Những khu đô thị khép kín cũng đang tạo sức hút lớn trên thị trường bất động sản so với các chung cư nhỏ lẻ. Ảnh: Thành Hoa
Rất ít khu đô thị đúng nghĩa
Trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM, nên đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị mới.
Một khu đô thị đúng nghĩa phải có đầy đủ các tiện ích khép kín như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí... Với các tiện ích này, người dân sống ở đây không cần di chuyển vào khu trung tâm, từ đó sẽ giúp giảm ùn tắc giao thông, giảm tải cho khu trung tâm, tiết kiệm chi phí đi lại.
TPHCM mới chỉ có khu đô thị Phú Mỹ Hưng được Bộ Xây dựng công nhận là khu đô thị đúng nghĩa vì đáp ứng được các tiêu chí đề ra. Gần đây, TP.HCM xuất hiện thêm một số khu đô thị nữa như khu đô thị Sala, Vinhomes Central Park, LakeView City...
Tiện ích của khu đô thị là vậy nhưng đến nay, số khu đô thị bài bản có đầy đủ tiện ích tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lâu nay, những dự án bất động sản có vài tiện ích như hồ bơi, khu vui chơi cũng được gọi là khu đô thị trong khi thực chất phần lớn chỉ là các khu nhà ở thuần túy, đơn lẻ với quy mô khác nhau. Nhiều khu đô thị mới chỉ tập trung vào xây nhà mà chưa phát triển đồng bộ các công trình, tiện ích cho cộng đồng như công viên, trường học, bệnh viện...
Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư các khu đô thị mới đã vượt rào, phá vỡ quy hoạch được phê duyệt, dẫn đến sự ra đời của những khu đô thị nhỏ lẻ, manh mún. Chính vì vậy, việc xây dựng các khu đô thị mới tại Việt Nam vẫn mãi ì ạch khi chỉ có “phần xác”, tức là nhà ở, mà thiếu đi “phần hồn” tức là các tiện ích đi kèm.
Không dễ làm khu đô thị
Những dự án khu đô thị trước đây đa phần là do các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực về tài chính, kinh nghiệm thực hiện. Vài năm trở lại đây, một số doanh nghiệp lớn của Việt Nam xây dựng được các khu đô thị đúng nghĩa.
Trong bài tham luận tại diễn đàn liên minh các tổ chức nghiên cứu đô thị cực lớn lần thứ 5 diễn ra hồi tháng 11-2018 tại TP.HCM, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM cho biết, TP.HCM không cho ra đời được các đô thị vệ tinh với đầy đủ tiện ích dù đã có định hướng xây dựng từ rất lâu.
Ông Hòa phân tích, mặc dù khu đô thị Phú Mỹ Hưng được coi là khu đô thị hiện đại, được tặng danh hiệu là khu đô thị kiểu mẫu nhưng không phải là đơn vị hành chính độc lập mà thuộc sự quản lý của hai phường là Tân Phú và Tân Phong (quận 7). Nếu Phú Mỹ Hưng là một thành phố thì chắc chắn sẽ có tầm mức phát triển khác, khi đó sẽ có hệ thống quản lý đô thị riêng, có bộ máy nhân sự, có chương trình phát triển, có quyền chủ động trong việc lập quy hoạch, tài chính...
Hiện nay, việc xây dựng nhà ở, hạ tầng tại Phú Mỹ Hưng vẫn phải qua cấp phường, quận cho dù có thêm Ban quản lý khu Nam và Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC). “Đó là một mâu thuẫn. Cần làm sao để cho các khu đô thị kiểu Phú Mỹ Hưng phát triển tốt hơn, chủ động hơn như một đơn vị hành chính, một chủ thể độc lập. Muốn vậy thì Phú Mỹ Hưng phải là một thành phố nhưng không thể có thành phố trong một thành phố”, ông Hòa viết trong tham luận.
Cũng theo ông Hòa, trong bối cảnh Việt Nam hiện nay, muốn có thành phố vệ tinh và định danh là thành phố mà không gọi một cách mơ hồ là khu đô thị thì phải chấp nhận việc tồn tại các thành phố nhỏ trong một thành phố lớn và được định danh theo thứ bậc. Hoặc có thể lập vùng đô thị TP.HCM, trong vùng đô thị có các thành phố, thị trấn, theo kiểu thành phố trung tâm và thành phố vệ tinh.
Tuy nhiên, để xây dựng một khu đô thị kiểu mẫu như Phú Mỹ Hưng thì không phải doanh nghiệp nào cũng làm được. Đại diện của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, để xây dựng được một khu đô thị, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ những tiêu chí nghiêm ngặt do Bộ Xây dựng ban hành. Trong đó, diện tích khu đô thị mới phải từ 50 héc ta trở lên, nếu là cải tạo đô thị hiện tại thì diện tích có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20 héc ta. Quy mô dân số hoặc số lượng căn hộ thuộc khu đô thị phải từ 5.000 người trở lên hoặc tương đương khoảng 1.000 căn hộ, hộ gia đình các loại, có diện tích sử dụng lớn, trung bình và nhỏ, được tính cho các nhà chung cư cao tầng, thấp tầng, các loại biệt thự, nhà ở phân lô đất theo quy hoạch chi tiết.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đất giao thông, chỗ để xe tính theo người, độ rộng vỉa hè phù hợp quy chuẩn quy hoạch xây dựng. Khoảng cách tiếp cận với các phương tiện giao thông công cộng từ nơi ở, làm việc không quá 500 mét. Có hệ thống thu gom, xử lý nước thải sinh hoạt, y tế, công nghiệp... Tỷ lệ chất thải rắn được thu gom đạt 100%, có phân loại tại nguồn, xử lý thu gom rác độc hại...
Ngoài ra, khu đô thị phải có các công trình hạ tầng xã hội như khu hành chính, thương mại, dịch vụ, trường học các cấp, bệnh viện, nhà văn hóa, công trình thể thao...
Không chỉ phải đáp ứng các tiêu chí nói trên, để hình thành và phát triển một khu đô thị khép kín, chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, năng lực phát triển tốt... Đây là các yếu tố không phải chủ đầu tư nào cũng đủ sức đáp ứng. Chính vì thế, những dự án trước đây đa phần là do các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực về tài chính, kinh nghiệm thực hiện. Vài năm trở lại đây, một số doanh nghiệp lớn của Việt Nam xây dựng được các khu đô thị đúng nghĩa.
Trong bối cảnh TP.HCM đang rơi vào tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường, người mua nhà đang có xu hướng chọn các dự án có đầy đủ tiện ích và không gian xanh. Vì vậy, việc phát triển các khu đô thị khép kín đang trở thành một xu hướng trên thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua. Những khu đô thị khép kín cũng đang tạo sức hút lớn trên thị trường bất động sản so với các chung cư nhỏ lẻ.
