Lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM không còn hấp dẫn
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM ghi nhận vào quý 1/2023 là 4,4%, tăng gần 0,3% so với mức lợi nhuận chào thuê năm 2022. Dự kiến từ nay đến cuối năm, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM sẽ dần phục hồi và đạt được mức của năm 2020 (khoảng 4,9%).
Trong khi đó, tại Hà Nội, theo ghi nhận, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, hiện tại, lợi nhuận cho thuê căn hộ kỳ vọng mang về từ 6-6,5%/năm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, có khá ít nhà đầu tư đạt được mức 6,5%/năm vì sự cạnh tranh về thị trường cho thuê căn hộ ngày càng gay gắt.
Theo Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, hằng năm, tại TP.HCM và Hà Nội có khoảng 80.000 căn hộ mới được bán ra thì cũng ngần ấy căn hộ sẽ được bàn giao. Nguồn cung mới khổng lồ là nguyên nhân chính dẫn đến hoạt động cho thuê căn hộ tại những thị trường này cạnh tranh gay gắt, nhà đầu tư khó tìm khách thuê. Mức lợi nhuận của nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc cho thuê cũng khó tăng lên mà duy trì ở mức gửi tiết kiệm ngân hàng.
Trong khi tỷ suất cho thuê căn hộ tại những thị trường lớn như TP.HCM và Hà Nội không được như kỳ vọng, thì những khu vực giáp ranh đang có lợi nhuận vượt trội hơn hẳn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, lợi suất cho thuê căn hộ ở các tỉnh ven TP.HCM là khoảng 6 – 6,5%, tốc độ tăng giá khoảng 10 – 12%. Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ ở TP.HCM tính trên giá thành mua vào chỉ rơi vào khoảng tầm 4,2 -4,5%, tốc độ tăng giá hiện cũng ngang với các dự án ở tỉnh.
Với những khu vực có mật độ dân số đông, tốc độ đô thị hoá cao, tập trung nhiều khu công nghiệp quy mô, với nhóm khách thuê tiềm năng là chuyên gia, kỹ sư lành nghề, công nhân lâu năm… thì trong điều kiện lý tưởng, sau 2 – 3 năm đầu tư, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại đây có thể đạt trên 30%.
“Ở các thị trường mà làn sóng đô thị hóa tăng trưởng mạnh, thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển mạnh các khu công nghiệp lớn, lợi nhuận từ cho thuê bất động sản lại càng tốt hơn, khả năng lấp đầy cho thuê nhanh, dễ dàng kiếm khách thuê và ít tiêu tốn chi phí quảng bá. Ngoài lợi thế tạo dòng tiền từ cho thuê, còn có kỳ vọng tăng giá nhờ những chính sách hỗ trợ liên quan đến hạ tầng, khu công nghiệp. Vì vậy, không ít nhà đầu tư nắm bắt được tiềm năng này, dịch chuyển ra vùng vệ tinh để đầu tư căn hộ với mục đích cho thuê”, ông Tuấn nói.
Đây là khu vực có tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ vượt trội
Theo nhiều chuyên gia, sở dĩ những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, có làn sóng đô thị hoá cao… lại có tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ vượt trội hơn nhà ở trung tâm TP.HCM, Hà Nội là do chi phí vốn bất động sản tại vùng ven vẫn còn ở ngưỡng từ thấp đến vừa phải.
Chi phí vốn bất động sản tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội đã tăng quá nhanh trong vòng nửa thập niên trở lại đây. Điều này khiến giá bất động sản tại những khu vực trên đã vào vùng đỉnh của chu kỳ tăng giá.
Với giá nhà trung tâm thành phố không ngừng leo thang, đồng nghĩa với chi phí vốn ngày càng tăng vọt, trong khi giá thuê không thể đuổi kịp với tốc độ tăng giá nhà, khiến cho tỷ suất sinh lời khó có thể đạt biên lợi nhuận như kỳ vọng.
Trong khi đó, những khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp có nguồn cầu nhà ở lớn từ lực lượng chuyên gia và các cấp quản lý làm việc tại các cụm công nghiệp có khả năng chi trả tốt, thường ký hợp đồng thuê dài hạn, giúp cho căn hộ vùng ven đạt hiệu suất sinh lời từ cho thuê tốt hơn.
Điển hình là tại thị trường Phú Mỹ - một trong những khu vực có nhiều khu công nghiệp lớn nhất của Bà Rịa - Vũng Tàu. Thị xã Phú Mỹ đã có 9/10 khu công nghiệp hình thành và 3/5 khu công nghiệp đang hoạt động với quy mô gần 5.000ha. Với tốc độ phát triển công nghiệp nhanh, Phú Mỹ đã và đang thu hút một lượng lớn người lao động đổ về đây định cư và làm việc, đặc biệt là tầng lớp chuyên gia - kỹ sư kỹ thuật cao. Hiện tại, Phú Mỹ có hơn 50.000 các chuyên gia, cấp quản lý nước ngoài đang làm việc tại khu vực này.
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài thuê, ghi nhận thực tế cho thấy, Phú Mỹ cần khoảng 20.000 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, hiện nay, khu vực này chỉ có 2 dự án chung cư hiện hữu, nhưng không đáp ứng các yêu cầu về tiện ích và chất lượng sống. Nhiều chuyên gia phải ở các khách sạn hoặc nhà ở tạm thời.
Tình trạng cầu vượt cung gấp nhiều lần là nguyên nhân chính khiến giá thuê căn hộ cho các chuyên gia nước ngoài tại Phú Mỹ cao chót vót. Theo ghi nhận tại một chung cư mới bàn giao gần đây tại trung tâm thị xã Phú Mỹ, với giá bình quân mỗi căn hộ là từ 779 triệu/căn 1 phòng ngủ +1, căn hộ 43m2 đang có giá thuê từ 4-6 triệu/tháng; căn 55m2 giá thuê từ 5 – 7 triệu/tháng; căn 63m2 giá thuê từ 6 – 9 triệu/tháng; căn 67m2 giá thuê từ 7 – 10 triệu/tháng.
Nếu tính giá thuê trung bình là 5,5 triệu/tháng đối với căn 1 phòng ngủ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Phú Mỹ lên đến 8,4% mỗi năm, cao gấp đôi mức lợi nhuận cho thuê căn hộ của TP.HCM. Theo ghi nhận, hiện tại chung cư này đang có tỷ lệ cho thuê và lấp đầy cao lên đến 80-90%.
Theo quy hoạch, đến năm 2025, thị xã Phú Mỹ sẽ trở thành thành phố cảng biển với nhiều hoạt động kinh tế sôi nổi. Dự báo kinh tế Phũ Mỹ sẽ ngày càng phát triển, nguồn nhân lực từ số lượng chuyên gia, quản lý cấp cao… từ các khu công nghiệp, cảng biển đổ về đây sẽ ngày càng đông. Do đó, nhu cầu về cho thuê căn hộ tại khu vực này sẽ gia tăng mạnh mẽ./.
