Khu đô thị mới ở Việt Nam - Xây thành phố vì người dân hay vì lợi nhuận?

Hơn 20 năm trước, mô hình khu đô thị mới lần đầu tiên được đề xuất ở Việt Nam. Các nhà quy hoạch, làm chính sách lẫn người dân đều kỳ vọng khu đô thị mới sẽ cung cấp đầy đủ nhà ở cho cư dân thành thị trong không gian sống tiện nghi.

Đồng thời, khu đô thị mới được xây dựng sẽ giải quyết vấn đề phát triển đô thị hỗn loạn, tự phát khắp Việt Nam. Thay vào đó nó được kỳ vọng tạo ra cảnh quan đô thị mới hiện đại, văn minh và đồng bộ. Hơn 20 năm trước, mô hình khu đô thị mới lần đầu tiên được đề xuất ở Việt Nam. Các nhà quy hoạch, làm chính sách lẫn người dân đều kỳ vọng khu đô thị mới sẽ cung cấp đầy đủ nhà ở cho cư dân thành thị trong không gian sống tiện nghi.

Tuy nhiên sau hai thập kỷ, viễn cảnh về những khu đô thị mới hiện đại, người dân có nhà để ở, chủ đầu tư thu lợi từ dự án không hề tốt đẹp như đã hứa.

Ảnh minh họa

Xâm lấn đô thị và khoảng cách giàu nghèo

Khắp Việt Nam, việc xây dựng các khu đô thị mới có xu hướng đẩy dân cư ra vùng ngoại ô thay vì thành lập các khu kinh tế nội thành. Đa số các dự án khu đô thị mới hiện nay nằm trong bán kính 20km so với trung tâm thành phố.

Điển hình là giai đoạn 2004 - 2008, Hà Nội nở rộ các dự án đô thị mới khi có đến 75% dự án được phê duyệt nằm trong địa giới tỉnh Hà Tây cũ, nay là ngoại thành Hà Nội.

Trong nghiên cứu về khu đô thị mới ở Việt Nam của tôi xuất bản năm 2016, cứ 3 dự án thì có 2 dự án thuộc về các huyện nông thôn.

Các dự án đua nhau mọc lên ở khu vực ngoại ô đang gây sức ép nghiêm trọng cho cư dân vốn sinh sống ở đó - những người có khả năng thích nghi và khả năng chuyển đổi rất hạn chế.

Phần lớn đất để làm dự án là đất nông nghiệp và những người dân bị thu hồi đất làm nghề nông. Đất bị thu hồi rồi thì trồng trọt, chăn nuôi ở đâu, lấy gì mà sinh nhai?

Quá trình xâm lấn đô thị làm gia tăng khoảng cách xã hội giữa những cư dân ngoại ô giàu có và hàng nghìn người dân “bị bỏ lại phía sau”.

Chính sách đền bù đất đai chủ đầu tư luôn chuẩn bị sẵn sàng nhưng có thỏa đáng không lại là chuyện khác. Chưa kể đến vấn đề tiền đền bù, việc thu hồi đất làm dự án sẽ phá vỡ nếp sinh hoạt, kế sinh hay các mối liên kết xã hội của người dân.

Không hiếm những trường hợp nhóm yếu thế như phụ nữ, người già và những người ít học vẫn phải đấu tranh để tìm giải pháp sinh kế khác khi bị tước đi mảnh đất cắm dùi.

Tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đai càng trở nên tồi tệ hơn bởi tiện nghi của khu đô thị mới chỉ dành riêng cho cư dân của khu đô thị hoặc nếu có mở cho cả người ngoài thì cũng với mức phí rất cao khiến những người dân nông thôn sinh sống ở khu vực đó khó có thể tiếp cận.

Thêm vào đó, các rào cản vật lý như cổng bảo vệ an ninh nghiêm ngặt hay lối đi được thiết kế riêng phần nào hạn chế sự tương tác cả về mặt kinh tế - xã hội lẫn tương tác cảm xúc giữa cư dân của các tòa nhà và các hộ gia đình đã sinh sống nhiều năm.

Đó là còn chưa kể sau khi xây dựng xong, các đô thị mới sẽ được giao lại cho chính quyền địa phương quản lý nên phát sinh vô số vấn đề bởi các huyện ở nông thôn hầu như không được chuẩn bị, không có kinh nghiệm và nhân lực để xử lý các vấn đề như dân số, ngân sách, giải quyết các vấn đề rác thải, kết nối cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các đô thị mới.

Một vòng lẩn quẩn!

Om đất

Vấn đề đầu tiên là tích trữ đất đai (land-banking).

Theo quy định hiện hành, dự án có diện tích hơn 20ha mới được gọi là khu đô thị mới, nhưng thực tế theo thống kê sơ bộ của chúng tôi năm 2016, có rất nhiều dự án chỉ rộng chừng 10ha. Có rất ít dự án lớn hơn 200ha bởi những dự án này phải được phê duyệt từ các cấp quản lý, quá trình cũng phức tạp, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.

Thế nhưng dù thế nào, chủ đầu tư dự án vẫn được Nhà nước chuyển nhượng đất công, thường là đất nông nghiệp được quy hoạch lại thành đất đô thị với mức giá thấp hơn giá thị trường, chưa kể họ có quyền sử dụng đất và có thể tái phát triển hoặc thương mại hóa mảnh đất này nhằm thu về lợi nhuận.

Tuy vậy, rất nhiều chủ đầu tư “ôm” những mảnh đất lớn với ý định tái phát triển chúng thành khu đô thị mới, nhưng rồi lại để trống qua nhiều năm.

Năm 1994, khu đô thị đầu tiên của Hà Nội được phê duyệt là dự án khu đô thị Linh Đàm, nằm ở phía Nam của trung tâm Hà Nội. Từ đó đến khoảng cuối năm 2016 đã có khoảng 252 dự án khu đô thị mới được xác nhận chính thức, trong đó có một số khu đô thị đã hoàn thành, còn một số khác vẫn đang trong giai đoạn thiết kế.

Đồng thời, hơn 60% khu đô thị mới được phê duyệt trên địa bàn Hà Nội từ năm 2004 - 2008 sau 10 năm vẫn chưa động thổ. Cá biệt có những dự án chiếm đoạt các khu đất nông nghiệp trên 100ha, nhưng vẫn “đắp chiếu” để không.

Nếu những dự án này được hoàn thành và đưa vào sử dụng thì sẽ có khoảng 8 triệu người sinh sống tại đây, nâng tổng số dân đô thị mới cho Hà Nội lên tới 33 triệu người.

Phần lớn diện tích của Hà Nội vốn là đất nông nghiệp nhưng lại bị bỏ hoang diện tích lớn như vậy. Hệ thống tưới tiêu của đất nông nghiệp sau khi bị thu hồi cho mục đích xây dựng sẽ bị phá hủy và không thể canh tác được.

Những dự án này không những không đóng góp cho sự phát triển đô thị Việt Nam mà còn lãng phí tài nguyên sản xuất quý giá cho sinh kế của các hộ gia đình địa phương và an ninh lương thực của thành phố.

Làm giàu cho một nhóm người

Trong cuộc chơi giữa người dân, chủ đầu tư và chính quyền, ai là người “thắng”, kẻ “thua”? Có lẽ cuộc chơi đã đến lúc cần được đặt thêm luật lệ để tạo sự cân bằng cho tất cả các bên.

Ngày càng nổi cộm vấn đề chủ đầu tư xây dựng khu đô thị mới cao cấp đi ngược lại với nhu cầu của phần đa người dân thành thị. Giữa những năm 2010, ước tính chỉ có 20% dân số đô thị có đủ khả năng chi trả 80% nhà ở được xây dựng chính thức trong các khu đô thị mới.

Các khu đô thị mới không thể mang tới nhà ở giá rẻ cho các thành phố lớn ở Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM. Điều này được giải thích một phần bởi sư bất lực (hoặc thờ ơ) của Nhà nước trong việc kiểm soát xu hướng xây dựng khu đô thị mới chỉ đáp ứng lợi ích tài chính của đơn vị phát triển dự án hoặc các kẻ đầu cơ bất động sản chứ không tuân thủ chính sách quy hoạch hay phát triển địa bàn sinh sống cho cư dân đô thị.

Không thể phủ nhận thực trạng việc xây dựng không gian đô thị ở khu đô thị mới là tâm điểm trong chiến lược tích lũy tài sản của một số nhóm người. Nhưng khi các khu đô thị mới đóng góp vào việc làm giàu cho một bộ phận nhỏ dân số như vậy, chúng cũng vô tình gây nguy hiểm cho tương lai các thành phố.

Vấn đề này ngày càng nặng nề hơn bởi hoạt động đầu cơ đất đai vẫn còn bị bỏ ngỏ ở Việt Nam.

Có khoảng cách rõ ràng giữa sứ mệnh của mô hình khu đô thị mới và thực tế khi hiện thực hóa.

Mô hình khu đô thị mới từ con át chủ bài để thay đổi diện mạo đô thị nay trở thành cái cớ dẫn tới việc chiếm dụng một trong những tài sản công có giá trị nhất tại Việt Nam: đất đai, mà không đảm bảo xây dựng các khu đô thị tiện nghi và đáng sống.

Và còn một khía cạnh đặc biệt quan trọng cần được quan tâm là môi trường đô thị. Phát triển phải gắn với sự bền vững. Nhưng dường như chúng ta đang bỏ qua yếu tố cấp thiết này với việc bê tông hoá mặt đất, mật độ xây dựng dày dặc, tỉ lệ cây xanh ít ỏi và hàng loạt những tác động khác.

Trong nhiều trường hợp, khu đô thị mới không chỉ khác biệt hoàn toàn với khái niệm các đơn vị quy hoạch nhà nước đưa ra, mà còn thực sự ảnh hưởng nặng nề tới sự phát triển và hoạt động hàng ngày của các thành phố.

Với quá trình thu hồi đất đầy mâu thuẫn, hay việc tập trung quá đà vào xây dựng dự án cao cấp gây rối loạn hạ tầng ảnh hướng tới hàng nghìn, nếu không nói là hàng triệu người dân, liệu việc thực thi mô hình khu đô thị mới trên diện rộng có đi theo định hướng cách đây hơn 20 năm?