Hội thảo "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023"

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là một trong những đạo luật quan trọng, có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và vận hành thị trường bất động sản. Qua quá trình triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn cũng đặt ra một số vấn đề cần tiếp tục rà soát, đánh giá và hoàn thiện, nhằm bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng; đồng thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp và các chủ thể tham gia thị trường.

Nhằm tập hợp các ý kiến thực tiễn, đa chiều và có chiều sâu từ cơ quan quản lý, các chuyên gia, nhà khoa học, luật sư, doanh nghiệp, được sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023".

Hội thảo là diễn đàn để các đại biểu trao đổi, phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật; góp ý đối với các nội dung của Dự thảo Luật sửa đổi; đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách, bảo đảm tính đồng bộ, khả thi và phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản.

- Tham dự Hội thảo, về phía cơ quan quản lý nhà nước, có sự tham dự:

Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng);

- Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có sự tham dự: 

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ; nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội; 

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam;

- Về phía các chuyên gia, nhà khoa học và luật sư: 

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng Ban Pháp chế VNREA; 

PGS.TS. Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương; 

Luật sư Lê Đình Vinh – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật Vietthink;

Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội;

Tham dự Hội thảo còn có các ông, bà trong Ban Chấp hành, Ban Thường vụ; lãnh đạo các đơn vị trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; các chuyên gia, nhà nghiên cứu, luật sư; đại diện các doanh nghiệp đầu tư, phát triển, kinh doanh dịch vụ bất động sản như: Tập đoàn Vingroup; Tập đoàn Sun Group; Công ty Cổ phần Viglacera; Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội – HANDICO; Công ty Cổ phần Tập đoàn SGO; Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings; Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco,... cùng đại diện các cơ quan thông tấn, báo chí.

"Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia, chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh"

Phát biểu khai mạc và định hướng thảo luận Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội nhìn nhận, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt. Đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện mô hình phát triển đất nước. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã xác định rõ yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn của hệ thống pháp luật; chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển; giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.Đây không chỉ là yêu cầu đối với Luật Đất đai mà còn là định hướng xuyên suốt đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan.

"Vì vậy, theo chúng tôi, sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này không nên chỉ dừng ở việc sửa đổi các quy định kỹ thuật hay bổ sung thêm điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển.

Điều chúng ta cần xây dựng không chỉ là một đạo luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, mà là một khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước. Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản lý, thị trường sẽ tiếp tục vận hành bằng nhiều thủ tục, nhiều giấy phép và nhiều khâu xin - cho. Nếu Luật được xây dựng theo tư duy quản trị phát triển, Nhà nước sẽ tập trung xây dựng thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, công cụ giám sát, tăng cường hậu kiểm, tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường.

Đó cũng chính là tinh thần đổi mới mà Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt ra", TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà và đất. Đây là thị trường phân bổ nguồn lực lớn của nền kinh tế; có mối quan hệ trực tiếp với tài chính, tín dụng, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng, công nghiệp, thương mại, du lịch, dịch vụ và an sinh xã hội.

"Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ tạo thêm việc làm, mở rộng đầu tư, tăng thu ngân sách, thúc đẩy tăng trưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Ngược lại, nếu thị trường bị ách tắc bởi thể chế hoặc thiếu minh bạch thì nguồn lực đất đai sẽ không được khai thác hiệu quả, chi phí đầu tư tăng, nguồn cung suy giảm, giá bất động sản bị đẩy lên cao và cuối cùng chính người dân và doanh nghiệp sẽ là đối tượng chịu tác động nhiều nhất.

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản phải hướng tới mục tiêu lớn hơn là khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia, chứ không chỉ điều chỉnh các giao dịch kinh doanh", TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định.

Trên cơ sở đó, TS. Nguyễn Văn Khôi đề nghị các chuyên gia, các nhà khoa học và cộng đồng doanh nghiệp tập trung trao đổi, góp ý vào một số nhóm vấn đề trọng tâm sau đây:

Một là, Dự thảo Luật đã thể chế hóa đầy đủ tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW hay chưa? Còn những nội dung nào cần tiếp tục hoàn thiện?

Hai là, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản nên được thiết kế như thế nào để bảo đảm rõ ràng, không chồng chéo với Luật Nhà ở và Luật Đất đai?

Ba là, những quy định nào hiện nay đang làm phát sinh thủ tục, tăng chi phí, kéo dài thời gian triển khai dự án và cần mạnh dạn cắt giảm?

Bốn là, cần hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn, môi giới bất động sản, sàn giao dịch, giao dịch điện tử và công khai thông tin như thế nào để vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân?

Năm là, Luật cần bổ sung những cơ chế nào để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics, du lịch, nông nghiệp và các loại hình bất động sản mới trong bối cảnh chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và hội nhập quốc tế?

Sáu là, cần thiết kế cơ chế hậu kiểm, cơ chế giám sát bằng dữ liệu và chế tài xử lý vi phạm như thế nào để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước nhưng không tạo thêm gánh nặng hành chính?

Bảy là, mỗi kiến nghị cần gắn với điều, khoản cụ thể của Dự thảo Luật; đồng thời đề xuất phương án sửa đổi ngay về câu chữ để Ban soạn thảo có thể nghiên cứu, tiếp thu.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xác định rõ trách nhiệm của mình là cầu nối giữa Nhà nước với cộng đồng doanh nghiệp; giữa cơ quan hoạch định chính sách với thực tiễn thị trường; giữa yêu cầu phát triển với yêu cầu hoàn thiện thể chế.

"Chúng tôi cam kết tổng hợp đầy đủ, khách quan, khoa học tất cả các ý kiến của Hội thảo để xây dựng Báo cáo kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền, góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật với chất lượng cao nhất.

Tôi tin tưởng rằng, với tinh thần trách nhiệm, trí tuệ và kinh nghiệm thực tiễn của các đồng chí, Hội thảo hôm nay sẽ đưa ra nhiều kiến nghị có giá trị, góp phần xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thực sự trở thành đạo luật kiến tạo phát triển, đồng bộ với hệ thống pháp luật, khơi thông nguồn lực, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và xây dựng thị trường bất động sản Việt Nam phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp tích cực vào việc thực hiện các mục tiêu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Tại Hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình tại hai kỳ họp. Kỳ họp thứ nhất bắt đầu từ ngày 3/8, dự kiến đến ngày 19/8 sẽ cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo luật. Sau đó, cơ quan chủ trì sẽ tiếp thu, giải trình, hoàn thiện Dự thảo để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026. Đến nay, đối với hồ sơ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã tiếp thu đầy đủ các ý kiến đóng góp từ các hội thảo, hội nghị. Cách đây hơn một tuần, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã họp, cho ý kiến đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở đó, chúng tôi đã tiếp thu, giải trình các ý kiến của Bộ Tư pháp cũng như của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tóm tắt nội dung Dự thảo mới nhất và những điểm mới, đại diện cơ quan soạn thảo cho biết, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 4 nhóm chính, gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn; và thúc đẩy công tác chuyển đổi số.

Đối với nội dung phân cấp, phân quyền, Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, Dự thảo luật cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Đối với những nội dung mới so với Dự thảo đã được đưa ra thảo luận, lấy ý kiến trước đây, Dự thảo luật lần này đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định. Chẳng hạn, đối với khái niệm "nhà ở lưu trú", trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các đại biểu, các cơ quan có thẩm quyền và người dân, chúng tôi đề xuất bỏ khái niệm này khỏi Luật Nhà ở và chuyển sang quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm phù hợp.

Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, trước đây luật quy định 3 loại hợp đồng. Dự thảo lần này mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng theo đó, cơ bản những hợp đồng trong luật đều có thể thực hiện chuyển nhượng. Trong đó, những dự án, công trình xây dựng đã hoàn thiện đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai.

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đưa vào Dự thảo quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án.

Dự thảo cũng dự kiến bổ sung quy định về điều kiện đối với một số tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hiện nay nhiều địa phương đang thành lập quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên theo quy định hiện hành, các quỹ này chưa có chức năng kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Dự thảo đề xuất bổ sung quy định cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Bà Hoàng Thu Hằng cho biết thêm, liên quan đến Nghị quyết số 21-NQ/TW, Dự thảo đã bổ sung quy định đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, phạm vi được mua bất động sản được mở rộng theo hướng được mua căn hộ chung cư và căn hộ du lịch; tuy nhiên, các đối tượng này vẫn không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Một nội dung khác được sửa đổi liên quan đến việc xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Thời gian qua, có nhiều ý kiến phản ánh về cách hiểu và áp dụng quy định này trên thực tế, đặc biệt đối với các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng BT. Có trường hợp nhà đầu tư đã được giao đất, đã thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh ngân hàng nhưng dự án BT vẫn chưa được quyết toán, dẫn đến chưa thể xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và gây ra vướng mắc là dự án không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng.

Để tháo gỡ vướng mắc này, Dự thảo Luật sửa đổi theo hướng dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đầu tư, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án chưa thể chuyển nhượng chỉ vì chưa được xác định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Một nội dung quan trọng khác liên quan đến điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định hiện hành, đối với dự án đang được thế chấp, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng phải thực hiện giải chấp trước. Tuy nhiên, có nhiều kiến cho rằng như vậy sẽ vướng mắc, dự án không thể chuyển nhượng để tiếp tục triển khai.

Vì vậy, Dự thảo sửa đổi quy định này theo hướng linh hoạt hơn. Đối với dự án đang được thế chấp, nếu chưa giải chấp thì không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng, mà chỉ cần có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp về việc chuyển nhượng dự án.

Liên quan đến thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bà Hằng cho biết, quy định về tiến độ thanh toán, như lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% (đối với một số trường hợp có quy định riêng), cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến để bổ sung vào luật thay vì quy định chi tiết tại dự thảo nghị định hướng dẫn theo dự kiến ban đầu vì đây là nội dung quan trọng.

Về khoản 5% nghĩa vụ tài chính còn lại, Dự thảo quy định đưa vào tài khoản đảm bảo. Cụ thể, khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.

“Trên đây là một số nội dung cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, bổ sung vào Dự thảo trong thời gian qua. Đối với các nội dung khác, chúng tôi cũng đã nhiều lần nghiên cứu, rà soát và chỉnh lý. Đề nghị các đại biểu tập trung cho ý kiến cụ thể đối với từng nội dung, từng điều khoản; nếu thấy cần sửa thì đề nghị nêu rõ sửa như thế nào để chúng tôi kịp thời tiếp thu, hoàn thiện Dự thảo trước khi trình Quốc hội. Thời gian không còn nhiều nên rất mong nhận được các ý kiến trực tiếp, cụ thể và khả thi”, bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh. 

Doanh nghiệp đề xuất các điều chỉnh cắt giảm thủ tục hành chính và bổ sung một số quy định tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh

Điều phối phiên thảo luận, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thời gian qua, Hiệp hội đã nhận được nhiều văn bản, ý kiến góp ý từ các Hội viên liên liên quan đến việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản. Trong quá trình tham dự các cuộc họp, có thể thấy rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình một cách nhanh chóng, để điều chỉnh những điểm chưa phù hợp, hướng tới hoàn thiện và tháo gỡ triệt để các vướng mắc cho doanh nghiệp, thị trường.

Phát biểu góp ý, đại diện Tập đoàn Sun Group cho biết, Dự thảo luật đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, đây là thủ tục mới so với quy định hiện hành, làm phát sinh thêm quy trình hành chính đối với doanh nghiệp. Vì vậy, Sun Group đề xuất không áp dụng thủ tục thông báo đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm cắt giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Theo doanh nghiệp, quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh vướng mắc hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đối với quy định này. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc tiếp tục duy trì quy định về thủ tục thông báo nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người mua theo doanh nghiệp là hợp lý.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản, đại diện Sun Group cho rằng Dự thảo quy định điều kiện phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng. Doanh nghiệp đề nghị nghiên cứu theo hướng linh hoạt hơn, cho phép các bên được thỏa thuận về việc kế thừa, tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại trong quá trình chuyển nhượng dự án, thay vì bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, cách tiếp cận này sẽ tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án nhưng vẫn bảo đảm trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Đại diện Viglacera cho biết doanh nghiệp đã nhiều lần tham gia góp ý đối với Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Tại Hội thảo, doanh nghiệp tiếp tục kiến nghị làm rõ một số quy định nhằm bảo đảm tính khả thi trong quá trình thực hiện.

Đối với khoản 5 Điều 13, Dự thảo quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo Viglacera, cần làm rõ quy định này có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không. Doanh nghiệp cho biết nhiều chủ đầu tư hoạt động theo mô hình tổng công ty với các công ty con, chi nhánh trực thuộc, vì vậy cần xác định rõ trường hợp chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị trong cùng hệ thống ký kết hợp đồng có được phép hay không, tránh phát sinh vướng mắc khi triển khai trên thực tế.

Góp ý về Điều 19 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Viglacera nhận thấy, Dự thảo đã có thay đổi so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Doanh nghiệp đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành, theo đó cơ quan có thẩm quyền có thời hạn 15 ngày để có ý kiến về việc bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quá trình thực hiện. “Chúng tôi cho rằng, vẫn cần duy trì điều kiện này”.

Đối với khoản 3 Điều 20 về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, Dự thảo quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Viglacera, quy định này sẽ làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp và cuối cùng có thể làm tăng chi phí của người mua. Do đó, doanh nghiệp đề nghị giữ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo hướng chủ đầu tư chỉ thực hiện bảo lãnh khi bên mua có yêu cầu. Nếu khách hàng không có nhu cầu bảo lãnh thì không nên bắt buộc thực hiện.

Liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, Dự thảo quy định hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm bên sau cùng ký hoặc chấp nhận bằng hình thức khác được thể hiện trên hợp đồng. Viglacera đề nghị bổ sung quy định cụ thể đối với giao dịch điện tử, theo đó thời điểm hợp đồng có hiệu lực nên được xác định là thời điểm chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống, nhằm bảo đảm rõ ràng trong quá trình áp dụng.

Đại diện Phục Hưng Holdings nhất trí với tinh thần của Dự thảo là xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản công khai, minh bạch và từng bước chuyển đổi sang phương thức điện tử. Tuy nhiên, Điều 10 hiện mới quy định các bước của quy trình giao dịch mà chưa làm rõ trình tự, thời điểm thực hiện của từng bước cũng như mối quan hệ giữa các thủ tục trong quy trình.

Cụ thể, khoản 2 Điều 10 quy định quy trình giao dịch gồm các bước từ kiểm tra thông tin, chuẩn bị hồ sơ, xác lập giao dịch, thanh toán, bàn giao bất động sản đến hoàn thành giao dịch và cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Đồng thời, khoản 3 quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong suốt quá trình giao dịch.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ thời điểm cấp mã định danh điện tử trong mối quan hệ với các bước của quy trình giao dịch. Chẳng hạn, mã định danh được cấp trước khi đưa bất động sản vào giao dịch, trước khi ký hợp đồng hay chỉ được cấp khi hoàn thành các thủ tục về đất đai và cấp Giấy chứng nhận? Tương tự, thời điểm cấp Giấy chứng nhận có được thiết kế đồng bộ với việc cấp và sử dụng mã định danh điện tử hay không cũng chưa được quy định rõ.

Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện từng bước trong quy trình giao dịch, đồng thời xác định rõ mốc thời gian hoặc thời hạn thực hiện đối với từng thủ tục, bảo đảm tính đồng bộ giữa việc cấp mã định danh điện tử, thực hiện giao dịch và cấp Giấy chứng nhận. Điều này sẽ giúp quy trình giao dịch minh bạch, thống nhất và thuận lợi hơn trong quá trình triển khai trên thực tế.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, qua tổng hợp ý kiến, đơn vị nhận thấy Dự thảo luật có nhiều điểm tích cực như: Bảo đảm tính đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành; bổ sung nhiều quy định mới theo hướng tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản và giải quyết một số vấn đề phát sinh từ thực tiễn; quan tâm đến việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.

Về các nội dung cần tiếp tục hoàn thiện, đại diện Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam kiến nghị:

Thứ nhất, liên quan đến ngành, nghề kinh doanh bất động sản và ngành, nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Điều 3 và Điều 8. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Dự thảo, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Cần xem xét lại quy định này, bởi các hoạt động như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản chủ yếu là hoạt động cung cấp dịch vụ, không trực tiếp tạo lập sản phẩm bất động sản, không làm phát sinh quyền sử dụng đất hoặc các vấn đề liên quan đến quốc phòng, an ninh và trật tự xã hội. Nếu tiếp tục xếp các hoạt động này vào nhóm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện thì có thể làm gia tăng điều kiện gia nhập thị trường, tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến sự phát triển của các tổ chức cung cấp dịch vụ. Vì vậy, đề nghị nghiên cứu theo hướng các hoạt động môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản không thuộc nhóm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.

Thứ hai, về quy định đối với một số loại hình bất động sản, việc quy định rõ hơn đối với một số loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh là cần thiết. Tuy nhiên, cần nghiên cứu bổ sung loại hình nghĩa trang, công viên nghĩa trang. Đây cũng là một trong những loại hình kinh doanh bất động sản đang tồn tại trên thực tế nhưng chưa được quy định trong luật, vì vậy cần nghiên cứu bổ sung để bảo đảm rõ ràng hơn.

Thứ ba, liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 13 Dự thảo, sau khi bàn giao bất động sản cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ này, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Về vấn đề tiền đặt cọc, liên quan đến trường hợp từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, Dự thảo luật đã có quy định về mức tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán bất động sản. Tuy nhiên vẫn chưa quy định rõ cách thức xử lý đối với trường hợp khách hàng không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng khoảng trống này để thu tiền đặt cọc ở mức cao, từ đó ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua. Vì vậy, chúng tôi đề xuất cần bổ sung quy định cụ thể về việc xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục thực hiện giao dịch vì những lý do khách quan hoặc có nhu cầu chấm dứt việc mua bán. Đồng thời, cần quy định rõ giới hạn mức tiền đặt cọc hoặc mức xử lý tiền đặt cọc trong các trường hợp này nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và hạn chế tình trạng lạm dụng trong thực tiễn.

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tại Điều 41 và Điều 42 của Dự thảo quy định sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý và điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, yêu cầu này vượt quá khả năng của sàn giao dịch. “Chúng tôi đề xuất thay vì quy định sàn giao dịch có trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý của bất động sản thì quy định theo hướng sàn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thông tin do chủ đầu tư hoặc bên có bất động sản cung cấp”.

Liên quan đến ngành nghề môi giới cá nhân, trong Dự thảo luật, Điều 44 quy định môi giới cá nhân phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh hoặc dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Thực tế hiện nay vẫn tồn tại một số hình thức hoạt động như cộng tác viên, đại lý hoặc lao động hợp tác. Do đó, cần nghiên cứu, làm rõ việc các hình thức này có được coi là phù hợp với quy định về hành nghề môi giới bất động sản hay không.

Bà Bùi Thị Hải Yến, Uỷ viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel nhìn nhận, sau gần 2 năm triển khai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, đồng thời tăng cường bảo vệ quyền và lợi ích của người dân. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc đối với doanh nghiệp. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp xin góp ý một số nội dung liên quan đến Dự thảo sửa đổi luật.

Thứ nhất, Dự thảo luật đã đi đúng hướng. Tuy nhiên, vẫn chưa giải quyết được những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Dự thảo hiện vẫn tập trung nhiều vào việc hoàn thiện các công cụ quản lý, trong khi điểm nghẽn lớn nhất của thị trường lại nằm ở khâu tổ chức thực thi pháp luật. “Vì vậy, chúng tôi đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật có liên quan, nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật ngay từ giai đoạn xây dựng luật. Bên cạnh đó, cần có định hướng nhất quán trong quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành. Đối với những quy định, thủ tục đã ổn định và phù hợp thì nên nghiên cứu nâng lên quy định ngay trong luật”, đại diện doanh nghiệp đề xuất.

Thứ hai, cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo môi trường đầu tư. Dự thảo luật đã bổ sung nhiều quy định về công khai thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, kiểm soát giao dịch, thanh toán, chuyển nhượng dự án và xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Đây đều là những chính sách đúng và cần thiết. Tuy nhiên, một chính sách tốt không chỉ được đánh giá ở mức độ chặt chẽ của quy định mà còn ở chi phí xã hội để thực hiện. Bà Yến cho rằng, trong nền kinh tế thị trường, mỗi quy định mới đều cần được đánh giá tác động trên cả hai phương diện là chi phí công và chi phí tư. Khi ban hành một quy định mới, cần đánh giá rõ sẽ làm phát sinh thêm những chi phí gì và tác động ra sao đối với doanh nghiệp, người dân. Ví dụ, đối với những bất động sản hiện hữu đang có nhu cầu giao dịch mà phải chờ được mã thì mất thời gian mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng. Vì vậy, đối với các quy định mới, cần xác định rõ thời điểm áp dụng.

Thứ ba, minh bạch thông tin là yêu cầu tất yếu, nhưng chuyển đổi số phải thực sự giúp giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Khoản 1 Điều 5 của dự thảo quy định chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đồng thời công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Chương VIII của dự thảo cũng quy định trách nhiệm của nhiều cơ quan, nhiều chủ thể trong việc cập nhật, kết nối và khai thác dữ liệu.

Doanh nghiệp đồng tình và hoan nghênh chủ trương xây dựng một hệ thống dữ liệu thống nhất. Tuy nhiên, theo bà Yến, chuyển đổi số không nên chỉ được hiểu đơn thuần là chuyển từ hồ sơ giấy sang hồ sơ điện tử. Trong quá trình thiết kế chính sách, cơ sở dữ liệu cần được xây dựng theo hướng đồng bộ, liên thông và dùng chung.

“Thực tế hiện nay, mặc dù nhiều địa phương đã triển khai cơ chế một cửa, nhưng khi doanh nghiệp nộp hồ sơ vẫn phải công chứng những bộ hồ sơ rất dày. Trong đó có nhiều tài liệu do chính cơ quan nhà nước đã ban hành hoặc đang quản lý. Điều này làm phát sinh chi phí rất lớn cho doanh nghiệp, trong khi lẽ ra các cơ quan nhà nước có thể khai thác, chia sẻ dữ liệu với nhau mà không yêu cầu doanh nghiệp phải nộp lại”, đại diện Hannel nhìn nhận.

Về phầm mềm, theo doanh nghiệp này, cần đánh giá xem hệ thống phần mềm của các cơ quan quản lý Nhà nước đã thực sự sẵn sàng đáp ứng yêu cầu tại thời điểm luật có hiệu lực hay chưa. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần có thời gian để xây dựng, nâng cấp và kết nối hệ thống phần mềm của mình với hệ thống của cơ quan quản lý Nhà nước.

“Chúng tôi cũng kiến nghị bổ sung một nguyên tắc là một nguồn dữ liệu, nhiều chủ thể cùng khai thác. Doanh nghiệp chỉ phải khai báo một lần để thông tin được cập nhật vào hệ thống dữ liệu quốc gia; còn các cơ quan nhà nước có trách nhiệm chia sẻ, khai thác dữ liệu với nhau. Như vậy sẽ tránh được tình trạng doanh nghiệp làm việc với bộ, ngành nào thì lại phải khai báo, nộp hồ sơ cho bộ, ngành đó, nếu không chi phí tuân thủ của doanh nghiệp rất lớn. 

Cụ thể hơn, chúng tôi đề nghị bổ sung quy định theo hướng, khi doanh nghiệp đã cập nhật đầy đủ thông tin và hồ sơ hợp lệ lên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thì các cơ quan quản lý Nhà nước được quyền sử dụng dữ liệu đó để giải quyết thủ tục hành chính. hạn chế yêu cầu doanh nghiệp phải nộp lại hồ sơ giấy.

Ban soạn thảo cần nghiên cứu bổ sung các quy định theo hướng xác định rõ những thông tin, tài liệu mà cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp được khai thác, sử dụng từ hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cần quy định rõ phạm vi công khai thông tin, trách nhiệm cập nhật, thời hạn cập nhật và cơ chế khai thác, sử dụng dữ liệu”.

Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án cần được nhìn nhận là một giải pháp khơi thông nguồn lực cho thị trường, chứ không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường.

Dự thảo đã quy định khá đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 30 và trình tự, thủ tục thực hiện tại Điều 31. Tuy nhiên, điều doanh nghiệp quan tâm không chỉ là điều kiện chuyển nhượng mà còn là chi phí thực hiện, tính minh bạch, tính ổn định và khả năng dự báo của thủ tục hành chính. Nếu doanh nghiệp đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật nhưng vẫn phải chờ đợi quá lâu để được giải quyết hồ sơ thì mục tiêu khơi thông nguồn lực sẽ rất khó đạt được.

“Vì vậy, chúng tôi kiến nghị: Cần tiếp tục rà soát các điều kiện chuyển nhượng theo hướng loại bỏ những quy định còn trùng lặp giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các luật có liên quan; quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng và trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý. Nếu không xác định rõ thời hạn thì doanh nghiệp không biết hồ sơ đang ở đâu, sẽ được giải quyết trong bao lâu, trong khi thời gian chính là chi phí và nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc tiếp nhận, xác nhận và theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, để doanh nghiệp có thể chủ động tra cứu, biết hồ sơ đang được xử lý đến giai đoạn nào và dự kiến khi nào hoàn thành”, đại diện Hannel nhấn mạnh. 

Đề xuất, kiến nghị của các chuyên gia, luật sư

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá cao việc Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp phản ánh những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, qua đó góp phần hoàn thiện thể chế và bảo đảm tính khả thi của luật khi được ban hành.

Qua nghiên cứu Dự thảo Luật, Luật sư Phạm Thanh Tuấn góp ý một số nội dung sau:

Thứ nhất, về phạm vi dự án được chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 31 Dự thảo, dự án đầu tư được phân thành hai nhóm để áp dụng pháp luật về chuyển nhượng: một nhóm thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nhóm còn lại thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, quy định này có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng. Về bản chất, quy định tại khoản 1 Điều 31 Dự thảo được lấy từ Điều 41 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, bối cảnh pháp lý hiện nay đã có sự thay đổi khi Luật Đầu tư đã được sửa đổi, trong khi Dự thảo vẫn giữ nguyên cách tiếp cận trước đây. Các dự án thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo Luật Đầu tư; còn các dự án bất động sản không thuộc các trường hợp này sẽ thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Cách quy định như trên có thể dẫn đến tình trạng cùng là dự án bất động sản nhưng lại chịu sự điều chỉnh của hai cơ chế pháp lý khác nhau, tùy thuộc vào hình thức lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư. Điều này dễ phát sinh cách hiểu và cách áp dụng không thống nhất trong quá trình thực hiện.

Dự thảo cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất với Luật Đầu tư. Hiện nay, pháp luật về đầu tư quy định nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đồng thời, Luật Đầu tư cũng quy định các trường hợp dự án được chuyển nhượng. Nếu Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định khác với Luật Đầu tư hiện hành thì sẽ dẫn đến tình trạng cùng một dự án nhưng chịu sự điều chỉnh của hai cơ chế pháp lý khác nhau, gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Vì vậy, đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.

Thứ hai, về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 31 dự thảo, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Tuy nhiên, đối chiếu với Luật Đầu tư, đối với một số trường hợp, thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư lại thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Sự khác biệt về chủ thể có thẩm quyền giữa hai luật có thể dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện, đặc biệt đối với các dự án vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong thực tiễn sẽ phát sinh câu hỏi: Cơ quan nào là chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng dự án để bảo đảm đúng quy định pháp luật. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư; đồng thời quy định rõ chủ thể có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tránh phát sinh cách hiểu và cách áp dụng khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện.

Thứ ba, về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 30 Dự thảo. Dự thảo quy định khá cụ thể về các điều kiện như quyết định giao đất, cho thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án được hình thành thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với các trường hợp này, nhà đầu tư không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ điều kiện để triển khai dự án. Nếu giữ nguyên quy định hiện nay sẽ loại trừ các trường hợp nêu trên. Vì vậy, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng chấp nhận trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ tư, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, Dự thảo đã có quy định về việc kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án. Tuy nhiên, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tổ chức khác tiếp tục đầu tư xây dựng thì chưa có quy định tương tự.

Thực tế hiện nay, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vẫn phải thực hiện lại nhiều thủ tục như lập hồ sơ dự án, quy hoạch, thiết kế và các thủ tục có liên quan, mặc dù các nội dung này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước đó.

Vì vậy, đề nghị bổ sung quy định theo hướng: Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức tiếp tục đầu tư xây dựng, bên nhận chuyển nhượng được kế thừa hồ sơ pháp lý của dự án và không phải thực hiện lại các thủ tục đã được phê duyệt. Quy định này sẽ bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đầu tư và các luật có liên quan.

Thứ năm, về quy định chuyển tiếp đối với hợp đồng mua bán nhà ở.

Dự thảo quy định đối với các hợp đồng đã ký trước khi luật có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quy định cũ, đồng thời cho phép các bên được thỏa thuận áp dụng quy định của luật mới. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát để bảo đảm sự thống nhất giữa quy định về điều kiện thanh toán và quy định chuyển tiếp, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện khi hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao nhà.

Thứ sáu, về quy định liên quan đến tài sản bảo đảm khi chuyển nhượng dự án.

Dự thảo có quy định về việc chuyển nhượng dự án đang được thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, trên thực tế, các tổ chức tín dụng chủ yếu nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi chưa có cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với chính dự án bất động sản.

Do đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng ngoài trường hợp dự án đang được thế chấp thì cần xem xét cả trường hợp quyền sử dụng đất của dự án đang được thế chấp để bảo đảm phù hợp với thực tiễn hoạt động tín dụng và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Luật sư Lê Đình Vinh - Trọng tài viên VIAC, Giám đốc công ty Luật Vietthink 

Luật sư Lê Đình Vinh - Trọng tài viên VIAC, Giám đốc công ty Luật Vietthink đánh giá cao tinh thần cầu thị của Ban soạn thảo trong việc tiếp thu ý kiến chỉ đạo tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và các góp ý của doanh nghiệp. Dự thảo đã thể hiện rõ tinh thần tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện thể chế theo hướng thông thoáng hơn cho thị trường. Về nội dung góp ý, Luật sư Vinh đề xuất, cần nghiên cứu bổ sung thêm trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp hoặc góp vốn để hợp tác, liên kết vào nhóm các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này.

Bên cạnh đó, luật sư kiến nghị rà soát, làm rõ nhiều quy định trong dự thảo nhằm bảo đảm tính minh bạch và khả thi khi áp dụng.

Cụ thể, đối với khoản 4 Điều 12 về điều kiện đối với căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng, luật sư cho rằng quy định yêu cầu công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hằng năm phải "bảo đảm các điều kiện để bên thuê có khả năng mua được" còn chung chung. Theo đó, cần quy định rõ các điều kiện cụ thể hoặc dẫn chiếu đến văn bản pháp luật liên quan để tránh cách hiểu khác nhau.

Đối với Điều 13, luật sư đề nghị bổ sung thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, thay vì chỉ quy định trách nhiệm thực hiện như dự thảo hiện nay. Tại khoản 5 cần làm rõ phạm vi cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với các trường hợp ủy quyền trong cùng hệ thống doanh nghiệp như giữa công ty mẹ với công ty thành viên, tổng công ty với đơn vị trực thuộc hoặc việc ủy quyền cho sàn giao dịch thực hiện khâu tiếp nhận tiền đặt cọc.

Góp ý đối với Điều 25, luật sư Vinh cho rằng quy định về chuyển nhượng dự án mới tập trung vào nghĩa vụ của các bên mà chưa quy định tương xứng về quyền của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, cần nghiên cứu bổ sung để bảo đảm tính đầy đủ.

Đối với Điều 28, luật sư kiến nghị làm rõ ranh giới giữa chuyển nhượng một phần dự án và chuyển nhượng một phần ô đất trong dự án đã hoàn thiện hạ tầng, bởi trên thực tế hai trường hợp này đang phát sinh nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư. Đồng thời, cần bổ sung điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng là tổ chức để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng khi thực hiện giao dịch.

Về quy định điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 56 và Điều 57, luật sư đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế điều tiết giá trong những trường hợp cần thiết, qua đó tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước có thể can thiệp nhằm bảo đảm sự ổn định của thị trường và cân bằng lợi ích giữa các chủ thể.

PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TƯ

Quán triệt tinh thần Nghị quyết số 14 và Nghị quyết số 21 của Bộ Chính trị , trong đó tiếp tục kế thừa những quan điểm của Nghị quyết 18 nhưng bổ sung ba nội dung mới là số hóa, tài chính hóa và hoàn thiện thể chế trong bối cảnh Luật Đất đai cũng đang được sửa đổi, bổ sung, PGS. TS. Trần Kim Chung có một số góp ý như sau:

Thứ nhất, theo chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này phải là luật của kỷ nguyên số, vì vậy cần đặt yêu cầu số hóa lên hàng đầu. Nếu chưa thực hiện được thì sau này vẫn sẽ phải tiếp tục sửa luật. Hiện nay, chúng ta đã cơ bản thực hiện việc định danh đối với đất đai, gần 70 triệu thửa đất đã được định danh, và việc định danh các bất động sản trên nền tảng đó cũng không phải là quá khó.

“Tuy nhiên, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không được thiết kế để vận hành trên nền tảng số thì hệ thống định danh đó sẽ chỉ là “demo”. Việc số hóa phải bảo đảm đúng, đủ, hiệu năng, hiệu lực và hiệu quả, đặc biệt dữ liệu phải được cập nhật theo thời gian thực. Muốn làm được điều đó thì vai trò của sàn giao dịch bất động sản là hết sức quan trọng”, PGS. TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, sàn giao dịch bất động sản có cả hai hình thức là sàn giao dịch thực và sàn giao dịch số, với chức năng, nhiệm vụ và giá trị như nhau. Nhiều đơn vị không cần có mặt bằng giao dịch nhưng vẫn có thể tư vấn và bán được rất nhiều bất động sản thông qua nền tảng số. Tuy nhiên, Dự thảo hiện chưa đề cập nhiều đến nội dung số hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Ban soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định theo hướng ghi nhận đầy đủ cả sàn giao dịch bất động sản thực và sàn giao dịch bất động sản số ở những điều khoản phù hợp.

Thứ hai, về vị trí, vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, cần làm rõ sàn giao dịch có phải là nơi cung cấp dữ liệu đầu vào cho hệ thống quản lý nhà nước và cho nền kinh tế dữ liệu hay không. Nội dung này hiện dự thảo chưa đề cập. Sàn giao dịch không phải chỉ là nơi tư vấn, hướng dẫn, hỗ trợ mua bán bất động sản mà còn phải có trách nhiệm cung cấp thông tin chính thống cho thị trường và cơ quan quản lý nhà nước.

Năm 2009, chúng ta từng định hướng xây dựng sàn giao dịch bất động sản chuẩn để tính toán các chỉ số của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đã được bãi bỏ. Từ đó, sàn giao dịch chủ yếu chỉ còn được nhìn nhận như một nơi môi giới, mua bán bất động sản.

Thứ ba, ở thời điểm hiện tại, khi tiền ảo (tiền số) và tiền thật cùng tồn tại trong nền kinh tế, thì sàn giao dịch bất động sản, hoạt động tư vấn, định giá và tư vấn mua bán bất động sản có tham gia vào quá trình tài chính hóa thị trường bất động sản hay không? Dự thảo hiện chưa đề cập đến nội dung này.

“Đã là Luật Kinh doanh bất động sản thì phải tính đến hoạt động mua bán trên môi trường số, các phương thức thanh toán và các nguồn tiền trong giao dịch. Sản phẩm có thể hình thành trong tương lai thì dòng tiền cũng có thể hình thành trong tương lai, vì vậy pháp luật cũng cần điều chỉnh những vấn đề này.

Trong bối cảnh năm 2026, khi chúng ta đã định danh được gần 70 triệu thửa đất, có quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và các quy hoạch khác, thì ở bất cứ đâu người ta cũng có thể giao dịch, mua bán bất động sản mà không nhất thiết phải đến tận nơi. Phương thức thanh toán cũng đang thay đổi rất nhanh, không chỉ bằng tiền mặt mà có thể bằng các hình thức thanh toán số. Dự thảo cần tính đến bối cảnh này”, PGS. TS. Trần Kim Chung đề xuất. 

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội góp ý 8 nội dung 

Thứ nhất, về Điều 2 quy định đối tượng áp dụng. Đề nghị bổ sung cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản vào đối tượng áp dụng để bảo đảm thống nhất với khoản 1 Điều 1 về phạm vi điều chỉnh của luật.

Thứ hai, về điểm b khoản 2 Điều 7. Dự thảo quy định doanh nghiệp phải "đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng". PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, quy định này chưa chặt chẽ và đề nghị sửa theo hướng "đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng theo quy định của pháp luật" để bảo đảm tính đầy đủ và thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.

Thứ ba, về Điều 10 quy định quy trình giao dịch bất động sản. Tại quy định về quy trình giao dịch có nội dung "công chứng hoặc chứng thực theo quy định". Đề nghị xem xét bỏ nội dung này cho thống nhất với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ tư, về điểm c khoản 2 Điều 12 quy định điều kiện của bất động sản có sẵn đưa vào kinh doanh. Dự thảo quy định bất động sản phải "có giấy tờ xác nhận bất động sản đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật". Đề nghị bổ sung cụm từ "của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền", theo đó quy định được chỉnh sửa thành "Có giấy tờ xác nhận bất động sản đã được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật", nhằm xác định rõ chủ thể xác nhận và bảo đảm tính chặt chẽ của quy định.

Kết luận Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, sau một thời gian làm việc nghiêm túc, trách nhiệm và thẳng thắn, Hội thảo "Góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023" đã hoàn thành toàn bộ nội dung chương trình đề ra.

Thay mặt Ban Tổ chức, ông Đính gửi lời cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các chuyên gia, nhà khoa học, các luật sư, đại diện các cơ quan quản lý, cộng đồng doanh nghiệp và toàn thể quý vị đại biểu đã dành thời gian tham dự, chia sẻ nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm và có giá trị cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Những ý kiến tại Hội thảo hôm nay sẽ là nguồn thông tin tham khảo quan trọng, góp phần tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

"Qua các ý kiến trao đổi tại Hội thảo, có thể thấy một điểm thống nhất rất rõ, đó là định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này đang đi đúng hướng và ngày càng bám sát thực tiễn vận hành của thị trường.

Dự thảo Luật đã thể hiện rõ tinh thần đổi mới trong tư duy xây dựng pháp luật, với cách tiếp cận đề cao tính minh bạch, cụ thể, rõ ràng và khả thi trong tổ chức thực hiện. Nhiều quy định được thiết kế theo hướng xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng nhóm chủ thể tham gia thị trường, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới đến người dân và các tổ chức có liên quan.

Quan trọng hơn, tinh thần xuyên suốt của dự thảo là hướng tới kiến tạo một thị trường bất động sản phát triển công khai, minh bạch, an toàn và bền vững; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; đồng thời nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và tăng cường bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người tham gia thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực đó, các chuyên gia, đại biểu cũng cho rằng vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát và hoàn thiện để các quy định khi ban hành thực sự đi vào cuộc sống, hạn chế cách hiểu khác nhau và giảm thiểu những vướng mắc trong quá trình triển khai", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết. 

Trên cơ sở các ý kiến góp ý tại Hội thảo, Ban Tổ chức sẽ khẩn trương xây dựng Báo cáo tổng hợp ý kiến, kiến nghị góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 để gửi cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan có thẩm quyền, đồng thời kỳ vọng báo cáo này sẽ cung cấp thêm các luận cứ khoa học, cơ sở thực tiễn và góc nhìn đa chiều, góp phần hoàn thiện các quy định của Luật theo hướng đồng bộ, khả thi và phù hợp hơn với yêu cầu phát triển của thị trường.

"Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời điểm hiện nay có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là yêu cầu hoàn thiện thể chế mà còn là tiền đề để tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường, khơi thông các nguồn lực phát triển, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, ổn định và bình đẳng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Chúng tôi tin tưởng rằng, với sự chỉ đạo quyết liệt của Quốc hội và Chính phủ; với tinh thần cầu thị, trách nhiệm của cơ quan soạn thảo; cùng sự đồng hành, đóng góp của các cơ quan quản lý, các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp, các tổ chức nghề nghiệp và các cơ quan thông tấn, báo chí, Luật Kinh doanh bất động sản sau khi được sửa đổi sẽ tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính dự báo cao; tạo nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, an toàn, hiệu quả và bền vững trong giai đoạn mới", TS. Nguyễn Văn Đính kết luận./.