Khi đường tới ngân hàng còn xa

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản báo cáo UBND thành phố về việc 6 chủ đầu tư dự án đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, tất cả đều đáp ứng các tiêu chí và điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Nhưng tin vui ngày cuối tháng 6 vẫn chưa xua tan được những nghi ngại xung quanh gói 120.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia lên tiếng về việc gói hỗ trợ này phải điều chỉnh mới thể hiện đúng bản chất là chương trình hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà.

Vướng mắc ngay khâu đầu tiên về xác định đối tượng và điều kiện cho vay

“Chỉ một lần đóng thuế thu nhập cá nhân là muôn đời không được mua nhà ở xã hội”, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ tại Hội thảo "Một triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp" do báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt điện tử tổ chức mới đây.

Theo ông Khiết, quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội (NƠXH) đang có nhiều vướng mắc. Đặc biệt, có yêu cầu người có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì không được mua, trong khi nhiều cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang có mức lương 11 triệu đồng/tháng (vừa đủ đóng thuế thu nhập theo quy định) chưa có nhà ở. Hơn nữa, trong gia đình có nhiều thành viên, nhưng chỉ một người một lần đóng thuế thu nhập cá nhân thì cả gia đình mất suất mua NƠXH.

Song đó mới là một trong những rào cản. Gần 40 tuổi, hai con đã 9 và 5 tuổi, vợ chồng anh Đậu Văn Hải (ở Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội) mới tích góp được 80 triệu đồng để mua nhà. Anh là công nhân khu công nghiệp Thăng Long, lương tăng ca hơn 10 triệu, nhưng dạo này ít đơn hàng, số tiền giảm còn chưa đến 8 triệu. Vợ anh có bệnh tuyến giáp, không đủ sức khỏe để làm ổn định ở đâu, nên sống với nghề giúp việc theo giờ và chăm chỉ đạp xe đầu đường cuối hẻm nhặt ve chai, cũng chỉ kiếm được chưa đến 4 triệu mỗi tháng.

Gia đình anh vẫn gắn bó với ngôi nhà cấp 4 vỏn vẹn 41m2 hè nóng đông rét nhiều năm nay. Được công ty duyệt cho mua nhà ở xã hội, nhưng “niềm vui ngắn chẳng tày gang” khi tới cửa ngân hàng. Tháng 3/2023, nghe tin Dự án nhà ở xã hội Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) sắp mở bán, anh vội chạy tới một vài ngân hàng trong danh sách chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng hỏi thăm và được biết, mức thu nhập hai vợ chồng chưa đủ điều kiện vay.

 “Bộ Xây dựng quy định, người thu nhập thấp mới được mua. Thu nhập thấp thì kiểu gì cũng phải vay ngân hàng kịch kim số tiền có thể vay, 70-80%. Nhưng chúng tôi đi hỏi, ngân hàng yêu cầu thu nhập phải trên 15 triệu đồng/tháng mới cho vay. Vậy thế nào là thu nhập thấp. Tôi thấy mâu thuẫn quá! Thế nên giờ chúng tôi mới bảo nhau trước khi làm hồ sơ thì lên ngân hàng tìm hiểu về vốn vay trước”, anh Hải chia sẻ với Reatimes.

Vợ chồng anh Hải còn được bước chân tới ngân hàng…để hỏi, còn nhiều người khác, thì ách tắc ngay khâu duyệt hồ sơ. Đáp ứng được điều kiện này nhưng lại vướng ở điều kiện khác, không biết hiểu thế nào cho đúng nên không ít trường hợp phải “lên mạng” để thắc mắc. Như tìm hiểu của phóng viên, có gia đình vợ là giáo viên mầm non, chồng là nhân viên một doanh nghiệp ở Cầu Giấy, không đóng thuế thu nhập cá nhân, chưa sở hữu nhà đất Hà Nội…, nhưng hồ sơ không được phê duyệt do trước đây vợ chồng anh đã thuê nhà ở xã hội. Điều 51, Luật Nhà ở quy định, những đối tượng được mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng điều kiện “chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức”.

Ngoài ra, theo quy định, có 10 nhóm đối tượng được mua NƠXH trong đó có “cán bộ, công chức, viên chức”. Nhưng những lao động mới ký hợp đồng, hoặc đã làm lâu nhưng chưa được vào biên chế sẽ không đủ điều kiện. Không ít người vì vậy mà thở dài nhìn cơ hội trôi qua…

Chỉ có một con đường để hạ lãi suất

Tuy chưa vay được tiền, nhưng anh Hải nói đùa với chúng tôi: “Biết đâu không vay được lại may, bởi lãi suất giảm không đáng kể gì so với lãi suất cao ngất của thị trường. Kinh tế đang khó khăn, thu nhập giảm sút, bấp bênh nên mua nhà bây giờ cũng rất mạo hiểm”.

Đó cũng là băn khoăn của nhiều người, liệu có “gồng gánh” được căn nhà mất bao thời gian, công sức mới mua được? Bất an là tâm lý chung của cả người đã mua được lẫn người có ý định mua nhà bởi không đoán định được lãi suất sau thời gian ưu đãi.

Nhiều chuyên gia cùng chung nhận định, chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội còn rất nhiều “thiếu sót”, trong đó có vấn đề lãi suất.

Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, lãi vay 5%, thời hạn 20 năm là mức lý tưởng cho những người lao động thu nhập thấp có thể vay mua nhà. Nhưng chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng quy định lãi suất 8,7% với chủ đầu tư và 8,2% với người mua nhà, đồng thời thả nổi sau 3 năm với chủ đầu tư và 5 năm với người mua nhà. Thời hạn dưới 20 năm, tiền gốc cao mỗi tháng cộng với tiền lãi cao thì “không ai chịu nổi”.

TS. Hiếu nêu thí dụ, nếu căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 200 triệu đồng (20%), vay ngân hàng 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm, thì năm đầu tiên người vay phải trả lãi trung bình hơn 5 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc, trong khi thời gian vay ưu đãi không quá 5 năm, thì nguy cơ người mua “đứt gánh giữa đường” rất lớn.

Song các ngân hàng có khả năng thay đổi lãi suất cho người mua nhà từ 8,2% xuống 5% hay không? TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, điều này khó thực hiện vì để có vốn cho vay, chi phí vốn hiện tại của các ngân hàng rất cao. Nếu cho vay mức 5% thì họ sẽ lỗ 3-5%.

“Các ngân hàng lấy tiền gửi (đang phải trả lãi cao) để cho vay, thành ra họ không thể làm từ thiện được, nên rất khó có mức lãi suất thấp 5% và ổn định trong 20 năm.

Vậy thì chỉ còn cách là Ngân hàng Nhà nước đứng ra cấp bù lãi suất. Có lẽ phải trở lại gói 30.000 tỷ đồng, cho vay lãi suất 4-6% năm 2013. NHNN cấp vốn cho các NHTM với lãi suất 3% và các ngân hàng này cho vay ra với lãi suất 5%”, ông Hiếu nói.

Nhưng liệu có đối mặt với lo ngại lạm phát? TS. Hiếu nhấn mạnh: “Tuy 120.000 tỷ đồng là số tiền rất lớn nhưng tôi không lo ngại lạm phát sẽ bị đẩy lên. Nền kinh tế chỉ lạm phát khi sản phẩm ít mà tiền chảy vào thị trường nhiều. Còn nếu thực hiện nghiêm túc và hiệu quả sẽ tạo ra giá trị lớn cho xã hội, chủ đầu tư tạo ra nguồn cung dồi dào, đi vào thị trường sẽ trung hòa được dòng tiền lớn chảy vào nền kinh tế. Đồng thời, người mua nhà ổn định cuộc sống, an sinh xã hội được nâng cao. Không chỉ ngành bất động sản hưởng lợi mà hàng chục ngành nghề liên quan khác như ngân hàng, xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh nội ngoại thất, dịch vụ chuyên chở….cũng được thúc đẩy. Đây sẽ là cú hích mạnh cho toàn bộ nền kinh tế”.

Tuy nhiên, cứ cho là lãi suất cao thì nhiều người vẫn chấp nhận để đổi lấy cuộc sống ổn định. Gần 1500 người chạy đua làm hồ sơ, đến từ nửa đêm để chờ đợi xếp số bốc thăm 149 suất mua khi dự án NƠXH Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho thấy điều đó. Nhưng xét rộng hơn, để gọi đúng tên chương trình hỗ trợ mua nhà cho người thu nhập thấp, gói 120.000 đồng vẫn cần điều chỉnh.

Lối thoát khỏi “con đường hẹp”

Như một số chuyên gia đã thẳng thắn một cách gay gắt tại các diễn đàn, hội thảo về nhà ở xã hội, rằng nếu vẫn cứ thực hiện như hiện tại, thì câu chuyện phát triển NƠXH sẽ sớm đi vào ngõ cụt. Mà trước mắt, đường đến ngân hàng sẽ còn xa với không ít người dân muốn tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng.

“Nếu không tính toán lại, gói 120.000 tỷ đồng không thể gọi là chương trình cho vay mua nhà thu nhập thấp, mà đúng ra đó là chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi. Thông thường, gói cho vay bất động sản phải có thời hạn 20-25 năm với cơ chế thanh toán phù hợp và trần lãi suất không quá 10% trong suốt thời gian vay”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Bên cạnh đó, có thể hiểu được việc một số ngân hàng yêu cầu thu nhập trên 15 triệu mới được vay để giảm thiểu rủi ro như trường hợp vợ chồng anh Đậu Văn Hải nói trên, song TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là con số cứng nhắc.

“Trước hết cần xác định khoảng thời gian được ưu đãi, sau đó cộng cả gốc và lãi trả ngân hàng mỗi tháng, chia cho thu nhập bình quân của một người, tỷ lệ này tốt nhất là 50% - 60%, tức là với 100 đồng thu nhập, sẽ dành ra 50 đồng để trả gốc và lãi vay. Nếu tỷ lệ đó tăng lên 70-80% thì rủi ro vỡ nợ cao. Đây mới là tỷ lệ quan trọng chứ không phải mức thu nhập cố định. Dù mua nhà với số tiền lớn nhưng được trả trong 25 năm với lãi suất ưu đãi, và tỷ lệ gốc lãi chia cho thu nhập là hợp lý thì vẫn an toàn”.

Về phía người mua nhà, chúng ta đang hỗ trợ người nghèo nên thay vì dùng quy chế xét duyệt cho vay như bình thường, hãy đặt ra chính sách ưu đãi riêng. Ở nhiều nước, ngân hàng còn phải tìm đến người nghèo, hướng dẫn họ làm thủ tục vay với cơ chế chính sách phù hợp với điều kiện thực tế.

Quả thực, nếu không thay đổi, việc xây dựng NƠXH sẽ gặp rất nhiều thách thức bởi đang đi vào “con đường hẹp” như nhận định của PGS.TS Vũ Sỹ Cường, chuyên gia phân tích tài chính, Học viện Tài chính.

Theo ông Cường, quyền sở hữu nhà ở được hiến định. Nếu quy định người có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân 11 triệu đồng/tháng, một mức khá thấp nhưng không được mua nhà là chưa hợp lý. Nhóm đối tượng người thu nhập trung bình cũng cần có nhà ở.

“Chỉ cần xây dựng chính sách ưu đãi phân biệt giữa các nhóm thu nhập. Người có mức thu nhập từ trung bình khi mua nhà ở sẽ được hưởng ưu đãi thấp hơn người có mức thu nhập thấp. Người ưu tiên đặc biệt sẽ được hưởng mức ưu đãi đặc biệt, trong đó có lãi suất và thời gian vay", ông Cường nêu rõ.

Về lâu dài, ông Cường nhấn mạnh Nhà nước cần tham gia hỗ trợ bằng chính sách, thuế, phí chứ không chỉ có hỗ trợ bằng 2-3% lãi suất. Nếu chúng ta chia sẻ lợi ích ba bên Nhà nước, doanh nghiệp, người dân thì mới giải quyết được.

Doanh nghiệp không nên kỳ vọng vào nguồn vốn ở ngân hàng thương mại. Còn Nhà nước cũng cần có các chính sách thuế khác khuyến khích, địa phương giao đất sạch, miễn giảm các loại thuế, phí liên quan, chứ không phải chính sách chung chung như hiện nay. Nếu không có lợi ích kèm theo khác, doanh nghiệp khó làm”, ông Cường khẳng định.

Còn TS. Hiếu cho rằng, thị trường vốn cần phát triển để cung cấp nguồn vốn cho nhà ở xã hội trong tương lai với chi phí thấp. “Đây là điều chúng ta đã trăn trở 10 năm nay. Nhưng thị trường vốn chưa đáp ứng được. Nguồn vốn từ cổ phiếu không phải để xây nhà, còn thị trường trái phiếu đang đóng băng thì phải tính toán thị trường vốn dài hạn. Các nước phát triển có thị trường vốn dài hạn của các hãng bảo hiểm, nhà đầu tư, quỹ hưu trí...để cung cấp nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp. Rất tiếc thị trường vốn Việt Nam chưa được xây dựng trên cơ sở đó. Do vậy, song song với thực hiện gói này cũng phải nghĩ đến thị trường vốn lâu dài với chi phí thấp để hỗ trợ cho phân khúc nhà ở xã hội", ông Hiếu nói.