Nẵng là địa phương đi đầu với kết quả xử lý 1.678 dự án, tổng vốn hơn 132.338 tỷ đồng, diện tích hơn 3.643ha, đạt tới 82,45%. Đây là kết quả quan trọng với một thành phố từng "nóng" bởi các vụ việc liên quan đến giao đất, đấu giá và chuyển nhượng dự án trong giai đoạn 2012 - 2019.

Khánh Hòa đứng thứ hai khi hoàn thành xử lý 55/76 dự án, với tổng 16.700 căn hộ và biệt thự, đạt 72,3%; tương ứng tổng vốn đầu tư hơn 49.369 tỷ đồng và diện tích khoảng 2.414,45ha, giúp ngân sách thu về 356,7 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, thành phố đã xử lý 24/38 dự án tồn đọng (đạt 63,15%), với tổng vốn đầu tư khoảng 26.959 tỷ đồng và diện tích sử dụng đất hơn 28ha. Trong khi đó, TP.HCM đã xử lý được 2/11 dự án (đạt 18,18%), với tổng vốn khoảng 11.770 tỷ đồng và diện tích đất hơn 15ha. Hiện TP.HCM đang tiếp tục xử lý hồ sơ định giá đất cho nhiều dự án trọng điểm khác, trong đó ưu tiên hoàn tất thủ tục để tổ chức đấu giá các lô đất tại Thủ Thiêm và đẩy nhanh tiến độ thu tiền sử dụng đất, với tổng số tiền dự kiến thu về hơn 23.000 tỷ đồng, tạo đà hồi phục cho thị trường bất động sản trong thời gian tiếp theo.

Riêng tại Đà Nẵng, để tiếp tục đảm bảo tiến độ xử lý các dự án tiếp theo, UBND thành phố mới đây đã thành lập 8 tổ công tác, mỗi tổ do một Phó Chủ tịch UBND Thành phố làm tổ trưởng. Các tổ có nhiệm vụ trực tiếp kiểm tra tại các cơ quan, địa phương phụ trách để nắm bắt thực trạng, xác định rõ vướng mắc và thẩm quyền xử lý, đồng thời đôn đốc giải ngân để tránh phát sinh thêm dự án "đắp chiếu".

Không chỉ các đô thị lớn, nhiều địa phương khác trên cả nước cũng đang vào cuộc mạnh mẽ để tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Tại Lâm Đồng, từ giữa tháng 11/2025, tỉnh đã thành lập tổ công tác liên ngành nhằm "cởi trói" cho 150 dự án đô thị và nghỉ dưỡng bị đình trệ kéo dài. Đây là nhóm dự án thuộc khu vực Lâm Đồng - Bình Thuận - Đắk Nông trước khi điều chỉnh địa giới hành chính, với hàng loạt vướng mắc phức tạp như quy hoạch titan và khoáng sản dự trữ quốc gia, thủ tục giao thuê đất còn dở dang, bồi thường - giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất, hồ sơ đầu tư không còn phù hợp với quy định hiện hành.

Nhiều dự án quy mô lớn nằm trong nhóm này gồm: Hamubay Phan Thiết (122ha) của Trường Phúc Hải, dự án 227ha tại Tân Thành của liên doanh Tân Á - Cường Thịnh Thi, khu nghỉ dưỡng Rừng Dương (Vịnh La Gàn), khu Biển Hồ - Sơn Mỹ của Trung Thủy Group, cùng hàng loạt dự án sinh thái tại Đức Trọng, Bảo Lộc, Lạc Dương.

Có thể nói, chưa bao giờ thị trường bất động sản chứng kiến nhiều dự án được "hồi sinh" như bây giờ. Từ những đại dự án tại các đô thị lớn, đến những dự án dang dở ở địa phương, nhiều công trình từng bị đình trệ nhiều năm nay đã có chuyển biến rõ rệt. Rõ ràng, với sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương, sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền địa phương khi chủ động xây dựng kế hoạch và thành lập các tổ công tác chuyên trách để tháo gỡ từng vướng mắc trên địa bàn, thị trường bất động sản đang được tiếp sức để bước vào chu kỳ hồi phục mới, dựa trên nền tảng pháp lý thông suốt và minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp khơi thông nguồn lực trong xã hội mà còn tạo niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trên cả nước, từ đó thúc đẩy dòng vốn quay trở lại thị trường, giúp thị trường phát triển đúng với vai trò quan trọng hàng đầu trong nền kinh tế.

Không phải thời gian gần đây, Trung ương mới chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, "hồi sinh" các dự án "đắp chiếu". Thực tế, nhiều chủ trương, nghị quyết, chính sách đã được ban hành từ trước, thậm chí rất rõ ràng. Thế nhưng việc triển khai còn chậm trễ.

Hệ quả là nhiều dự án bị "treo" từ năm này qua năm khác. Đất đai bị bỏ hoang, nguồn lực bị lãng phí, cảnh quan đô thị xuống cấp, khả năng thu hút đầu tư suy giảm, cơ hội phát triển của địa phương bị kìm hãm. Không chỉ doanh nghiệp thiệt hại vì bị "chôn vốn", người dân thì mòn mỏi chờ đợi, mà niềm tin của nhà đầu tư đối với môi trường kinh doanh cũng bị bào mòn. Tình trạng này kéo dài còn khiến nguồn cung bất động sản liên tục khan hiếm, gây ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường suốt nhiều năm liền.

Ở góc nhìn của một luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, nguyên nhân đầu tiên của tình trạng này xuất phát từ hệ thống pháp lý về đầu tư bất động sản còn chồng chéo và bất cập. Các quy định liên quan đến tài nguyên, xây dựng, đầu tư để triển khai một dự án bất động sản bị phân tán trong nhiều đạo luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch… Điều này khiến quá trình áp dụng và triển khai ở các địa phương trở nên khó khăn, phức tạp.

Năng lực quản lý và điều hành hoạt động đầu tư còn nhiều hạn chế cũng là một trong những nguyên nhân. Nhiều cơ quan quản lý chưa nắm vững các kiến thức chuyên môn liên quan đến đầu tư dự án bất động sản, dẫn đến hiểu sai, áp dụng sai hoặc xử lý không dứt điểm, gây ra tình trạng ách tắc phổ biến trong quá trình phát triển dự án.

Tuy nhiên, theo luật sư Lê Cao, từ khi mô hình chính quyền hai cấp được triển khai, khung pháp lý đã cho thấy sự phân cấp, phân quyền rõ ràng, mạnh mẽ hơn, giúp từng cấp quản lý hiểu rõ mình phải làm gì, được làm gì và chịu trách nhiệm về điều gì. Việc thực thi hiệu quả cơ chế này trong giai đoạn hiện nay góp phần tăng cường tính chủ động cho địa phương, giúp hoạt động quản trị hành chính trở nên linh hoạt và nhanh chóng hơn.

"Một thời gian dài, dù đã có nhiều chính sách về vấn đề phân cấp, phân quyền, nhưng sự phân cấp, phân quyền không triệt để chỉ khiến cho trách nhiệm quản lý được nâng lên đặt xuống, đẩy qua đẩy lại. Hệ lụy là doanh nghiệp bị kẹp giữa những bế tắc thủ tục.

Đến nay, khi chúng ta thực hiện đúng, thực hiện có hiệu quả và quyết liệt câu chuyện phân quyền cho các cấp, thì người dân và doanh nghiệp sẽ là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ một nền hành chính "đúng - nhanh - hiệu quả", luật sư Cao bày tỏ.

TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM), cũng chung quan điểm khi cho rằng, sau khi sắp xếp thành công mô hình chính quyền 2 cấp, khi con người được bố trí đúng vị trí, mọi thứ đã vận hành ổn định hơn nhờ sự rõ ràng về phân cấp và thẩm quyền. Khi quyền hạn được giao cụ thể, chính quyền cơ sở chủ động hơn trong xử lý công việc, không còn tâm lý "đợi chỉ đạo", không còn dè dặt hay đùn đẩy trách nhiệm, qua đó rút ngắn quy trình giải quyết thủ tục cho doanh nghiệp. Đây là thay đổi mang ý nghĩa lớn, giúp giảm thiểu tình trạng chờ đợi và đùn đẩy trách nhiệm vốn kéo dài trong nhiều năm.

Sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng không chỉ xuất phát từ cơ chế phân cấp, phân quyền rõ ràng, mà còn đến từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao được đặt ra trong giai đoạn phát triển mới.

Theo TS. Huỳnh Thanh Điền, Việt Nam xác định mục tiêu tăng trưởng 10% từ năm 2026 và đạt GDP bình quân đầu người 8.500 USD vào năm 2030. Điều này buộc các địa phương phải trả lời câu hỏi "lấy gì để tăng trưởng?". Và câu trả lời đầu tiên là thúc đẩy đầu tư, triển khai các dự án lớn và khơi thông những dự án đang bị nghẽn.

TS. Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh rằng, năm 2025 là năm bản lề của một giai đoạn phát triển mới, thời điểm đất nước đặt ra nhiều mục tiêu lớn. Những mục tiêu tham vọng đó đã tạo nên không khí thi đua, nỗ lực, quyết tâm lan tỏa từ Trung ương đến địa phương, từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp.

Việt Nam xác định mục tiêu tăng trưởng 10% từ năm 2026 và đạt GDP bình quân đầu người 8.500 USD vào năm 2030. Điều này buộc các địa phương phải trả lời câu hỏi "lấy gì để tăng trưởng?". Và câu trả lời đầu tiên là thúc đẩy đầu tư, triển khai các dự án lớn và khơi thông những dự án đang bị nghẽn.

TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM)

Luật sư Lê Cao cũng cho rằng, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính nằm ẩn trong các dự án bất động sản bị "đóng băng" vì các vướng mắc pháp lý là nguồn lực sẵn có, chỉ chờ được tháo gỡ là có thể chuyển động, đóng góp ngay lập tức vào phục hồi thị trường và tăng trưởng kinh tế. Nếu các lĩnh vực khác cần thời gian đầu tư dài mới tạo ra giá trị, thì việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản có thể nhanh chóng đánh thức nguồn lực đang ngủ quên.

Theo ông, hàng ngàn dự án bị đóng băng là một khối tài sản khổng lồ; khi được khơi thông, không chỉ thị trường bất động sản hồi phục mà các ngành tài chính, chứng khoán, xây dựng, đầu tư… cũng sẽ vận động theo, tạo nên sự năng động cho toàn bộ nền kinh tế.

Trong bối cảnh đó, tinh thần chung hiện nay gần như không còn chỗ cho "quy hoạch treo" hay "dự án treo". Những điều từng được xem như "căn bệnh mãn tính" của thị trường đang dần được đẩy lùi khi các cơ quan quản lý thể hiện sự nhất quán trong hành động và cam kết xử lý đến cùng những tồn tại kéo dài. Khi nhiều địa phương thay đổi cách làm, chủ động hơn, trách nhiệm hơn, doanh nghiệp tất yếu sẽ cảm nhận rõ sự chuyển biến trong tốc độ giải quyết hồ sơ, thủ tục. Sự đồng hành thực chất của chính quyền địa phương vì vậy chính là yếu tố quan trọng tạo ra "sức bật" cho doanh nghiệp, đặc biệt với những doanh nghiệp đang triển khai dự án lớn hoặc gặp vướng mắc pháp lý kéo dài.

Luật sư Cao nhấn mạnh rằng chính sách, pháp luật hay chủ trương dù đầy đủ đến đâu cũng sẽ vô nghĩa nếu thiếu hành động thực thi. Ông ví rằng nếu chỉ "hô hào qua loa" mà không có người vào cuộc thì không thể tạo ra kết quả. Hiện nay, khi chính quyền địa phương được trao thực quyền và thực trách nhiệm, khả năng bứt phá phụ thuộc vào chính hành động của họ.

"Khi chính quyền địa phương thể hiện trách nhiệm bằng sự vào cuộc quyết liệt, phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan chuyên môn và duy trì nguyên tắc chủ động, khách quan, liêm chính trong xử lý công việc, doanh nghiệp mới thực sự nhận được sự đồng hành và kiến tạo cần thiết để bứt phá", luật sư Cao nói./.