“Huy chương sẽ dành cho doanh nghiệp biết chủ động vượt khó”

Trong cuộc trò chuyện với Reatimes mới đây, bà Nguyễn Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group, kiêm sáng lập Realcom - Cộng đồng phát triển bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua giai đoạn xấu nhất nhưng để phục hồi vào cuối năm 2023 là điều chưa chắc chắn.

Vì vậy, doanh nghiệp cần tiếp tục chủ động tìm kiếm giải pháp ứng phó với thời cuộc, càng linh hoạt với sự thay đổi của thị trường thì sẽ càng trụ vững và chiến thắng. Khi đó, huy chương sẽ dành cho họ.

*******

Niềm tin nhà đầu tư đã lạc quan hơn nhiều

PV: Theo bà, doanh nghiệp bất động sản đang có những điểm tựa nào để gia tăng sức khỏe, sức đề kháng và sớm hồi phục trở lại?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Như chúng ta đã biết, từ tháng 11/2022 đến nay, Chính phủ đã có nhiều chương trình hỗ trợ thị trường bất động sản trong giai đoạn khó chồng khó.

Về gỡ rối pháp lý, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác giải cứu thị trường bất động sản; ban hành nhiều nghị quyết, nghị định như Nghị quyết 33, Nghị định 10, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Điều này đã giúp các địa phương có điều kiện triển khai nhiều hoạt động trong việc tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản. Hiện tại, rất nhiều dự án tại TP.HCM, Đà Nẵng, Hà Nội cùng nhiều địa phương khác đã nhận diện xong vướng mắc và bước vào giai đoạn tháo gỡ.

Tôi cho rằng, đây là sự hỗ trợ vô cùng quan trọng của Chính phủ đối với các chủ đầu tư hiện nay. Tất nhiên, chúng ta không thể kỳ vọng ngày một ngày hai các dự án này được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc. Tuy nhiên đến nửa cuối năm 2023, chắc chắn các dự án sẽ được tháo gỡ dần và hỗ trợ không nhỏ cho chủ đầu tư cũng như thị trường địa ốc. Khi pháp lý được tháo gỡ, cơ bản chủ đầu tư cũng sẽ dễ dàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Về nguồn vốn, thị trường bất động sản, cụ thể là các chủ đầu tư đang gặp rất nhiều khó khăn do mất thanh khoản, dẫn đến không có vốn triển khai dự án mới, không có vốn để trả các khoản nợ đến hạn.

Để gỡ khó cho vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 về phát hành trái phiếu; Thông tư 02 về cơ cấu hoãn, giãn nợ; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội cùng một loạt các phương án hỗ trợ khác như hạ lãi suất điều hành… 

Đến thời điểm hiện tại, hệ thống ngân hàng đều đã hạ lãi suất về mức tương đương năm 2020, tiệm cận mức “tiền rẻ”. Điều này đã khiến cho thị trường vốn không co lại tại ngân hàng mà được bung ra thị trường. Dẫn chứng là số lượng tài khoản mở mới tăng cao kỷ lục trên thị trường chứng khoán và chứng khoán đã tăng 16% so với thời điểm đầu năm. Đây là tín hiệu vô cùng tốt đối với nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. 

Có thể nói, sau nhiều tháng triển khai, các chính sách ban hành và những nỗ lực giải cứu thị trường bất động sản từ phía Chính phủ tạm gọi là có hiệu quả. Mặc dù số lượng dòng vốn thực tham gia vào thị trường chưa nhiều, song niềm tin trên thị trường đã dần lấy lại. Đặc biệt với Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp có điều khoản lùi thời hạn thanh toán, hoán đổi trái phiếu đã thể hiện tính tích cực khi giúp các chủ đầu tư tạm thời giảm bớt áp lực về tài chính trong bối cảnh nhiều khó khăn như hiện nay.

PV: Bà có thể chia sẻ rõ hơn niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường đã có sự chuyển biến như thế nào so với thời điểm cuối năm 2022?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Về cơ bản, niềm tin nhà đầu tư trên thị trường đã lạc quan hơn rất nhiều. 

Bắt đầu từ tháng 3/2023, thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực đến từ việc thông xe, khởi công các tuyến giao thông trọng điểm, khách du lịch tăng… Điều này đã khiến niềm tin quay trở lại thị trường tương đối lớn. Từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ đến các nhà đầu tư lớn, đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam. Hoạt động M&A diễn ra sôi nổi là minh chứng rõ nhất cho điều này. 

Ngoài ra, với việc dồi dào thanh khoản, lãi suất điều hành có xu hướng giảm, zoom tín dụng đang tăng trở lại, tôi tin là trong quý III lãi suất cho vay bất động sản sẽ qua về mức rất tốt để hỗ trợ chủ đầu tư, nhà đầu tư xuống tiền. Về cơ bản, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ là điều các nhà đầu tư đều đang dự đoán.

PV: Chủ động tìm kiếm các giải pháp ứng phó với những khó khăn của thời cuộc từ các chủ đầu tư hiện nay đóng góp vai trò ra sao trong việc gia tăng khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, thưa bà?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Thực tế thì đây là điều bắt buộc phải làm từ các doanh nghiệp, các chủ đầu tư bất động sản.

Chúng ta đều hiểu thị trường hiện tại đang có rất nhiều khó khăn, và có thể nói đây là giai đoạn khó khăn chung chứ không hẳn là khó khăn của riêng ngành bất động sản. Đó là những khó khăn xuất phát từ tình hình căng thẳng địa chính trị thế giới, suy thoái ở các nước lớn như Mỹ, Nhật, Hàn Quốc…

Tôi cho rằng, những khó khăn này sẽ kéo dài một thời gian chứ không thể phục hồi nhanh chóng. Do vậy, giai đoạn này bắt buộc các doanh nghiệp phải quản trị rủi ro, tái cấu trúc doanh nghiệp linh hoạt để sống sót và phục hồi. 

Hiện tại, các chủ đầu tư cũng đang có những phương án “vượt khó”, góp phần giúp cho thị trường bất động sản linh hoạt hơn, thúc đẩy thanh khoản trên thị trường và niềm tin quay trở lại với người mua nhiều hơn.

Cụ thể, ngoài việc chủ động tìm kiếm đối tác kết hợp thông qua các thương vụ tái cấu trúc, M&A thì với các chủ đầu tư đang có nguồn hàng tồn kho, chúng ta có thể thấy một sự thay đổi lớn trong việc linh hoạt chính sách bán hàng, phần lớn đều rất có lợi cho người mua và ngay cả nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Điều này hoàn toàn là sự điều chỉnh tự nhiên và cần thiết của thị trường. Đó vừa là quy luật của thị trường, vừa là một bài học rất lớn cho các chủ đầu tư. Chủ đầu tư nào linh hoạt với sự thay đổi của thị trường thì sẽ trụ vững và chiến thắng. 

Tất nhiên, sự đóng góp của các chủ đầu tư chính là những yếu tố hữu ích gia tăng niềm tin trong thị trường, kích thích thị trường đi theo hướng tích cực và lành mạnh hơn, hỗ trợ người mua, nhà đầu tư nhiều hơn, góp phần hỗ trợ thị trường phục hồi nhanh hơn. Họ vừa là những người tiên phong, vừa là những người sống sót với thị trường trong giai đoạn thanh lọc thị trường khắc nghiệt này. Khi đó, huy chương sẽ dành cho họ.

Thị trường đã đi qua giai đoạn xấu nhất

PV: Nhiều nhận định cho rằng, dù thị trường bất động sản đang còn những thách thức nhưng khả năng hồi phục vẫn đến vào cuối năm 2023. Dưới sự quan sát của mình, bà có cho rằng, thị trường bất động sản sẽ thực sự bước vào giai đoạn hồi phục ở thời điểm cuối năm? 

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Theo quan điểm cá nhân tôi, thì chúng ta đã đi qua giai đoạn xấu nhất của vĩ mô nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, yếu tố kích cầu lớn, xung lực lớn nhất vẫn chưa xuất hiện nên để nói thị trường phục hồi vào cuối năm 2023 là chưa chắc chắn. 

Tôi cho rằng, điều kiện để quý IV/2023 có dấu hiệu phục hồi rõ ràng là cần nhiều những yếu tố hợp lực. 

Thứ nhất là từ phía chính sách. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần được giải ngân tích cực hơn, tỷ lệ giải ngân cần chiếm 20% trong quý III.  

Thứ hai là tín dụng. Lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh về mức 10 - 12%, điều này sẽ hỗ trợ tích cực cho thị trường đối với những khoản vay cũ. Tuy nhiên, với các khoản vay mới, nên có chính sách ưu đãi trong 1-2 năm đầu để chủ đầu tư có được phương án hỗ trợ lãi suất cho người mua qua giai đoạn khó khăn.

Thứ ba là chính sách đặc biệt. Gói 120.000 tỷ đồng thực tế triển khai không nhiều thuận lợi vì phần lớn chủ đầu tư vẫn lăn tăn trong việc phát triển nhà ở xã hội. 

Tuy nhiên, có một nhóm đối tượng khác cũng rất cần nhà ở, đó là các cặp vợ chồng trẻ, người lập thân mới đi làm nhưng không thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội. Vì vậy, nếu Chính phủ có chính sách đặc biệt dành nhóm đối tượng này với mức lãi suất ưu đãi từ 6% trong thời gian 5 năm thì sẽ tạo một cú hích lớn đối với thị trường, giúp thị trường có thể hồi phục nhanh chóng, trong khoảng 6 tháng sau khi có chính sách. 

PV: Như chia sẻ của bà thì việc hỗ trợ pháp lý và tín dụng, vẫn là điều mà thị trường đang cần nhất ở thời điểm hiện tại? 

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Đúng vậy, đó là hai điều kiện quan trọng nhất để thị trường có thể đảo chiều trong bối cảnh hiện nay. 

Chúng ta cần tập trung gỡ rối pháp lý để tăng nguồn cung ra thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực cho rất nhiều bộ phận người dân đang thiếu nhà ở. Cùng với đó, bên cạnh khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cần thực hiện gói tín dụng hỗ trợ thị trường trong thời gian 3 - 5 năm dành cho các dự án nhà ở thương mại. 

Khi có 2 yếu tố này, các sản phẩm yêu thích, đáp ứng nhu cầu thực mới thực sự trở lại thị trường và thị trường mới có cơ hội đảo chiều. 

PV: Vậy theo bà, phân khúc nào sẽ hồi phục đầu tiên khi thị trường khởi sắc?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Nhu cầu ở thực của bộ phận người trẻ tại các thành phố có tốc độ đô thị hóa cao là rất lớn. Bởi người trẻ hiểu rằng, việc mua nhà sẽ ngày càng khó khăn hơn, song nhu cầu mua nhà lại ngày càng gấp gáp, đặc biệt là đối với các lứa tuổi thế hệ gen X và gen Z. Vì vậy, nguồn cung phục vụ cho nhu cầu này cũng sẽ được nhiều chủ đầu tư chú ý và có chiến lược phát triển. 

Do đó, phân khúc chung cư dành cho lớp thế hệ gen X, gen Z với mức giá trung cấp sẽ là phân khúc quay trở lại thị trường nhanh nhất và là phân khúc tiên phong dẫn dắt thị trường bất động sản phục hồi. Các chủ đầu tư sẽ liên tục tung ra các chính sách cạnh tranh, linh hoạt về phương án thanh toán để thu hút thị trường và khách hàng đối với phân khúc này. 

Nhu cầu đầu tư theo hướng chuyên nghiệp gia tăng

PV: Trải qua nhiều biến động, tư duy đầu tư của các nhà đầu tư đang thay đổi theo hướng bền vững, hạn chế “lướt sóng”, đầu cơ. Và thực tế này sẽ tác động đến cách thức đầu tư phát triển dự án bất động sản thời gian tới. Bà nghĩ sao về điều này?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Theo tôi, dù là thế hệ đầu tư già, trải qua 2 giai đoạn thị trường trầm lắng là giai đoạn 2011 - 2013 và giai đoạn hiện tại 2022 - 2023, hay kể cả thế hệ trẻ gen X, gen Z mới trải qua 1 giai đoạn thị trường trầm lắng đầu tiên thì cũng đâu đó đã nhận ra việc FOMO trong bất động sản thật sự là trái đắng. 

Vì vậy, các nhà đầu tư đang dần có nhu cầu đầu tư thông minh hơn, tìm hiểu nhiều hơn về khẩu vị đầu tư, về phong cách đầu tư, về tháp tài sản trong bất động sản. Nhà đầu tư giai đoạn này được tiếp cận nhiều kiến thức đầu tư hơn so với giai đoạn 10 năm trước, do vậy nhu cầu đầu tư theo hướng chuyên nghiệp cũng sẽ gia tăng mạnh hơn. 

Theo nghiên cứu của chúng tôi, 10 năm tới cơ bản các nhà đầu tư sẽ chọn cho mình phong cách và định hình đầu tư rõ ràng hơn. Theo đó, sẽ có 3 xu hướng đầu tư phát triển mạnh, gồm: Đầu tư tích luỹ, đầu cơ - kinh doanh bất động sản và đầu tư khai thác - phát triển.

Với đầu tư tích luỹ, nhà đầu tư sẽ là những người không có nhiều thời gian đầu tư nên sẽ đầu tư nhỏ lẻ hoặc ủy thác đầu tư. Với cách đầu tư này, nhà đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng quá lớn bởi tính chu kỳ, không gặp nhiều rủi ro, ngược lại lợi nhuận sẽ không quá cao. 

Với đầu cơ - kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư sẽ dựa trên network, mua được giá thấp và bán được giá cao. Thời gian đầu tư thường trong ngắn hạn, "lướt sóng". 

Còn đầu tư khai thác - phát triển bất động sản là chủ yếu những người yêu thích đầu tư và coi đó là một nghề nên sẽ luôn tập trung nâng cao kiến thức, quy trình đầu tư và tư vấn đầu tư chuyên nghiệp. Họ sẽ tìm đến các có mô hình đầu tư có thể khai thác kinh doanh, gia tăng giá trị bất động sản đó.

PV: Là một đơn vị chuyên tư vấn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, bà có khuyến nghị gì để cộng đồng doanh nghiệp “vượt bão” thành công?

Bà Nguyễn Bích Ngọc: Tôi rất chia sẻ với các chủ đầu tư, các nhà phát triển dự án bất động sản trong giai đoạn thị trường có những thanh lọc vô cùng khốc liệt như hiện tại. 

Đối với đất nước có nền kinh tế mở như Việt Nam, không những chúng ta đang phải đối mặt với khó khăn về kinh tế mà 10 năm tới còn nhiều bất ổn về chính trị thế giới cũng sẽ tác động lớn. Do vậy, cơ bản các doanh nghiệp sẽ phải có nhiều phương án ứng phó linh hoạt trong giai đoạn 10 năm sắp tới nếu muốn sống sót và phát triển. 

Để đưa ra một lời khuyến nghị chính xác nhất thì rất khó vì tùy vào vị thế của từng doanh nghiệp, tuy nhiên tôi xin đưa ra một vài nội dung chính về chiến lược “vượt sóng gió” mà theo tôi là cần thiết cho các doanh nghiệp bất động sản giai đoạn hiện tại. 

Thứ nhất, chiến lược kinh doanh và phát triển bất động sản của doanh nghiệp nên thay từ dàn trải thành trọng tâm, tập trung theo đuổi mục tiêu chính với từng giai đoạn cụ thể. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp xác định rõ mục tiêu kinh doanh, dòng phân khúc và sản phẩm mục tiêu để nguồn lực có thể tối ưu và ngày càng chuyên nghiệp hóa. 

Thứ hai, tập trung nghiên cứu mở rộng đối tượng hợp tác và đặc biệt các đối tác nước ngoài. Việc Việt Nam có nền kinh tế mở đối với thế giới là điều chúng ta đều có thể nhận thấy, chính vì thế các doanh nghiệp nên tập trung nhiều hơn cho việc xây dựng và phát triển mang định hướng quốc tế để có thể tận dụng tối đa xu hướng phát triển này. 

Thứ ba, nên quan tâm nhiều đến vai trò của R&D (Research and Development) - nghiên cứu và phát triển trong bất động sản. Tôi rất ngạc nhiên vì rất nhiều tập đoàn từ bé đến lớn tại Việt Nam không đặt nặng vai trò R&D trong việc phát triển doanh nghiệp. Nhiều bộ phận R&D chỉ nhận được nhiệm vụ R&D thị trường hay bất động sản tại giai đoạn tiền phát triển trong một thời gian ngắn. Điều này dẫn đến những dữ liệu khảo sát không được chuẩn và có thể ảnh hướng tới các quyết định đưa ra. 

Trong thời gian sắp tới, các đơn vị quốc tế vào Việt Nam sẽ ngày càng nở rộ, do vậy để đảm bảo tính cạnh tranh, chắc chắn các chủ đầu tư sẽ ngày càng phải tập trung vào các vấn đề liên quan đến R&D. 

R&D không chỉ nghiên cứu về thị trường, R&D còn là nghiên cứu về vĩ mô, về ngành, về địa phương, sản phẩm. Do vậy, để tồn tại và phát triển vượt bậc, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhất định sẽ cần nghiêm túc với vai trò của phòng R&D trong doanh nghiệp. 

PV: Trân trọng cảm ơn bà!