CEO Nguyễn Anh Quê: “Định giá là khó khăn lớn nhất khi hoán nợ trái phiếu sang bất động sản”

Với Nghị định số 08/2023/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 5/3/2023, giải pháp hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản đã chính thức được chấp thuận thực hiện. Theo đó, đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng Việt Nam theo phương án phát hành đã công bố cho nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, tiêu biểu trong đó có sản phẩm bất động sản.

Quy định này được giới phân tích đánh giá cao và cho rằng là giải pháp phù hợp, kịp thời trong bối cảnh cả thị trường trái phiếu lẫn thị trường bất động sản đều đang rất cần nhiều trợ lực để hồi phục trở lại sau những “bão giông”.

Tuy nhiên, trong cuộc trao đổi Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đã có những góc nhìn đa chiều hơn khi cho rằng, đây vẫn chỉ là giải pháp mang tính chất tạm thời và rất khó thể hiện được tính công bằng giữa các chủ thể khi tham gia thị trường.

Hoán nợ trái phiếu sang bất động sản khó đảm bảo công bằng

PV: Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã "mở đường" cho doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận lùi thời hạn trả nợ hoặc hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản. Ông đánh giá như thế nào về giải pháp này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Bàn về giải pháp hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản, tôi xin có 2 ý kiến như sau:

Thứ nhất, tôi đánh giá đây là giải pháp chỉ mang tính chất tạm thời tạo ra những điều kiện nhất định hỗ trợ thị trường, nhưng không thể coi là giải pháp lâu dài.

Thứ hai, khách quan mà nói thì giải pháp này không thể hiện được sự công bằng giữa các chủ thể tham gia. 

Vẫn biết giải pháp được đưa ra trong tình cảnh bất đắc dĩ và không ai mong muốn khi thị trường đi xuống. Có thể thấy những ảnh hưởng tiêu cực đã xảy ra với tất cả các chủ thể tham gia thị trường, từ người huy động vốn, người cho vay vốn, doanh nghiệp... cho đến các cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước cũng đã phải rất linh hoạt thực hiện các chỉ đạo tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ.

Thực tế mà nói thì giải pháp này là không đúng với những nguyên tắc theo hợp đồng và các nguyên tắc trên thị trường tài chính. Song, nếu xét ở thời điểm hiện tại và hướng tới mục đích chung là đảm bảo được sự an toàn cho tất cả các bên, đồng thời gỡ khó cho thị trường bất động sản thì tôi đánh giá đây vẫn là giải pháp chấp nhận được.

PV: Cụ thể “chấp nhận được” như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Lợi ích đầu tiên là giải quyết được vấn đề tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường theo hướng tích cực lên. Ít nhiều nhà đầu tư sẽ cảm thấy có thể lấy lại được khoản nợ trái phiếu đã cho doanh nghiệp vay. Trong khi đó, ở phía chủ đầu tư cũng sẽ có thể sống sót qua giai đoạn khó khăn này và tiếp tục làm ăn.

Xét về tổng thể, đây vẫn là giải pháp tương đối tốt. Tuy nhiên, nếu đi chi tiết vào từng chủ đầu tư, từng dự án, từng nhà đầu tư thì câu chuyện lại khác và rất nhiều vấn đề có thể xảy ra. Đơn cử như nếu khoản nợ trái phiếu đó là từ khoản tiền nhàn rỗi trái chủ mang đi đầu tư thì không sao, nhưng nếu khoản tiền đó là do trái chủ đi vay thì cực kỳ lo ngại, nhất là hiện nay khi lãi suất cho vay ở ngưỡng cao ngất ngưởng. 

PV: Vậy theo ông, đâu là những “chướng ngại vật” cản trở việc triển khai giải pháp này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Theo tôi, điều vướng mắc lớn nhất khi thực thi hoán đổi nợ trái phiếu sang bất động sản chính là công tác định giá. Nói dễ hiểu hơn thì chính là phải làm sao để có thể xác định chính xác giá trị tài sản bất động sản tương đương với khoản vay trái phiếu mà doanh nghiệp đang nợ trái chủ?

Có 2 trường hợp sẽ xảy ra:

Trường hợp thứ nhất, nếu bất động sản hoán đổi được định giá thấp hơn khoản vay thì chủ đầu tư là bên phải chịu thiệt, đặc biệt nếu định giá ở mức thấp quá thậm chí còn ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp cân đối dòng tiền lỗ - lãi, hoán đổi xong vẫn “âm” dòng tiền. Từ đó, dẫn đến kịch bản xấu nhất là chủ đầu tư hoàn toàn có thể lâm vào “bước đường cùng” là phá sản.

Trường hợp thứ hai, nếu bất động sản hoán đổi được chủ đầu tư định giá cao hơn khoản vay để lợi dụng cấn trừ nợ, nhất là trong thời điểm này khi thị trường địa ốc đang bị “tắc” dòng tiền, tính thanh khoản thấp, thì trái chủ sẽ lại là bên phải chịu thiệt.

Tóm lại, cá nhân tôi thấy việc định giá bất động sản là vấn đề vô cùng nan giải và đau đầu, rất khó tìm được tiếng nói chung của doanh nghiệp và các trái chủ.

Nên có thêm sự tham gia của đơn vị định giá và luật sư

PV: Ông có giải pháp gì để doanh nghiệp và các trái chủ tìm được tiếng nói chung trong công tác định giá bất động sản để hoán đổi nợ trái phiếu?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi cho rằng nên có sự tham gia của bên thứ ba. Thành phần của bên thứ ba này bao gồm đơn vị định giá và luật sư. Phía đơn vị định giá sẽ đảm nhiệm vai trò trọng tài giữa doanh nghiệp và trái chủ. Còn phía luật sư sẽ đảm nhiệm vai trò bảo vệ lợi ích hợp pháp của cả đôi bên.

Ngoài ra, nên có sự tham gia giám sát của các chủ thể Nhà nước như Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước hay các cấp chính quyền địa phương, ví dụ như Sở Xây dựng các tỉnh. Có như vậy mới có thể “dễ thở” hơn khi thực hiện hoán đổi.

Có thể thấy nếu sản phẩm hoán đổi là những bất động sản có tính pháp lý đầy đủ, đặc biệt là các dự án đã hoàn thành và bàn giao thì nhà đầu tư có thể yên tâm. Tuy nhiên, trong trường hợp sản phẩm hoán đổi là những bất động sản hình thành trong tương lai, dòng tiền của chủ đầu tư lúc này cũng đã cạn kiệt thì nguy cơ trái chủ không nhận được nhà cũng là rất cao.

Lúc này, trái chủ khi thực hiện hoán đổi xong sẽ phải “gánh vác” rủi ro còn lớn hơn lúc trước. Lý do là bởi nếu năng lực chủ đầu tư yếu kém và không thể triển khai tiếp dự án hình thành trong tương lai, sản phẩm thi công không thể cán đích thì xét về bản chất, vẫn không thể gọi là tài sản.

Nói chung, đây là giải pháp cấp bách, gỡ khó tạm thời chứ không mang tính lâu dài và bền vững. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro cho tất cả các bên chứ không chỉ mỗi nhà đầu tư. 

PV: Liệu giải pháp này có thể coi là “tia nắng ấm” giúp niềm tin nhà đầu tư trên thị trường hồi phục trở lại sau những biến cố trong khoảng thời gian trướcm thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi nghĩ cần phải có ngân hàng bảo lãnh trái phiếu thì nhà đầu tư mới yên tâm đầu tư và niềm tin trên thị trường trái phiếu mới dần được khôi phục trở lại. Song song với đó, sự thẩm định của nhà đầu tư với doanh nghiệp về khả năng trả nợ phải cũng cần phải được tiến hành kỹ càng hơn.

Nếu nghiêm túc thực hiện được 2 điều này, tôi tin là thị trường trái phiếu sẽ sớm phục hồi trở lại. Song, có lẽ phải rất lâu nữa thị trường trái phiếu mới có thể trở lại thời kỳ hưng thịnh như giai đoạn 2018 - 2022.

Nhìn lại quá khứ, khoảng giữa 2018, do Ngân hàng Nhà nước có động thái thắt chặt cho vay bất động sản nên kênh trái phiếu đã được mở ra để huy động vốn trong dân. Từ đó đến quý I/2022, lượng trái phiếu huy động được đã trở nên rất lớn và trái phiếu cũng trở thành kênh chủ đạo để doanh nghiệp triển khai nhiều hoạt động trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đáng buồn là đến khi những “đổ vỡ” của nhiều tập đoàn lớn như FLC, Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát bị vỡ lở, chúng ta mới nhìn nhận lại là dư nợ trái phiếu đang quá lớn và bước thẩm định để cho phép chủ đầu tư huy động trái phiếu cũng chỉ được thực hiện một cách rất sơ sài.

Vì vậy, để thay đổi được tình cảnh đó, hiện nay chúng ta mới tiến hành thêm nhiều hoạt động như cho phép chủ đầu tư và nhà đầu tư thỏa thuận với nhau để hoán nợ trái phiếu sang bất động sản hoặc tài sản khác; siết chặt hơn khâu thẩm định để phát hành trái phiếu...

Trên quan điểm cá nhân, tôi vẫn cho rằng trái phiếu vẫn là kênh dẫn vốn cần thiết, cần được duy trì và không nên loại bỏ. Tuy nhiên, đà phát triển của thị trường “trẻ” này còn phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó, nếu không thể kiểm soát tốt, để lại nhiều hệ lụy xấu thì chúng ta không nên phát triển, thậm chí không nên duy trì.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!