Khang Điền (KDH) kỳ vọng lợi nhuận bứt phá gần 60% trong năm 2026 với 'quân bài' Gladia

Sau giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) hiện đang được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, với điểm rơi lợi nhuận rơi vào năm 2026. Đáng chú ý, toàn bộ "câu chuyện tăng trưởng" gần như xoay quanh một cái tên: Gladia by the Waters.

Lợi nhuận kỳ vọng bật tăng gần 60%

Theo dự báo của Vietcap, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số của KDH năm 2026 có thể đạt khoảng 1.700 tỷ đồng, tăng mạnh 59% so với năm trước.

Động lực chính không đến từ việc mở rộng quỹ đất hay dự án mới, mà đến từ việc "hiện thực hóa" doanh thu, đồng nghĩa với việc bàn giao sản phẩm đã bán trước đó, đặc biệt tại Gladia.

Song song, doanh thu thuần năm 2026 được dự báo đạt 7.160 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 4.674 tỷ đồng năm 2025. Đây là mức tăng trưởng đáng kể trong bối cảnh thị trường vẫn chưa hoàn toàn hồi phục.

Gladia - "cỗ máy in tiền" của Khang Điền

Điểm đáng chú ý nhất trong dự báo này của Vietcap đã chỉ rõ, dự án Gladia có thể đóng góp tới 90% tổng doanh thu năm 2026.

Nói cách khác, gần như toàn bộ kết quả kinh doanh của KDH trong năm 2026 sẽ phụ thuộc vào tiến độ bán và bàn giao tại dự án này.

Gladia by the Waters có quy mô 11,8ha, tọa lạc trên trục Võ Chí Công (TP. HCM), là dự án liên doanh giữa KDH (nắm 51%) và Keppel. Trước đó, Keppel đã chi khoảng 3.200 tỷ đồng để sở hữu 49% cổ phần - một thương vụ cho thấy kỳ vọng lớn vào dự án này.

Tại dự án này, ghi nhận mới nhất cho thấy ở phân khúc thấp tầng với 226 căn biệt thự và nhà phố hiện đã hoàn tất thi công; cuối năm 2025 đã bán được khoảng 55-60% (tương đương 124-136 căn); Giá trị bán hàng ước tính khoảng 6.000 tỷ đồng.

Đây được xem là phần "backlog" - doanh thu đã bán nhưng chưa ghi nhận và sẽ được "giải phóng" mạnh trong năm 2026.

Theo ước tính của Vietcap, riêng phần backlog tại Gladia đã lên tới 3.100 tỷ đồng vào cuối 2025, chiếm khoảng 44% doanh thu dự phóng 2026. Điều này cũng lý giải vì sao lợi nhuận có thể tăng đột biến: Không phải bán mới mà là ghi nhận doanh thu từ những gì đã bán được trước đó.

Không chỉ Gladia

Tầm nhìn của Khang Điền không dừng lại ở một dự án đơn lẻ. Theo đó, hiện doanh nghiệp đang từng bước hình thành một cụm đô thị tích hợp gần 40ha tại khu vực Bình Trưng Đông - Cát Lái, bao gồm: Gladia (11,8ha); Bình Trưng Đông (18,2ha) và dự án mới 8,2ha vừa nhận chuyển nhượng với giá 2.550 tỷ đồng.

Đáng nói, dự án mới cũng đã hoàn tất các pháp lý quan trọng như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai - yếu tố then chốt trong bối cảnh pháp lý bất động sản ngày càng siết chặt.

Theo Vietcap, Gladia và Bình Trưng Đông có thể đóng góp tới 75% doanh thu giai đoạn 2026-2028, biến khu Đông TP. HCM thành "trục lợi nhuận" chính của KDH.

2027 trở đi mới là "mùa gặt" lớn của KDH

Nếu 2026 là năm "thu hoạch" từ dự án Gladia, thì từ 2027, KDH được dự báo sẽ bước vào giai đoạn mở rộng.

Theo đó, dự án Bình Trưng Đông dự kiến xây dựng từ quý IV/2026, mở bán 2027; Dự án The Solina sẽ tăng tốc triển khai và KCN Lê Minh Xuân mở rộng và bắt đầu cho thuê từ 2027. Ngoài ra, dự án Tân Tạo cũng được đánh giá là động lực dài hạn của KDH trong tương lai.

Điểm đáng chú ý là KDH đang dần đa dạng hóa nguồn thu, không chỉ phụ thuộc vào nhà ở mà còn mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp.

Dưới góc nhìn tích cực, câu chuyện của Khang Điền không đơn thuần là tăng trưởng lợi nhuận trong một năm, mà là sự chuyển pha rõ rệt trong chu kỳ kinh doanh.

Việc Gladia bước vào giai đoạn bàn giao giúp doanh nghiệp "giải phóng" lượng doanh thu đã tích lũy nhiều năm, tạo ra dòng tiền thực thay vì chỉ ghi nhận trên giấy. Đồng thời, việc hình thành cụm đô thị gần 40ha tại khu Đông TP. HCM cho thấy Khang Điền đang đi theo hướng phát triển bài bản khi tập trung quỹ đất lớn, pháp lý sạch và triển khai theo từng giai đoạn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, mô hình này giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào chu kỳ ngắn hạn, đồng thời tạo nền tảng tăng trưởng trung hạn rõ ràng hơn. Nếu tiến độ được duy trì đúng kế hoạch, Gladia không chỉ là "quân bài tẩy" của năm 2026 mà còn là bước đệm để Khang Điền bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ 2027 trở đi.

Dù triển vọng tích cực nhưng bức tranh của Khang Điền vẫn tồn tại một điểm cần đặc biệt lưu ý khi mức độ phụ thuộc gần như tuyệt đối vào một dự án duy nhất trong năm 2026.

Khi Gladia chiếm tới 90% doanh thu, bất kỳ biến số nào - từ tiến độ bàn giao, pháp lý phát sinh, đến sức hấp thụ thị trường đều có thể tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh. Đây là dạng rủi ro "tập trung", vốn không hiếm trong ngành bất động sản nhưng luôn tiềm ẩn độ nhạy cao.

Bên cạnh đó, phần lớn lợi nhuận 2026 đến từ backlog - tức doanh thu đã bán trước đó. Điều này đồng nghĩa với việc tăng trưởng mang tính "thu hoạch", không hoàn toàn phản ánh sức bán mới của thị trường. Nếu thị trường hồi phục chậm hơn kỳ vọng, các dự án kế tiếp như Bình Trưng Đông hay The Solina có thể đối mặt áp lực về thanh khoản.

Ngoài ra, chi phí tài chính có xu hướng gia tăng, cùng với việc mở rộng đầu tư quỹ đất và triển khai nhiều dự án song song, cũng sẽ là yếu tố cần theo dõi trong giai đoạn tới.

Nhìn tổng thể, năm 2026 có thể là một "năm đẹp" của Khang Điền khi lợi nhuận được kỳ vọng tăng mạnh, dòng tiền được hiện thực hóa và chiến lược quỹ đất bắt đầu phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng hơn không nằm ở con số 2026, mà ở việc sau Gladia, Khang Điền sẽ đi tiếp như thế nào mà ở việc nếu xem Gladia là "cú hích" giúp doanh nghiệp bứt lên, thì các dự án kế sẽ làm thế nào để tiếp nối chuỗi tăng trưởng bền vững? Bởi trong bất động sản, một năm tăng trưởng mạnh có thể đến từ thời điểm, nhưng một chu kỳ tăng trưởng dài chỉ đến từ chiến lược và khả năng triển khai thực tế.