ĐBQH Tạ Văn Hạ: “Luật chưa rõ thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế và thực tế”
Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) đánh giá cao dự thảo trình ra Quốc hội kỳ họp lần này đã điều chỉnh một số nội dung đã được thảo luận, đồng thời cũng nêu ra vấn đề thời hạn sử dụng của nhà chung cư.
Ông Hạ phân tích: “Trong luật Chương V xác định phải có thời hạn, nhà chung cư quy định phải có thời hạn. Thời hạn xác định sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế. Vấn đề này hiện nay luật vẫn còn chưa rõ. Chưa rõ vì ta khẳng định các kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu, có thời hạn, nhà xây lên phải có thời hạn vì sẽ hỏng. Nhà thấp tầng như nhà biệt thự của Pháp xây từ bao đời nhưng hàng năm vẫn có công văn họp báo cho ta biết rằng đã hết thời hạn. Nhưng trong đây khi đụng đến quyền sở hữu chúng ta lại không ghi rõ cho nên cuối cùng giữa vấn đề được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn với thời hạn là không rõ ràng. Tôi nói ví dụ rút kinh nghiệm câu chuyện, khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, có mấy nhà chung cư cũ xây từ rất lâu nhưng thấp tầng, chỉ có 5 tầng, 7 tầng mà còn liên kết với nhau, bao nhiêu năm để xử lý còn rất khó khăn.
Nếu để dân tập trung vào thống nhất và bỏ tiền ra sửa, đóng góp để sửa sẽ rất khó. Tiếp đến bây giờ toàn bộ nhà chung cư chủ yếu là nhà cao tầng, rất nhiều và mấy chục tầng, ở độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, thậm chí ở những vùng nền đất. Vậy tuổi thọ của nó như thế nào nếu như chúng ta không quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu?
Nếu thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư có thời hạn thì cấp giấy có thời hạn. Hết thời hạn lại giao cho nhà đầu tư sở hữu đất, do thương lượng. Như vậy không rõ ràng cho nên ở đây tôi khẳng định rằng chúng ta phải quy định rõ ràng chung cư phải có thời hạn, công khai, rõ ràng, minh bạch để người dân khi mua người ta được biết”.
Cũng theo đại biểu Tạ Văn Hạ, thực tế hiện nay có câu chuyện những nhà được xây dựng trên đất 50 năm giá rất khác với chung cư chung chung bây giờ.
“Ai cũng biết chung cư đến thời hạn phải như vậy, nhưng những nhà đầu tư giá bán người ta có được quy định như thế đâu. Cho nên, vì lợi ích của người dân, chúng ta nên quy định phải rõ ràng điều này. Chung cư 50 năm, 70 năm, 90 năm giá mua khác nhau, thời gian còn lại là bao nhiêu nữa khi mua thỏa thuận với nhau cũng dễ. Các chung cư cũ chủ yếu là những người không thể chuyển đi hoặc những người không có điều kiện mới ở, khi đã có điều kiện thì nếu cũ người ta lại chuyển đi chỗ khác. Có những nhà đến 3-4 hộ ở trong một chung cư hơn 100m2 chẳng hạn, khi phá dỡ bảo đóng góp vào để xây dựng mới thì lúc bấy giờ giải quyết thế nào, mà có hàng nghìn hộ như vậy thì làm sao thỏa thuận được. Tôi cho rằng người dân sẽ được hưởng lợi khi quy định thời hạn chỉ được như thế này, sau đó đất đó được chủ đầu tư thu hồi lại và tiếp tục làm mới, quy định như vậy cho rõ ràng. Đọc cả Chương V tôi thấy chủ yếu chúng ta xây dựng trên cơ sở là kết cấu, nếu như kiểm định, thẩm định thấy tốt mặc dù hết hạn rồi nếu thấy ở được thì vẫn ở tiếp, sau đó lại thỏa thuận, đền bù thì rất khó. Việc này thực tiễn đã diễn ra rồi. Tôi đề nghị luật lần này cần quan tâm tháo gỡ để bảo vệ quyền lợi cho người dân, nếu chúng ta không quan tâm đến một lúc nào đó như chung cư mini lại xảy ra những điều đáng tiếc mà chúng ta phải rút kinh nghiệm”, ông Hạ bày tỏ.
ĐBQH Phạm Văn Hòa: “Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội và TP.HCM gặp rất nhiều khó khăn”
Nhà chung cư là phải có thời hạn (nói cho vui là con người còn có thời hạn huống hồ gì tất cả những thứ khác lại không có thời hạn). Nhà ở phải có thời hạn chứ nếu không có thời hạn thì không hợp lý, tuy nhiên thời hạn sử dụng nhà chung cư phải theo quy trình, quy định, thiết kế bản vẽ, tư vấn và theo những kết luận thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế bản vẽ là 100 năm hoặc 70 năm, đối với những đối tượng này khi cấp quyền sở hữu nhà chung cư cho cá nhân, cho hộ gia đình tôi nghĩ rằng cũng phải ghi thời hạn sử dụng nhà chung cư khi cấp chủ quyền cho người ta; có liên quan đến chuyện thiết kế, sử dụng thiết kế 100 năm mình cấp cho 100 năm, thiết kế 50 năm cấp 50 năm.
Tôi nghĩ rằng đây là quyền lợi thiết thực của cư dân khi mua nhà chung cư có quy định rõ ràng. Còn liên quan tới chuyện đất ở chung cư có đất, tôi nghĩ mỗi chung cư đất ở không là bao nhiêu hết. Ví dụ diện tích chỉ cần 1.000m2 trong đó đã xây dựng nhà chung cư 500 - 700 căn hộ ở. Mình tách bạch ra thời hạn sử dụng nhà chung cư và quyền sở hữu đất ở có một sự khác nhau.
Theo Luật Đất đai, vấn đề này cũng không có gì hết, tôi hoàn toàn ủng hộ nhà chung cư phải có thời hạn. Ngoài ra đối với nhà đầu tư nhà ở thương mại ở đô thị đặc biệt loại 1, loại 2, nhà đầu tư phải có trách nhiệm bố trí một quỹ đất dành riêng để xây dựng nhà ở xã hội. Tôi cho đây là một vấn đề rất quan trọng tôi rất đồng tình. Trước đây xây dựng nhà ở thương mại bố trí một phần nào trong nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội, tôi nghĩ không hợp lý, nên dành riêng một quỹ đất riêng cho xây dựng nhà ở xã hội trong đó có những cơ sở hạ tầng kỹ thuật đảm bảo. Tôi nghĩ đây là một vấn đề rất tốt và rất nhân văn của Đảng và Nhà nước ta.
Về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đây là một vấn đề cực kỳ quan trọng trong thời gian qua có nhiều sự bàn cãi. Theo tôi biết, hiện nay, cải tạo nhà chung cư ở thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang gặp rất nhiều khó khăn. Chúng tôi đi giám sát, khảo sát cải tạo nhà đếm trên đầu ngón tay và hiện nay mỗi nơi trên dưới, ít nhất cả ngàn căn hộ cần phải cải tạo lại. Do vướng về luật pháp, vướng về đất, vướng về sở hữu, do vướng về đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng. Cho nên quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở lần này trong báo cáo và theo dự thảo luật tôi rất thống nhất. Tuy nhiên, có những trường hợp nhà chung cư hiện nay gọi là nhà mini và nhà nhỏ, nhà xây dựng trước năm 1994, những hộ này phải nói rằng hiện nay không nằm trong quy hoạch. Bây giờ rất nhiều trường hợp như vậy không giải tỏa, không giải phóng được tôi nghĩ các địa phương cũng phải xem lại những trường hợp này. Để làm sao tạo điều kiện thuận lợi nhất cho những cư dân ở nơi đây và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư họ muốn đầu tư cho những căn hộ này để người ta được ổn định lâu dài.
Hiện nay nhà xuống cấp như vậy mà Nhà nước không đầu tư, nhà nước không thực hiện, nhà đầu tư không bỏ vô. Ví dụ như hiện nay căn nhà chỉ có 3-4 tầng, mình có thể quy hoạch kỹ cho người ta xây dựng 7-10 tầng hoặc 15 tầng, có thể cao hơn thì nhà đầu tư có lợi nhuận sẽ chịu và mình sẽ tái định cư cho những căn hộ ở trong hộ đó, tôi nghĩ rằng sẽ phù hợp. Còn bây giờ nếu chúng ta nhập nhằng việc cải tạo nhà chung cư thì về lâu dài sẽ gặp rất nhiều khó khăn, chúng ta không cải tạo được, mà cư dân không đi được.
ĐBQH Phạm Trọng Nghĩa (đoàn Lạng Sơn): "Thời hạn sở hữu quy định theo thời hạn giao đất"
Theo quan điểm của tôi, chúng ta cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng và thời hạn sở hữu. Trải qua rất nhiều lần sửa đổi Luật Đất đai, Đảng và Nhà nước ta đều khẳng định một quan điểm, đó là khi đã giao đất ở thì ổn định lâu dài, không xác định thời gian sử dụng đối với sở hữu đất ở. Đối với đất để xây dựng nhà chung cư thì có thể có hai loại, đối với những dự án được Nhà nước giao đất không xác định thời hạn, như vậy thời hạn sở hữu nhà chung cư đấy theo thời hạn sở hữu đất thì không xác định thời hạn; nhưng đối với những dự án, ví dụ Nhà nước giao đất chỉ khoảng 50, năm, 70 năm thì thời hạn sở hữu nhà chung cư phải theo thời hạn sử dụng đất đã được giao làm dự án. Đối với trường hợp đất giao sở hữu không xác định thời hạn thì thời gian sử dụng nhà chung cư vẫn phải có thời hạn theo tiêu chuẩn về kỹ thuật đối với nhà chung cư đó.
Như vậy nhà chung cư vẫn thuộc sở hữu của người chủ sở hữu nhưng quyền sử dụng của người chủ sở hữu đấy thì được giới hạn khi nhà chung cư đấy không đáp ứng đủ tiêu chuẩn. Ví dụ, một xe ô tô, nếu tôi mua thì xe ô tô là thuộc quyền sở hữu của tôi, nhưng xe ô tô đấy được lưu thông trên đường hay không thì nó phải đáp ứng được yêu cầu đăng kiểm; nhà chung cư như vậy, tôi là chủ sở hữu nhà chung cư thì sở hữu của tôi là không bị giới hạn. Trường hợp nhà chung cư đấy không đáp ứng được tiêu chuẩn phải tiêu hủy thì quyền sở hữu của tôi mới bị chấm dứt.
Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội): “Khi tất cả nhà chung cư đều rất cao tầng và những đô thị lớn toàn là nhà chung cư thì sẽ không có cách nào để xử lý”
Ngay trong bản giải trình của Ban soạn thảo chỉ rất rõ là nếu như không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả nhà chung cư đều rất cao tầng và những đô thị lớn toàn là nhà chung cư thì sẽ không có cách nào để xử lý. Khi đấy sẽ là một vấn đề hết sức bức xúc cho con cháu chúng ta. Điều chúng ta nhìn thấy ảnh hưởng ngay cho người tiêu dùng hiện nay như đại biểu Hạ cũng nói cùng một tòa nhà, nếu như thiết kế như nhau, độ bền như nhau nhưng mang ra bán, người trả tiền có thời hạn thì người ta sẽ trả giá rất vừa phải, nếu nhà đấy bán không có thời hạn thì giá rất cao.
Như vậy phần tiền chênh lệch đấy không phải là người mua nhà được hưởng lợi mà có lẽ người hưởng lợi chỉ có nhà đầu tư phát triển. Khi nhà đấy hết hạn sử dụng, phá đi thì kể cả anh là người sở hữu nhà đấy không có thời hạn thì anh vẫn phải đóng tiền. Trong luật chúng ta ghi rõ vẫn phải đóng tiền để xây dựng lại và người mua có thời hạn cũng thế, bây giờ muốn ở nhà mới lại phải đóng tiền vào xây dựng. Do vậy, quyền lợi sau này được hưởng lợi như nhau, nhưng trước mắt bây giờ người bỏ tiền ra chỉ vì cái danh nói rằng là sở hữu không có thời hạn cho nên phải trả tiền nhiều hơn. Lý do để chúng ta lựa chọn phương án là không quy định thời hạn nói rằng vì dư luận chưa đồng tình. Tôi cho rằng có lẽ chúng ta không thể vì chuyện dư luận chưa đồng tình mà ta lại bỏ qua lợi ích chính đáng của người dân, khách hàng.
Điểm thứ hai trong lý do cũng nói lên rằng dự thảo Luật Đất đai có nói rằng đất ở sử dụng không có thời hạn, nhưng Luật Đất đai do chúng ta đang sửa và chúng ta quy định. Vậy bây giờ chúng ta cần phải sửa trong Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư là có thời hạn và nên cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn của tuổi thọ công trình. Nếu chúng ta cho thuê trả tiền một lần, thậm chí chi phí cho đầu tư phát triển nhà chung cư thấp đi và hết thời hạn đấy chúng ta lại cho thuê lại. Nếu nhà chung cư còn tồn tại dài hơn, chúng ta lại cho người ta kéo dài thời gian thuê và như vậy quyền lợi của tất cả mọi người được đảm bảo và không xảy ra tình trạng hết thời hạn quyền nhà không còn nhưng quyền đất vẫn còn và không có cách nào để xử lý trong trường hợp này. Do vậy, tôi đề nghị là chúng ta nên quy định sở hữu nhà chung cư là phải có thời hạn.
ĐBQH Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định): Quyền sở hữu chấm dứt theo quy định của pháp luật
Thời hạn sử dụng chúng ta đã quy định trong luật hiện hành ở Điều 99 và dự thảo luật ở Điều 58 là quy định hoàn thiện, đầy đủ hơn. Thời hạn sử dụng liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn trong sử dụng nhà chung cư và chúng ta quy định bổ sung để đảm bảo trong mọi trường hợp sử dụng nhà chung cư phải đảm bảo an toàn thì có thể trong hồ sơ thiết kế hoặc là khi kiểm định trên thực tế đảm bảo yêu cầu để sử dụng. Chúng ta cũng có bổ sung quy định để công bố vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn và vấn đề này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu là quyền tài sản.
Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo đối với nhà chung cư cũng như đối với nhà ở nói chung thì không quy định một thời hạn sở hữu mà quyền sở hữu đấy chấm dứt theo quy định của pháp luật. Ví dụ, Bộ luật Dân sự quy định về các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu hủy và Điều 214 có quy định riêng về vấn đề xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu hủy. Như thế tôi thấy cơ sở pháp lý đã rõ về vấn đề sở hữu.
Tuy nhiên, bây giờ chúng ta có quy định thêm một loại nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không? Việc này tôi nghĩ cần phải xem xét kỹ về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn, còn cơ sở pháp lý thì ta có thể quy định và việc này liên quan trực tiếp đến vấn đề Luật Đất đai có quy định một loại đất để xây dựng nhà chung cư, đất đó sử dụng có thời hạn hay không, chỗ này chúng ta cần phải bàn thêm. Theo chúng tôi vấn đề này chưa đủ độ chín, cơ sở chính trị và cơ sở thực tiễn là chưa đủ, còn cơ sở pháp lý có thể quy định nhưng cần phải cân nhắc rất kỹ. Việc này trong quá trình thẩm tra thì chúng tôi đã nghiên cứu và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến, nâng lên, đặt xuống, xem xét rất kỹ và cho đến thời điểm này tôi thấy chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở nói chung và đất xây dựng nhà chung cư nói riêng là có thời hạn.
Còn đối với dự án được xác định thời hạn của dự án là 50 năm hay 70 năm, đấy là đất đối với dự án. Nhưng khi chủ đầu tư bán nhà đó cho tổ chức, cá nhân; sau khi tổ chức, cá nhân mua nhà đó thì theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đất đó lại là đất ở và đất ở là đất không có thời hạn chứ không phải nhà ở người ta đã mua của các chủ đầu tư dự án có thời hạn 50 năm hay 70 năm, trừ khi chủ đầu tư và người mua thỏa thuận với nhau để có thời hạn; đấy là quyền dân sự thỏa thuận thời hạn sở hữu nhà chung cư mới là có thời hạn. Chúng tôi cho rằng vấn đề mấu chốt ở chỗ có quy định loại đất ở có thời hạn hay không chúng ta phải tính toán rất kỹ lưỡng.
