Ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, ngày 27/11/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã có Báo cáo số 703/BC-UBTVQH15 về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi đến các vị đại biểu Quốc hội (ĐBQH).
Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), tiếp thu ý kiến ĐBQH, trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin chỉnh lý dự thảo Luật, bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 và bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 1: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan để xử lý tài sản bảo đảm”; bổ sung quy định chuyển tiếp tại khoản 13 Điều 83 dự thảo Luật.
Có ý kiến đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư. Về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đã có các quy định về việc Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là phi lợi nhuận, không phù hợp với khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3. Do đó, dự thảo Luật được bổ sung điểm đ khoản 2 Điều 1, theo đó, không điều chỉnh đối với “Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
Tiếp thu, giải trình quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), UBTVQH xin tiếp thu và bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 về“Không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản, giải thể theo quy định của pháp luật” để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.
Theo quy định tại Luật Phá sản năm 2014, trình tự, thủ tục phá sản gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh; Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định. Nếu không cho phép doanh nghiệp bất động sản kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán sẽ dẫn đến cản trở hoạt động của doanh nghiệp, không cho doanh nghiệp có cơ hội phục hồi. Trường hợp Tòa án đã ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1.
Có ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô. Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”; để Luật sớm đi vào cuộc sống, đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này.
Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH chỉnh sửa quy định tại Điều 10 và Điều 15 theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. UBTVQH xin tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo thiết kế 2 phương án, qua rà soát, UBTVQH lựa chọn Phương án 1, theo đó: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.
Về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6 Điều 31), ông Vũ Hồng Thanh cho biết: Có ý kiến cho rằng, quy định về khu vực không được phân lô bán nền căn cứ theo loại đô thị và loại cấp hành chính là chưa đồng bộ, chưa dựa vào mức độ phát triển đô thị ở các địa phương. Có ý kiến đề nghị cần quy định rõ đơn vị hành chính cấp xã nào thì phải xây nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo dự án và quy định mức xây dựng tối thiểu theo hướng: phường thuộc quận là 100%, phường thuộc thành phố là 70%, phường thuộc thị xã, thị trấn thuộc huyện, xã thuộc thành phố là50%, xã thuộc thị xã là 30%; đối với các khu vực còn lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để xác định các khu vực phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, tỷ lệ xây dựng tối thiểu hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở.
Có ý kiến đề nghị cần xem xét lại quy định để bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Đất đai doĐiều 194 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, theo đó, không cho phép phân lô bán nền tại các phường, các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương.
UBTVQH xin báo cáo: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở được quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ. Đây là một trong những biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn 2008-2013 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô bán nền ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai, có tình trạng đầu cơ…
Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương, cụ thể là: tại đô thị loại đặc biệt cần phải tiết kiệm quỹ đất để phát triển nhà ở thì chỉ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại các khu vực thuộc phường, quận, thành phố và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở ngoài các khu vực nêu trên; trong khi đó, tại đô thị loại I, loại II, loại III thì lại yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại tất cả các khu vực, không phân biệt phường, xã, quận, huyện, thành phố.
Vì vậy, UBTVQH xin tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 31, giữ như dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, theo đó, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và chỉnh lý kỹ thuật tại điểm a khoản 1 Điều 28, bảo đảm thống nhất với Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023. Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành về quản lý đô thị và có cân nhắc đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.
Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 40): Một số ý kiến cho rằng, không nhất thiết khi chuyển nhượng dự án là bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà có thể chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành.
Có ý kiến cho rằng, để chuyển nhượng dự án bất động sản là phải có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án.
UBTVQH xin báo cáo: qua quá trình nghiên cứu hoàn thiện dự thảo Luật, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có, UBTVQH xin giữ như dự thảo, theo đó chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng”. Mặt khác, quy định này cũng không hạn chế các quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, nhất là điều kiện về nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án.
Có ý kiến đề nghị bổ sung trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định “cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” tại khoản 3 Điều 40 để đồng bộ với Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
UBTVQH xin báo cáo: Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 1 Điều 57) và điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 58); dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng thời có việc cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 123). Trong thực tế, có tồn tại các dự án bất động sản có đất được giao, cho thuê với mục đích khác, sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Nếu không bổ sung trường hợp này, các loại dự án bất động sản chỉ có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không đáp ứng điều kiện theo Luật kinh doanh bất động sản. Chính phủ đã có ý kiến thống nhất về vấn đề này.
Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, UBTVQH xin tiếp thu ý kiến ĐBQH và chỉnh lý tại khoản 3 Điều 40; đồng thời bổ sung điểm c khoản 2 Điều 24, theo đó quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất và bổ sung tại điểm b khoản 2 Điều 6, theo đó quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là thông tin về dự án bất động sản phải công khai.
