Khởi động mùa ĐHĐCĐ 2025: Nhận diện vấn đề "nóng" của doanh nghiệp bất động sản

Năm 2025 mở ra một bức tranh đầy hứa hẹn cho thị trường bất động sản Việt Nam khi yếu tố vĩ mô đang tạo ra những lực đẩy tích cực đáng chú ý. Mục tiêu tăng trưởng kinh tế đầy tham vọng mà Chính phủ đặt ra, ở mức 8% trở lên, vượt xa chỉ tiêu 6,5 - 7% được Quốc hội giao, không chỉ thể hiện quyết tâm cao độ mà còn ngầm báo hiệu kỳ vọng vào sự đóng góp mạnh mẽ từ khu vực tư nhân, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản.

Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã chủ động và quyết liệt trong việc hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cụ thể là khẩn trương rà soát các dự án vướng mắc theo Công điện 13, đến việc thúc đẩy các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng ưu đãi cho cả người mua và người bán. Đặc biệt, Nghị định 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất và Nghị định 76/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa vừa được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 cũng hứa hẹn mang đến tác động tích cực dài hạn cho ngành. 

Tất cả những động thái này cho thấy một quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ trong việc tạo ra một môi trường thuận lợi, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững.

Một động lực nữa giúp thị trường địa ốc bứt phá trong năm 2025 đến từ sự hoàn thiện của hành lang pháp lý mới. Ba luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) đồng thời có hiệu lực sớm và đang dần đạt được độ "thẩm thấu" nhất định, đóng vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ các vướng mắc về thể chế cho thị trường.

Hơn hết, thời gian gần đây một điểm nhấn rất thời sự và đang "nóng" được toàn xã hội đặc biệt quan tâm là quyết tâm của Đảng và Nhà nước đẩy mạnh quá trình đổi mới và cải cách hành chính nhằm xây dựng một bộ máy nhà nước tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đáp ứng tốt hơn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Tất yếu mở ra những vận hội cho thị trường bất động sản các địa phương.

Minh chứng rõ ràng nhất cho xu hướng này chính là kết quả từ các đợt sáp nhập hành chính đã diễn ra trước đây. Giá đất tại những khu vực được quy hoạch trở thành trung tâm hành chính mới thường ghi nhận mức tăng ấn tượng, dao động từ 30% đến 50% chỉ trong một khoảng thời gian ngắn. Đặc biệt, các khu đất có vị trí đắc địa, gần trụ sở cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại sầm uất và sở hữu hạ tầng giao thông thuận tiện luôn là mục tiêu săn đón hàng đầu của các nhà đầu tư và người mua ở thực. Điều này cho thấy, chính sách sáp nhập hành chính không chỉ mang ý nghĩa về mặt quản lý nhà nước mà còn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, mang đến những cơ hội đầu tư mới đầy hấp dẫn.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: "Năm 2025 được đánh giá là một năm bản lề, với nhiều chuyển biến quan trọng có thể giúp thị trường bất động sản phục hồi và bứt phá sau giai đoạn khó khăn. Động lực cho sự chuyển biến tích cực này đến từ sự phối hợp nhịp nhàng giữa các yếu tố then chốt: những chính sách hỗ trợ kịp thời và hiệu quả từ Nhà nước, sự chủ động và đổi mới không ngừng của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với sự nhạy bén và thích ứng linh hoạt của các nhà đầu tư. Chính sự cộng hưởng này sẽ định hình nên sự phát triển bền vững và đầy tiềm năng của thị trường bất động sản trong những năm tới".

Trong bối cảnh kinh tế chính trị đang vận động để bước vào "kỷ nguyên mới", làn sóng các doanh nghiệp bất động sản rục rịch tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2025 đã trở nên rõ ràng và được mong đợi. Hàng loạt tên tuổi lớn như CTCP Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Nhà Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG)... đều đã thông báo chốt danh sách cổ đông tham dự trong tháng 3 và dự kiến tổ chức đại hội ngay trong tháng 4. Thậm chí, nửa đầu tháng 4 đã chứng kiến một số doanh nghiệp như Sunshine Homes (SSH) và Lideco (NTL) hoàn tất việc này.

Động thái tổ chức ĐHĐCĐ sớm hơn thường lệ, thay vì tập trung vào tháng 5, tháng 6 như các năm trước, cho thấy tâm lý phấn khởi của các doanh nghiệp địa ốc khi bước sang năm mới, giai đoạn phát triển mới. Sự thay đổi này có thể được lý giải bởi kỳ vọng vào những tác động tích cực từ các sắc luật mới đang dần đi vào thực tiễn, cộng hưởng với những chuyển biến thuận lợi về lãi suất, lạm phát và sự phục hồi niềm tin của người mua nhà.

Tuy nhiên, sự lạc quan và kế hoạch tăng trưởng đầy tham vọng của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 không đồng nghĩa với việc mọi thách thức đã tan biến. Giới đầu tư và cổ đông chắc chắn sẽ không bỏ qua những vấn đề nội tại của doanh nghiệp, vốn vẫn còn tiềm ẩn nhiều yếu tố cần được làm rõ tại kỳ họp ĐHĐCĐ sắp tới.

Đặc biệt, sau giai đoạn thị trường có nhiều biến động, mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư đã chuyển dịch. Họ không chỉ muốn nghe những báo cáo tài chính đơn thuần mà còn kỳ vọng được nhìn thấy những kết quả kinh doanh thực tế, minh bạch và hiệu quả từ từng dự án cụ thể. Câu hỏi đặt ra là, liệu các doanh nghiệp sẽ giải đáp những "điểm nghẽn" nào và đưa ra những giải pháp gì để củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào sự phát triển bền vững của mình? Đây chắc chắn sẽ là tâm điểm chú ý tại các kỳ họp ĐHĐCĐ năm nay.

Thứ nhất, các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh và tài chính hiện tại. Có thể thấy rằng mùa ĐHĐCĐ năm 2025 sẽ chứng kiến sự tập trung cao độ của nhà đầu tư vào một số vấn đề cốt lõi, phản ánh những quan ngại và kỳ vọng của họ trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức nhưng cũng hé mở cơ hội.

Trước hết, kết quả kinh doanh năm 2024 và quý đầu năm 2025 sẽ là thước đo quan trọng nhất để đánh giá năng lực thực tế của doanh nghiệp. Nhà đầu tư không chỉ đơn thuần xem xét các con số lợi nhuận, doanh thu, hay biên lợi nhuận mà còn so sánh chúng một cách kỹ lưỡng với kế hoạch đã được ban lãnh đạo đề ra trước đó. Bất kỳ sự chênh lệch đáng kể nào, dù là tích cực hay tiêu cực, đều sẽ được mổ xẻ để tìm ra nguyên nhân sâu xa. Liệu doanh nghiệp đã tận dụng tốt cơ hội thị trường hay gặp phải những khó khăn bất ngờ? Các yếu tố khách quan như biến động kinh tế vĩ mô, chính sách pháp lý mới, hay yếu tố chủ quan từ năng lực quản trị, chiến lược kinh doanh có vai trò như thế nào trong việc tạo ra sự khác biệt này? Những phân tích chi tiết và giải thích thuyết phục từ phía doanh nghiệp sẽ là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin của cổ đông.

Thứ hai, tình hình triển khai các dự án hiện tại cũng là một mối quan tâm sát sao khác. Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý và tiến độ xây dựng những năm gần đây, nhà đầu tư sẽ đặt ra những câu hỏi cụ thể và đòi hỏi sự minh bạch về tình trạng pháp lý, tiến độ thi công, khả năng bán hàng, và các rủi ro tiềm ẩn.

Những dự án "treo" kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư. Do đó, việc doanh nghiệp cung cấp thông tin cập nhật, kế hoạch giải quyết các vấn đề phát sinh và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án sẽ có ý nghĩa sống còn trong việc duy trì lòng tin của cổ đông, khách hàng, đối tác. Đặc biệt sau những nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn, nhà đầu tư sẽ muốn biết cụ thể về tiến trình giải quyết các vấn đề pháp lý tồn đọng của doanh nghiệp và các dự án.

Đây cũng chính là lời giải cho bài toán tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê từ VietstockFinance trên 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (bao gồm cả nhà ở và khu công nghiệp) đã công bố báo cáo tài chính quý IV/2024, tổng giá trị hàng tồn kho đã chạm mức kỷ lục hơn 491 nghìn tỷ đồng – con số cao nhất trong hơn hai thập kỷ qua.

Thực tế cho thấy, lượng tồn kho lớn không phải lúc nào cũng là tín hiệu tiêu cực. Trong bối cảnh thị trường sôi động, nó thậm chí có thể trở thành lợi thế cho các dự án chất lượng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tăng cao. Tuy nhiên, tình hình hiện tại lại khác. Khi thị trường vẫn ở giai đoạn phục hồi, giao dịch ảm đạm hơn dự kiến, khối lượng hàng tồn kho khổng lồ này đang tạo ra áp lực tài chính đáng kể cho các doanh nghiệp. Doanh thu sụt giảm mạnh trong khi các chi phí cố định như chi phí sử dụng đất, lãi vay ngân hàng, chi phí nhân công vẫn tiếp tục phát sinh. Điều này đặt ra một bài toán cấp bách: nếu các doanh nghiệp không thể nhanh chóng giải phóng lượng hàng tồn kho này, nguồn vốn của họ sẽ bị "chôn vùi", và tình hình tài chính sẽ ngày càng suy yếu do chi phí bào mòn.

Thứ ba, cơ cấu tài chính và quản lý nợ sẽ tiếp tục là một vấn đề "nóng", nhất là trong bối cảnh lãi suất vẫn còn ở mức cao và áp lực trả nợ không hề nhỏ. Nhà đầu tư sẽ xem xét kỹ lưỡng tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn, và các biện pháp mà doanh nghiệp đang triển khai để quản lý rủi ro tài chính. Kế hoạch tái cơ cấu nợ (nếu có) cần được trình bày chi tiết và thuyết phục, cho thấy sự chủ động và năng lực của ban lãnh đạo trong việc đảm bảo sự ổn định tài chính của doanh nghiệp. Báo cáo mới nhất từ VIS Rating cho thấy, trong năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư địa ốc lớn đã phình to thêm 20%, chạm ngưỡng 208.000 tỷ đồng. 

Điều đáng chú ý là mục đích vay nợ có sự phân hóa rõ rệt: trong khi Vinhomes, Nam Long và Đất Xanh chủ yếu sử dụng nguồn vốn này để rót vào các dự án đang triển khai, thì Novaland hay Năm Bảy Bảy lại ưu tiên bổ sung vốn lưu động hoặc giải quyết các khoản nợ đến hạn. Sự khác biệt này cho thấy những chiến lược ứng phó khác nhau trước bối cảnh thị trường đầy thách thức.

Không chỉ vậy, "quả bom" nợ trái phiếu lại một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với tình thế nan giải, buộc phải đàm phán gia hạn, thậm chí là khất nợ. Theo thống kê của VIS Rating, năm 2025 dự kiến sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản nhà ở phát hành đáo hạn. Đáng lo ngại hơn, trong số này đã có tới 31.000 tỷ đồng từng rơi vào tình trạng chậm trả gốc hoặc lãi trước đó, cho thấy một áp lực tài chính khổng lồ đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp.

Thứ tư, kế hoạch kinh doanh và mục tiêu lợi nhuận năm 2025 sẽ vẽ ra bức tranh về tương lai của doanh nghiệp. Nhà đầu tư không chỉ muốn biết về các dự án mới dự kiến triển khai mà còn quan tâm đến chiến lược phát triển tổng thể, mở rộng quỹ đất hay cách doanh nghiệp định vị mình trong thị trường cạnh tranh, và những yếu tố nào sẽ là động lực tăng trưởng chính. 

Một vấn đề then chốt khác thu hút sự chú ý đặc biệt của các cổ đông chính là chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp thông qua phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Kế hoạch này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự cân bằng tài chính vững chắc hơn, giảm bớt áp lực từ các khoản vay hiện tại từ trái phiếu và ngân hàng.

Cuối cùng, chính sách cổ tức luôn là một yếu tố quan trọng đối với các cổ đông, đặc biệt là các nhà đầu tư dài hạn. Họ sẽ muốn biết liệu doanh nghiệp có kế hoạch phân chia lợi nhuận hay không, tỷ lệ cổ tức dự kiến là bao nhiêu, và cơ sở nào để dẫn đến quyết định này. Một chính sách cổ tức hợp lý không chỉ thể hiện sự quan tâm đến lợi ích của cổ đông mà còn là một tín hiệu về sức khỏe tài chính và triển vọng phát triển bền vững của doanh nghiệp. Hiện tại có rất ít doanh nghiệp bất động sản đưa ra kế hoạch trả cổ tức trong năm 2025. Đơn cử mới chỉ có Tổng công ty Viglacera (VGC) dự kiến chia cổ tức năm 2025 là 22% bằng tiền mặt; CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 ( D2D) dự kiến phương án chia cổ tức năm 2025 với tỷ lệ là 46%; Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) dự kiến năm 2025 sẽ chia cổ tức với tỷ lệ 10% và phát hành cổ phiếu thưởng (ESOP) cho người lao động với tỷ lệ tối đa 2%...

Theo nhận định từ giới chuyên gia, năm 2025 đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp trong ngành buộc phải nhanh chóng thích nghi với những biến động và nắm bắt những cơ hội tiềm ẩn. Để làm được điều đó, một trong những yếu tố then chốt trong năm nay là việc các chủ đầu tư tiếp tục chủ động tái cấu trúc nguồn vốn một cách hiệu quả và nâng cao chất lượng sản phẩm một cách toàn diện. Đặc biệt, việc minh bạch hóa và đảm bảo tính pháp lý vững chắc của các dự án sẽ đóng vai trò quyết định trong việc củng cố niềm tin của khách hàng. Thật vậy, khi những nút thắt về vốn và pháp lý được tháo gỡ, cánh cửa cơ hội sẽ rộng mở hơn bao giờ hết cho cả doanh nghiệp và thị trường, tạo tiền đề vững chắc cho sự tăng trưởng bền vững trong chu kỳ mới đầy hứa hẹn này.