Lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư
Đại biểu Trần Văn Tuấn – Phó trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang đề nghị Quốc hội tiếp tục thảo luận, xem xét thông qua dự thảo luật một cách thận trọng, tránh những khó khăn phát sinh do tâm lý chờ đợi Luật Đất đai (sửa đổi) ban hành bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan, đồng thời phân tích sâu vào Điều 79 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia (đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể) và bày tỏ băn khoăn vì liệt kê các trường hợp cụ thể như vậy có thể vẫn chưa bao quát hết.
“Tôi băn khoăn vì quy định như vậy vẫn chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.
Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải đi đêm để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận, làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%”, ông Tuấn phân tích.
Trên cơ sở đó, đại biểu Trần Văn Tuấn đề xuất với Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án, xuất phát từ 4 lý do sau:
Một là với 31 trường hợp do nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79 phạm vi bao quát là khá rộng. Các trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội còn lại thuộc diện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không nhiều.
Hai là không có căn cứ cụ thể, thuyết phục đối với việc phân biệt trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác. Xét cho cùng mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải tuân thủ pháp luật, phải phù hợp với các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Ba là thực tế khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi mục đích để thực hiện dự án. Còn người có đất khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thường đòi hỏi giá cao hơn, tương đương với loại đất khác. Như vậy, về bản chất có thể nói rằng người bán đang bán thứ mà mình không có, đây là điều vô lý.
Thứ tư là nếu quy định nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ góp phần khắc phục triệt để những khó khăn, vướng mắc bởi những bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai hiện hành như tôi đã phân tích ở trên. Đặc biệt, tình trạng đơn thư khiếu kiện sẽ giảm; bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch hơn.
“Cùng với đề xuất trên, tôi cũng đề nghị cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này theo hướng trên, tôi tin sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc, bất cập đang đặt ra, tạo sự đồng thuận của nhân dân, khơi thông các nguồn lực cho tăng trưởng mạnh mẽ hơn”, đại biểu Tuấn nhấn mạnh.
Nêu rõ tính phức tạp đã xảy ra tại nhiều dự án khi thực hiện công tác đền bù thu hồi đất, liên quan tới khoản 27 Điều 79, Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội, nêu quan điểm: “Nghị quyết 18 có nêu là tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất nhưng Nghị quyết 18 cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận. Tôi cho rằng Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thì một trong những mục tiêu quan trọng nhất được nêu ngay ở mũ của điều, tức là để nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả ruộng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội. Tất cả những khoản của Điều 79 tôi cho rằng đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất đất đai, để phát huy được nguồn lực của đất đai và biến đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Tất nhiên, thu hồi đối với dự án đấy quy mô bao nhiêu, dự án có tính chất như thế nào, tôi đề nghị quy định thẳng trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 héc-ta trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại.
Như vậy mới đủ tiêu chí, mới có được một bộ mặt của một đất nước có những đô thị lớn, có những công trình, dự án lớn, tôi nghĩ phải thu hồi thì mới làm được, còn nếu ta cứ nói là thỏa thuận không thì không thể thỏa thuận được thì quy định đấy trở thành vô nghĩa.
Không thể có một dự án hàng trăm héc-ta mà đi thỏa thuận với từng hộ dân, từng người được. Tất nhiên, lợi ích của người dân và doanh nghiệp phải hài hòa, tôi đề nghị phải quy định thẳng ở trong này”.
Không thể duy trì hai phương thức thu hồi và nhận chuyển nhượng
Một trong số nhiều nội dung nổi cộm được các đại biểu Quốc hội đặt ra là tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang để phương án “thu hồi đất” với dự án của Nhà nước và “nhận chuyển nhượng” với dự án do tư nhân thực hiện.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng: “Nếu như duy trì việc thực hiện các khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở thương mại theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không bao giờ thực hiện được, bởi vì sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau và khi đã thực hiện theo phương án thỏa thuận mỗi người dân có thể nêu ra một giá. Thực tiễn hiện nay nếu như chúng ta vẫn còn duy trì song song hai hình thức là vừa thu hồi và vừa nhận chuyển nhượng thì sẽ tạo ra những bất hợp lý trong xã hội".
Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh, thực tế trong quá trình triển khai dưới cơ sở có những tình huống xảy ra như thế này, một hộ dân có một thửa đất nhưng có một phần đất thuộc công trình trọng điểm về phát triển kinh tế của địa phương. Ví dụ, cho đường cao tốc chẳng hạn và một thửa đất còn lại thì cho các dự án thương mại, dịch vụ khác, như vậy tự dưng tạo ra sự bất công trong cùng một diện tích đất đó, giá nhà nước thì thấp và giá thương mại thì lại rất cao. Giữa các hộ gia đình khác nhau trong cùng một khu vực thì cũng như vậy, đây được cho nguồn cơn gây ra tình trạng người dân có đơn thư bức xúc cũng như đòi hỏi về quyền lợi của mình.
"Thực tế như một số đại biểu đã nói, khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng người dân lại nghĩ rằng quyền sử dụng đất đó là quyền sử dụng đất ở thì không phải, bởi vì thời điểm người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó chỉ là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, tôi đồng tình cao với các ý kiến là chúng ta nên mở rộng hình thức thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội", ông Thịnh bày tỏ.
Cũng cho ý kiến về Điều 79, Đại biểu Mai Thị Phương (đoàn Nam Định) - Ủy viên Thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, đề nghị làm rõ một số điểm chữa rõ, trong đó có vấn đề dự án nhà ở thương mại và dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
“Dự thảo đưa ra 2 phương án. Phương án 1 là thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Phương án 2 là phải gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể. Đúng như báo cáo giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, theo phương án 1, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất chỉ là hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không phải tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất. Như vậy chưa phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 18 quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cách thể hiện như phương án 1 không phù hợp với cách thể hiện ở các khoản còn lại của Điều 79.
Còn phương án 2 gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể. Tôi không rõ điều kiện và tiêu chí cụ thể là gì? Ở đây dự thảo luật cũng chưa quy định và nếu là những điều kiện, tiêu chí cụ thể quy định ở khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79 thì rõ ràng không cần phương án này. Vì vậy, tôi đề nghị phương án khác đó là phương án 1a, tức là giữ toàn bộ nội dung của phương án 1 nhưng tách ra quy định thành một điều riêng và không nằm trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng, bởi vì rõ ràng nội dung này vẫn cần. Chúng tôi ủng hộ việc nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để giải quyết vấn đề chênh lệch về địa tô nhưng nội dung này không nên quy định tại Điều 79 của dự thảo luật mà nên tách ra quy định thành một điểm riêng biệt”, đại biểu Hoa phân tích.
Cùng chung quan điểm phải quy định cụ thể trong luật các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội để thực hiện đúng tinh thần quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) nhấn mạnh: “Cần làm rõ tiêu chí lựa chọn, xác định các trường hợp cụ thể Nhà nước thu hồi đất đảm bảo tính cần thiết. Theo đó, khi xác định quy mô dự án ở một số loại hình thì cần làm rõ thế nào là dự án quy mô lớn. Đối với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với điều kiện, tiêu chí cụ thể thì ai quy định điều kiện, tiêu chí này. Nội dung này luật chưa xác định giao Chính phủ quy định chi tiết, do đó rất khó để đánh giá, lựa chọn phương án.
Đối với các dự án thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần nghiên cứu để có cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho các trường hợp dự án bị ách lại bởi thiểu số người sử dụng đất và diện tích đất cố tình không hợp tác dẫn đến dự án bị đình trệ, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương”.
