Có sự lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS
Thông tin từ Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) mới đây cho biết, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, nhiều dự án BĐS hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu cung vượt cầu.
Tại TP.HCM, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông thành phố (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức); và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.
Trong khi phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn thì nguồn cung căn hộ dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và nguồn cung nhà ở xã hội đang rất khan hiếm.
Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền đang trong tình trạng rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng. Nguồn cung căn hộ dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng và nguồn cung nhà ở xã hội cũng rất khan hiếm, không đủ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
Theo HoREA, hiện tại, TP. HCM có dự án căn hộ cho thuê 19m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng của Công ty Lê Thành, nhưng cũng chỉ mới cung cấp ra thị trường 310 căn tại phường An Lạc, quận Bình Tân, và được đầu tư với danh nghĩa cá nhân.
Toàn thành phố chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội của Công ty TV TM DV Địa ốc Hoàng Quân; Tổng Công ty Xây dựng số 1; 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp như dự án của Công ty Lê Thành; Công ty Nam Long; Công ty Thiên Phát; và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.
Báo cáo mới đây của HoREA cho thấy, (Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM) có 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 2 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện; và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định).
47 dự án này sẽ cung cấp ra thị trường quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm BĐS trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.
Thị trường BĐS trong tương lai gần khó xảy ra “bong bóng”
Theo HoREA, thị trường BĐS 3 tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III, do là giai đoạn cao điểm trong năm. Tuy nhiên, xét về tổng thể, thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015. Dự báo, thị trường BĐS năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế chững lại nhưng khó xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS.
Lý do được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, nền kinh tế phát triển "nóng" là nền tảng để phát sinh "bong bóng" BĐS, do các doanh nhân và người dân dễ kiếm tiền, chuyển qua đầu tư BĐS, hoặc mua BĐS làm tài sản để dành.Theo ông Châu, năm 2016, GDP có thể khó đạt chỉ tiêu 6,7%, nền kinh tế nước ta chưa phát triển nóng mà vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng chậm nên khó xảy ra tình trạng “bong bóng”.
Dự báo, thị trường BĐS năm 2017 cũng sẽ tiếp tục xu thế chững lại nhưng khó xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017.
Ông Châu cho biết thêm, chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay tín dụng dễ dãi, dưới chuẩn là điều kiện trực tiếp dẫn đến "bong bóng" BĐS, như năm 2007 là đỉnh điểm của "bong bóng" BĐS thì tăng trưởng tín dụng lúc đó đã lên đến hơn 37%.
Hiện nay, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, được thể hiện trong Luật Các tổ chức tín dụng; Thông tư 06/2016/TT-NHNN (đã sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau một năm thực hiện); Chính sách xử lý nợ xấu (thông qua Công ty VAMC); Chính sách tín dụng cho các lĩnh vực ưu tiên (không có lĩnh vực BĐS); Chủ trương tái cấu trúc các tổ chức tín dụng..., nên không có tình trạng buông lỏng tín dụng, do đó cũng khó xảy ra tình trạng “bong bóng”.
“Có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp, nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến "bong bóng" BĐS”, ông Châu nhận định.
Báo cáo của HoREA cho hay, hiện nay, đang có hiện tượng lệch pha sang phân khúc BĐS cao cấp nên cũng có tiềm ẩn rủi ro, cần được giải quyết phù hợp. Đó là Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao; Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông.
Bên cạnh đó, HoREA khuyến cáo, Nhà nước nên sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường BĐS xuất hiện dấu hiệu "bong bóng"(như kinh nghiệm của Trung Quốc đang làm hiện nay để làm hạ nhiệt ngay tình trạng "bong bóng" BĐS của nước này).
