Khó xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá trong các phiên đấu giá đất

Mức trúng đấu giá hơn 100 triệu/m2 là bất thường

Thời gian gần đây, dư luận đang rất xôn xao với hai phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai và huyện Hoài Đức (Hà Nội). Theo đó, có hai điểm đáng chú ý, khiến không ít người bày tỏ nghi ngại về tình trạng đầu cơ, thổi giá tại hai phiên đấu giá này.

Thứ nhất là số lượng hồ sơ đăng ký lớn trong khi thị trường đất nền nhìn chung vẫn còn trầm lắng. Thứ hai là mức trúng đấu giá quá cao, gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Trước vấn đề này, trong Bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, diễn biến và kết quả hai phiên đấu giá này vừa "bất thường", lại vừa "bình thường".

Phân tích cụ thể, VARS cho biết, dòng tiền đang và sẽ có xu hướng "chảy mạnh" về loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn.

Cùng với đó, mức giá khởi điểm đất đấu giá tại các khu vực này đang được xác định khá thấp. VARS cho biết, quy định xác định giá đất trước đây cho phép thuê tư vấn. Tuy nhiên, Nghị định 71 của Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024 đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Và theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND TP. Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Khi nhân 2 hệ số này với nhau, mức giá khởi điểm cho huyện Thanh Oai chỉ từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, các đơn vị tư vấn xác định giá đất khởi điểm tại huyện Thanh Oai là từ 40-45 triệu đồng/m2.

"Khi sản phẩm an toàn cùng mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc không cao (từ 100 - 200 triệu đồng), chắc chắn sẽ tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Do đó, không khó hiểu khi các phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký cùng với số lượng người tham gia đông đảo", VARS nhận định.

Tuy nhiên, khi đánh giá về mức trúng đấu giá cao, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là điều bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Bởi Thanh Oai và Hoài Đức là những vùng ven có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, tiềm năng tăng giá cũng chỉ mức bình thường. Vì vậy, đây là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Theo VARS, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề" đấu giá đất. Họ thường tham gia với mục đích "lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng. Đó là chưa kể đến mục đích nguy hiểm hơn là tạo "sốt đất". Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, gây ra hiện tượng "sốt" ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá và nhiều địa phương khác trên cả nước.

Đặc biệt, giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng cao, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân. Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, tâm lý Fomo sẽ "trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Từ đó, không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị "ứ" đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Không dễ xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá

Dù có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá trong các phiên đấu giá tại Thanh Oai hay Hoài Đức, song Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều khó có thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành "chuyện thường ngày ở huyện".

Vì vậy, để đảm bảo hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, VARS đề xuất Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ, thông qua việc thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Cụ thể, cần áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

"Nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cũng sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá", VARS nhìn nhận./.