Ngày 16/11, dưới sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức Hội thảo Khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”.
Bàn về những kiến nghị và giải pháp, ThS. Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có những chia sẻ về định hướng điều chỉnh chính sách, pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch Việt Nam.
Trả lời câu hỏi "bất động sản du lịch là gì?"
Tại Hội thảo, ThS. Nguyễn Mạnh Khởi nêu ra hai vấn đề đáng quan tâm nhất hiện nay, đó là làm sao để phát triển du lịch Việt Nam mạnh, bền vững và làm thế nào để khơi thông chính sách pháp luật về bất động sản du lịch.
Từ năm 2015 trở về trước, ở Việt Nam không phải chưa từng xuất hiện hình thức bất động sản du lịch, mà chúng ta chưa từng thực sự đặt bất động sản du lịch song song với các mô hình bất động sản khác để phát triển. Hệ thống pháp luật thời điểm 2015 cũng chưa nêu rõ, dẫn đến cách hiểu, cách triển khai có sự khác nhau. Do đó, việc đầu tiên cần làm rõ là chính sách phát triển bất động sản du lịch là những chính sách gì, đang vướng mắc ở chỗ nào để có thể tiếp tục sửa đổi trong các dự luật mới.
Theo đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng có 5 chính sách cần quan tâm gồm: Chính sách về quy hoạch bất động sản du lịch, chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng bất động sản du lịch, chính sách kinh doanh bất động sản du lịch, chính sách quản lý bất động sản du lịch và chính sách sở hữu bất động sản.
Trên cơ sở đó, một vấn đề nữa cần được trả lời, đó là bất động sản du lịch là gì, cần làm rõ việc xếp bất động sản du lịch vào loại hình nào hay tách biệt để quản lý. Hiện nay, bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của hệ thống nhiều quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có condotel, resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
Ngoài ra, chỉ có pháp luật về du lịch mới có khái niệm riêng, gọi là cơ sở lưu trú du lịch và phân định thành các loại hình như khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… Đối chiếu chức năng của loại hình bất động sản mới như condotel, resort villa… với pháp luật về du lịch, có thể thấy đây là một trong những loại hình cơ sở lưu trú du lịch và được quản lý sử dụng theo quy định của pháp luật về du lịch. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành không dùng các khái niệm tiếng Anh như đã nêu trên để điều chỉnh.
ThS. Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, theo số liệu thống kê các dự án bất động sản do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015 đến nay, đã có khoảng trên 40.000 căn hộ du lịch (condotel) được đầu tư xây dựng. Theo ông Khởi, trừ khi xác định được bất động sản du lịch là gì, được xếp vào loại hình bất động sản nào trong các loại hình bất động sản đã phát triển ở Việt Nam thì mới nhận định được những luật đã ban hành trước đó là đủ hay thiếu.
Lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản khẳng định, việc xác định khái niệm bất động sản du lịch là vô cùng cần thiết để có thể nắm được trong hệ thống pháp luật hiện nay, việc điều chỉnh loại hình bất động sản này đã có chưa, và nếu chưa có thì thiếu ở chỗ nào để có thể đề xuất chỉnh sửa, bổ sung. Trong trường hợp đã tồn tại loại hình bất động sản này, luật pháp hiện hành đã có đầy đủ các quy định và chính sách chưa, hay đã đầy đủ rồi nhưng quy định chưa rõ ràng.
“Nếu bất động sản du lịch được xếp vào loại hình bất động sản nhà ở thì chúng ta đã có một hệ thống pháp luật nhà ở tương đối đầy đủ”, ông Khởi nhấn mạnh.
Bốn nội dung lớn cần nghiên cứu
Ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trên cơ sở báo cáo đề xuất của Bộ Xây dựng, ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có một số nội dung liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh và quản lý, vận hành các công trình du lịch, nhất là căn hộ du lịch.
Theo đó, Thủ tướng đã giao nhiệm vụ cụ thể cho các bộ, ngành như sau: Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình bất động sản; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh loại hình bất động sản du lịch theo đúng quy định của pháp luật; Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới.
Sau khi các quy chuẩn, tiêu chuẩn nêu trên được ban hành thì hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch về cơ bản đã được hoàn thiện đầy đủ, đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý hoạt động xây dựng các dự án, công trình hỗn hợp có chức năng lưu trú. Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo, đôn đốc các địa phương triển khai thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng các loại hình bất động sản nêu trên bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật với các yêu cầu cụ thể.
Liên quan đến việc quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, ngày 28/10/2019, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
Liên quan đến quy định về chế độ sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản lưu trú, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã xác định đây là loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn.
Tuy nhiên, để hoàn thiện đầy đủ hơn thì Bộ này cũng đang nghiên cứu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.
Để tháo gỡ vướng mắc cho các cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường tại các địa phương, ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương. Sau khi có văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các địa phương đã có cơ sở, thống nhất thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch, lưu trú là Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (không phải nhà ở) và quyền sử dụng đất có thời hạn.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi nêu ra 4 nội dung lớn cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trong công tác quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh và quản lý sử dụng bất động sản du lịch.
Một là, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch, nhất là các loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản hướng dẫn số 703 nhưng đây vẫn chỉ là văn bản hành chính, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với công trình xây dựng đa năng kết hợp chức năng lưu trú làm cơ sở, hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý đối với các công trình này;
Hai là, về hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch, theo quy định hiện hành, các chủ đầu tư dự án, các chủ sở hữu đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản mới này theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự hiện hành và người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).
Tuy nhiên, các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như vẫn có sở hữu chung, sở hữu riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng như nhà ở chung cư nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể, như: quy định về hình thức kinh doanh, loại hợp đồng áp dụng, vấn đề quản lý chỗ để xe, vấn đề bảo lãnh khi mua bán, vấn đề huy động vốn hoặc việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán…
Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ nên đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp.
Ba là, về quản lý, sử dụng vận hành loại hình bất động sản du lịch, đối với một số loại bất động sản như khách sạn, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê lưu trú thì chủ yếu có một chủ sở hữu nên việc quản lý, sử dụng được thực hiện theo pháp luật dân sự, pháp luật về du lịch, pháp luật quản lý tài sản nhà nước… và thực tế không có vướng mắc gì xảy ra, nhưng đối với các loại hình bất động sản mới như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch đều thuộc diện có thể có đa sở hữu, có các nội dung chung, riêng và dễ dẫn đến tranh chấp những quy định về quản lý kinh doanh do Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL năm 2019 vẫn còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, sử dụng. Nhất là việc quản lý vận hành, việc xếp hạng chất lượng kinh doanh như đối với khách sạn…
Thứ tư là, về việc thực thi pháp luật, Trung ương cũng cần yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các quy định về giao đất, cho thuê đất, quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh các loại hình bất động này theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi tin tưởng rằng trong thời gian tới, loại hình bất động sản du lịch Việt Nam sẽ phát triển với nhiều tiềm năng nếu đạt được hai điều kiện: thực thi thành công chiến lược quốc gia về du lịch mà Thủ tướng Chính phủ ban hành năm 2020 và hoàn thiện những vấn đề còn thiếu, còn trống trong hành lang pháp lý. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp trong nước yên tâm đầu tư, bên cạnh đó sẽ thu hút được nhiều vốn đầu tư của nước ngoài./.
