LTS: Thị trường bất động sản đang rơi vào khó khăn chưa từng có kể từ năm 2011. Những tắc nghẽn đến từ nguồn vốn, pháp lý, quy hoạch đang khiến nhiều doanh nghiệp đuối sức và tạm ngừng hoạt động. Màu xám đang chiếm chủ đạo trong bức tranh thị trường bất động sản hiện nay.
“Ngôi sao hy vọng” của thị trường bất động sản hiện tại được đặt vào phân khúc nhà ở xã hội, khi nhận được nhiều ủng hộ từ những chính sách ưu đãi lớn của Nhà nước. Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” chính thức được Chính phủ phê duyệt từ ngày 3/4/2023, một lần nữa mở ra hy vọng phát triển phân khúc này, đồng lời tạo động lực kích cầu thị trường bất động sản đang quá ảm đạm.
Tuy nhiên, đi qua 6 tháng đâu năm, thị trường vẫn chưa nhìn thấy những kết quả cụ thể. Những câu hỏi quen thuộc vẫn lặp lại: Tại sao chủ trương, chính sách đã có, thị trường đang khát vốn nhưng Chương trình hỗ trợ lãi suất ưu đãi 120.000 tỷ đồng vẫn “giậm chân tại chỗ”? Đâu là giải pháp thực sự giúp khơi thông những nút thắt pháp lý, chính sách, thúc đẩy thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội? Đâu là những giải pháp căn cơ giúp phân khúc nhà ở xã hội phát triển bền vững hơn, chứ không chỉ rộn ràng một thời gian rồi lại tắc nghẽn?
Dựa trên tinh thần nghiên cứu và phản biện để góp phần đưa ra những kiến giải khoa học, phù hợp với thực tiễn, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) triển khai tuyến bài: Nhìn lại bức tranh toàn cảnh nhà ở xã hội: Những nút thắt và giải pháp.
Bài 1: Thấy gì từ những giấc mơ chưa thành?
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Từ trước đến nay, những chính sách về nhà ở xã hội (NƠXH) luôn được Nhà nước, Chính phủ quan tâm thúc đẩy, nhờ đó mà biết bao hộ gia đình đã chạm tay đến giấc mơ sở hữu ngôi nhà riêng và an cư lạc nghiệp. Nhưng vẫn còn đó những bất cập khiến phân khúc này chưa thể có bước tiến lớn hơn, chưa nói đến việc phát triển bền vững.
Từ những giấc mơ an cư thành hiện thực…
"Phải nói là chúng tôi rất may mắn!", anh Nguyễn Cao S., sống tại chung cư Xuân Mai Complex (Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội) hứng khởi khi chúng tôi hỏi về gói vay mua nhà 30.000 tỷ đồng. Mặc dù bây giờ, vợ chồng anh đã chuyển sang căn hộ lớn hơn nhưng ngôi nhà đầu tiên ở chung cư HH4 Linh Đàm (KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) vẫn là một giấc mơ vượt ngoài mong đợi của đôi vợ chồng trẻ mới cầm trong tay chưa nổi 100 triệu đồng vào thời điểm cuối năm 2014.
Hai vợ chồng anh S. cùng công tác tại một trường đại học ở đường Giải Phóng, chưa sở hữu nhà đất nào nên đủ điều kiện hưởng gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Vay mượn thêm để đóng khoản ban đầu (20%), phần còn lại được ngân hàng BIDV cho vay, vợ chồng anh sung sướng chờ ngày nhận ngôi nhà mơ ước.
"Thật sự lúc đó vợ chồng tôi cưới nhau đã được 2 năm, nhưng vẫn ở trọ như thời sinh viên. Lúc chuẩn bị sinh con đầu, chúng tôi phải chuyển sang chung cư, chi phí đội lên gấp ba. Nhưng lo hơn là biết bao giờ mới tích góp mua được nhà, không ngờ...", anh S. nói.
Dường như niềm vui mua được căn nhà đầu tiên nhờ ưu đãi lãi suất thấp vẫn còn đây, vợ anh, chị Nguyễn Ngọc Th. nói xen vào: "Một ngày tôi nghe tin về gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất chỉ 5%, chúng tôi lập tức tìm hiểu và biết mình thuộc diện được vay, vội vàng làm hồ sơ, gom góp vay mượn thêm, cuối cùng vợ chồng tôi mua được căn hộ 67m2 với giá gần 1 tỷ đồng. Khoản đóng ban đầu khoảng 190 triệu đồng, còn lại ngân hàng BIDV cho vay, mỗi tháng trả gốc lẫn lãi hơn 5 triệu đồng, khéo vun vén thì chúng tôi cũng lo được".
Không chỉ vợ chồng anh S. được hỗ trợ vay mua nhà thương mại giá dưới 15 triệu/m2 mà còn hàng nghìn gia đình trẻ được hưởng niềm hạnh phúc "an cư lạc nghiệp" khi có thể mua nhà ở xã hội từ tay trắng nhờ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, chương trình cho vay nhà ở cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp với tổng vốn cho vay 30.000 tỷ đồng được Chính phủ đưa ra năm 2012, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/6/2013.
Thông tư 11/2013/TT-NHNN (tháng 5/2023) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định, 70% nguồn vốn dành cho những người thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Và 30% còn lại dành cho các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6% (năm 2016 là 5%).
Đến tháng 11/2016, NHNN thống kê có 19 ngân hàng tham gia cho vay, hơn 50.000 cá nhân, hộ gia đình được vay vốn, với trên 29.000 tỷ đồng giải ngân thành công. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng chục nghìn người dân, thị trường bất động sản cũng ấm lên sau thời kỳ đóng băng trước đó.
Nhìn lại bối cảnh lạm phát phi mã, lãi suất ngân hàng cao ngất ngưởng thời điểm đó mới thấy gói vay 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất chỉ 5 - 6% đã thực sự là cứu tinh cho những ai đang mong sở hữu nhà ở nhưng vẫn chật vật về kinh tế.
"Năm 2008 - 2009, khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu tác động đến hầu hết các nước. Tăng trưởng kinh tế năm 2009 chỉ hơn 5%; lạm phát và nợ xấu tăng nhanh, lãi suất cho vay lên đến 19 - 20%/năm. Năm 2013, lãi suất cho vay dài hạn vẫn trên 13%/năm, lãi suất thỏa thuận thực tế còn cao hơn. Vậy nên gói 30.000 tỷ đồng cho vay lãi suất thấp đã hỗ trợ rất lớn cho người mua nhà và thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.
Đến những điều dang dở….
Bên cạnh những thành quả đạt được, gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng để lại không ít sự hụt hẫng và cả những nỗi lo khi chính thức kết thúc vào ngày 30/6/2016 đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và ngày 31/12/2016 đối với cá nhân.
Các chủ đầu tư dự án NƠXH đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại kể từ ngày 1/7/2016. Nhiều người đang giải ngân dở dang, nhưng chưa nhận nhà trong năm 2016, không được tiếp tục giải ngân vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội kể từ ngày 1/1/2017. Họ buộc phải chuyển sang vay theo lãi suất thương mại. Chưa kể hàng triệu hộ gia đình vẫn chưa kịp thực hiện mong muốn mua nhà giá thấp với lãi suất ưu đãi.
Ghi nhận những lợi ích mà gói 30.000 tỷ đồng mang lại, song GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định với Reatimes: Khi gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc thì câu chuyện nhà ở xã hội cũng tạm dừng lại.
"Gói 30.000 tỷ đồng thời điểm đó vừa có tác dụng "cấp cứu" thị trường bất động sản đang đóng băng, vừa hỗ trợ nhiều người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà. Đó là một chính sách tốt, hợp lòng dân, tuy nhiên khi triển khai còn bộc lộ bất cập.
Đó là, để chạm tay tới gói 30.000 tỷ đồng, có thể nói người dân phải vất vả với đủ loại giấy tờ, thủ tục hành chính… Nhưng "cửa ải" lớn nhất chính là việc các ngân hàng cho người thu nhập thấp vay tiền nhưng yêu cầu phải chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ và phải có tài sản thế chấp… Kết quả là nhiều người dù đúng là đối tượng thu nhập thấp nhưng không thể tiếp cận gói hỗ trợ.
Mặt khác, chúng ta đang giao cho các doanh nghiệp thị trường đi giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nên mới có chuyện một số ngân hàng hờ hững trong việc cho người nghèo vay tiền", ông Võ nói.
Thực tế, phân khúc NƠXH vẫn chưa phát triển bền vững, bởi sau một thời gian "dậy sóng" nhờ gói tín dụng ưu đãi thì "tắc vẫn hoàn tắc". Đến đầu năm 2022, trong khuôn khổ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội theo Nghị quyết 11/NQ-CP, Chính phủ cũng đưa ra 2 gói hỗ trợ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với 15.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Đồng thời, hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong 2 năm 2022 - 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.
Song, kết quả giải ngân khá khiêm tốn so với tổng quy mô chương trình. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 4/2023, số tiền hỗ trợ khách hàng luỹ kế từ đầu chương trình mới đạt khoảng 409 tỷ đồng. Mà nguyên nhân chính được chỉ ra vẫn là người dân, doanh nghiệp không thể đáp ứng được những yêu cầu khắt khe từ gói hỗ trợ này.
Nhưng những điều trên chưa phải là bất cập lớn nhất. Mà theo GS. Đặng Hùng Võ, căn bản là chúng ta đang tiếp cận, xử lý vấn đề NƠXH bằng cơ chế bao cấp.
"Có thể nói là chúng ta chưa thành công với các chính sách nhà ở xã hội. Vì chúng ta chưa giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp từ gốc rễ, mà vẫn tư duy bao cấp, vẫn cần nguồn vốn ưu đãi, lãi suất thấp, vẫn trông cậy giao đất không thu tiền, trông cậy vào việc Nhà nước quản lý mạnh mẽ chính sách NƠXH chứ không để thị trường quyết định. Nếu không thay đổi, những chính sách dành cho NƠXH hiện tại và sau này rất khó thành công, như đề án 1 triệu căn hộ NƠXH đang triển khai hiện nay", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
Những dấu mốc quan trọng trong chính sách phát triển NƠXH từ năm 2009 đến nay
- Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.
- Ngày 30/1/2022, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình. Liên quan đến lĩnh vực xây dựng, có 2 gói hỗ trợ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp:
+ Cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình, tổng vốn tối đa 15.000 tỷ đồng.
+ Cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm trong 2 năm 2022 - 2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.
- Tháng 6/2013 thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ NƠXH. Tỷ lệ cho vay: doanh nghiệp 30%, người dân 70%, lãi suất 4 - 6% trong 10 - 15 năm. Bên cạnh cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang được mua nhà xã hội, những người thu nhập thấp sẽ được mua những căn hộ thương mại nhỏ hơn 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2.
- Ngày 8/6/2009, Chính phủ ban hành Chương trình Nâng cấp đô thị quốc gia giai đoạn 2009 - 2020, kèm theo các quyết định phát triển nhà ở cho công nhân, học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp ở các đô thị.
Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội: "Còn nhiều mảng rối rắm"
Ngày 3/4/2023, thị trường bất động sản được tiếp thêm hy vọng khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Báo cáo tại Hội nghị triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" hồi giữa tháng 5, Bộ Xây dựng cho biết, ước tính có khoảng 100 dự án (thuộc đối tượng cho vay gói 120.000 tỷ đồng) được cấp phép xây dựng hoặc đang triển khai thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, còn nhiều dự án vẫn trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư hoặc địa phương đang tổng hợp. Đến thời điểm hiện tại, tiền "chưa về tay" cá nhân, đơn vị nào.
Về nguồn vốn, mặc dù xác định sẽ sử dụng nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương và vốn huy động nước ngoài, hạn chế phụ thuộc vốn ngân sách nhà nước, song Quyết định 338 vẫn xác định trước mắt sẽ tập trung vào Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể cho chủ đầu tư, người mua nhà vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung - dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (Argribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank).
Về quỹ đất, Quyết định 338 xác định UBND có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất dành cho xây dựng NƠXH trên địa bàn tỉnh, huyện, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, khi phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp, phải bố trí quỹ đất phục vụ lưu trú cho công nhân.
Song, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, để thực hiện thành công đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ phải giải quyết nhiều ách tắc. Lớn nhất là hai vấn đề vốn và quỹ đất.
"Về vốn, chưa thể tìm thấy gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp nào từ 4 - 5% như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013. Chúng ta phải hiểu rằng, tín dụng là nhận tiền của người gửi đem đi cho vay thì rất khó có ưu đãi sâu, trừ trường hợp nguồn vốn vay từ ngân sách.
Đặc biệt, NHNN chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi trong 5 năm, khi hết thời hạn các ngân hàng thương mại và người mua phải thỏa thuận lãi suất vay. Vậy ai dám vay? Tinh thần hỗ trợ người thu nhập thấp của gói này không được như gói 30.000 tỷ đồng, vì ngân sách chúng ta hạn hẹp đã đành, mà như tôi đã nói, tư duy bao cấp dùng ngân sách nhà nước để giải quyết vấn đề thì ngân sách đâu cho đủ?
Chưa kể, để duyệt xong pháp lý một dự án NƠXH với thời gian nhanh nhất phải mất 12 tháng và mất ít nhất 2 năm mới có sản phẩm cho người mua", ông Đặng Hùng Võ cho biết.
Về chính sách đất đai, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, chúng ta chưa có chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia thực sự. Nếu giao đất không thu tiền liệu có khuyến khích được địa phương tham gia không? Họ cũng muốn giao đất có thu tiền tạo ngân sách cho địa phương. Hoặc doanh nghiệp chỉ được giao đất ở vùng xa trung tâm, không có cơ sở hạ tầng đảm bảo sinh hoạt, thậm chí đòi hỏi phải có ô tô để đi làm thì người thu nhập thấp không đáp ứng được, kết quả là người dân cũng không mặn mà với những dự án ở xa trung tâm.
Động lực giảm giá nhà ở cũng không có. Nhà nước khuyến nghị đổi mới công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng để giảm giá nhà ở. Nhưng vấn đề là doanh nghiệp cần tiền để thay đổi, hơn nữa, những doanh nghiệp đã thay đổi thì họ nhận được gì hơn không?
Có vẻ bức tranh NƠXH còn nhiều mảng rối rắm. Đã nhiều lần phân khúc này rộn ràng một thời gian nhờ những chính sách ưu đãi, nhưng rồi vẫn "đâu lại vào đấy". Như GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định: "Ách tắc là vì chúng ta chưa thay đổi cách thức phát triển nhà ở xã hội, có chăng chúng ta chỉ thay đổi những điều chưa phải là căn bản của chính sách nhà ở xã hội"./.
