Nhu cầu đang dần dịch chuyển về Phía Nam Thủ đô
Năm 2022, theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung cả năm nguồn cung được đưa ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Điều này cho thấy thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung.
Trong khi đó, hiện nay, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp mà thiếu vắng đi sự xuất hiện của các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân. Theo dữ liệu của VARS, tính riêng với thị trường bất động sản Hà Nội, ở quý IV/2022 thị trường ghi nhận có 31 dự án chào bán mới. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng 2.030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu là bất động sản cao cấp.
Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, chất lượng đảm bảo, có pháp lý đầy đủ sẽ được thị trường đón nhận. Do đó, để có thể thích ứng trong thời gian tới, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần nghiên cứu kỹ sản phẩm phù hợp để có sản phẩm đầu ra đáp ứng được nhu cầu ở thực của đa số người dân, cũng như tập trung khai phá, làm đẹp hơn cho các vùng đất mới với các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ.
Tại Hà Nội, quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm do đó sự dịch chuyển, phát triển ra các quận huyện vùng ven là xu hướng tất yếu, và phía Nam Thủ đô được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm năng trong tương lai. Các chuyên gia cho rằng, sức bật từ những "đòn bẩy thép" trong quy hoạch hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đang từng bước đưa phía Nam Hà Nội trở thành trung tâm mới của Hà Nội, thu hút đông đảo cộng đồng cư dân văn minh đến sinh sống và làm việc.
Thực tế cho thấy, TP. Hà Nội đã và đang triển khai hàng loạt dự án hạ tầng tại khu vực phía Nam, đồng thời quy hoạch bài bản lộ trình các huyện lên quận vào năm 2025.
Có thể thấy, với sự đầu tư đồng bộ trong quy hoạch hạ tầng đã tạo nên sự thay đổi ngoạn mục cho toàn bộ khu vực phía Nam Hà Nội và thu hút được hàng loạt "ông lớn" bất động sản đến đầu tư. Điều này lý giải vì sao phía Nam Hà Nội có sự "lột xác" với nhiều dự án "khủng" và là điểm đến an cư đáng chú ý cho người dân Hà Nội và các tỉnh, thành lân cận trong thời gian tới.
Ông Đỗ Chí Hữu, Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Việt (quận Hoàng Mai) chia sẻ, khoảng 3 năm trở về trước, các nhà đầu tư có xu hướng săn bất động sản ở các khu vực trung tâm. Và chỉ sau một thời gian, quỹ đất nội đô cũng như nguồn cũng khan hiếm đã đẩy mặt bằng giá các khu vực này tăng cao “chóng mặt”. Đây cũng được cho là nguyên nhân dẫn đến xu hướng mới khi giới đầu tư dần dịch chuyển ra các vùng lân cận Hà Nội để “săn” sản phẩm có giá trị thực với mức giá phù hợp.
“Hầu hết lượng khách hàng của công ty đang đón đầu cơ hội tại những thị trường sắp được quy hoạch lên quận như: Hoài Đức, Thanh Trì... Hiện nay, những khu vực này đã có sự gia tăng mạnh về giá, tăng từ 10 - 20% theo từng năm”, ông Đỗ Chí Hữu cho biết.
Đánh giá về nguồn cung hiện hữu ở phía Nam Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, quận Hoàng Mai có nguồn cung sơ cấp đối với căn hộ đứng thứ 3 và đối với biệt thự liền kề đứng thứ 2 trên thị trường. Đối với nguồn cung thứ cấp, quận Hoàng Mai đang đứng thứ 2 về số lượng căn hộ đã bán, chiếm thị phần 16%, trong khi đó quận Nam Từ Liêm đứng đầu với 20% và đứng thứ 3 đối với phân khúc biệt thự liền kề, chiếm đến 14% thị phần ở Hà Nội. Như vậy, nguồn cung thứ cấp quận Hoàng Mai hiện đang chiếm khá nhiều.
“Hiện nay, huyện Thanh Trì cũng đã có những dự án căn hộ phát triển nhưng chưa nhiều. Do đó, bức tranh thị trường bất động sản phía Nam hiện nay vẫn chỉ nổi bật ở quận Hoàng Mai. Bên cạnh đó, bản thân những quận trung tâm như: Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình… đã không còn nhiều quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở. Do vậy, nguồn cầu sẽ phải di chuyển ra các khu vực vùng ven. Và khu Nam Thủ đô được đánh giá còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án bất động sản mới trong tương lai”, bà Đỗ Thu Hằng phân tích thêm.
Cơ hội đầu tư với dòng sản phẩm phù hợp
Hội tụ nhiều tiêu chí ấn tượng cùng khả năng sinh lời bền vững, bất động sản khu vực cửa ngõ Thủ đô được đánh giá là cơ hội đầu tư hấp dẫn để đón đầu làn sóng phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Đồng thời, với những giá trị đã và đang hiện hữu cũng sẽ giúp thị trường “nóng” lên, mang đến nhịp đập thanh khoản sôi động tại khu vực.
Sở dĩ khu cửa ngõ Thủ đô nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường trong thời gian gần đầy nhờ vào việc được hưởng lợi lớn từ hệ thống hạ tầng. Không chỉ thỏa mãn nhu cầu an cư, đây còn là cơ hội cho những ai mong muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai”, vừa để ở, vừa có thể gia tăng lợi nhuận từ hoạt động đầu tư là tài sản tích lũy cho các thế hệ sau…
Chia sẻ với PV, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, khu vực phía Nam Hà Nội (bao gồm phía Nam quận Hai Bà Trưng, quận Hoàng Mai và huyện Thanh Trì) vốn là một trong những khu vực nhà ở chính, tập trung đông dân cư tại Hà Nội do lợi thế về mặt kết nối với khu trung tâm quận Hoàn Kiếm. Trong ba năm trở lại đây, các công trình hạ tầng giao thông chính như đường Vành đai 2 trên cao, cầu Vĩnh Tuy 2 (đang triển khai), giúp các dự án nhà ở xung quanh các công trình hạ tầng này tăng giá mạnh mẽ. Bên cạnh đó, việc nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2020 - 2022 ở ngưỡng hạn chế cũng giúp giá bán nói chung ở Hà Nội và khu vực phía Nam có sự tăng giá trong thời gian tới.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, các dự án phát triển bất động sản ở phía Nam Hà Nội chủ yếu tập trung phân khúc thấp và trung cấp. Khu Nam hiện đang có quỹ đất lớn trong khi đó chi phí đất không cao bằng các khu vực khác ở Hà Nội nên đây sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vì giá đầu vào thấp nên giá thành sản phẩm sẽ ở mức hợp lý. Cụ thể, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình quận Hoàng Mai đạt khoảng 33 triệu đồng/m2 và liền kề có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 240 triệu đồng/m2 từ dự án có vị trí đẹp của quận. Trong khi giá bán thứ cấp các hạng mục thấp tầng trong dự án ở quận này như liền kề từ 73 - 300 triệu đồng/m2 và biệt thự từ 89 - 235 triệu đồng/m2.
“Khu Nam Thủ đô do có đặc tính là cửa ngõ nên dễ thu hút lượng cầu từ các địa phương khác tới Hà Nội. Nguồn cầu ở khu vực phía Nam phần nhiều tập trung vào dòng sản phẩm trung bình, vừa túi tiền”, bà Hằng phân tích.
Ngoài ra, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cũng nhìn nhận những huyện để lên được quận vào năm 2025, trong đó có huyện Thanh Trì thì chính những địa phương này cần phải có sự đầu tư bài bản để đáp ứng các tiêu chí. Do vậy, điều kiện hạ tầng hay điều kiện để thu hút dân cư cũng sẽ được cải thiện hơn.
“Hơn nữa, theo Savills, nguồn cung tương lai trong ngắn hạn tại huyện Thanh Trì được ghi nhận là chưa nhiều. Dự báo nguồn cung tại huyện này sẽ xuất hiện nhiều sau năm 2025 đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề và phân khúc căn hộ trong dự án”, bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ./.
