Không chỉ là xa xỉ phẩm, căn hộ hàng hiệu đang trở thành một tài sản chiến lược của giới siêu giàu

Theo trang Emirates 24/7, một căn hộ hàng hiệu tại dự án Aman Residences trên bán đảo Jumeirah (Dubai) vừa được bán với giá 115 triệu đô la Mỹ trong tháng 3^[1]. Đây là minh chứng sống động cho một xu hướng dài hạn: Giới siêu giàu toàn cầu ngày càng xem bất động sản hàng hiệu (branded residences) không chỉ là biểu tượng xa xỉ, mà còn là tài sản có khả năng tăng trưởng bền vững bất chấp biến động.

Các số liệu thực tế đang chứng minh nhận định này. Theo báo cáo Branded Residences 2025-2026 của Savills^[2], số lượng dự án hàng hiệu dự kiến tăng 19% chỉ trong năm 2025, từ 764 lên 910 dự án, gần gấp ba lần so với năm 2015. Trong 10 năm qua, tốc độ tăng trưởng kép đạt 10,9% mỗi năm - cao gần gấp đôi so với ngành khách sạn và bất động sản truyền thống.

Không chỉ tăng về quy mô, thị trường còn mở rộng nhanh về địa lý khi đã hiện diện tại hơn 90 quốc gia, trong đó có 25 quốc gia lần đầu tiên xuất hiện sản phẩm branded residences. Đáng chú ý, khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang nổi lên như một động lực tăng trưởng mới, với mức tăng hơn 55% trong 5 năm gần đây.

Chia sẻ với Reatimes, ông Eric Park, Chủ tịch Hội Phát triển Dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư Khoa Bất động sản, Trường Đại học Soongsil Cyber nhận định: "Bất động sản hàng hiệu đã vượt ra khỏi vai trò của những sản phẩm xa xỉ mang tính biểu tượng. Ngày nay, chúng ngày càng được nhìn nhận như một lớp tài sản bất động sản độc lập". Yếu tố cốt lõi không còn nằm ở các giá trị hữu hình như vị trí hay thiết kế, mà nằm ở những yếu tố vô hình như khả năng vận hành, độ tin cậy của thương hiệu và đặc biệt là khả năng duy trì giá trị theo thời gian.

"Người mua không còn chỉ quan tâm đến vị trí hay sự danh giá. Họ tìm kiếm sự ổn định, vận hành chuyên nghiệp và giá trị dài hạn", Giáo sư Eric Park nhấn mạnh. Branded residences đã chuyển mình từ sản phẩm tiêu dùng cao cấp thành công cụ tài chính - một dạng tài sản lai kết hợp bất động sản với dịch vụ, tạo ra dòng giá trị bền vững.

Đặc biệt, trong bối cảnh giới giàu toàn cầu ngày càng có xu hướng đa dạng hóa danh mục đầu tư, việc sở hữu các tài sản có thể "dịch chuyển" giữa các quốc gia trở thành một yêu cầu quan trọng. Như Giáo sư Eric Park phân tích, người mua hiện nay không chỉ sở hữu bất động sản tại một địa điểm, mà đang xây dựng danh mục tài sản trải rộng trên nhiều thành phố và quốc gia. Trong cấu trúc đó, branded residences đóng vai trò như một loại tài sản "chuẩn hóa", có thể dễ dàng được nhận diện, định giá và giao dịch trong phạm vi toàn cầu.

Trong bức tranh khu vực, Việt Nam đang nổi lên mạnh mẽ. Thị trường này được xếp vào Top 4 khu vực dẫn đầu về số lượng dự án, cho thấy Việt Nam không còn là "điểm đến mới nổi" mà đang trở thành một trong những trung tâm tăng trưởng quan trọng của phân khúc branded residences thế giới. Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố.

Thứ nhất là sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp giàu. Theo Knight Frank, Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia có tốc độ tăng trưởng người giàu nhanh nhất Đông Nam Á. Điều này tạo ra một lực cầu nội tại đủ lớn - yếu tố quyết định đối với sự phát triển bền vững của phân khúc bất động sản hàng hiệu.

Thứ hai là sự dịch chuyển của dòng tiền sau giai đoạn biến động 2022 - 2024. Khi thị trường đi qua một chu kỳ điều chỉnh mạnh, dòng vốn bắt đầu rời bỏ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn để tìm đến các tài sản có giá trị thực. Đây là một sự thay đổi mang tính bản chất, bởi nó đặt nền móng cho sự phát triển của các phân khúc mang tính dài hạn.

Thứ ba là sự ổn định dần của thị trường, khi các yếu tố pháp lý, tín dụng và cấu trúc cung - cầu được tái thiết. Điều này tạo điều kiện cho những phân khúc đòi hỏi tiêu chuẩn cao và vận hành chuyên nghiệp như branded residences có thể phát triển.

Đánh giá về Việt Nam, Giáo sư Eric Park nhận định: "Việt Nam đã trở thành một thị trường quan trọng và đang nổi lên nhanh chóng trong bức tranh bất động sản hàng hiệu tại châu Á - Thái Bình Dương". Giáo sư nhìn nhận các yếu tố then chốt hỗ trợ sự phát triển dài hạn của branded residences như: Nền kinh tế tăng trưởng ổn định, tạo nền tảng cho bất động sản cao cấp; tài sản trong nước đang gia tăng và Việt Nam có cả các đô thị lớn và các điểm đến ven biển hấp dẫn, cho phép phát triển đa dạng các loại hình branded residences.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh một điểm mang tính bản chất: "Vai trò dẫn dắt thị trường trong tương lai không phụ thuộc vào số lượng dự án, mà phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm".

Điều này cho thấy Việt Nam đã có "điểm rơi", nhưng để chuyển hóa thành lợi thế dài hạn, thị trường cần bước sang giai đoạn phát triển dựa trên chuẩn mực, nơi chất lượng và năng lực vận hành trở thành yếu tố quyết định.

Chuẩn mực mới của thị trường: Vai trò của vận hành và những dự án tiên phong

Khi thị trường vượt qua giai đoạn định hình nền tảng, bất động sản hàng hiệu không còn là cuộc đua của những danh xưng. Giờ đây, thước đo thực chứng cho giá trị bền vững của tài sản nằm ở sự giao thoa khắt khe giữa các yếu tố hữu hình như vị trí độc bản, vật liệu thượng hạng và những giá trị vô hình mang tính quyết định: Tiêu chuẩn vận hành quốc tế, chất lượng dịch vụ đặc quyền và năng lực duy trì trải nghiệm sống đẳng cấp theo thời gian. Điều này cũng đặt ra thách thức với các nhà phát triển bất động sản hàng hiệu Việt Nam trong việc không ngừng nâng tầm chuẩn sống cho các dự án của mình.

Tại KĐT Ciputra, nơi quỹ đất ven Hồ Tây gần như đã chạm ngưỡng không thể mở rộng, Sunshine Group đang theo đuổi một tham vọng đặc biệt: không phải xây thêm nhà, mà kiến tạo những chuẩn sống chưa từng có ở Hà Nội. Tại Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences - dự án căn hộ hàng hiệu đầu tiên tại Ciputra, gần 90% sản phẩm là dòng Sky Mansion thông tầng, với diện tích thông thủy từ hơn 130m² đến hơn 600m². Giữa tầng không, gia chủ thức dậy với tầm nhìn panorama ôm trọn sông Hồng hoặc Hồ Tây, rồi bước ra sân vườn riêng, thả mình vào hồ bơi tư gia có thể lên tới 144m², những trải nghiệm ít có tại Hà Nội. Hay cách Sunshine Group đưa Sunset Hospitality Group - tập đoàn phong cách sống hàng đầu Dubai vào vận hành toàn bộ tổ hợp nhà hàng bể bơi chân mây. Kết quả là một không gian được hình dung như một du thuyền lơ lửng giữa tầng không, với nhà hàng 6 sao duy nhất tại khu vực Ciputra.

Cách tiếp cận đó được đẩy xa hơn ở Noble West Lake Ha Noi, dự án vừa khởi công đầu tháng 3 trên quỹ đất gần 6ha, một trong những lô đất hiếm hoi cuối cùng còn lại trong lõi Ciputra. Noble West Lake Ha Noi đặt câu hỏi về cách một không gian sống có thể mang dấu ấn của chủ nhân đến mức nào? Đây là nơi tọa lạc của bộ sưu tập dinh thự được kiến tạo như những "lãnh địa" riêng tư tuyệt đối: Thiết kế thông tầng, diện tích lớn nhất lên tới hơn 1.800m², cùng nội thất, vật liệu, không gian được cá nhân hóa theo chuẩn mực của các nhà mốt haute couture và những biểu tượng siêu xe danh tiếng. Với 12 tòa tháp, hệ sinh thái cảnh quan kế cận gần 70ha công viên và mặt nước, dự án được định vị để trở thành tổ hợp branded residences số 1 Việt Nam.

Và khi Ciputra đã được định hình, Sunshine Group đưa chuẩn mực đó "vượt sông" sang Long Biên. Noble Crystal Long Bien WorldHotels Residences giữ nguyên các ADN đặc biệt trong dòng hàng hiệu với mô hình "tư dinh trên không" sở hữu hồ bơi riêng, vườn riêng, thang máy riêng, nhưng sẽ tích hợp AI-Robotic từ bãi đỗ xe tự động đến vận hành tiện ích - một "hệ thống sống" được số hóa và cá nhân hóa ở mức cao.

Nếu nhìn rộng hơn, có thể thấy một điểm chung trong các dự án này: Giá trị không còn đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà đến từ sự kết hợp giữa quy hoạch, thiết kế, vật liệu, vận hành và công nghệ. Từ những chi tiết nhỏ như lan can, phào chỉ, vật liệu hoàn thiện, cho đến những yếu tố lớn hơn như tuyến phố nội khu, cảnh quan, hệ thống chiếu sáng… tất cả đều được chăm chút như một tác phẩm nghệ thuật, với mục tiêu duy trì giá trị thẩm mỹ và chất lượng trong nhiều thập kỷ.

Đặc biệt, sự tham gia của các đơn vị vận hành quốc tế như BWH Hotels (WorldHotels), Sunset Hospitality Group (Dubai) hay các đối tác thuộc Top 5 thế giới đang được hoàn tất cho thấy một bước tiến quan trọng của thị trường: Từ "gắn thương hiệu" sang "vận hành theo chuẩn thương hiệu".

Điều này hoàn toàn phù hợp với nhận định của Giáo sư Eric Park khi cho rằng: "Một bất động sản hàng hiệu thực sự được định nghĩa bởi hệ thống vận hành, chứ không phải chỉ bởi tên thương hiệu". Ông cũng nhấn mạnh: "Giá trị thực không nằm ở mức giá ban đầu, mà ở khả năng duy trì giá trị trong dài hạn. Và thị trường thứ cấp là nơi phản ánh rõ nhất điều đó".

Trong bối cảnh đó, vai trò của các doanh nghiệp tiên phong như Sunshine Group trở nên đặc biệt quan trọng. Bởi chính những dự án tiên phong không chỉ là sản phẩm, mà là những "định nghĩa đầu tiên" của thị trường. Làm rõ hơn điều này, Giáo sư Eric Park nhận định: "Doanh nghiệp tư nhân sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong việc định hình thị trường này tại Việt Nam. Tại các thị trường mới nổi, Nhà nước thiết lập khung khổ, nhưng các chuẩn mực thị trường thường được xác lập bởi những nhà phát triển tiên phong".

Theo ông, những dự án thành công đầu tiên không chỉ mang ý nghĩa thương mại, mà còn góp phần thiết lập kỳ vọng của người mua về chất lượng, dịch vụ và độ tin cậy - những yếu tố cốt lõi của bất động sản hàng hiệu. "Điều này đặc biệt quan trọng, bởi người mua không chỉ mua không gian, mà là mua một cam kết dài hạn", ông nhấn mạnh.

Ở góc độ đó, các doanh nghiệp không thể dừng lại ở mục tiêu bán hàng ngắn hạn, mà cần hướng tới việc xây dựng những chuẩn mực nhất quán về phát triển, vận hành và trải nghiệm khách hàng. "Những doanh nghiệp tiên phong không chỉ xây dựng dự án, mà đang góp phần xây dựng uy tín cho toàn bộ thị trường", Giáo sư Eric Park nhấn mạnh với Reatimes, đồng thời cho rằng: "Nếu Việt Nam có thể duy trì chất lượng, năng lực vận hành thực chất và tính minh bạch, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành một trong những thị trường định hình bất động sản hàng hiệu tại châu Á".

Nhận định này hàm chứa một yêu cầu rõ ràng rằng, tiềm năng không tự chuyển hóa thành vị thế, nếu không đi kèm với năng lực thực thi chuẩn mực ở cấp độ thị trường.

Ở góc độ đó, bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam không còn là câu chuyện của một phân khúc mới, mà là biểu hiện của một quá trình chuyển dịch sâu hơn, từ thị trường phát triển theo chu kỳ sang thị trường phát triển theo chuẩn mực; từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực và từ bất động sản như một sản phẩm sang bất động sản như một loại tài sản có khả năng vận hành, tích lũy và chuẩn hóa trong không gian toàn cầu.

Và trong một chu kỳ mới, điều thị trường chờ đợi không chỉ là sự xuất hiện của những dự án mới, mà là câu trả lời cho một câu hỏi lớn hơn, ai sẽ định nghĩa chuẩn mực và ai sẽ dẫn dắt cuộc chơi bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam?