Kể từ nay, mua bán đất không sổ đỏ sẽ không còn giá trị pháp lý

Sau ngày 1/8/2024: Giao dịch đất không Sổ đỏ bị coi là vô hiệu

Theo khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được phép mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường hợp ngoại lệ như: chuyển đổi đất nông nghiệp để dồn điền đổi thửa, nhận thừa kế, hoặc hiến tặng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.

2. Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.

3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

4. Vẫn còn thời hạn sử dụng đất theo quy định.

Điều này đồng nghĩa, từ ngày 1/8/2024, nếu người dân thực hiện giao dịch mua bán đất chưa có Sổ đỏ, giao dịch đó sẽ không được công nhận, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên.

Trường hợp giao dịch trước 1/8/2024: Vẫn có thể được cấp Sổ đỏ

Đối với các hợp đồng, giấy tờ mua bán đất lập trước ngày 1/8/2024, người mua vẫn có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay, có chữ ký của các bên nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và cấp Sổ đỏ lần đầu, không bắt buộc công chứng hợp đồng, trừ khi giao dịch là thừa kế quyền sử dụng đất.

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và giải quyết theo quy định, không được yêu cầu người dân bổ sung hợp đồng công chứng trong các trường hợp đủ điều kiện hợp thức hóa.

Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu gồm những gì?

Theo Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 15);

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thuộc các loại quy định tại Điều 137, 148 và 149 Luật Đất đai 2024;

Sơ đồ nhà, công trình xây dựng (nếu có);

Giấy tờ thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ giao đất, thanh lý, hóa giá theo quy định của pháp luật (nếu có);

Chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm thuế sử dụng đất (nếu có);

Văn bản xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình;

Bản trích đo địa chính thửa đất hoặc bản vẽ thiết kế công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Trường hợp nhà hoặc công trình xây dựng nằm trên đất chưa có Sổ đỏ, nếu thuộc diện phải xin phép xây dựng, người dân cần bổ sung văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện (được cấp trước ngày 1/7/2025) xác nhận công trình đủ điều kiện tồn tại, không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không bị cưỡng chế tháo dỡ.

Như vậy, theo quy định mới, kể từ ngày 1/8/2024, mọi giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ đều mất giá trị pháp lý. Tuy nhiên, các trường hợp giao dịch trước thời điểm này vẫn được tạo điều kiện để xin cấp Sổ đỏ lần đầu, nếu chứng minh được việc chuyển nhượng thực tế và thửa đất không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch.

Do đó, người dân nên chủ động rà soát hồ sơ, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, đồng thời liên hệ cơ quan đăng ký đất đai địa phương để được hướng dẫn cụ thể. Việc hoàn thiện thủ tục sớm sẽ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro và tranh chấp về sau.