Hơn 2 thập kỷ sau mở rộng Thủ đô, loạt dự án đón đầu quy hoạch vẫn bỏ hoang
Lời Tòa Soạn:
Trong những năm vừa qua, trên địa bàn TP. Hà Nội, hàng nghìn dự án được phê duyệt quy hoạch và đưa vào sử dụng đã và đang mang lại rất nhiều giá trị tích cực cho sự phát triển chung của xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn hàng trăm dự án đang nằm bất động, có những dự án đã được lập quy hoạch từ 10, 20 năm thậm chí có những dự án được hình thành trước khi sát nhập về thủ đô nhưng tới nay vẫn chưa thể về đích.
Phân tích về tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do dự án vướng mắc về pháp lý, có những dự án chậm triển khai do năng lực tài chính của chủ đầu tư… Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ công tác quy hoạch, quản lý, cùng với đó là tính khả thi của các dự án cũng như trách nhiệm của chính UBND TP. Hà Nội trong việc đôn đốc và đưa dự án vào thực tế còn chưa được hiệu quả.
Các chuyên gia cũng cho rằng, việc tồn tại hàng trăm dự án "treo" tại Hà Nội không chỉ khiến cho cuộc sống của người dân khu vực đó trở nên vất vả, khó khăn mà còn gây lãng phí không nhỏ giá trị tài nguyên đất. Các dự án chậm triển khai đã và đang làm hạn chế quyền khai thác sử dụng đất, kìm hãm phát triển kinh tế xã hội, người dân trong vùng quy hoạch rơi vào khốn đốn, nhà nước thì thất thu ngân sách, còn bộ mặt đô thị nơi có quy hoạch, dự án treo trở nên nhếch nhác.
Để có góc nhìn khách quan về hàng loạt dự án chậm triển khai trên địa bàn TP. Hà Nội, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Lãng phí đất đai: Nhìn từ những dự án "treo" trên địa bàn TP. Hà Nội"
Tuyến bài sẽ nghiên cứu, đánh giá khách quan về những nguyên nhân của tình trạng trên, đồng thời đưa ra những giải pháp, phân tích và nhận định từ các cơ quan chuyên môn, các nhà phân tích, các chuyên gia đầu ngành cũng như những ý kiến kiến nghị từ chính chủ đầu tư. Từ đó, đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn tại các dự án chậm triển khai, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản nói chung và thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội.
Dự án Khu đô thị Tiến Xuân Sudico có vị trí vốn thuộc địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình. Sau khi địa giới hành chính của Thủ đô Hà Nội mở rộng vào năm 2008, vị trí dự án nằm trên địa bàn các xã Đông Xuân (huyện Quốc Oai) và xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất). Dự án do Công ty TNHH MTV Sudico Tiến Xuân làm chủ đầu tư.
Toàn cảnh dự án khu đô thị Tiến Xuân do Sudico làm chủ đầu tư. (Ảnh: Hà Phong)
Dự án có vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng, khởi công từ năm 2007, được giới thiệu với quy mô 1.400ha, mục tiêu phát triển trọng tâm là phát triển các dịch vụ tiện ích, dịch vụ giải trí, dịch vụ về du lịch, thể thao, thư giãn…, ưu tiên phát triển nhà ở cao cấp, thân thiện với môi trường.
Dù dự kiến hoàn thành năm 2016, tuy nhiên, đến nay sau hơn 16 năm được giao đất, dự án "nghìn tỷ" vẫn là cánh đồng được người dân canh tác lúa, nuôi thả trâu bò khi hết mùa vụ.
Nằm trong vùng quy hoạch "treo" của dự án Khu đô thị Tiến Xuân, người dân không thể mua bán, sang tên nhà cửa, đất đai, chia thừa kế, thế chấp, thậm chí nhà cửa xuống cấp muốn xây dựng cũng rất khó khăn. Đặc biệt, việc chậm triển khai quá lâu ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển kinh tế của địa phương, gây mất công bằng cho các doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Sau hơn 16 năm, khu đô thị Tiến Xuân vẫn là cánh đồng, những hộ dân trong vùng quy hoạch "treo" của dự án không thể mua bán, sang tên nhà cửa, đất đai. (Ảnh: Hà Phong)
Theo tìm hiểu của phóng viên Reatimes, tháng 3/2021, UBND TP. Hà Nội có văn bản đề nghị thu hồi, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư của 29 dự án tại các quận, huyện trên địa bàn, trong đó có dự án Khu đô thị Tiến Xuân do Công ty TNHH MTV Sudico Tiến Xuân (Công ty thành viên của Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và KCN Sông Đà (Sudico) và nay đổi tên thành Công ty cổ phần SJ Group) làm chủ đầu tư.
Ngày 20/3/2024 tại Đại hội cổ đông thường niên ông Đỗ Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Sudico cho biết, đối với dự án Tiến Xuân chậm tiến độ do phải chờ đấu nối hạ tầng quy hoạch với phân khu chức năng của Hòa Lạc lên đô thị vệ tinh, khiến dự án phải chậm triển khai trong nhiều năm, không phải dự án bị thu hồi như nhiều người đồn đoán. Hiện dự án Tiến Xuân đang trong quá trình hoàn thành rà soát hiện trạng đất đai; chuẩn bị công tác điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.
Cùng chung cảnh ngộ, dự án Khu nhà ở Văn La - Văn Khê có quy mô diện tích 12ha, tổng vốn 1.300 tỷ đồng, nằm ở vị trí trung tâm của quận Hà Đông cũng rơi vào tình trạng "đắp chiếu".
Dự án Khu nhà ở Văn La được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao cho Sudico làm chủ đầu tư năm 2006 và được giao đất chính thức năm 2008. Đến tháng 11/2015, dự án này lại được UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
Được giao đất chính thức năm 2008, nhưng đến nay dự án Khu nhà ở Văn La - Văn Khê còn chưa bắt đầu triển khai. (Ảnh: Hà Phong)
Dự án được quy hoạch như khu dân cư, khu chung cư cao tầng, khu biệt thự cao cấp và dự kiến hoàn thành năm 2009, nhưng đến nay, sau hơn một thập kỷ, khu "đất vàng" của quận Hà Đông vẫn chỉ là bãi đất trống hoang hóa.
Tại Đại hội cổ đông thường niên diễn ra vào tháng 3/2024, ông Đỗ Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Sudico cho biết, đáng ra dự án phải được khởi công trong năm 2023, tuy nhiên dự án chậm do phải chờ quy hoạch cụ thể. Ban điều hành của Sudico mất rất nhiều thời gian bổ sung thủ tục, đến thời điểm hiện tại đã gần xong. "Trong 2024, dự án này sẽ khởi công và có thể bán được hàng", ông Bình khẳng định.
Nằm ở vị trí "đất vàng" của quận Hà Đông, Khu nhà ở Văn La - Văn Khê vẫn chỉ là bãi đất trống hoang hóa. (Ảnh: Hà Phong)
Trước đó, vào thời điểm những năm 2019, chia sẻ với báo chí về lý do dự án chậm triển khai, ông Nguyễn Công Chính, Phó TGĐ Sudico cho biết, "dự án được giao đất từ năm 2007 thuộc tỉnh Hà Tây cũ, do sáp nhập về Hà Nội, cần khớp nối điều chỉnh. Chúng tôi dừng lại theo yêu cầu khớp nối điều chỉnh của chính quyền năm 2009".
Tuy nhiên, phía UBND phường Văn La, cán bộ đội kiểm tra xây dựng phường cho biết, việc chậm triển khai này là do chủ đầu tư nhiều lần xin thay đổi thiết kế.
Dự án khu đô thị Hà Phong là một trong những khu đô thị đầu tiên được triển khai xây dựng tại huyện Mê Linh với vốn đầu tư 900 tỷ đồng, chủ đầu tư dự án là công ty Cổ phần Hà Phong. Dự án được cấp phép năm 2004, 1 năm sau khi Công ty cổ phần Hà Phong thành lập (ngày 24/9/2003).
Khu đô thị Hà Phong bị bỏ hoang, nhiều biệt thự xây xong phần thô, không có người ở. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Theo giới thiệu, khu đô thị được quy hoạch bài bản, đồng bộ hạ tầng với diện tích 41ha, trong đó có trên 20ha đất được dùng xây 444 căn biệt thự và 279 căn liền kề, 3ha được xây dựng chung cư cao tầng văn phòng, số diện tích đất còn lại dự tính là 18,5 ha được dùng để làm công viên và hạ tầng giao thông.
Dự án khởi công năm 2004 và hoàn thành vào năm 2014. Tuy nhiên, theo ghi nhận, ngoài một số căn biệt thự đã và đang được hoàn thiện thì nhiều khu đất vẫn bỏ trống, chưa được xây dựng. Mặt khác, rất nhiều căn biệt thự trong tình trạng bị bỏ hoang nhiều năm dù đã xây xong phần thô, xung quanh cỏ dại mọc um tùm.
Năm 2008, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ra quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở cho người thu nhập thấp do Công ty cổ phần Đầu tư Thiết kế và xây dựng Việt Nam (nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Videc) làm chủ đầu tư tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh. Tổng diện tích quy hoạch đất là 144.490 m2.
Toàn cảnh dự án The Diamond Park, huyện Mê Linh. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Sau khi Mê Linh sáp nhập về Hà Nội, đến năm 2017, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án The Diamond Park. Theo đó, quy mô dự án khoảng 16,7ha, tăng 2,3ha so với trước đây. Khu đô thị dự kiến gồm 2 khu với trường học, chung cư, nhà ở xã hội, nhà liền kề, biệt thự với dân số hơn 4.500 người.
Khoảng thời gian năm 2017 - 2018, chủ đầu tư đã xây dựng hạ tầng dự án, đã bán 81 biệt thự và nhà liền kề với tổng giá trị hợp đồng thu hàng trăm tỷ đồng.
Năm 2019, UBND TP. Hà Nội đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ sau khi Thanh tra TP. Hà Nội có kết luận thanh tra toàn diện về dự án The Diamond Park. Việc thanh tra toàn diện dự án này được thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ hồi cuối năm 2018.
Các lô đất trống tại dự án The Diamond Park được người dân tận dụng để canh tác. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Tại kết luận thanh tra, Thanh tra TP. Hà Nội đã chỉ rõ một số nội dung tồn tại, vi phạm của các sở, ngành thuộc tỉnh Vĩnh Phúc khi tham mưu cho UBND tỉnh này phê duyệt dự án; phê duyệt quy hoạch; trình tự thu hồi đất, giao đất; chỉ định chủ đầu tư; năng lực chủ đầu tư; phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất; phê duyệt ưu đãi đầu tư; xác định tổng mức đầu tư…
Từ đó đến nay, tức sau 5 năm, theo ghi nhận, dự án The Diamond Park vẫn trong trạng thái "đắp chiếu", cỏ mọc um tùm. Ngoài khu vực cổng chào được dựng lên, đường nhựa nội khu, những hàng gạch để phân lô, dự án vẫn chưa được triển khai thêm hạng mục nào. Nhiều diện tích đất bên trong dự án vẫn đang được trồng hoa hoặc rau.
Dự án Minh Giang - Đầm Và do Công ty TNHH Minh Giang làm chủ đầu tư. Dự án khởi công vào năm 2008 và đã được Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch năm 2022.
Dự án Minh Giang - Đầm Và la liệt đất trống. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Dự án nằm ngay mặt đường Quốc lộ 5 kéo dài thuộc địa phận của 2 huyện Mê Linh và Đông Anh, TP. Hà Nội, có tổng diện tích 25,46ha. Dự án gồm 2 giai đoạn, được khởi công năm 2008 và dự kiến hoàn thành vào năm 2014. Tuy nhiên, đến năm 2022 dự án vẫn chỉ là những bãi đất trống với vài hạng mục đã được thi công từ lâu. Dấu ấn đáng kể nhất của dự án là 16 căn liền kề không người ở nằm trơ trọi bên trong dự án.
Ngày 15/9/2022, UBND huyện Mê Linh phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Công ty Minh Giang tổ chức công bố và bàn giao Đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và (giai đoạn I) tỷ lệ 1/500 tại xã Tiền Phong.
Nằm ngay cạnh dự án Minh Giang - Đầm Và, dự án Khu nhà ở Minh Đức do công ty con của Công ty TNHH Minh Giang làm chủ đầu tư cũng trong cảnh tương tự, chỉ lác đác vài lô đất đã được xây biệt thự. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Tuy nhiên, sau khi tái khởi động, đến nay dự án chỉ mới xây dựng thêm đường sá tiếp giáp khu vực nhà máy bia. Sau 16 năm triển khai, hình ảnh dự án hiện lên là một hạ tầng chưa hoàn chỉnh. Giai đoạn 1 của dự án hiện vẫn hoang hóa với một số căn liền kề đã xây dựng nhiều năm trước, đang xuống cấp theo thời gian. Khu nhà ở Minh Giang Đầm Và giai đoạn 2 cũng không có sự thay đổi.
Ngay cạnh đó, dự án Khu nhà ở Minh Đức (tên thương mại là Mê Linh Vista) do Công ty cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức (công ty con của Công ty TNHH Minh Giang) làm chủ đầu tư cũng trong tình trạng tương tự, chỉ có lác đác vài căn biệt thự giữa bạt ngàn đất trống.
Trong báo cáo gửi Chủ tịch UBND TP. Hà Nội hồi cuối tháng 2/2023, UBND huyện Mê Linh cho biết qua kiểm tra, rà soát 64 dự án trên địa bàn huyện (chiếm tổng diện tích khoảng 2000 ha đất) thì thấy có 49 dự án là đô thị, nhà ở và 15 dự án là sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp và bệnh viện.
Các dự án này được hình thành từ trước thời điểm huyện Mê Linh sáp nhập về Hà Nội (năm 2008) và thuộc loại chậm triển khai từ trên 10 năm nay.
Nguyên nhân các dự án chậm triển khai về khách quan là do điều chỉnh quy hoạch, thủ tục đầu tư, chính sách đất đai thường xuyên thay đổi, chênh lệch giá đất bồi thường hỗ trợ giữa Hà Nội và Vĩnh Phúc, đặc biệt là chính sách đất dịch vụ không kịp thời được tháo gỡ. Về nguyên nhân chủ quan là do năng lực các nhà đầu tư còn yếu kém, nhiều chủ đầu tư ôm đất không làm... gây lãng phí nguồn lực, mất lòng tin.
Theo đó, UBND huyện Mê Linh đã phân loại 64 dự án thành 8 nhóm và đề xuất UBND TP Hà Nội phương án xử lý dứt điểm đối với từng dự án theo hướng tạo điều kiện cho các dự án có khả năng triển khai, phát huy hiệu quả sử dụng đất và chấm dứt, dừng triển khai với các dự án ôm đất, không có khả năng thực hiện.
Liên quan đến loạt dự án treo tại Mê Linh, đầu năm 2023, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã chỉ đạo các sở ngành, đơn vị liên quan và huyện Mê Linh tập trung đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án ôm đất, chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh.
Theo đó, Chủ tịch UBND TP Hà Nội chỉ đạo thống nhất với các phương án xử lý đối với các dự án ôm đất, chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh theo báo cáo của Sở TN&MT.
Đánh giá về nguyên nhân của dự án chậm triển khai, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, dự án chậm triển khai có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ công tác quản lý. Để hạn chế tình trạng dự án treo, việc phân công, phân cấp cần phải được cụ thể và phải xử lý vi phạm quyết liệt hơn nữa.
Trong khi đó, trao đổi với báo chí, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho hay, việc nâng cao trách nhiệm và chế tài xử lý đối với cơ quan, tổ chức không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định về rà soát và điều chỉnh quy hoạch sẽ giúp nâng cao chất lượng về việc lập quy hoạch. Bởi bản chất của quy hoạch là mang tính dự báo.
Về mặt pháp lý, ông Nguyễn Văn Đỉnh đồng tình với quan điểm cần nâng cao trách nhiệm và chế tài xử lý đối với cá nhân, cơ quan, tổ chức thực hiện lập quy hoạch, để quy hoạch, dự án treo trong thời gian dài mà không có hướng giải quyết. Bởi hiện nay, đã có các quy định của pháp luật về dự án treo trong bao nhiêu lâu thì người dân được quyền có ý kiến để hủy bỏ, bồi thường nếu không triển khai.
"Việc phối hợp thiếu đồng bộ giữa các cơ quan, tổ chức sẽ dẫn đến các quy hoạch chồng chéo, chậm triển khai và cuối cùng là dẫn đến hệ lụy ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, cuộc sống người dân và môi trường đầu tư", ông Đỉnh nói.
Do đó, vị chuyên gia này cho rằng, cơ quan Nhà nước phải thực hiện đúng quản lý về quy hoạch, phải rà soát quy hoạch theo đúng thời hạn, điều chỉnh hoặc hủy bỏ những quy hoạch không triển khai được.
