Đó là những chia sẻ của ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khi dự báo về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong cuộc trao đổi với Reatimes mới đây.
Thị trường thứ cấp chuyển biến tích cực hơn thị trường sơ cấp
PV: Là người trực tiếp đầu tư và kinh doanh bất động sản, ông có đánh giá như thế nào về những chuyển biến của thị trường này từ đầu quý III/2023 đến nay?
Ông Lê Đình Chung: Thị trường hiện nay đang chia làm hai khu vực khác hẳn nhau: Khu vực các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM... và khu vực các thị trường địa phương.
Đối với khu vực các thành phố lớn, thị trường thứ cấp đang ghi nhận một số chuyển biến tích cực, thanh khoản có dấu hiệu đi lên rõ rệt. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp thì tại các thành phố lớn vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Nguồn cung vẫn hạn chế và chủ yếu là nguồn cung từ hàng tồn kho nhiều năm trước nên giao dịch chỉ ở mức tương đối, chưa có nhiều đột biến.
Đối với thị trường các tỉnh, nhìn chung tình hình thanh khoản hiện nay vẫn còn rất yếu, chưa có dấu hiệu cải thiện. Ở khu vực phía Bắc, chỉ có Hải Phòng là ghi nhận một vài điểm sáng từ các dự án mới mở bán và sức mua có xu hướng hồi phục. Còn lại, hầu hết thị trường các tỉnh khác vẫn đang đi ngang.
Vì vậy, đánh giá một cách tổng quan, thị trường bất động sản hiện nay đã có nhích hơn so với thời điểm đầu năm 2023 nhưng chưa thực sự có nhiều chuyển biến rõ nét. Chỉ thị trường thứ cấp các thành phố lớn có sự cải thiện, còn thị trường các tỉnh gần như đi ngang.
Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, khó khăn vẫn còn hiện hữu. Những dự án đã được duyệt thì chưa dám ra hàng do lo ngại sức mua trên thị trường kém, còn các dự án chưa được duyệt lại tiếp tục bị ách tắc trong khâu pháp lý nên đang "giậm chân tại chỗ".
PV: Vì sao tại các thành phố lớn, thị trường thứ cấp có chuyển biến rõ nét hơn so với thị trường sơ cấp, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Ở Hà Nội hay TP.HCM, bất động sản nhà ở là loại hình phát triển chủ yếu, vì nhu cầu nhà ở tại đây rất lớn. Bởi vậy mà dù thị trường bất động sản cả nước có khó khăn, suy giảm thì phân khúc nhà ở tại các thành phố lớn vẫn giữ được ít nhiều "phong độ" vốn có.
Tuy nhiên, các giao dịch chỉ diễn ra mạnh ở thị trường thứ cấp là vì giá bán ở thị trường này đã được nhà đầu tư giảm, thậm chí là cắt lỗ.
Từ cuối năm 2022 đến nay, hầu hết những nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu, dùng đòn bẩy tài chính cao đã phải rao bán cắt lỗ, hạ giá sản phẩm. Giai đoạn đầu, người mua sẽ còn e ngại vì nghi ngờ giá sản phẩm chưa hạ về giá trị thực. Nhưng đến thời điểm hiện tại, khi giá bán các sản phẩm nhà ở đã giảm đến ngưỡng ổn định, người mua dần buông bỏ tâm lý chờ đợi để xuống tiền. Vì vậy, tại thị trường thứ cấp, một bộ phận không nhỏ những người có nhu cầu ở thực đang đi săn các sản phẩm giảm giá để mua vào, các giao dịch cũng từ đó mà sôi nổi trở lại. Đặc biệt trong khoảng 2 tháng trở lại đây, các sản phẩm nhà ở tại thị trường thứ cấp được giao dịch khá ổn định.
Còn đối với thị trường sơ cấp các thành phố lớn, việc chưa ghi nhận những chuyển biến rõ nét là do chủ đầu tư đang hạn chế ra hàng vào thời điểm này nên nguồn cung trên thị trường rất ít. Đối với những chủ đầu tư mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai và có áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thì tâm lý của nhà đầu tư hiện nay vẫn chưa hoàn toàn hồi phục, còn nhiều lo ngại về biến động thị trường, biến động kinh tế, lo ngại về khả năng hoàn thiện dự án của chủ đầu tư trong thời gian tới. Vì vậy, sức mua tại thị trường sơ cấp vẫn còn kém.
Phân khúc nhà ở sẽ dẫn đầu khả năng hồi phục
PV: Ông nghĩ sao về quan điểm "thị trường đang bắt đầu đi lên từ đáy"?
Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, nhận định này không sai. Bởi như tôi đã chia sẻ, dù thị trường đang khó khăn nhưng cơ bản trong 2 tháng gần đây vẫn có một số khu vực, một số phân khúc chuyển biến tích cực hơn so với thời điểm đầu năm 2023.
Cùng với đó, dù hầu hết nguồn cung trên thị trường thời điểm này là sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu nhưng những dự án mở bán lúc này đều có chất lượng tốt, pháp lý hoàn thiện, tiện ích - dịch vụ đa dạng, được thị trường “bảo chứng” và đón nhận tích cực từ các đợt bán trước đó.
PV: Như chia sẻ của ông, thị trường bất động sản hiện nay đang được phân hóa thành hai khu vực. Vậy điều này có ảnh hưởng đến khả năng hồi phục của thị trường nói chung trong thời gian tới không?
Ông Lê Đình Chung: Không hẳn là ảnh hưởng mà sẽ có sự khác biệt trong khả năng hồi phục, nói cách khác là có sự phân hóa trong khả năng hồi phục. Thị trường hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM hiện đang có lợi thế hơn nhờ thanh khoản bắt đầu rục rịch đi lên nên cơ hội hồi phục sẽ lớn hơn và đến sớm hơn so với thị trường các tỉnh.
Trên cơ sở các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đang được Chính phủ và các Bộ, ngành triển khai mạnh mẽ như việc nới room tín dụng, hạ lãi suất, sửa đổi Thông tư 06, tích cực hoàn thiện các dự án Luật trên cơ sở ghi nhận ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia… thì dự báo sang quý IV/2023, thị trường bất động sản hai thành phố lớn sẽ có những khởi sắc mạnh mẽ. Bên cạnh đó, sẽ có thêm một số tỉnh có tiềm lực kinh tế như Quảng Ninh, Hải Phòng cũng sẽ ghi nhận tín hiệu tích cực.
Tuy nhiên, với các tỉnh thành khác thì khả năng hồi phục sẽ đến chậm hơn, đâu đó khoảng đầu năm 2024.
PV: Theo ông, phân khúc nào sẽ dẫn đầu khả năng hồi phục trên thị trường bất động sản?
Ông Lê Đình Chung: Theo quan điểm của tôi, phân khúc nhà ở tại các thành phố lớn sẽ đi đầu trong khả năng hồi phục do nhu cầu nhà ở hiện nay vẫn rất lớn và tiếp tục gia tăng thời gian tới.
Tiếp đến là phân khúc đất nền. Thực tế mà nói, đất nền vẫn luôn được coi là “gà đẻ trứng vàng” cho giới đầu tư bất động sản. Chỉ cần niềm tin của giới đầu tư khôi phục thì đất nền vẫn sẽ được săn đón trở lại.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, do nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, du lịch kém khởi sắc nên khả năng hồi phục của phân khúc này sẽ chậm hơn so với những phân khúc khác.
Lựa chọn thị trường trọng điểm, đổi mới sản phẩm đầu tư là chìa khoá mở ra “cánh cửa thoát hiểm”
PV: Là doanh nghiệp trực tiếp đầu tư và kinh doanh bất động sản, SGO Homes đã có kế hoạch như thế nào trong nửa cuối năm 2023? Trong trường hợp thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối diện với khó khăn và chưa thể hồi phục như dự báo, doanh nghiệp có dự định gì để ứng phó, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Bản thân SGO Homes thời gian qua đã rút ra được nhiều bài học nên thời gian tới, chắc chắn chúng tôi sẽ tính toán thật kỹ các bước đi để hạn chế tối đa những thiệt hại trong bối cảnh cần thiết phải chắt chiu từng khoản chi tiêu.
Theo đó, chúng tôi đã tìm hiểu và xác định các thị trường chiến lược nên tập trung đầu tư, kinh doanh. Đó là những thị trường có chỉ số kinh tế ổn định, phát triển như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh hay Bắc Giang.
Sau khi xác định được thị trường chiến lược, chúng tôi sẽ xác định dự án trọng tâm. Những dự án mà chúng tôi lựa chọn phục vụ cho 2 nhóm đối tượng, gồm: Đối tượng đến ở và đối tượng vận hành khai thác tạo ra dòng tiền. Bởi giai đoạn này, những phân khúc đầu tư để đó rồi chờ ăn tiền chênh khi mua qua bán lại sẽ không còn phù hợp để phát triển.
Có thể nói, để vượt qua được “khúc quanh sinh tử” lần này, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang trải qua cuộc “đại phẫu” về tư duy phát triển. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của ngành bất động sản, rất khó để doanh nghiệp vừa duy trì bộ máy, vừa giữ hoạt động kinh doanh tăng trưởng ổn định. Vì vậy, việc lựa chọn thị trường trọng điểm, đổi mới sản phẩm đầu tư, hướng vào đáp ứng nhu cầu thực sẽ là chìa khóa mở ra "cánh cửa thoát hiểm", giúp các doanh nghiệp có thể đối mặt và hóa giải được bài toán kẹt thanh khoản, nghẽn dòng tiền. Và nếu trong trường hợp xấu - thị trường tiếp tục kéo dài trạng thái trầm lắng như hiện nay, doanh nghiệp vẫn có thể gắng gượng thêm chút ít thời gian.
PV: Những nỗ lực tự thân từ phía doanh nghiệp là vô cùng quan trọng. Bên cạnh đó, theo ông, cơ quan nhà nước cần tiếp tục có sự hỗ trợ như thế nào để thị trường bất động sản thực sự bước qua giai đoạn khó khăn hiện nay?
Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, điều đầu tiên cần làm là giải quyết câu chuyện hồi phục nền kinh tế.
Nền kinh tế của Việt Nam hiện nay đang thể hiện rõ sự suy giảm. Điều này khiến niềm tin các chủ thể trên thị trường bị ảnh hưởng, có xu hướng hoang mang và không muốn chi tiêu, dẫn đến sức mua kém. Khi đó, lĩnh vực bất động sản vốn đã khó khăn sẽ lại thêm khó khăn. Vì vậy, trước hết cần tập trung thúc đẩy hồi phục nền kinh tế thông qua các chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa mà trọng tâm là đầu tư công.
Với riêng thị trường bất động sản, suy cho cùng, “nút thắt” về pháp lý và dòng vốn vẫn là hai “nút thắt” chủ đạo, cản trở thị trường và doanh nghiệp phát triển. Vì vậy, Chính phủ cần tập trung tháo gỡ hai “nút thắt” này.
Hiện nay, chúng ta cũng đã có nhiều chính sách để hỗ trợ lãi vay, tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhưng thực tế triển khai vẫn còn gặp nhiều rào cản về kỹ thuật nên kết quả chưa như kỳ vọng. Thời gian tới, mong rằng việc thực thi chính sách sẽ đảm bảo tiến độ, hiệu quả, giải quyết đúng, đủ các vấn đề mà thị trường đang đặt ra.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
