TPP và Trung Quốc sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS trong tương lai
Thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác, ổn định hơn, bền vững hơn và không có dấu hiệu “bong bóng” ít nhất trong vòng 5 năm tiếp theo. Tuy nhiên, để có cách đầu tư, kinh doanh an toàn và hợp lý, chúng ta cần hiểu rằng thời gian tới, thị trường BĐS Việt Nam có thể sẽ bị tác động bởi 2 yếu tố bên ngoài rất quan trọng, đó là Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP, cho dù cánh cửa này đang hẹp lại - BTV) và các hoạt động đầu tư của Trung Quốc.
Nhiều chuyên gia Nhật Bản (quốc gia đã ký kết TPP) nhận định, Việt Nam có khả năng ký kết thành công hiệp định này. Nếu như vậy, làn sóng đầu tư thứ 2 sẽ vào Việt Nam. Khác với lần thứ nhất, làn sóng thứ 2 được dự báo không bốc đồng mà bình tĩnh và hiệu quả hơn bởi hiện nay chúng ta đã hiểu về chúng ta, các nhà đầu tư ngoại cũng hiểu về thị trường Việt Nam.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng
Bên cạnh đó, giống như khi Việt Nam gia nhập ASEAN, nếu ký kết thành công Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương sẽ diễn ra làn sóng dịch chuyển lao động mạnh mẽ từ nông thôn ra thành thị, từ nước ngoài vào Việt Nam. Điều này làm xuất hiện làn sóng đô thị hóa mới.
Làn sóng thứ 2 này cũng khác lần thứ nhất ở chỗ bền vững hơn. Khi diễn ra làn sóng đô thị hóa lần thứ nhất, tình hình đất nước còn nhiều khó khăn, không có điện, nước, đường sá... nhưng vẫn thành lập đô thị. Còn bây giờ Việt Nam đã có điện, nước, đường sá, kết nối giao thông vận tải tốt hơn. Như vậy, với những đặc tính ổn định hơn, hai làn sóng đầu tư và đô thị hóa thứ hai có thể hỗ trợ đắc lực cho thị trường BĐS trong thời gian tới.
Về yếu tố Trung Quốc, một nghiên cứu rất sâu mới đây trên tất cả các phương diện tài chính, ngân hàng, ngân sách, tổng lượng vốn đầu tư quốc tế... của ngân hàng USB (Thụy Sỹ) đã khẳng định rằng: Trung Quốc dù tăng trưởng chậm lại nhưng không có khủng hoảng. Năm 2016, Trung Quốc đang phục hồi có tính chu kỳ.
Để hiểu vì sao Trung Quốc sẽ tác động đến thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới cần quay trở lại năm 2014, khi Trung Quốc đưa ra một chiến lược cực kỳ lớn, “trọng tâm của trọng tâm”, là “Nhất đới, Nhất lộ”. Trung Quốc đã “ném” vào chiến lược này 4 định chế tài chính hùng mạnh nhất, bao gồm Ngân hàng phát triển Trung Quốc, Ngân hàng phát triển cơ sở hạ tầng châu Á, Ngân hàng BRICS và Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc để tài trợ 250 tỷ USD cho toàn bộ công tác xây dựng hạ tầng ở châu Á. Con số này gấp rất nhiều lần tài trợ của Ngân hàng Thế giới, của ADB (Asian Development Bank) cho cơ sở hạ tầng châu Á.
Hiện nay, Trung Quốc đã hoàn thành tuyến đường bộ chạy thẳng từ Vân Nam sang Bangkok. Sau đó sẽ tiếp tục kéo dài đường bộ này đến Malaysia, Singapore, quay trở về Phnom Penh, TP. HCM, quay ra Hà Nội rồi về lại Vân Nam.
Đồng thời, Trung Quốc đã đàm phán thành công dự án xây dựng đường sắt xuyên sang Lào, sang Bankok, Singapore sau đó quay trở về Campuchia, TP. HCM, Hà Nội và quay lại Trung Quốc. Như vậy, trong tương lai một hệ thống đường bộ liên kết các nước sẽ được hình thành. Trong bối cảnh đó, Trung Quốc đang rất muốn đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng. Yếu tố này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS Việt Nam trong những năm tới.
Mạnh dạn “mở cửa” chính sách cho thị trường BĐS tăng trưởng
Việt Nam vừa kết thúc một chu kỳ tăng trưởng ngắn hạn, chạm đáy vào thời điểm quý I, II năm 2016, quý III là quý đầu tiên phục hồi và bắt đầu một chu kỳ tăng trường kinh tế dài hạn, tốc độ không quá cao như trước nhưng tương đối ổn định.
Dù thị trường BĐS hiện đang phải đối diện với tình trạng nguồn cung dư thừa khiến xuất hiện những bất ổn ngắn hạn, tuy nhiên về mặt dài hạn thì không có vấn đề lớn. Bởi theo dự đoán, tính cả tác động của TPP (nếu có), sau năm 2018 cầu sẽ tăng trưởng nhanh hơn cung bởi các dự án mới ngày càng ít đi, dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh. Như vậy, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu.
Ngoài ra, thị trường BĐS Việt Nam hiện còn gặp vấn đề về hạn mức tín dụng. Do không nghiên cứu kỹ nên các nhà đầu tư, nhà hoạch định chính sách đang lo ngại thị trường BĐS sắp “nóng” lên, nên đã tạo ra một khung chính sách nhằm hạn chế nguồn vốn.
Tuy nhiên, cần hiểu rằng Việt Nam đang có trên 4 triệu tỷ VNĐ tín dụng thì được thế chấp vào thị trường BĐS tới 75%. Điều này nghĩa là nếu thị trường gặp bất kỳ một trục trặc nhỏ thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến an toàn của hệ thống tài chính nói chung. Đặc biệt khi hệ thống tài chính Việt Nam đang có tình trạng nợ xấu khá lớn. Chính vì vậy, cần phải có thái độ đúng mực đối với thị trường BĐS và tín dụng dài hạn để tránh những động thái chính sách thiếu tầm nhìn.
Bên cạnh đó, dù lạm phát cơ bản vẫn ở mức thấp nhưng các nhà hoạch định chính sách cũng rất lo lắng về những nguy cơ có thể khiến lạm phát tăng lên, do vậy không dám hạ lãi suất. Đây cũng là một vấn đề khác mà thị trường BĐS và toàn bộ nền kinh tế nói chung phải đối mặt dù thực tế không có quá nhiều nguy cơ rủi ro đến vậy.
Trong vài năm tới, lượng cầu không thể có khả năng tăng lên mạnh mẽ đến mức khiến lạm phát quay trở lại, kể cả trên thế giới và trong nước. Giá thị trường thế giới đã tăng đến mức đáy và năm 2016 mới bắt đầu mon men vượt qua đáy nhưng vẫn ở mức thấp. Như vậy, nhu cầu trong nước ở mức thấp, giá trên thị trường thế giới cũng thấp thì lo ngại lạm phát quốc tế bùng phát trong một vài năm tới là quá xa xôi.
Trước bối cảnh thị trường liên ngân hàng đang có lãi suất tăng trưởng và trái phiếu Chính phủ ở mức rất thấp, cần mạnh dạn giảm lãi suất cho vay từ 1 – 2%. Nếu làm được điều này trong năm 2017 hoặc vài năm tới thì có thể hỗ trợ cho sự phục hồi tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng BĐS nói riêng.
