Thời gian qua, trên mạng xã hội xuất hiện nhiều thông tin mua bán đất nền tại huyện Cam Lâm (Khánh Hòa) cùng những lời chào bán hấp dẫn.
Tràn lan phân lô bán nền
Theo tìm hiểu, nhiều khu đất trước đây là đìa nuôi trồng thủy sản hoặc các vườn cây lâu năm đã được các công ty môi giới phân lô bán nền, rồi vẽ theo dạng dự án và quảng cáo gần sân bay quốc tế Cam Ranh, cách resort tại Bãi Dài chỉ vài km.
Một môi giới cho biết, đang có nguồn hàng phong phú, khách muốn mua đất ở vị trí nào cũng có. Từ đất ven quốc lộ, đất ven đầm Thủy Triều cho đến đất trồng cây lâu năm chưa phân lô. Người này giới thiệu: “Cam Lâm là vùng đất giàu tiềm năng, khách hàng đầu tư tại thời điểm này là hợp lý. Giá cả dao động từ 5 - 8 triệu đồng/m2, còn ở khu vực ven đầm Thủy Triều thì khoảng từ 10 - 15 triệu đồng/m2 và cao hơn tuỳ vào vị trí. Hiện nay, giá cả còn rẻ, chứ trong tương lai sẽ tăng mạnh và chắc chắn sẽ có lợi nhuận cao”.
Ghi nhận trên địa bàn huyện Cam Lâm có hàng chục khu vực ở các xã Cam Hải Tây, Cam Thành Bắc… đã san lấp, phân lô và đang chào bán.
Để tạo thêm sự hấp dẫn, nhiều “dự án” còn xuất hiện với những cái tên thương mại hoành tráng như: Cam Lâm Central Park, Suối Tân Diamond, Cam Lâm Future City, Cam Lâm Sky Lake... nhằm thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, UBND huyện Cam Lâm khẳng định, trên địa bàn huyện không có dự án nào có tên như trên mà bản chất đều là các khu vực phân lô, bán nền rồi “tự phong”. UBND huyện đã chỉ đạo UBND các xã, thị trấn đẩy mạnh tuyên truyền cho người dân nắm rõ, khi mua đất cần liên hệ cơ quan chức năng kiểm tra để bảo đảm an toàn.
Theo tìm hiểu, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, rao bán đất nền ở huyện Cam Lâm diễn ra sôi động từ năm 2019. Lúc đầu, tình trạng này tập trung ở xã Cam Hải Tây và thị trấn Cam Đức, sau đó mở rộng ra xã Cam Thành Bắc, nhưng vẫn tập trung quanh đầm Thủy Triều.
Đến giữa tháng 10/2021, sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức cuộc họp với lãnh đạo các sở, ngành để nghe một tập đoàn lớn báo cáo đề xuất đầu tư dự án tại huyện Cam Lâm, từ đó trên mạng xã hội đã xuất hiện ngày càng nhiều hình ảnh đăng tải tờ giấy mời cuộc họp kèm những lời có cánh dự báo tương lai tươi sáng cho các khu vực đất đang chào bán tại huyện Cam Lâm.
Một số môi giới cho biết, hiện nay không chỉ đất nền tự phân lô tăng giá mà ngay cả đất nông nghiệp, đất ở trong các khu dân cư cũng tăng cao; nhiều người đổ về Cam Lâm để xem đất, mua gom đất nên đất nền Cam Lâm sẽ ngày càng tăng giá.
Liên quan đến việc phân lô bán nền trên địa bàn, lãnh đạo UBND huyện Cam Lâm cho hay, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa và Uỷ ban Kiểm tra các cấp đang thanh tra, kiểm tra tình trạng này.
Từ tháng 6/2021, UBND huyện Cam Lâm đã tạm dừng việc “hiến đất” làm đường. Địa phương cũng cảnh báo người dân khi mua những dự án tự phong ở khu vực đầm Thuỷ Triều thì cần tìm hiểu kỹ thông tin tại các cơ quan quản lý Nhà nước, tránh “lướt sóng” dẫn đến thiệt hại cho cá nhân và khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước.
Nhiều hệ luỵ khó lường
Nói về việc phân lô bán nền tràn lan, vẽ “dự án ma”, ông Phan Việt Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, thực tế hiện nay đa số các khu đất phân lô bán nền đều nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên.
Mô hình này chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về kinh tế trước mắt, nhưng lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho vấn đề an sinh xã hội.
Đối với những dự án kêu gọi đầu tư ngoài ngân sách doanh nghiệp thì sẽ khó khăn trong việc tiếp cận với quỹ đất bởi tình trạng đất “da beo” đồng nghĩa với việc mất đi cơ hội thu hút đầu tư. Người dân địa phương thì mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh. Các khu đất triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, trực tiếp phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, hình thành số lượng lớn các khu dân cư đi vào “ngõ cụt”.
Ông Hoàng nhìn nhận, những khu vực nông thôn vùng ven đô thị chính là thiên đường của những “dự án ma”. Nhóm đầu cơ thường nhắm vào đây vì chi phí đầu vào rất thấp sau đó lập kế hoạch thổi giá khơi mào cho những cơn sốt đất ảo.
Tại Khánh Hòa, trong bối cảnh nguồn cung dự án bất động sản trong vài năm gần đây bị gián đoạn vì nhiều nguyên nhân, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong và ngoài tỉnh đã chuyển hướng sang hình thức thu gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích, tách thửa bán nền với quy mô lớn nhưng không lập dự án đầu tư nhà ở. Việc này đang tiềm ẩn nguy cơ hình thành điểm nóng gây sốt ảo cục bộ tại một số nơi.
Ông Hoàng phân tích thêm: “Bản chất của các 'dự án ma' là tiến hành thu gom đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp rồi chuyển mục đích, phân lô, sau đó sử dụng nhiều chiêu trò tung tin đồn thổi phồng là dự án có cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để gây sốt đất sau đó nhanh chóng chốt hạ người mua.
Các “dự án ma” phân lô, bán nền cũng là một hình thức đầu tư, kinh doanh bất động sản nhưng được ngụy trang dưới lớp vỏ bọc sở hữu mang tên cá nhân nhằm mục đích lách những quy định của pháp luật liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu. Nếu là dự án chính thống, các nền đất phân lô phải được triển khai theo mô hình dự án nằm trong quy hoạch, được chính quyền địa phương chấp nhận, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, đồng thời đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Ngoài ra chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở”.
Từ thực trạng phân lô bán nền đang diễn ra nhộn nhịp tại huyện Cam Lâm, ông Hoàng đưa ra cảnh báo: “Bài học cay đắng cách đây tròn 3 năm từ cơn sốt đất mang tên Đặc khu kinh tế Vân Phong vào năm 2018 vẫn còn. Khi đó, thị trường bất động sản tại huyện Vạn Ninh bắt đầu dậy sóng với thông tin trở thành đặc khu kinh tế, giá đất tại đây cứ nóng lên từng ngày.
Và rồi, khi cơn sốt đất qua đi đã để lại những hệ quả nặng nề, khi nhiều người dân địa phương bỏ hết công việc để chạy theo giấc mơ tỷ phú, còn giới đầu tư kiệt quệ khi gánh nặng tài chính quá lớn vì ôm hàng không thanh khoản được lâm vào cảnh chết trên tài sản, còn địa phương thì mất cơ hội kêu gọi, thu hút đầu tư bởi giá đất tăng cao vô lý ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng…”.
