Khi mua nhà ở xã hội như "chơi xổ số"

Từ cảnh chen chúc xếp hàng xuyên đêm đến những cuộc "đánh vật" với hệ thống online suốt nhiều tuần, sự đối lập giữa nhu cầu khổng lồ và nguồn cung hạn chế một lần nữa cho thấy phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đang được vận hành như một cuộc "rút thăm may rủi", nơi người thực sự cần nhà vẫn phải đánh cược vào vận may với tỷ lệ trúng như... trúng xổ số.

Ba giờ sáng. Mưa rào quện gió bấc lạnh cắt da. Giờ này, đường phố vắng lặng, nhà nhà đang chăn êm nệm ấm trong giấc ngủ say. Riêng tại Trung tâm Văn hóa - Thông tin - Thể thao xã Thiên Lộc (Hà Nội), lại diễn ra một cảnh tượng đông đúc bất thường. Thì ra, hàng nghìn người đã chen nhau xếp hàng dài từ tận chiều hôm trước, chờ lấy số nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại dự án CT3 Kim Chung (Đông Anh cũ).

Những chiếc áo mưa mỏng manh, bóng người co ro trên ghế nhựa, những chiếc ô san sát... Ánh sáng từ màn hình điện thoại nhấp nháy soi lên những khuôn mặt đã thấm mệt sau nhiều giờ chờ đợi.

Dường như, sức nóng của cuộc chiến giành suất mua nhà ở xã hội đã xóa tan cái lạnh giá của mùa đông. Thậm chí, đã có những cuộc cãi vã, lời qua tiếng lại về vị trí xếp hàng, càng làm không khí trở nên căng thẳng.

Dù đã là là buổi phát số thứ hai, lượng người không thua kém ngày đầu là mấy. Chủ đầu tư thông báo thời gian nhận hồ sơ kéo dài từ ngày 17/11/2025 đến hết 3/1/2026. Thế nhưng chỉ trong ngày đầu tiên, 1.400 số thứ tự đã được phát hết, sau đó dựa trên số này để hẹn người dân đến nộp hồ sơ. Chẳng hạn, một người lấy được số thứ tự 113 được hẹn ngày 19/11. Ai nấy đều tràn đầy hy vọng: Chỉ cần bốc được suất mua, cơ hội sở hữu căn hộ tại Thủ đô với giá chỉ bằng 1/3 đến 1/5 so với thị trường coi như nắm chắc trong tay.

“Tôi xếp hàng từ 3 giờ sáng của ngày phát số thứ hai, đến trưa mới vào bấm được số 1.615,” chị Sương Mai kể lại khi bàn tay vẫn run lên vì lạnh và mệt. Chị nói, dù vất vả, chị vẫn thích nộp trực tiếp hơn: “Tháng trước tôi nộp hồ sơ online hơn 2 tuần trời ở dự án bên Long Biên mà không gửi nổi. Ngày vào cả chục lần mà hệ thống lỗi liên tục. Thà đứng đây còn biết mình đứng số bao nhiêu, hồ sơ được nhận tận tay vẫn yên tâm hơn”.

Cách đây không lâu, tại dự án Rice City Long Châu (Long Biên cũ), tình trạng nghẽn hệ thống trong thời gian nhận hồ sơ trực tuyến đã khiến nhiều người rơi vào thế bế tắc. Tưởng chừng sẽ thuận tiện và dễ dàng nhưng nhiều người dân cho biết suốt 20 ngày “đánh vật” với vòng luẩn quẩn đăng nhập - tải hồ sơ - lỗi hệ thống, vẫn không thể gửi thành công.

Nhu cầu quá lớn trong khi hạ tầng kỹ thuật hạn chế khiến quá trình đăng ký trở nên mất phương hướng và mệt mỏi. Nhiều người nhận xét, chưa bao giờ nhu cầu được mua NOXH tại Hà Nội lại lớn và cạnh tranh khốc liệt đến như vậy.

Lợi dụng sự mong mỏi sở hữu nhà của người dân, các nhóm mang danh sàn phân phối hoạt động tích cực trở lại, liên tục đưa ra những thông tin “có suất nội bộ”, “có căn đẹp”, thu cọc vài trăm triệu cùng lời hứa chắc nịch sẽ lấy được căn. Dù đã có nhiều bài học và cảnh báo trong quá khứ, vẫn có không ít người rơi vào “cạm bẫy”.

Chị Ngô Loan là một trường hợp điển hình. Chị chuyển gần 900 triệu đồng - gồm cả tiền cọc và tiền chênh - cho một sàn môi giới với hy vọng mua được căn NOXH tại Trung Văn (Nam Từ Liêm cũ). Thế nhưng sau nhiều tháng, chị không hề được liên hệ đi nộp hồ sơ hay xem căn, đòi lại tiền thì môi giới liên tục khất lần. May mắn, toàn bộ quá trình chuyển tiền, viết phiếu thu chị đều cẩn thận ghi hình lại. Sau khi bị dọa gửi đơn tố cáo lên cơ quan chức năng, phía sàn mới chịu trả lại khoản tiền. Chị Loan cho biết, nhiều người chuyển tiền cọc cùng đợt với chị đến nay vẫn chưa lấy lại được tiền.

Hay mới đây, trong một diễn đàn chia sẻ kinh nghiệm mua nhà ở xã hội, một người dùng đã chia sẻ câu chuyện của người thân vừa “mua suất” NOXH không phải từ chủ đầu tư mà thông qua một công ty bất động sản. Đơn vị này thu hồ sơ cùng khoản chênh 400 triệu đồng và yêu cầu đóng tiền từng đợt vào tài khoản cá nhân thay vì nộp trực tiếp cho chủ đầu tư. Câu hỏi đầy lo lắng được đặt ra: Liệu những giao dịch như vậy có an toàn? Liệu có rủi ro vừa mất tiền vừa không có nhà, hay dù lấy được căn thì có nguy cơ bị điều tra và thu hồi căn hộ vì không đúng đối tượng?

Những lo lắng này không phải vô cớ. Mới đây, tại dự án nhà ở xã hội Ecohome (Đông Ngạc, Hà Nội), nhiều gia đình rơi vào cảnh bị đòi nhà dù đã bỏ tiền tỷ để mua căn hộ thông qua môi giới khi chủ đầu tư thông báo thu hồi căn nhà đang ở vì không thuộc nhóm đối tượng theo quy định.

***

Trong khi cuộc chiến giành quyền mua NOXH tại Hà Nội và các đô thị lớn ngày càng khốc liệt, thì tại một số địa phương, NOXH xây xong lại phải đối mặt với tình trạng ế ẩm, vắng bóng người mua. Đơn cử, một số dự án nhà ở cho công nhân tại Yên Phong, Thuận Thành cũ (Bắc Ninh) dù đã hoàn thiện nhưng chỉ bán được 1/3 giỏ hàng, tổng lượng tồn kho lên tới hàng nghìn căn.

Lý giải nguyên nhân, chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Minh Phong, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế xã hội Hà Nội cho biết, tình trạng này có thể xuất phát từ việc giá bán không phù hợp với thu nhập trung bình của người dân địa phương; vị trí xa xôi, không tích hợp đầy đủ tiện ích thiết yếu; việc khảo sát đánh giá nhu cầu chưa sát với thực tế; thông tin về dự án chưa được truyền bá rộng rãi đến người dân…

Từ những lát cắt trên, nghịch lý càng được khắc họa rõ: Nơi không ai mua - nhà bỏ hoang; nơi hàng nghìn người tranh nhau - nguồn cung nhỏ giọt. Người dân chật vật - kẻ trục lợi tinh vi, cơ hội an cư trở thành cuộc chơi may rủi, thậm chí là cái bẫy khiến nhiều gia đình mất trắng khoản tiết kiệm nhiều năm mà vẫn không thể chạm tới giấc mơ an cư.

Có thể thấy, chính sách an cư dành cho người thu nhập thấp đang trở thành cuộc chơi may rủi, nơi mỗi suất mua NOXH được ví như tấm vé số độc đắc. Để hiểu vì sao các dự án NOXH tại Hà Nội lại có hấp lực lớn đến vậy, cần nhìn sâu hơn vào sự mất cân đối của cấu trúc cung - cầu, những kẽ hở chính sách và vòng xoáy đầu cơ đang âm thầm cuộn dưới bề mặt.

Trước hết, sức hút của nhà ở xã hội đến từ mối quan hệ cung - cầu và giá nhà ở thời điểm hiện tại. Theo báo cáo quý III/2025 của CBRE, giá trung bình căn hộ sơ cấp của Hà Nội tăng tới 40% so với cùng kỳ, trong đó ghi nhận hơn 2.000 căn có giá trên 120 triệu đồng/m2. Như vậy, với thu nhập trung bình của người dân tại các đô thị lớn là 8 - 10 triệu đồng/tháng thì dù làm cả năm không chi tiêu cũng không mua nổi một mét vuông căn hộ thương mại.

Lúc này, nhà ở xã hội trở thành chiếc "phao cứu sinh", không chỉ cho người thu nhập thấp mà cả thu nhập trung bình. Sau gần 3 năm triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, sự quyết liệt của Chính phủ cùng nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp đã giúp nguồn cung phân khúc này tăng đáng kể.

Tuy nhiên, ngay cả khi hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030 thì các địa phương có nhu cầu nhà ở lớn như Hà Nội và TP.HCM chỉ được phân bổ một số lượng khiêm tốn, lần lượt là 56.000 và 70.000 căn, con số tương đối ít ỏi và bất hợp lý về cơ cấu. Kết quả là, khi một dự án NOXH ở Hà Nội mở bán, lượng người đăng ký thường vượt xa số căn, ai cũng mong mỏi, hy vọng nhưng cơ hội lại mong manh và ít ỏi.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng, nhu cầu thực về nhà ở xã hội là rất lớn, nhưng mức độ cạnh tranh khốc liệt như hiện nay cũng bị tác động đáng kể bởi nhóm đầu cơ, những người tham gia tranh suất hòng đẩy giá kiếm lời.

Thực tế, trong thời gian qua, thị trường chuyển nhượng các dự án nhà ở xã hội cũ càng trở nên sôi động, chịu ảnh hưởng từ đợt sóng tăng giá của chung cư thương mại. Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoạt động được 5 - 7 năm ghi nhận mức giá tăng gấp 4 - 5 lần so với thời điểm mở bán.

Chẳng hạn, tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 1, căn hộ diện tích 56m2 đang được rao bán với giá khoảng 3,7 tỷ đồng; trong khi đó, tại Ecohome 2, căn 63,6m2 có giá khoảng 4,1 tỷ đồng. Riêng Ecohome 3, các căn hộ từ hai phòng ngủ trở lên có giá trên 70 triệu đồng/m2, tương đương gần 5 tỷ đồng. Trong khi đó, từ năm 2018, căn hộ 69m2 tại đây có tổng giá trị khoảng 1,1 tỷ đồng.

Một ví dụ khác là dự án The Vesta (Hà Đông cũ). Chị Thu Hiền cho biết, cuối năm 2024, chị mua một căn hộ rộng 67m2 với giá 2,8 tỷ đồng, cao gấp gần 2,8 lần so với thời điểm mở bán năm 2017 là 990 triệu đồng. Đến nay, trên các diễn đàn rao bán chung cư cũ, căn hộ tương tự đang được môi giới chào giá hơn 4 tỷ đồng.

Hay tại dự án Nhà ở xã hội chất lượng cao sông Hồng - Rice City (Long Biên cũ), nếu đầu năm 2024 ghi nhận mức giá 2,3 - 2,4 tỷ đồng/căn thì nay đã tăng giá gấp đôi, thấp nhất là 4 tỷ đồng/căn. Cách đó không xa, dự án nhà ở xã hội Thạch Bàn cũng nhân đôi giá trị từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn thời điểm đầu năm 2024 lên 3,9 - 4,2 tỷ đồng/căn.

Ở những khu vực gần trung tâm hơn, như dự án @Home khu vực quận Hoàng Mai cũ, mức giá mới được thiết lập là 4,7 - 5,2 tỷ đồng/căn, vượt xa so với giá trung bình 2,3 - 2,6 tỷ đồng của hai năm trước đó. Nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm cũng tăng từ 2,3 - 2,5 tỷ đồng/căn lên 4,9 - 5,3 tỷ đồng/căn. Nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim tăng từ mức 2,2 - 2,3 tỷ đồng/căn lên mức giá trung bình phổ biến khoảng 5 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại.

Thậm chí, chẳng cần tính thời gian bằng năm, nhiều cá nhân hoặc sàn môi giới dễ dàng thu về khoản chênh lệch từ vài trăm đến hàng tỷ đồng ngay sau khi sang tay suất mua.

Dù đã có cơ chế kiểm soát tình trạng đầu cơ với quy định cấm chuyển nhượng trong vòng 5 năm, trên thị trường vẫn phổ biến hình thức "lách luật" bằng hợp đồng ủy quyền hay vi bằng dù tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ tranh chấp.

Có thể thấy, phân khúc vốn dành cho người thu nhập thấp đang bị biến tướng thành công cụ kiếm lời cho một bộ phận đầu cơ. Tính thị trường méo mó làm đảo lộn mục tiêu chính sách: NOXH vốn là chính sách an sinh, giúp người có thu nhập thấp sở hữu nhà, nhưng nếu thiếu cơ chế kiểm soát, chính sách vô hình trung trở thành “mồi ngon” cho giới đầu cơ trục lợi.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021 - 2030" đóng vai trò “ngọn hải đăng” soi đường; nhiều điều khoản trong luật, nghị định đã được sửa đổi, nới lỏng cơ chế cả về thu nhập lẫn đối tượng; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và các ưu đãi lãi suất cho chủ đầu tư và người mua được áp dụng; cơ chế xác minh thu nhập linh hoạt hơn, thủ tục hành chính được tinh gọn... Đây là những bước tiến quan trọng, mang tính chiến lược để giải quyết bài toán nhà ở trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai, một số điểm yếu lộ rõ. Thứ nhất, phân bổ nguồn lực và quy hoạch chưa hướng mạnh về nơi có nhu cầu thực cao, nhiều dự án NOXH vẫn được triển khai ở những vùng không hấp dẫn cư trú (xa nơi làm việc, thiếu tiện ích). Do đó, dẫn tới tình trạng ế ẩm ở một số địa phương, trái ngược với cảnh thiếu hụt trầm trọng ở đô thị lớn.

Về vấn đề này, các chuyên gia nhiều lần nhấn mạnh, nếu các địa phương khi phát triển NOXH chỉ "chạy theo KPI" để đạt số lượng Chính phủ giao mà không xuất phát từ dữ liệu nhu cầu thực, sẽ xảy ra phân bố sai lệch.

Thứ hai, thủ tục xử lý hồ sơ và công tác tổ chức mở bán vẫn còn nhiều lỗ hổng. Việc giới hạn số hồ sơ xử lý trong ngày từ 50 - 70 bộ hay hệ thống online chưa đáp ứng được lưu lượng truy cập lớn, quy trình tiếp nhận còn nhiều bất cập... đang tạo ra khó khăn và kéo dài sự chờ đợi cho người dân.

Thứ ba, cơ chế hậu kiểm hậu bán hàng, quản lý chuyển nhượng và xử lý vi phạm chưa đủ chặt chẽ và nghiêm khắc để ngăn hành vi mua suất bán lại, không loại trừ tình trạng "lọt lưới" cơ hội vào tay người không đủ điều kiện.

Rõ ràng, bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở trạng thái cung - cầu lệch pha, mà còn ở những lỗ hổng vận hành khiến một chính sách an sinh bị biến dạng thành cuộc chơi may rủi: Người thực sự cần nhà thì loay hoay bám víu từng cơ hội nhỏ nhoi, còn kẻ cơ hội lại dễ dàng “ăn lãi bằng lần” nhờ chênh lệch giá.

Theo các chuyên gia, không thể tiếp tục giải quyết vấn đề bằng cách "vá lỗ hổng" - hôm nay bịt chỗ này, mai lại thủng chỗ khác. Thay vào đó, cần một tư duy hoàn toàn mới về phát triển NOXH - một cách tiếp cận tổng thể, từ nghiên cứu, quy hoạch, nguồn lực, vị trí, hạ tầng đến cơ chế phân phối và hậu kiểm. Chỉ khi thiết kế được một bộ giải pháp đồng bộ, xuyên suốt từ thượng tầng chính sách đến triển khai thực địa, chúng ta mới có thể chấm dứt vòng luẩn quẩn nhiều năm qua và đưa nhà ở xã hội về đúng mục tiêu nhân văn thuần tuý.

(Còn tiếp)