Khơi dậy nguồn lực đất đai, gỡ nút thắt phát triển đô thị

Hà Nội có thể đạt được mục tiêu trở thành Thành phố Xanh - Thông minh và Nhân văn hay không, tất cả phụ thuộc rất lớn vào bài toán quy hoạch và thực thi quy hoạch, sử dụng hiệu quả các nguồn lực phát triển đô thị. 

************

13 năm trước, Hà Nội chính thức mở rộng địa giới hành chính, hợp nhất với tỉnh Hà Tây (cũ), huyện Mê Linh, Vĩnh Phúc và 4 xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình. Thủ đô mới có tổng diện tích tăng gấp 3,6 lần, lên mức hơn 3.344km2, trở thành 1 trong 17 thành phố có diện tích lớn nhất thế giới.

Sau mở rộng, đến ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định số 1259/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (gọi tắt là Quy hoạch chung 1259).

Bản quy hoạch xác định mục tiêu: Xây dựng Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững, có hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hòa giữa văn hóa, bảo tồn di sản, di tích lịch sử, với phát triển kinh tế, trong đó chú trọng kinh tế tri thức và bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh theo hướng liên kết vùng, quốc gia, quốc tế. Xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành thành phố “Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại”, đô thị phát triển năng động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế; có môi trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trí chất lượng cao và có cơ hội đầu tư thuận lợi.

Theo đó, Thủ đô Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái và thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia. Đô thị trung tâm được phân cách với các đô thị vệ tinh, các thị trấn bằng hành lang xanh (chiếm 70% diện tích đất tự nhiên của Thành phố).

Sau 10 năm thực thi, mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch 129/KH-UBND triển khai công tác lập điều chỉnh tổng thể  Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

Lý do điều chỉnh là trong 10 năm qua, một số quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực quy hoạch đô thị đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới; ngoài ra có sự điều chỉnh về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội cấp quốc gia, cấp vùng ảnh hưởng tới tính chất, chức năng, định hướng phát triển Thủ đô. Việc điều chỉnh nhằm triển khai đồng thời, bảo đảm lồng ghép thống nhất các nội dung với quy hoạch thành phố Hà Nội đang triển khai, tránh trường hợp thiếu sự đồng bộ thống nhất, phải điều chỉnh sau này.

Còn nửa chặng đường để thực hiện mục tiêu định hướng đến năm 2030 nhưng bức tranh phát triển đô thị Hà Nội đã có nhiều những mảng sáng tối đan xen, trong đó, có hàng loạt bài toán đặt ra trong quá trình phát triển đang chờ được giải quyết.

Hà Nội có thể về đích hay không phụ thuộc rất lớn vào lần điều chỉnh quy hoạch này. Đây là cơ hội để Hà Nội nhìn lại chặng đường vừa qua để rà soát, kiểm đếm những thành quả và các thiếu sót, tồn tại, từ đó có những giải pháp tháo gỡ cho những chặng đường phát triển tiếp theo.

Để đi sâu hơn vào câu chuyện này, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trò chuyện với Ths. KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng).

PV: Nhìn lại một thập kỷ thực thi Quy hoạch chung định hướng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, ông có cảm nhận gì về bức tranh phát triển đô thị của Thủ đô?

Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Trước hết, phải nói rằng, Hà Nội đã được “lột xác” với một diện mạo mới khang trang hơn, hiện đại hơn sau 10 năm triển khai quy hoạch chung 1259. Các tiện nghi so với ngày hôm qua đồng bộ và hoàn hảo hơn, cùng với đó, chất lượng cuộc sống của cư dân được nâng lên một bước. 

Hàng loạt khu đô thị mới ra đời với đa dạng thiết kế kiến trúc, từ chung cư cao tầng đến nhà phố, biệt thự, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian xanh… từng bước đáp ứng các nhu cầu sống của người dân. Các khu đô thị mới kết nối đồng bộ đã góp phần hình thành những cộng đồng dân cư văn minh trong Thành phố. Việc người dân chọn ở chung cư đã trở thành một xu hướng, một nếp sống văn hóa mới, không còn ám ảnh nhiều như trước đây. 

Bên cạnh đó, hàng loạt trục đường giao thông mới được mở ra, các nút giao thông được cải thiện. Hệ thống các cây cầu được hình thành, kết nối đôi bờ, giúp cho giao thương thuận tiện hơn rất nhiều.

Quy hoạch thực sự đã phục vụ cho sự phát triển của đô thị và đời sống của cư dân. Đô thị cũng thực hiện được vai trò là đầu kéo thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của người dân và quốc gia như mục tiêu quy hoạch đã đặt ra.

Hà Nội đã được “lột xác” với một diện mạo mới khang trang hơn, hiện đại hơn sau 10 năm triển khai quy hoạch chung 1259. Ảnh: Trịnh Tây.

Tuy nhiên, bên cạnh những mảng màu sáng, trong bức tranh toàn cảnh đô thị của Hà Nội vẫn còn đan xen những mảng tối, đó là những điều quan ngại mà trong vòng 5 năm, 10 năm tới cần được quan tâm nhiều hơn nữa. Trước hết là khu vực đô thị cũ. Các khu chung cư, nhà tập thể được xây từ những năm 1960 đến nay đã hết tuổi thọ, bị xuống cấp nghiêm trọng, có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. Đây là an nguy của người dân. Nhưng câu chuyện cải tạo chung cư hơn thập kỷ qua vẫn chưa tìm ra lối thoát, vẫn là một bài toán nan giải đối với chính quyền.

Ngoài ra, trong quá trình đô thị hóa “loang” ra vùng ven đô, bên cạnh những khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại nói trên là những xóm làng thuần nông bị bỏ mặc trong câu chuyện quy hoạch, trở thành vùng trũng trong phát triển đô thị. Ngày hôm qua vốn rất bình yên nhưng khi đô thị trùm qua, lập tức những khu vực này gần như phát triển tự phát, những khối bê tông cao tầng mọc lên chen chúc, đường làng ngõ xóm vốn thoáng rộng nay trở thành những ngõ ngách chật chội. Tiện nghi trong mỗi gia đình tăng lên, nhưng môi trường chung trở nên ngột ngạt, xuống cấp nghiêm trọng. Sự kết nối giữa khu vực cũ và khu vực mới trong bức tranh đô thị dường như rất hời hợt. Đó cũng là lý do khiến đô thị hóa càng nhanh thì mức độ chênh lệch giàu nghèo trong đô thị càng lớn.

Bên cạnh đó còn có những khu đô thị nhếch nhác, dở dang, nửa phố, nửa quê, thiếu đồng bộ. Hàng loạt dự án quy hoạch rất đẹp, rất hay nhưng sau nhiều năm vẫn chỉ có trong bản vẽ.

Chưa hết, chúng ta cũng dễ dàng nhìn thấy những con đường dày đặc cao ốc, gồng mình gánh hàng loạt khối bê tông cao tầng. Thật vậy, sau 10 năm, Hà Nội nhìn từ trên cao không khác một rừng bê tông dày đặc, nhất là khu vực nội đô lịch sử. Sự phát triển quá nhanh đã khiến Thành phố phải đối mặt với hàng loạt các vấn đề như ngập úng, tắc đường triền miên. Khu vực phố cổ, phố cũ cũng nhiều lần phải chìm trong biển nước. Mức độ ô nhiễm không khí, khói bụi cũng nhiều lần đạt mức cảnh báo nghiêm trọng. Bên canh đó là tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, sai phép, ô nhiễm môi trường vẫn còn phổ biến. 

Khu vực đô thị trung tâm ngày càng “phình to” trong manh áo chật hạ tầng, sức tải đô thị đang gần vượt mức có thể chịu đựng. Còn khu vực mở rộng, việc thực thi theo quy hoạch có phần chậm trễ, có phần lại tự phát, tạo nên một bức tranh rất lộn xộn. Việc xây dựng các đô thị vệ tinh chưa tạo được cực hút mới, khiến dân cư vẫn cứ đổ dồn vào khu vực trung tâm với số lượng ngày càng lớn. 

Khu vực đô thị trung tâm ngày càng “phình to” trong manh áo chật hạ tầng, sức tải đô thị đang gần vượt mức có thể chịu đựng. 

PV: Đó là những bất cập đang gây bức xúc rất lớn cho người dân và “đe dọa” đến “sức khỏe” của đô thị trong tương lai. Nhưng có thể thấy, những bất cập này ngày càng có xu hướng gia tăng trong 10 năm Hà Nội thực hiện quy hoạch chung. Phải chăng là do quy hoạch có vấn đề, chưa đi trước, chưa nhìn xa trông rộng?

Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Quy hoạch là một ngành khoa học tổng hợp mang tính dự báo, định hướng. Trên thực tế, không có bản quy hoạch nào không tốt, không đồng bộ. Và kể cả dù quy hoạch có kém nhưng nếu chúng ta thực hiện đúng quy hoạch đó thì vẫn tốt hơn là không có quy hoạch. Chỉ có điều trong quá trình thực thi quy hoạch có thể nảy sinh những vấn đề thực tiễn mà pháp luật chưa theo kịp để điều tiết dẫn đến việc triển khai bị chệch hướng. Mặt khác, việc quản lý quá trình thực thi quy hoạch cũng rất quan trọng. Quản lý có tốt thì mới thực thi quy hoạch tốt; thực thi đúng thì quy hoạch mới có hiệu quả và phát huy được vai trò của mình. Do đó, không phải bất cứ vấn đề gì trục trặc trong quá trình phát triển đô thị đều đổ lỗi cho quy hoạch.

Quy hoạch không phải không tính đến câu chuyện ngập úng hay tắc đường. Bởi tất cả các dự báo về quy mô, mật độ dân số, diện tích đất đai… trong quy hoạch đều nhằm mục đích cân đối hạ tầng cho phát triển đô thị bền vững. Nhưng một thời gian rất dài, chúng ta quản lý không tốt. Người dân, doanh nghiệp phát triển dự án cứ mạnh ai nấy làm dẫn đến đầu tư theo kiểu phong trào, có quy hoạch nhưng thiếu kế hoạch. 

Không có bản quy hoạch nào vẽ lên một con đường hai làn xe, dài khoảng 1km lại “cõng” 40-50 chung cư cao tầng như tuyến Lê Văn Lương – Tố Hữu hay đường Nguyễn Tuân. Nhưng cứ cho xây lên dày đặc trong khi hạ tầng không đủ sức tải thì tắc đường, thiếu không gian xanh, trường học… là chuyện đương nhiên. Còn ngập úng cục bộ trong nội đô cũng do bê tông chắn hết các hướng thoát nước tự nhiên và không kiểm soát được cốt nền trong quá trình xây dựng. Một thực tế xảy ra là người xây sau cứ phải nâng cao cốt nền hơn người xây trước. Mưa xuống, dòng nước bị mắc kẹt, cứ luẩn quẩn không thoát ra được bên ngoài, tạo úng ngập cục bộ, trong khi đó, trạm bơm đầu mối lại không có nước để bơm. Do dòng thoát nước, kênh tiêu nước chính bị chặn lại, cống thoát nước ngầm cũng trở thành những hào chôn nước, không còn thực hiện được vai trò của nó.

Hệ lụy của việc điều chỉnh cục bộ trong nhiều giai đoạn không đúng đã khiến cho bức tranh phát triển của Hà Nội trở nên lộn xộn như bây giờ. Việc khắc phục, giải quyết các vấn đề nói trên không thể một sớm, một chiều vì mọi sự đã rồi, không thể đập phá hết đi rồi xây lại từ đầu được.

PV: Định hướng quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2030 đã đi hết nửa chặng đường nhưng hiện vẫn còn hàng trăm dự án “treo”, bỏ hoang, chậm triển khai theo quy hoạch. Nhiều ý kiến cho rằng, bức tranh đô thị Hà Nội đang thiếu các kế hoạch, lộ trình phát triển dẫn đến quy hoạch bị chậm thực thi theo tiến độ. Ông nghĩ sao về điều này?

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến: Nguồn lực đất đai hiện tại đã không còn rộng lớn như 10 năm về trước nữa. Bởi một thời gian dài, chúng ta dàn hàng ngang để phát triển, không xuất phát từ nhu cầu thực tế và nguồn lực để phát triển đô thị theo quy hoạch mà đa phần xuất phát từ đề xuất của nhà đầu tư, cấp đất một cách tràn lan, thiếu kế hoạch. Nhưng nhìn lại để thấy, trong số các dự án đã cấp đó, khả năng thực thi được bao nhiêu? Đây là vấn đề đang rất cần câu trả lời. Thậm chí, hệ lụy kéo dài đến tận bây giờ, khi vẫn còn có những dự án đắp chiếu để hoang, hết sức lãng phí, trong khi giá đất đã tăng lên chóng mặt. Đây chính là tồn đọng lớn nhất mà không chỉ là chuyện riêng của Hà Nội mà hầu hết các địa phương trong quá trình phát triển đô thị đều mắc phải. Sự phát triển chộp giật, bát nháo theo kiểu dàn hàng ngang, không có trọng tâm, trọng điểm, không có chương trình và kế hoạch phát triển đô thị sẽ khiến mọi quy hoạch đều bị phá vỡ.

Việc triển khai quy hoạch theo kiểu dàn hàng ngang, thiếu chương trình phát triển đô thị khiến người nông dân có đất trong phạm vi quy hoạch trở nên khó khăn, nguồn lực đất đai cũng bị lãng phí. Họ luôn phải đặt câu hỏi: Bao giờ thì quy hoạch ở khu vực này được triển khai. Nhưng vì không có chương trình nên cũng chẳng biết bao giờ sẽ làm. Bởi khi làm quy hoạch dự báo cho 30 năm sau hoặc xa hơn, nhưng không thể chắc chắn 30 năm sau đô thị sẽ phát triển đúng như những dự báo của quy hoạch. Có những khu vực trong quy hoạch là vậy nhưng đến năm 2030, thậm chí 2050 chưa chắc đã thành hiện thực. Vì khả năng phát triển chưa tới đó.

Chính vì vậy, người nông dân sống trong vùng quy hoạch treo cũng bị “treo” cả cuộc sống, khi không thể đầu tư, canh tác, khai thác hiệu quả đất đai mà chỉ dám làm thời vụ, vừa làm vừa nghe ngóng hoặc bỏ hoang cả quỹ đất đó không sản xuất.

Các dự báo quy hoạch đều phải xuất phát từ nhu cầu phát triển của đô thị, nhu cầu của dân cư, chứ không phải làm đại cho xong, bán được thì bán, không bán được thì lướt sóng rồi “om” đất ở đó. Đây là một thực tế rất lãng phí trong việc sử dụng nguồn lực phát triển đô thị từ đất đai. 

PV: Mô hình không gian Hà Nội theo quy hoạch gồm đô thị hạt nhân, đô thị mở rộng và 5 đô thị vệ tinh, trong đó lõi nội đô lịch sử được kiểm soát bảo tồn nghiêm ngặt các di sản và bản sắc đô thị được đánh giá là tầm nhìn tốt nhất cho Hà Nội hàng trăm năm sau. Nhưng dường như Chính quyền đô thị và các nhà đầu tư bất động sản chưa nắm bắt được những cơ hội lớn kể trên, mà vẫn luẩn quẩn trong tư duy phát triển kiểu “xôi đỗ”, chộp giật và vẫn thích thú với các khu vực trung tâm, "đất vàng"”.

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến: Mặc dù trong quá trình lập quy hoạch, các nhà quy hoạch đã phải tính đến câu chuyện giảm tải cho khu vực trung tâm, giãn dân ra khỏi nội đô. Quy hoạch 1259 cũng đã đặt ra tiêu chí phải di dời một phần các cơ sở sản xuất và các cơ quan, viện nghiên cứu, trường đại học… ra khỏi khu vực nội đô để tránh sức hút dân cư vào khu vực trung tâm. Thứ hai là xây dựng một loạt các đô thị vệ tinh nhưng cho đến bây giờ việc triển khai còn rất chậm.

Một trong những nguyên nhân cũng là do doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa mặn mà với việc đầu tư, phát triển tại các đô thị vệ tinh bởi tính rủi ro còn cao, do đó cũng không thể tạo ra cực hút để hút dân ra ngoài. Trong khi khu vực trung tâm, dù đất chật, người đông nhưng sự thuận tiện và đắc địa về vị trí là “miếng bánh” ai cũng muốn xí phần. Chính các trụ sở Bộ ngành, các xí nghiệp, nhà máy cũng vẫn muốn bám trụ đất vàng nên chưa quyết liệt di dời. Thậm chí, sau khi di dời được một cơ sở sản xuất thì lại hình thành thêm một khu chung cư, khu đô thị mới, dân cư tập trung đông hơn trước làm quá tải hạ tầng và không đúng mục tiêu của quy hoạch. 

PV: Trước những bất cập nói trên, ông nhìn nhận như thế nào về sự cần thiết của việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô sau 10 năm triển khai?

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến: Định hướng quy hoạch đặt ra thường kéo dài khoảng 20 năm, tầm nhìn 30 - 50 năm, mang tính dài hơi. Do đó, không thể đợi đến ngày cuối của kỳ quy hoạch mới ngồi lại để đánh giá xem các bất cập, tồn tại là gì. Theo quy định của pháp luật, đối với một đồ án quy hoạch chung, sau 5 năm phải tiến hành rà soát, điều chỉnh.

Việc rà soát là rất cần thiết, để thấy được quá trình thực hiện một quy hoạch có tầm nhìn dài hạn trong khoảng 20-30 năm như vậy, sau 5 năm, đã triển khai được những gì và chưa triển khai được những gì, có khó khăn, bấp cập ở đâu. Tất cả nhằm mục đích tìm ra hướng khắc phục, điều chỉnh và định hướng 5 năm tới sẽ tiến hành tiếp ra sao.

Đây là công việc làm thường xuyên và có tính định kỳ, không thể thiếu trong quá trình thực thi quy hoạch. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa, sau mỗi lần rà soát là lại “xóa bàn cờ chơi lại”, xóa hết cái cũ để tiến hành làm một quy hoạch hoàn toàn mới.

Trên thực tế, không phải địa phương nào cũng nắm rõ điều này. Nhiều nơi, sau 5 năm, khi tiến hành rà soát thì làm lại toàn bộ, rất ít tính kế thừa hoặc cập nhật tất cả những dự án đầu tư đã có, tư duy còn mang tính nhiệm kỳ. Điều này khiến cho tầm nhìn quy hoạch trên thực tế trở nên rất ngắn, chưa thực hiện được phần nào đã điều chỉnh, và chưa điều chỉnh xong thì đã lạc hậu so với yêu cầu thực tế.

Quay trở lại câu chuyện của Hà Nội, sau khi Hà Nội xác lập lại địa giới hành chính đã tiến hành lập lại một quy hoạch mới mà trước đó đã có bản quy hoạch tổng thể năm 1981. Năm 1998, Thủ đô đã tiến hành điều chỉnh quy hoạch của năm 1981. Năm 1998 tiếp tục điều chỉnh để hoàn thiện quy hoạch (Quy hoạch 108). Bản quy hoạch này được thực hiện đến năm 2008, khi địa giới hành chính Hà Nội đã mở rộng từ 927km2 lên đến 3.344km2, Hà Nội phải tiến hành lập một quy hoạch mới.

Năm 2011, Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 (Quy hoạch chung 1259). Cho đến nay, bản quy hoạch này đã thực hiện được 10 năm. Nếu chiếu theo quy định của pháp luật thì Hà Nội đã bỏ qua một kỳ rà soát, điều chỉnh quy hoạch vì nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan.

Sau 10 năm cứ thế triển khai mà chưa tổng kết, rà soát thì chắc chắn những vấn đề tồn đọng cần giải quyết sẽ rất nhiều. Đã đến lúc các cơ quan có liên quan cần kiểm đếm lại việc thực thi Quy hoạch chung 1259. Hà Nội đã giao trách nhiệm cho một số sở, ngành phải tiến hành rà soát lại quy hoạch này để thống kê, đánh giá lại và chỉ ra những bất cập. Những hạng mục đang được triển khai đúng hướng thì tiếp tục phát triển, còn nếu đi chệch hướng, thậm chí sai so với mục tiêu quy hoạch thì dứt khoát phải có biện pháp để chấn chỉnh trong 5 năm tới, để hướng tới một vạch đích xa hơn.

PV: Vậy theo ông, để khơi thông nguồn lực đất đai, gỡ nút thắt phát triển đô thị thì lần rà soát, điều chỉnh QHC 1259 cần lưu ý điều gì?

Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến:  Nhìn lại hướng phát triển của Hà Nội 10 năm qua có thể thấy rằng, cùng với việc hợp nhất với Hà Tây (cũ), đô thị Hà Nội đã phát triển nghiêng về phía Tây. 3 đô thị vệ tinh lớn nhất, tạo cực hút mới để giãn dân ra khỏi đô thị trung tâm đều dạt về phía Tây, trong đó đô thị Hòa Lạc dự báo có quy mô 60 vạn dân. Sau đó là Sơn Tây và Xuân Mai. Ở phía Bắc có đô thị vệ tinh Sóc Sơn nằm cạnh Sân bay quốc tế Nội Bài, sau này có khả năng phát triển lên thành Thành phố Nội Bài vì gắn với Cảng Hàng không Quốc tế. Ở Phía Nam có đô thị vệ tinh ở Phú Xuyên. Còn hướng Đông, gần như chạm tới địa giới hành chính của các tỉnh khác. Tuy nhiên, có thể thấy, qua nửa chặng đường, hướng phát triển về phía Tây là các đô thị vệ tinh vẫn phát triển rất chậm.

Lần này, khi xem xét tới phát triển chung, có lẽ nên tiến hành rà soát, đánh giá lại hướng phát triển của Hà Nội. Bởi 10 năm trước, định hướng như thế có thể đúng nhưng sau 10 năm, hướng Tây với 3 đô thị vệ tinh đó, khả năng phát triển đang ở mức độ nào, có thể đạt được mục tiêu quy hoạch hay không. Các đô thị vệ tinh đó đã đủ sức để tạo thành cực hút để giãn dân ra ngoài hay người dân vẫn bị hút sang phía Bắc, phía Đông rồi tiếp tục dồn vào nội đô lịch sử. 

Do đó, cần xem xét thêm hướng phát triển của Hà Nội, đặc biệt là hướng Bắc và hướng Đông, đây là hai hướng phát triển chủ đạo theo quy luật phát triển không chỉ của Hà Nội mà còn cả của Vùng Thủ đô và lớn hơn nữa là của cả khu vực Bắc Bộ. Cực hút sẽ hướng về Sân bay Quốc tế Nội bài và Cảng biển nước sâu phía Đông. Đó là hai cực phát triển rất lớn của đô thị gắn với cực tăng trưởng kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.

Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục phát triển về hướng Tây hay là phát triển có mức độ về phía này và dành ưu tiên cho các hướng còn lại. Điều này cũng cần nghiên cứu, đánh giá một cách khách quan và có cơ sở khoa học để bước dự báo tiếp theo mới sát sao hơn với thực tế và có tính khả thi cao hơn. Nếu không dựa trên quy luật phát triển, thì quy hoạch đặt ra sẽ chỉ là mong mỏi của chúng ta mà thôi, rất khó để hiện thực hóa.

Vấn đề tiếp theo là về quy mô dân số. Theo Quy hoạch chung 1259, trong ranh giới diện tích là 3.344km2, dự báo dân số đến 2030 là khoảng 9,2 triệu dân, trong đó, khoảng 3 triệu dân làm nông nghiệp, còn lại dân đô thị là khoảng 6,2 triệu người. Trong 6,2 triệu người đó, có 4,6 triệu người tập trung ở đô thị trung tâm, còn lại hơn 1 triệu dân sẽ thuộc 5 đô thị vệ tinh, 3 đô thị sinh thái và các thị trấn, huyện lị. Như vậy cho còn gần 10 năm nữa, dự báo có chính xác hay không? Còn nếu không phải tìm ra được nguyên nhân và dự báo trong thập kỷ tới, quy mô dân số của Hà Nội nên giữ ở mức như vậy hay lớn hơn hoặc nhỏ hơn, làm cơ sở để chuẩn bị quỹ đất và cơ sở hạ tầng đô thị kèm theo. Đây là yếu tố rất quan trọng cần phải tính toán tật kỹ.

Đơn cử, trước đây, định hướng đến năm 2030, tức là chỉ còn chưa đến 10 năm nữa mà Hòa Lạc vẫn xác định quy mô 60 vạn dân, con số đó, trong 10 năm nữa có đạt được không, cần được cân nhắc thêm. 

Trong vùng đô thị trung tâm cũng vậy, dự báo là khoảng 4,6 triệu dân đến năm 2030, nhưng với tốc độ tăng trưởng hiện tại, trong khoảng 9 năm tới, con số này thực tế sẽ là bao nhiêu. Lõi nội đô lịch sử bao gồm 4 quận nội thành cũ với quy mô 80 vạn dân có thực hiện được không cũng cần được làm rõ hơn. Đây là cơ sở liên quan đến kế hoạch cải tạo, tái phát triển đô thị cũ, trong đó có các khu chung cư cũ. 

Mặt khác, cũng cần xem xét việc xây dựng đô thị nén trong điều kiện giãn cách xã hội vì dịch Covid-19 có nên khuyến khích hay không. 

Tóm lại, cần rà soát và xem xét việc nên hay không điều chỉnh quy mô dân số trong 10 năm tới để có sự chuẩn bị. Sự chuẩn bị không chỉ về đất đai mà còn phải tính toán đến nguồn lực để tạo ra các hạ tầng đô thị đi kèm. Một đô thị muốn hút dân phải hình thành đồng bộ các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bao gồm cơ sở tạo việc làm, cơ sở học tập, nơi chăm sóc sức khỏe và không gian cho cộng đồng vui chơi giải trí. 

PV: Để giải quyết những vấn đề tồn tại trong việc triển khai các dự án xây dựng trong thời gian qua cần có giải pháp ra sao. Và với nguồn lực đất đai còn lại của Hà Nội, cần tính toán, sắp xếp như thế nào để cân đối nguồn lực phát triển trong giai đoạn tới, thưa ông?

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến: Lần điều chỉnh quy hoạch này là cơ hội rất lớn để Hà Nội tiến hành rà soát một cách tổng thể tất cả các dư án đã phê duyệt trong vòng 10 năm qua và quỹ đất dự án tồn đọng từ giai đoạn trước nữa (trước 2011) đã thực hiện đến đâu, còn lại bao nhiêu. Có một lượng lớn các dự án thời gian qua chỉ giữ đất mà không có dấu hiệu phát triển thì lập tức phải thu hồi lại quỹ đất.

Trước khi khai thác, sử dụng quỹ đất mới thì phải kiểm đếm và sử dụng sao cho hiệu quả và triệt để quỹ đất đã cấp cho các chủ đầu tư nhưng để lãng phí trong thời gian dài vừa qua. Và đương nhiên, phải có tiêu chí để phân loại, sắp xếp lại các dự án. Dự án như thế nào thì cho phép tiếp tục điều chỉnh để triển khai, đưa vào kế hoạch phát triển trong giai đoạn tới, dự án nào phải thu hồi và thu hồi như thế nào nhằm khai thác triệt để nguồn lực từ đất đai để xây dựng và phát triển đô thị. Phải đặt lợi ích của đô thị lên trên, vì lợi ích lớn hơn này để xem xét có cho phép chủ đầu tư giữ đất nữa hay phải thu hồi. Và việc rà soát, thu hồi các dự án phải được công khai hóa, minh bạch, rõ ràng.

Đối với quỹ đất mới, các dự án mới có chủ trương đầu tư thì phải tuân thủ đúng quy định pháp luật. Tức là phải tuân thủ Nghị định số 11/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, xác định được chương trình phát triển đô thị, từ đó biết được nơi nào phát triển trước, nơi nào phát triển sau để tập trung nguồn lực, lên kế hoạch cụ thể cho từng giai đoạn.

Quy hoạch chung là quy hoạch mang tính định hướng dài hạn, muốn thực hiện được mục tiêu của quy hoạch chung thì phải xây dựng chương trình phát triển đô thị. Nghị định 11 của Chính phủ, Thông tư 12 của Bộ Xây dựng đã quy định và hướng dẫn lập chương trình này. Trong quá trình lập, nếu có vấn đề phát sinh cần thiết phải bổ sung thêm hoặc phải điều chỉnh lại. Đó cũng là cơ hội để kiến nghị, đề xuất cho phù hợp.

Bản chất của việc xây dựng chương trình phát triển đô thị là xác định rõ lộ trình, kế hoạch từng bước hết sức rành mạch, cụ thể để thực hiện quy hoạch đã đề ra. Lộ trình triển khai không theo hàng ngang như ngày hôm qua mà phải theo hàng dọc, có thứ tự ưu tiên, khu vực nào làm trước, khu vực nào làm sau và khu vực nào chỉ là định hướng chứ chưa đưa vào lộ trình triển khai để không ảnh hưởng đến cuộc sống của người sử dụng đất. Sau khi xác định được khu vực đô thị theo chương trình mục tiêu đã xác định, tiến hành lập quy hoạch 1/2000 và sau đó mới hình thành các dự án theo đúng quy định của pháp luật.

Quy hoạch phân khu của Hà Nội hiện nay đã gần như phủ kín hết. Đây là một lợi thế lớn của Hà Nội, vì vậy, lần điều chỉnh này, các phân khu có phải thay đổi gì không. Đặc biệt là các khu vực trong lộ trình phát triển ưu tiên là cơ sở để xác định khu vực phát triển đô thị có bất cập, mâu thuẫn gì hay không để kịp thời chỉnh lý. Và phải xác định trong vòng 5 năm tới, 10 năm tới sẽ hình thành bao nhiêu dự án đầu tư phát triển đô thị, hình thành ở đâu, quy mô, tính chất, các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật kèm theo để công khai hóa và xúc tiến đầu tư theo quy định.

Bên cạnh đó cũng cần phải phân loại các dự án, dự án nào phải thực hiện biện pháp đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với các dự án có khả năng thu hồi vốn và sinh lời như nhà ở, các khu dịch vụ, giải trí, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… sẽ phải đấu thầu chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất hoặc nhà nước đầu tư hạ tầng khung và đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đấu giá sau khi Nhà nước làm hạ tầng sẽ làm tăng phần chênh lệch địa tô thuộc về Nhà nước thay vào đó, Nhà nước sẽ có thêm nguồn vốn ngân sách được tạo ra từ đất đai để tiếp tục phát triển đô thị.

Thực tế hiện nay, đa phần dự án hình thành trên đất ruộng, sau khi giải phóng mặt bằng xong, chưa có hạ tầng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng đã giao cho chủ đầu tư, chủ đầu tư tạo quỹ đất sạch có hạ tầng, phần chênh lệch địa tô – giá trị kinh tế của đất đai sau khi có hạ tầng khung sẽ rất lớn và hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp triển khai dự án. Dẫn đến một thực tế, Nhà nước vẫn thiếu vốn, thiếu nguồn lực để đầu tư phát triển các khu vực khác một cách chủ động, không tận dụng được nguồn lực đất đai.

Đối với các dự án không có khả năng thu hồi vốn và sinh lời (công trình phúc lợi công cộng – khu vui chơi giải trí không thu tiền…) cần lập danh mục đưa vào kế hoạch sử dụng vốn đầu tư công.

Đối với làng xóm, khu dân cư nằm trong khu vực phát triển đô thị, cần áp dụng mô hình "Nhà nước và nhân dân cùng làm" để kết nối được với hạ tầng chung khu vực. Người dân khu vực này được hưởng lợi và kiểm soát được quá trình phát triển đô thị. 

PV: Tức là vai trò của Nhà nước trong câu chuyện quản lý và thực thi quy hoạch cần được thể hiện rõ hơn?

ThS.KTS.Đỗ Viết Chiến: Vai trò của Nhà nước phải phân định rất cụ thể như lo xây dựng kết cấu hạ tầng, khung xương sống của đô thị trên cơ sở lập chương trình và kế hoạch phát triển đô thị sau khi điều chỉnh quy hoạch chung được duyệt. Nhà nước cần xem xét để lập các Tổng công ty huy động vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng đã đăng ký đầu tư vào khu vực phát triển đô thị để giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất, như mô hình nhiều nước đã làm. Mô hình này vừa thu được giá trị kinh tế, vừa quản lý được hạ tầng khung của khu vực, bộ mặt đô thị được chăm lo và phát triển bền vững. 

PV: Điều chỉnh quy hoạch lần này phải chăng cũng cần có giải pháp cởi gỡ các nút thắt về bảo tồn và phát triển phố cổ, phố cũ; cải tao chung cư cũ, di dời nhà máy, trụ sở bộ ngành…, những vấn đề tồn tại từ lâu khó giải quyết mà nguyên nhân được xác định phần lớn là do quy hoạch?

ThS.KTS. Đỗ Viết Chiến: Quản lý phát triển đô thị là quản lý quá trình phát triển của đô thị từ lúc hình thành, phát triển và tái phát triển đô thị. Không chỉ phát triển mở rộng ra những khu vực mới mà quên đi cái cũ. Việc cải tạo chung cư cũ gần 20 năm qua vẫn đang là một bài toán rất lớn. Đó cũng là vấn đề của đô thị. Đô thị lớn lên rồi sẽ phải già đi. Và khi già đi thì cần phải có sự tái thiết, phát triển lại. Đó là một quá trình liên tục, một vòng tuần hoàn của phát triển.

Do đó, quá trình phát triển đô thị phải đồng bộ và toàn diện từ lúc hình thành, phát triển và tái phát triển. Phải “chăm lo” cho đô thị như vậy mới có thể hướng tới sự bền vững. Còn nếu cứ “nhằm” chỗ mới để phát triển mà quên đi việc gìn giữ và tái thiết những cái cũ, hoặc quan tâm không đến nơi đến chốn, thì đến một lúc nào đó, đô thị cũ sẽ "chết". Và khi đó, hệ lụy sẽ vô cùng lớn, vì liên quan đến tính mạng con người chứ không chỉ là vấn đề của cải, vật chất của đô thị.

Đối với việc di dời nhà máy, trụ sở bộ ngành, trong quy hoạch bao giờ cũng định hướng là quỹ đất đó để giải quyết các nhu cầu mất cân đối trong khu vực nội thành như xây thêm trường học, công viên, chỗ đỗ xe và các công trình dịch vụ thiết yếu khác… Phải dùng quỹ đất đó để “trả nợ” việc dân số tăng nhanh, hạ tầng không theo kịp. Nhưng nếu “đuổi” các nhà máy ra, lại để nhà đầu tư vào xây thêm vài ba chung cư to hơn thì sẽ không còn nguồn lực đất đai để “giải cứu” khu vực nội đô.

Chung quy lại, Nhà nước phải thể hiện rõ vai trò cầm trịch của mình trong câu chuyện thực thi quy hoạch và khai thác, sử dụng các nguồn lực phát triển đô thị. Trong đó, giữ vững thế cân bằng cho “kiềng ba chân” - lợi ích của doanh nghiệp, Nhà nước và người dân là điều tối quan trọng./.

-         Trân trọng cảm ơn ông vì những chia sẻ!

Nhà nước phải thể hiện rõ vai trò cầm trịch của mình trong câu chuyện thực thi quy hoạch và khai thác, sử dụng các nguồn lực phát triển đô thị. Trong đó, giữ vững thế cân bằng cho “kiềng ba chân” là lợi ích của doanh nghiệp, Nhà nước và người dân là điều tối quan trọng. Ảnh: Trịnh Tây.