Đề xuất bắt buộc các giao dịch bất động sản đều phải qua sàn, trừ chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống, được nhiều chuyên gia đưa ra tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản chiều 14/2. Mục đích nhằm kiểm soát được giá và tăng tính minh bạch cho thị trường.
Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, mọi giao dịch phải thông qua sàn sẽ tước đoạt đi quyền tự do, tự chủ của những người kinh doanh, đồng thời làm đội lên chi phí không cần thiết.
PV: Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, nhiều chuyên gia đề nghị bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người có cùng quan hệ huyết thống. Theo ông, đề xuất này đang phản ánh thực tế gì?
Luật sư Lê Văn Hồi: Theo Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ngày 6/9/2022, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án về việc những giao dịch bất động sản cần được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Như vậy, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rất rõ, chỉ một số đối tượng "bất động sản nhạy cảm" mới bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn giao dịch chứ không phải tất cả các bất động sản đều phải giao dịch thông qua sàn giao dịch như đề xuất của nhiều chuyên gia.
Tất nhiên, đề xuất tất cả các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch của các chuyên gia là cũng có cơ sở. Trên thực tế, hoạt động giao dịch nhà đất hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề. Đơn cử như việc thông tin chưa được minh bạch rõ ràng (đặc biệt với bất động sản hình thành trong tương lai); giao dịch hai giá nhằm lẩn tránh thuế; thao túng, đẩy giá nhằm trục lợi… Đây là những thực trạng đang diễn ra khá phổ biến hiện nay và gây ra nhiều hệ luỵ nghiêm trọng cho thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế cả nước. Đó là lý do nhiều chuyên gia đề xuất mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn.
PV: Như ông nói, thực tế hoạt động giao dịch bất động sản hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề. Vậy khi tất cả các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn có hạn chế được những vấn đề này?
Luật sư Lê Văn Hồi: Khi thực hiện giao dịch qua sàn bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường, đảm bảo thông tin bất động sản được cung cấp công khai, minh bạch và thêm tầng sàng lọc, đồng thời cũng đảm bảo tính pháp lý cho các sản phẩm bất động sản trước khi đưa ra thị trường.
Cùng với đó, cơ quan quản lý nhà nước sẽ thấy được phần nào hoạt động bất động sản thông qua các Báo cáo của sàn giao dịch bất động sản để nắm bắt tình hình, có những chính sách điều hành phù hợp.
Tiếp nữa, khi mọi giao dịch bất động sản được thực hiện qua sàn có thể sẽ giúp hoạt động giao dịch bất động sản được chuyên nghiệp hóa do các giao dịch sẽ được thực hiện bởi nhân viên của sàn - những người có chứng chỉ hành nghề, đã qua đào tạo bài bản.
Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, sàn giao dịch vẫn không phải là công cụ để có thể giải quyết mọi vấn đề đang tồn tại trong hoạt động giao dịch nhà đất hiện nay. Bởi nó vẫn sẽ có những hạn chế nhất định.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn những hạn chế khi mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn?
Luật sư Lê Văn Hồi: Rất rõ ràng, khi giao dịch thông qua sàn giao dịch - bên thứ ba thì sẽ phát sinh thêm chi phí dịch vụ của sàn. Đây là một trong những hạn chế đầu tiên có thể nhìn thấy được.
Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản không có chức năng và không thể kiểm soát việc chống thất thu thuế - một trong những mục tiêu mà những người đề xuất Dự thảo nêu ra.
"Chúng ta cần tôn trọng sự tự do, tự nguyện của những người kinh doanh. Họ có thể tự tìm kiếm đến các sàn giao dịch bất động sản để tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện, đã được thẩm định về pháp lý nhằm đảm bảo an toàn cho mình, và đây chỉ dừng lại ở mức khuyến khích chứ không phải là "bắt buộc" như Dự thảo hay đề xuất của một số chuyên gia".
Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.
Hơn hết, chúng ta cần tôn trọng sự tự do, tự nguyện của những người kinh doanh. Họ có thể tự tìm kiếm đến các sàn giao dịch bất động sản để tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện, đã được thẩm định về pháp lý nhằm đảm bảo an toàn cho mình, và đây chỉ dừng lại ở mức khuyến khích chứ không phải là "bắt buộc" như Dự thảo hay đề xuất của một số chuyên gia.
PV: Vậy quan điểm của ông là đồng tình hay không đồng tình với đề xuất mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn?
Luật sư Lê Văn Hồi: Cá nhân tôi không đồng tình với việc bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Bởi như tôi đã chia sẻ, nó sẽ phát sinh chi phí và thực tế sàn giao dịch bất động sản không thể là "cây đũa thần" để giải quyết những tồn tại thị trường bất động sản đang gặp phải.
Trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 cũng có quy định "Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản". Như vậy, chúng ta cũng đã từng tồn tại quy định bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn bất động sản. Và hiệu quả thực tế theo đánh giá của tôi thì không thật sự như kỳ vọng, không mang lại những lợi ích mà chúng ta dự kiến sẽ đạt được.
Vì vậy, tôi cho rằng, trước khi đề xuất này được xem xét đưa vào Dự thảo nên có những đánh giá thật kỹ hiệu quả mà nó đem lại giai đoạn 2006 - 2014.
PV: Trong trường hợp đề xuất trên được đưa vào Dự thảo, theo ông, cần có những hướng dẫn, quy định cụ thể như thế nào để đề xuất trên không trở thành "con dao hai lưỡi", cản trở tính tự do cạnh tranh của thị trường?
Luật sư Lê Văn Hồi: Trường hợp đề xuất nêu trên được đưa vào Dự thảo, cá nhân tôi cho rằng sẽ cần quy định rõ một số vấn đề.
Một là thời điểm áp dụng phải ở một tương lai đủ xa để không tạo lợi thế cạnh tranh đặc biệt cho những sàn giao dịch bất động sản đã, đang thành lập tại thời điểm có Dự thảo.
Hai là phải đảm bảo người tham gia thị trường có đủ lựa chọn các sàn giao dịch trong tương lai với mức phí hợp lý.
Ba là cần có những biểu phí dịch vụ thông qua sàn giao dịch bất động sản, đâu đó có thể áp biểu phí theo tính chất phức tạp về mặt pháp lý của bất động sản giao dịch qua sàn như: Bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mức phí giao dịch ở mức thấp, bất động sản hình thành trong tương lai có thể mức cao hơn…
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
