HoREA kiến nghị sửa quy định tính dân số chung cư tại TP. HCM

Thanh Sơn

Chủ Nhật, 15/03/2026 - 20:54

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng Quyết định 32/2025/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số trong nhà chung cư đang bộc lộ nhiều bất cập, làm lệch cơ cấu căn hộ so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Có thể bạn quan tâm

Tỉnh sắp lên TP trực thuộc Trung ương khảo sát vị trí xây trung tâm hành chính mới: Quy mô 1.500ha, tọa lạc tại vùng vịnh là hợp lưu của 6 con sông Tỉnh giàu nhất Việt Nam đẩy nhanh triển khai dự án du lịch sinh thái thứ 3, tọa lạc tại vườn quốc gia đầu tiên 'chạm tay' đến danh hiệu tầm quốc tế Tòa nhà chọc trời 108 tầng cao nhất Việt Nam: Công trình điểm nhấn tầm cỡ quốc tế, có vai trò quan trọng với Thủ đô trong 100 năm tới Đề xuất làm tuyến đường 42km kết nối cao tốc tới cửa khẩu quốc tế giáp Campuchia Từ bây giờ, tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp có thể bị phạt đến 200 triệu đồng

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 18/2026/CV-HoREA ngày 15/3/2026 gửi lãnh đạo TP. HCM, đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu, tham mưu UBND thành phố sửa đổi Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025 về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn.

Quyết định 32 có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, được xem là cơ sở để cơ quan quản lý xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ của các dự án chung cư trong nhiều giai đoạn như: Quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng.

Tuy nhiên, sau khoảng hai tháng triển khai, HoREA cho rằng việc áp dụng quy định này đã phát sinh một số vướng mắc. Theo Hiệp hội, cách tính quy mô dân số theo từng loại căn hộ đang dẫn tới việc phân bổ cơ cấu căn hộ trong các dự án chưa phù hợp với thực tế phát triển dân số cũng như nhu cầu của thị trường nhà ở tại TP. HCM.

Cơ cấu căn hộ bị "lệch" so với nhu cầu thị trường

HoREA nhận định quy định hiện hành khiến các dự án chung cư thương mại có xu hướng gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn, trong khi số lượng căn hộ vừa và nhỏ lại giảm.

Cụ thể, nhiều dự án phải tăng số căn hộ 3-4 phòng ngủ, có diện tích từ 85m2 trở lên, thậm chí trên 160m2. Ngược lại, số căn hộ phổ biến trên thị trường như căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 45-70m2 hoặc căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ dưới 45m2 lại bị hạn chế.

HoREA kiến nghị sửa quy định tính dân số chung cư tại TP. HCM- Ảnh 1. — *Theo HoREA, cách tính hiện tại đang có nhiều bất cập. Ảnh chụp màn hình*

Đối với các dự án nhà ở xã hội, quy định hiện nay cũng khiến số căn hộ 2 phòng ngủ diện tích trên 56m2 đến 70m2 - mức diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội tăng lên, trong khi số căn hộ nhỏ một phòng ngủ dưới 45m2 giảm đi.

HoREA cho rằng thực tế nhu cầu của thị trường lại hoàn toàn khác. Theo khảo sát của Hiệp hội, khoảng 60-70% khách hàng thuộc nhóm thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 5-7 tỷ đồng/căn.

Ngoài ra, khoảng 20-25% người mua là nhóm thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ 1 phòng ngủ với giá khoảng 3 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, chỉ khoảng 5-10% khách hàng thuộc nhóm thu nhập cao có nhu cầu mua căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên, diện tích khoảng 85-120m2, với giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn.

Nhu cầu đối với căn hộ từ 4 phòng ngủ trở lên, diện tích trên 120m2, được đánh giá là rất hạn chế, kể cả trong các dự án cao cấp.

Cách tính cũ làm "lệch" cơ cấu căn hộ

Theo HoREA, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND của TP. HCM gần như tương đồng với Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/5/2024 của UBND TP Hà Nội về phương pháp xác định dân số trong nhà chung cư.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng cách áp dụng tại TP. HCM có phần "khắt khe" hơn. Quyết định hiện quy định quy mô dân số tính theo từng loại căn hộ, trong đó:

- Căn hộ 1 phòng ở diện tích 25-32m2: Tính 1 người.

- Căn hộ 1 phòng ở diện tích trên 32-56m2: Tính 2 người.

- Căn hộ 2 phòng ở diện tích trên 56-64m2: Tính 2 người.

- Căn hộ 2 phòng ở diện tích trên 64-96m2: Tính 3 người.

- Căn hộ 3 phòng ở diện tích trên 96-128m2: Tính 4 người.

- Căn hộ 3 phòng ở diện tích trên 128-160m2: Tính 5 người.

- Căn hộ từ 4 phòng ở trở lên hoặc trên 160m2: Tính 6 người.

Theo HoREA, cách xác định này có thể dẫn đến việc cơ cấu căn hộ bị "đẩy" sang phân khúc diện tích lớn, không phù hợp với thực tiễn nhu cầu nhà ở tại đô thị đông dân như TP. HCM.

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng linh hoạt hơn trong việc xác định quy mô dân số chung cư.

Theo đề xuất của Hiệp hội, trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy mô dân số tối đa của dự án chung cư nên được xác định theo quy định của pháp luật về quy hoạch và xây dựng, đồng thời phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.

Chiến lược này đặt mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt khoảng 32m2/người, đồng thời cần tính đến thực tế cơ cấu hộ gia đình tại TP. HCM.

Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và kết quả điều tra giữa kỳ năm 2024 của Tổng cục Thống kê, nhóm hộ từ 1-3 người chiếm 53,9% tổng số hộ dân, trong đó hộ 1 người chiếm 12,47%, hộ 2 người chiếm 19,35% và hộ 3 người chiếm 21,40%. Hộ 4 người chiếm 26,27%, hộ từ 5 người trở lên chiếm 21,13%, trong khi hộ từ 7 người trở lên chỉ chiếm 5,38%.

Trên cơ sở quy mô dân số đã được xác định trong quyết định chủ trương đầu tư, chủ đầu tư có thể thiết kế số lượng và cơ cấu căn hộ phù hợp, nhưng phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ dưới 45m2 không vượt quá 25% theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD.

HoREA cho rằng việc điều chỉnh theo hướng này sẽ giúp cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thị trường, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các dự án chung cư đang triển khai tại TP. HCM.