Bán công ty con, xử lý dứt điểm nợ trái phiếu
Theo báo cáo tài chính mới công bố, trong quý IV/2023, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần đạt 68 tỷ đồng, tăng thêm 353% so với quý IV/2022; doanh thu hoạt động tài chính lên đến 421 tỷ đồng, cao gấp 25,7 lần so với cùng kỳ năm 2022. Khoản doanh thu này đã giúp PDR báo lãi, với mức lãi sau thuế gần 283 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ hơn 267 tỷ đồng).
Đáng chú ý, khoản doanh thu tài chính này chủ yếu đến từ việc PDR đã chuyển nhượng toàn bộ 99,8% quyền sở hữu tại CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) cho Công ty TNHH Phát Đạt Holdings (thu lãi 415 tỷ đồng).
Trong tháng 12/2023, PDR công bố đã đưa dư nợ trái phiếu về mức 0 đồng. Kết quả này có được từ việc công ty đã chi hơn 421 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu PDR12101 (tổng mệnh giá phát hành là 500 tỷ đồng) - được phát hành vào ngày 23/12/2021 với kỳ hạn 2 năm và đáo hạn vào ngày 23/12/2023. Đồng thời, chi 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu PDR12204 (tổng mệnh giá phát hành là 300 tỷ đồng) - phát hành vào ngày 25/03/2022 với kỳ hạn 2 năm và đáo hạn vào ngày 25/03/2024.
Như vậy, khoản doanh thu tài chính từ việc bán công ty con và một phần doanh thu khác từ hoạt động đầu tư, cung cấp dịch vụ đã giúp PDR hoàn thành mục tiêu xử lý dứt điểm toàn bộ dư nợ trái phiếu, chỉ để lại nợ ngân hàng và khoản vay các bên khác.
Giới phân tích đánh giá, việc xử lý dứt điểm nợ trái phiếu đã giúp tỷ lệ nợ vay ngắn và dài hạn/vốn chủ sở hữu của PDR trong năm 2023 sẽ chỉ còn khoảng 0,22 lần - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay. Đồng thời, đây cũng là điểm sáng trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang nặng gánh nợ trái phiếu.
Ngoài việc xử lý dứt điểm nợ trái phiếu, giữ chữ tín với nhà đầu tư, thông tin từ doanh nghiệp cho biết, trong bối cảnh tình hình bất động sản của toàn thị trường nói chung vẫn còn khó khăn, PDR đã thực hiện các chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, cơ cấu lại nhân sự, cắt giảm chi phí. Theo đó, chi phí tài chính quý IV/2023 chỉ còn 87,7 tỷ đồng, chi phí bán hàng còn 3,7 tỷ đồng; giảm lần lượt là 60,3% và 16,6% so với quý IV/2022. Chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí lương của Phát Đạt trong quý cuối năm 2023 cũng giảm mạnh còn 24 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái hơn 41 tỷ đồng.
Cùng với đó, tính đến ngày 31/12/2023, số lượng nhân viên của nhóm công ty là 257 người, giảm 98 người so với hồi đầu năm. Đồng thời, thu nhập của Hội đồng quản trị, Ban Tổng giám đốc, Kế toán trưởng và người quản trị công ty trong quý IV/2023 cũng chỉ còn 5,3 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 8,9 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.
Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc Phát Đạt cho biết, doanh nghiệp đã nỗ lực rất lớn trong hoạt động tái cơ cấu danh mục đầu tư, cắt giảm chi phí và hướng đi này là hoàn toàn đúng đắn để vượt qua "cơn bạo bệnh" đã làm tổn hại sức khỏe của doanh nghiệp suốt thời gian dài.
Đi đến bước tái cơ cấu bằng cách "cắt máu" để trả nợ là điều không dễ dàng với bất cứ doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, trong bối cảnh mọi kênh huy động vốn đều khó khăn, nợ trái phiếu gần đến hạn cùng niềm tin nhà đầu tư sụt giảm nghiêm trọng thì đây được coi là hướng đi bắt buộc. Chia sẻ với báo chí, Tổng giám đốc Phát Đạt cho biết thêm, bài học mà doanh nghiệp nhận thức sâu sắc sau cuộc khủng hoảng là cần phải linh hoạt nhằm thích ứng với tình hình thực tế, trong đó ưu tiên mục tiêu tái cơ cấu danh mục đầu tư, đồng thời đánh giá lại hiệu quả của bộ máy vận hành để tinh gọn, đa nhiệm và hiệu quả hơn.
Phối cảnh Khu công nghiệp đô thị dịch vụ Phát Đạt - Dung Quất, dự án từng thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (Ảnh: Bất động sản Phát Đạt)
Đường còn dài
Lũy kế năm 2023, Phát Đạt ghi nhận doanh thu 618 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 684 tỷ đồng, lần lượt giảm 59% và 40% so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là mức lợi nhuận thấp nhất 5 năm. Tại thời điểm 31/12/2023, tổng tài sản của ông lớn địa ốc này giảm về gần mức 21.000 tỷ đồng trong đó tồn kho chiếm 12.200 tỷ (tỷ lệ 58%).
Phần lớn doanh thu thuần của PDR trong quý IV/2023 đến từ doanh thu cung cấp dịch vụ (66 tỷ đồng), còn lại là doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư (hơn 2 tỷ đồng), không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất, trong khi đây vốn là mảng doanh thu chủ lực của doanh nghiệp này trong nhiều năm qua.
Với một doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án lớn tại nhiều tỉnh thành như PDR, việc không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất cho thấy tình hình đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp vẫn ảm đạm, mức lợi nhuận đem lại không phải là lợi nhuận chất lượng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp vẫn còn khoản nợ vay hơn 3.000 tỷ đồng.
Trên thực tế, Ban lãnh đạo công ty cũng nhận thức được tình trạng sức khỏe doanh nghiệp đang mức độ nào để đưa ra các hướng đi phù hợp trong thời gian tới.
Theo Tổng Giám đốc Bùi Quang Anh Vũ, năm 2024 Phát Đạt không đầu tư dàn trải, mà chỉ tập trung phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường để đạt được mức độ hấp thụ cao nhất, tập trung tạo dòng tiền để ngày một ổn định hơn.
Hiện công ty này đang có ít nhất 4 dự án đủ điều kiện ra hàng với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng, gồm: Dự án Cadia Quy Nhơn (Bình Định), Bình Dương NTMK (Bình Dương), Bắc Hà Thanh (Bình Định), Serenity Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu).
Ngoại trừ dự án Bắc Hà Thanh cung cấp sản phẩm đất nền thì còn lại chủ yếu là những dự án hướng đến đáp ứng nhu cầu ở thực hay kinh doanh cho thuê của khách hàng. Khi các dự án ra mắt dự sẽ mang đến dòng tiền thực, tăng khả năng luân chuyển vốn, nâng cao sức khỏe tài chính cho doanh nghiệp.
Ngay đầu năm mới 2024, Phát Đạt khởi công dự án Khu Nhà ở Phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại tỉnh Bình Dương. (Ảnh: Bất động sản Phát Đạt)
Ngay trong tháng đầu tiên của năm 2024, việc khởi công dự án Khu Nhà ở Phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại tỉnh Bình Dương cũng thể hiện rõ sự quyết tâm của doanh nghiệp này trong đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Dự án có diện tích khoảng 1,8ha, cao 39 tầng và 3 - 4 tầng hầm, với số lượng gần 2.700 căn hộ, shophouse. Thuận An 1 là dự án thuộc tổ hợp dự án rộng 4,4ha bao gồm cao ốc Thuận An 1 và Thuận An 2. Dự án được kỳ vọng sẽ mang về dòng tiền lớn cho Phát Đạt trong năm 2024, đặc biệt là tạo bước đệm để Phát Đạt đẩy mạnh việc triển khai và xây dựng các dự án, sớm đưa các sản phẩm chất lượng, đáp ứng nhu cầu ở thực của khách hàng ra thị trường.
Như vậy, với nỗ lực tái cơ cấu hoạt động đầu tư, xử lý nợ trái phiếu và định hướng đầu tư mới hướng tới nhu cầu thực, PDR đang đón nhận những tín hiệu khả quan trọng hoạt động đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, hành trình phục hồi của doanh nghiệp này vẫn còn dài khi chất lượng lợi nhuận chưa tốt, hoạt động kinh doanh chính vẫn đang bị đình trệ. Kết quả của việc gỡ từng nút thắt, quản lý dòng tiền và kiểm soát tài chính của PDR vẫn còn cần thời gian để trả lời./.
