Tính thị trường trong việc định giá đất rất hạn chế
Mới đây, tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề “Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” do Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội tổ chức, nhiều chuyên gia nhận định, việc định giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất trong Dự thảo luật vẫn còn nhiều bất cập, nhiều “điểm mờ” chưa được làm rõ.
Cụ thể, theo PGS. TS. Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội, pháp luật hiện hành về thẩm quyền định giá đất đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phản ánh tính khách quan của hoạt động này mà thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu của chủ thể quản lý. Theo đó, tính định hướng thị trường trong định giá đất bị hạn chế rất nhiều.
Phân tích cụ thể, PGS. TS. Nguyễn Thị Nga cho biết, hiện nay quy định đang không thống nhất giữa thẩm quyền tập thể, thẩm quyền cá nhân và phân cấp, phân quyền trong việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013 hoặc tại Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1, Điều 2, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và không có bất kỳ quy định nào cho phép UBND được phân cấp, phân quyền cho cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nào khác.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính thì thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh và Thông tư này còn tùy tiện quy định cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh được ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện để phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.
“Điều này khiến nảy sinh ra tình trạng mỗi địa phương hiểu một cách khác nhau trong quyết định giá đất, có địa phương là ông Chủ tịch UBND tỉnh quyết, có địa phương lại do UBND tỉnh quyết sách tập thể”, PGS. TS. Nguyễn Thị Nga cho biết.
Bên cạnh phân cấp, phân quyền trong việc phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, bà Nga cũng cho rằng, thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân cũng còn mập mờ.
Theo quy định hiện nay, thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Tuy nhiên, gần như không có trường hợp bồi thường đất, hầu hết bồi thường bằng tiền, vì không còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường. Song việc định giá đất nhằm làm cơ sở cho công tác bồi thường hiện nay đang được quy định rất chung chung “do UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
“Quy định nêu trên chưa cho thấy sự rõ ràng và rành mạch về cấp có thẩm quyền quyết định giá đất bồi thường là UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện, các cấp đó quyết định trong trường hợp cụ thể nào”, bà Nga đánh giá.
Theo đó, chuyên gia này đề xuất phân cấp theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Còn UBND cấp huyện xác định, thẩm định về phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
Cũng theo bà Nga, Luật Đất đai hiện hành cho phép cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, có địa phương cho rằng đó là quyền nên họ được lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng dịch vụ tư vấn giá.
Mặt khác, giá đất do tổ chức tư vấn giá chuyên nghiệp đưa ra chưa thực sự đảm bảo chất lượng và độ tin cậy do không thoát khỏi được sự chi phối của Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Không nên duy trì trạng thái “độc quyền”
của Sở Tài nguyên và Môi trường
Bàn về vấn đề giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất, phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, Nghị quyết 18 mới đây Trung ương đã nêu rõ: “HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất”. Điều này có sự khác biệt với cơ chế hiện hành ở Luật Đất đai 2013 và một số Luật khác về chức năng, nhiệm vụ của HĐND.
“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nêu UBND cùng cấp trình HĐND thông qua và quyết định ban hành, vậy trong trường hợp này ai là người quyết định? Nếu đúng tinh thần của Nghị quyết 18 thì việc vận hành này phải khác, theo đó HĐND phải ban hành một Nghị quyết về khung giá đất chứ không chỉ đơn thuần là thảo luận để UBND quyết định bảng giá đất. Như vậy Dự thảo Luật chưa bám sát tinh thần của Nghị quyết 18”, ông Phúc nói.
Liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, ông Phúc cho rằng, cần nghiên cứu kỹ lưỡng thành phần của Hội đồng để cơ quan này đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong hoạt động.
Cụ thể, theo chuyên gia này, khi HĐND đã là cơ quan quyết định thì cũng không nên tham gia vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.
Ngoài ra, cũng không nhất thiết phải có vai trò của Mặt trận Tổ quốc trong Hội đồng thẩm định giá đất. “Hãy để cho Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội có chức năng thẩm định, giám sát một cách độc lập như đúng chức năng vai trò của họ chứ không nên quy định vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất như dự thảo”, ông Nguyễn Văn Phúc cho ý kiến.
Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề xuất, không nên để Công an tỉnh vào Hội đồng thẩm định giá đất. “Nếu Công an tham gia thì sau này quá trình điều tra sẽ diễn ra như thế nào?”, ông Phúc đặt câu hỏi và cho rằng nên để Công an là một bộ phận độc lập với Hội đồng để đảm bảo yếu tố khách quan.
Cũng theo chuyên gia này, nên có vai trò của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch bởi nhu cầu đất đai liên quan đến chức năng nhiệm vụ của cơ quan này tương đối nhiều.
“Chúng ta có thể nghiên cứu phương án trong dự thảo chỉ quy định thành phần cứng, còn cụ thể thành phần thì giao cho Chính phủ thực hiện”, ông Nguyễn Văn Phúc bày tỏ quan điểm.
Đồng quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Thị Nga cũng cho rằng, cần cân nhắc các thành phần trong Hội đồng thẩm định giá đất.
“Hiện nay, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định thì không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một. Rõ ràng đang thiếu vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất”, bà Nga nói.
Theo đó chuyên gia cũng đề xuất, cần hướng tới việc bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất, các định giá viên. Trong đó cần quan tâm đến việc đào tạo, nâng cao năng lực và đạo đức của các định giá viên, hướng tới chuẩn hóa, cấp chứng chỉ hành nghề.
Đặc biệt, cũng cần bổ sung thêm vai trò của cơ quan tài chính mà trước hết là Sở Tài chính trong quá trình định thẩm định giá, quyết định khung giá đất chứ không nên duy trì trạng thái “độc quyền” của Sở Tài nguyên và Môi trường./.
