Thời gian gần đây, tình trạng tranh chấp chung cư đang trở thành "nỗi ám ảnh" của thị trường bất động sản. Các cuộc tranh chấp ngày càng trở nên căng thẳng và dày đặc. Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Chính phủ chỉ ra 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư chiếm tới 36% (trên 108 dự án có tranh chấp).
Cư dân chung cư Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư căng băng-rôn phản đối vì chủ đầu tư không bàn giao đủ quỹ bảo trì. Ảnh: Đỗ Linh.
Mặc dù tại Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định, chủ đầu tư ngay sau khi đủ điều kiện phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị (BQT) nhà chung cư và thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn ngang nhiêm "om" hàng tỷ đồng quỹ bảo trì của cư dân.
Vì sao chủ đầu tư không biết "sợ"?
Dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014. Nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.
Tại chung cư Thăng Long Garden (250 Minh Khai, Hà Nội), cư dân đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Công ty cổ phần May Thăng Long bàn giao quỹ bảo trì mà theo ước tính của cư dân vào khoảng 14,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, đơn vị này tỏ ra như “chưa nghe gì” những kiến nghị đó.
Cư dân tại dự án chung cư The Pride (quận Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư, vô cùng bức xúc do tiền phí bảo trì khoảng 60 - 70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư "chiếm giữ" hơn 3 năm nay. Điều đáng nói Công ty Cổ phần đầu tư Hải Phát không chỉ nợ quỹ bảo trì tại dự án The Pride, mà tại dự án chung cư HHB Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng) cũng diễn ra tình trạng tương tự.
TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến tình trạng chủ đầu tư "om" quỹ bảo trì của cư dân là do nhiều chủ đầu tư sau nhiều năm không hoàn trả khoản phí này, tranh chấp với cư dân rất căng thẳng nhưng chẳng có chủ đầu tư nào bị xử lý hay cưỡng chế theo quy định nên họ chưa biết "sợ".
Không nên để "trứng vào tay ác" rồi mới xử
Trước sự bức xúc “đỉnh điểm” của cư dân các dự án chung cư, mới đây, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Thủ tướng về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Trong báo cáo, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, hiện nay, trên 43 địa phương toàn quốc có 215 dự án bất động sản xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư. Nhiều chủ đầu tư cố tình không bàn giao hoặc chậm bàn giao, hay chỉ bàn giao một phần phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, vi phạm quy định hiện hành.
Bộ Xây dựng đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý những vi phạm theo quy định của pháp luật. Đối với những chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật, Bộ Xây dựng đề xuất các cơ quan chức năng tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm.
Cư dân tòa The Pride họp bàn, chất vấn chủ đầu tư Hải Phát vì nhiều sai phạm, trong đó có việc không bàn giao quỹ bảo trì. Ảnh: Đỗ Linh.
Đề xuất này của Bộ Xây dựng đã thực sự đủ mạnh khiến các chủ đầu tư phải "sợ" và thôi nuôi mộng ôm "miếng bánh béo bở" là quỹ bảo trì?
Luật sư Phạm Danh Tín, Giám đốc văn phòng Luật sư Danh Tín cho rằng: "Đề xuất của Bộ Xây Dựng là hợp lý. Phải mạnh tay trong việc xử phạt các sai phạm của chủ đầu tư mới có thể răn đe và chấm dứt tình trạng quỹ bảo trì của người dân "không cánh mà bay". Tuy nhiên, bên cạnh đó, cũng nên tìm ra các giải pháp nhằm ngăn chặn kịp thời, triệt để các trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì. Việc giao và giữ số tiền của quỹ bảo trì nên có sự tham gia, phối hợp của nhiều bên, trong đó có cả cư dân chứ không chỉ là chủ đầu tư".
Cùng quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng cần phải có quy định chặt chẽ việc thu – nộp phí bảo trì ngay từ khi người dân mua nhà. Không thể chờ đến khi vào ở, tiền vào tay chủ đầu tư mới lại “kêu cứu”. Do đó, phải để người dân chủ động trong mọi tình thế và có phương án cho một bên thứ 3 đứng ra giữ quỹ.
"Cưỡng chế tài sản hay khởi tố hình sự chỉ có thể áp dụng răn đe với doanh nghiệp bất động sản còn khoẻ mạnh, còn với doanh nghiệp có dấu hiệu chết lâm sàng, họ đâu có sợ. Do đó, phải để người dân nắm đằng chuôi thay vì cầm đằng lưỡi. Lên phương án cho một bên thứ 3 đứng ra giữ quỹ. Tuyệt đối ngăn chặn việc sử dụng số tiền trong tài khoản đó. Hiểu đơn giản, nguồn tiền chỉ được thiết lập chiều vào, khoá chiều ra, đảm bảo còn nguyên vẹn khi dân bầu được BQT". ông Hùng nói.
Không chỉ thế, cơ quan chính quyền cần thể hiện, nâng cao vai trò, trách nhiệm của mình trước những trường hợp người dân “kêu cứu” bởi quỹ bảo trì của mình bị thất thoát, “không cánh mà bay”. Bất cứ sự xử lý chậm trễ, “lơ là” của các cấp chính quyền cũng là một trong những lý do khiến nhiều chủ đầu tư ngày càng “lộng quyền”, coi thường pháp luật cũng như quyền lợi của người dân.
