LTS: Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì vậy, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản rất đa dạng như: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư.
Ở Việt Nam, trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường này.
Doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.
Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín.
Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là với những loại hình mới còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt song đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Kênh dẫn vốn dài hạn và hiệu quả cho doanh nghiệp
Trong những năm qua, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành kênh dẫn vốn ngày càng quan trọng với doanh nghiệp và cả nền kinh tế.
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trái phiếu doanh nghiệp tăng trưởng mạnh 10 năm qua, số lượng nhà phát hành tăng 8 lần, khối lượng tăng 23 lần. Năm 2021, có gần 400 doanh nghiệp phát hành, khối lượng phát hành là trên 635 tỷ đồng với tổng dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 14% GDP. Đáng chú ý, trong số này phát hành trái phiếu riêng lẻ hiện chiếm hơn 90% tổng số trái phiếu phát hành.
Theo dữ liệu công bố của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sàn giao dịch HNX, tính đến ngày 14/4, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I ước đạt khoảng 56.674 tỷ đồng. Trong số này, tỷ lệ phát hành riêng lẻ chiếm gần 85%.
Trong đó, nhóm bất động sản là nhóm dẫn đầu về khối lượng phát hành, tổng giá trị ở mức 28.581 tỷ đồng, tăng 22%. Xếp tiếp theo là nhóm các doanh nghiệp xây dựng với tổng giá trị phát hành là 8.280 tỷ đồng.
Đơn vị nghiên cứu FiinRatings cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã chứng minh vai trò quan trọng, là một kênh dẫn vốn trung và dài hạn cho sự phát triển của doanh nghiệp ở nhiều ngành khác nhau, trong đó có bất động sản.
“Trong 4 tháng qua, bất động sản vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu phát hành. Qua đó cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung và dài hạn rất quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản. Bởi lãi suất mặc dù có dấu hiệu tạo đáy nhưng vẫn ở mức rất thấp trong nhiều năm, cũng như kênh tín dụng bất động sản từ ngân hàng bị hạn chế tăng trưởng", ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng nhóm nghiên cứu rủi ro tín dụng FiinRatings chia sẻ tại một tọa đàm mới đây.
Riêng về tình hình phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong năm 2021, con số trái phiếu đã phát hành lên tới 214.440 tỷ đồng, tương đương hơn 9 tỷ USD và tăng gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng.
Mức lãi suất phát hành trái phiếu dao động trong khoảng 8 - 13%/năm với tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Đáng chú ý, trong quý I/2022, tổng khối lượng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.
Những con số này cho thấy trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản và tiếp tục là nguồn vốn trung, dài hạn cho nhóm ngành này trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt.
PGS.TS. Đỗ Hoài Linh (giảng viên Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) phân tích, do đặc thù của lĩnh vực kinh doanh nên vốn trung và dài hạn chiếm vai trò chủ đạo với doanh nghiệp bất động sản.
Về nguyên lý, doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn trung dài hạn thông qua 3 kênh gồm cổ phiếu - trái phiếu - tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế từ trước đến nay, nguồn vốn chủ yếu của những doanh nghiệp bất động sản chủ yếu từ tín dụng ngân hàng.
Trong thời gian tới, PGS.TS. Đỗ Hoài Linh đánh giá, phát hành trái phiếu chắc chắn sẽ là kênh huy động vốn quan trọng với các doanh nghiệp bất động sản bởi những lý do sau:
Thứ nhất, cơ chế pháp luật đã có nhiều cải tiến mang tính cởi trói cho hoạt động huy động vốn bằng phát hành trái phiếu. Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro với “các khoản phải đòi với bất động sản” - đây chính là động thái điều chỉnh của cơ quan quản lý, giảm bớt hoạt động tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản. Do đó, việc các doanh nghiệp bất động sản tìm đến kênh trái phiếu để thay thế cho các kênh huy động vốn truyền thống là điều tất yếu.
Thứ hai, với các nhà đầu tư cá nhân, bên cạnh những kênh đầu tư truyền thống như tiết kiệm, vàng, bất động sản… thì nay có thêm một cơ hội đầu tư nhiều tiềm năng và khả thi là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi có lãi suất bình quân khá cao trên thị trường.
Hiến kế giữ nhịp tăng trưởng cho thị trường trái phiếu
Quan điểm xuyên suốt của Chính phủ hiện nay là tiếp tục phát triển thị trường vốn trái phiếu một cách lành mạnh, an toàn. Việc xử lý sai phạm cũng nhằm mục đích trên. Mặc dù vậy, những động thái thanh lọc mạnh tay của các cơ quan quản lý trong thời gian qua đã gây tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành. Nhiều doanh nghiệp lo lắng, việc siết chặt điều kiện phát hành trong thời gian tới sẽ khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn trong khi nền kinh tế mới bắt đầu giai đoạn phục hồi sau thời gian dài chịu tác động của dịch bệnh.
Nhất là với doanh nghiệp bất động sản, việc tìm kênh huy động vốn thay thế ngoài trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng là bất khả thi. Ngay cả với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, việc huy động vốn trên thị trường chứng khoán thời điểm này cũng rất khó khăn, khi hiệu ứng tiêu cực đã lan tỏa sang cả thị trường chứng khoán, nhà đầu tư tháo chạy khỏi nhóm cổ phiếu bất động sản.
Được biết, Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng thắt chặt lại quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, điều kiện với nhà đầu tư, cách thức kiểm tra, giám sát sử dụng nguồn vốn huy động… Động thái thắt chặt này sẽ ảnh hưởng đến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia, thời gian tới, Bộ Tài chính cần tìm cho được điểm trung hòa trong chính sách quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, không quản lý quá lỏng như thời gian qua, song cũng không nên quản quá chặt, chặn hết đường huy động vốn của doanh nghiệp. Cần khuyến khích hơn nữa việc xếp hạng tín nhiệm, giảm thủ tục để hỗ trợ các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp đại chúng, hình thành thị trường giao dịch tập trung đối với trái phiếu phát hành riêng lẻ, nâng chuẩn với nhà đầu tư chuyên nghiệp, đồng thời có cơ chế bảo vệ nhà đầu tư… thay vì chỉ siết điều kiện phát hành.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, ở các quốc gia trên thế giới, pháp luật không chỉ phục vụ mục đích quản lý hay để áp dụng các chế tài, mà văn bản pháp luật cũng cần có những quy định chính sách để thị trường trái phiếu phát triển.
Trong các dự thảo của Nghị định sửa đổi Nghị định 153, ông Hà đánh giá, quan điểm siết chặt của Bộ Tài chính ngày càng được thể hiện rõ. Thậm chí, tại dự thảo mới nhất, đã xuất hiện một số điều khoản mang tính chất bất cập.
Cụ thể, doanh nghiệp muốn phát hành riêng lẻ thì năm liền trước không được lỗ. “Điều kiện quay ngoắt 180 độ khiến doanh nghiệp rất khó khăn, đặc biệt với các doanh nghiệp khởi nghiệp. Bởi lẽ, các doanh nghiệp này thường có thời gian dự kiến lỗ từ 5 - 10 năm và lỗ theo lộ trình. Vì vậy, sẽ rất nhiều dự án tốt bị bỏ rơi”, ông Hà nói.
Theo luật sư Hà, để hài hòa lợi ích của nhà đầu tư cũng như công tác quản lý của nhà quản lý thì vai trò của cơ quan tham mưu, nhất là Bộ Tài chính trong việc lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của cộng đồng doanh nhân, doanh nghiệp… là điều rất quan trọng.
“Không phải chỉ vì một vài trường hợp sai phạm mà chuyển sang khóa chặt thị trường. Cần có tư duy cởi mở thì mới giữ được nhịp tăng trưởng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp”, ông Hà chia sẻ.
Thêm vào đó, luật sư Nguyễn Thanh Hà đánh giá, trái phiếu thực tế là khế ước, tức hợp đồng vay nợ của doanh nghiệp với cá nhân hay với một nhà đầu tư. Và giao dịch dân sự này cần tôn trọng sự vận động của thị trường, nếu dùng tới các biện pháp hành chính sẽ làm méo mó sự phát triển, dẫn đến tình trạng kênh huy động vốn rất tốt bị bỏ phí.
Vì vậy, ông Hà khuyến nghị, trước mắt để giữ nhịp tăng trưởng của kênh vốn này, các cơ quan quản lý cần phải trấn an nhà đầu tư, không nên để tình trạng hoang mang lan rộng. Đồng thời phải xử lý một cách hợp tình hợp lý với các lô trái phiếu bị huỷ bỏ, nếu không những lứa nhà đầu tư sau sẽ rất khó để đưa ra quyết định xuống tiền.
Xa hơn, luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị cần sửa Nghị định 153 theo hướng phù hợp với thị trường hơn, chứ không phải theo hướng thắt chặt.
“Nhìn chung, muốn thiết lập lại thị trường mà ban hành chính sách thắt chặt chỉ có phản tác dụng. Trong đó, thị trường có thể bị đóng băng hoàn toàn, hoặc lại phát sinh thêm kiểu “lách” khác và hành lang pháp lý lại phải chạy theo để sửa đổi”, ông Hà nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với một số loại trái phiếu phát hành nhằm tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu. Từ cơ sở xếp hạng tín nhiệm, nhà đầu tư sẽ có thêm kênh thông tin để đánh giá rủi ro của trái phiếu.
Ngoài ra, luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng đề nghị bổ sung các quy định để đẩy nhanh việc thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại sở giao dịch chứng khoán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm tăng tính thanh khoản, tăng cường tính công khai, minh bạch, tăng cường quản lý, giám sát đối với các trái phiếu đưa vào giao dịch trên thị trường thứ cấp.
Để bình ổn thị trường trái phiếu bất động sản, ngăn nguy cơ liên lụy đến cả hệ thống tài chính, PGS.TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, nên lưu ý đến 3 giải pháp.
Thứ nhất, do chuẩn mực phát hành trái phiếu doanh nghiệp thấp hơn nhiều so với quy trình và yêu cầu đòi hỏi thẩm định với một khoản vay tín dụng, nên trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do ngân hàng thương mại và các công ty liên kết nắm giữ nên xem như một khoản “cho vay dưới chuẩn”.
Một lượng lớn các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành, tuy chỉ có 28,2% nằm ngoài hệ thống ngân hàng thương mại, nhưng 45,8% lại được nắm giữa bởi các công ty chứng khoán có liên kết mạnh mẽ với các ngân hàng thương mại.
“Điều này có nghĩa là một lượng lớn “nợ dưới chuẩn”, lên đến 74% vẫn nằm trong hệ thống tài chính”, PGS.TS. Tô Trung Thành tính toán.
Vì vậy, cần áp dụng trích lập dự phòng rủi ro với mọi định chế, gồm cả công ty chứng khoán, quỹ đầu tư… khi nắm giữ loại giấy tờ có giá này.
Thứ hai, loại bỏ xung đột lợi ích hiện đang tạo lỗ hổng rủi ro hệ thống lớn trên thị trường tài chính về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán là những định chế vừa tư vấn, vừa phát hành cho doanh nghiệp bất động sản, vừa định giá trái phiếu doanh nghiệp, vừa bảo lãnh cho doanh nghiệp phát hành. Đồng thời, vừa là người mua, nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đồng thời là người bán trái phiếu doanh nghiệp cho các nhà đầu tư tư nhân.
Mỗi khâu trên thị trường nợ cần được đảm bảo không có xung đột lợi ích, các định chế tham gia độc lập trên thị trường, điều này sẽ làm giảm khả năng thị trường nợ bị thao túng, đảm bảo duy trì lành mạnh cho hệ thống.
Thứ ba, giảm tính chất đầu cơ trên thị trường bất động sản, tính tới nhanh áp dụng Luật Tài sản./.
