Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, ngày 22/05/2018 của Chính phủ về quản lý KCN, KKT(có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/07/2018 và thay thế Nghị định 29 và Nghị định 164) ra đời đã góp phần giải quyết một số hạn chế, vướng mắc trong cơ chế, chính sách và quy định của pháp luật với các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT), tuy nhiên trong quá trình triển khai vẫn còn rất nhiều vướng mắc cần giải quyết.
Vẫn còn những vướng mắc
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 với chủ đề Bối cảnh mới - chính sách mới - cơ hội mới, do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Thương gia tổ chức ngày 23/4 vừa qua, nhiều vấn đề nóng đã được các đại biểu đặt ra. Trong đó có bàn đến Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về quản lý KCN và KKT.
Đặc biệt, Diễn đàn có bàn nhiều về việc Nghị định cho phép quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.
Phần lớn ý kiến của đại biểu tham dự cho rằng, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP, ngày 22/05/2018 của Chính phủ về quản lý KCN, KKT(có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/07/2018 và thay thế Nghị định 29 và Nghị định 164) cho rằng, Nghị định 82 ra đời đã góp phần giải quyết một số hạn chế vướng mắc trong cơ chế, chính sách và quy định của pháp luật đối với các KCN, KKT; mặt khác bổ sung những quy định mới nhằm hoàn thiện thêm khung pháp lý liên quan đến hoạt động của các KCN, KKT…
Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, triển khai Nghị định 82 thời gian qua đã phát sinh nhiều tồn tại, vướng mắc và chồng chéo giữa các quy định trong Nghị định, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động quản lý nhà nước về KCN, KKT như: Kiện toàn bộ máy, tổ chức Ban Quản lý chưa có Thông tư hướng dẫn; một số nội dung quản lý nhà nước chưa có hướng dẫn, như: quản lý khoa học, công nghệ, KCN sinh thái, phân KCN; bổ sung, điều chỉnh quy hoạch KCN; các chồng chéo của văn bản quy phạm pháp luật về KCX, KCN liên quan đến: thời điểm thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai còn chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư; thời điểm thực hiện thủ tục đánh giá tác động môi trường giữa Luật Đầu tư và Luật Môi trường; chưa có hướng dẫn đối với doanh nghiệp đã hoạt động nhưng chưa thực hiện thủ tục pháp lý về môi trường; những bất cập liên quan đến khu kinh tế, như: vấn đề giao đất, kế hoạch sử dụng đất, xác nhận nguồn gốc đất để bồi thường giải phóng mặt bằng, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng, điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục đầu tư đối với dự án thuộc lĩnh vực đô thị, du lịch, dịch vụ...
Theo ông Lê Anh Dũng - Giám đốc Kinh doanh và Phát triển hạ tầng các KCN của Công ty TNI Holdings Việt Nam - Công ty đang quản lý 11 Khu Cụm công nghiệp trải dài từ Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam và Thanh Hóa với quy mô trên 2.000 ha đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN đạt trên 90% cho biết: "Nghị định 82/2018/NĐ-CP có nhiều điểm lợi mới so với các Nghị định trước đây khi hỗ trợ cho lộ trình triển khai pháp lý cũng như phát triển dự án mới của TNI Holdings trong tương lai.
Tuy nhiên, vẫn còn xuất hiện và tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai. Đây cũng là vấn đè mà nhiều chủ đầu tư hạ tầng khác đang gặp phải. Đơn cử, vấn đề liên quan đến đất đai, Quy hoạch KCN đã được Thủ tướng Chính phủ ký nhưng khi thu hồi đất lúa (nếu diện tích hơn 10ha) lại tiếp tục xin ý kiến Thủ tướng thì khiến thời gian kéo dài, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Thứ hai, trong lĩnh vực đầu tư dự án chế xuất, đến thời điểm này vẫn chưa có thông tư hướng dẫn gây ra nhiều trở ngại trong cấp phép cho các nhà đầu tư vào loại hình này.
Thứ ba, về loại hình KCN sinh thái, Nghị định vẫn chưa nêu rõ được tiêu chuẩn áp dụng, tiêu chuẩn thiết kế, ưu đãi cho các nhà đầu tư dự án vào KCN. Bên cạnh đó, quyền hạn của các BQL KCN, KKT tại các địa phương còn bị chi phối bởi các Luật khác. Các Bộ, Ngành vẫn chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể đến chưa rõ ràng về đầu mối cơ quan xử lý chuyên môn.”
TNI Holdings đang là chủ đầu tư hạ tầng của nhiều KCN trải dài từ Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam và Thanh Hóa với quy mô trên 2.000 ha đất công nghiệp.
Những khuyến nghị cụ thể
Trước những thách thức trên, ông Hoàng Văn Dũng - Phó Chủ tịch Tập đoàn CTCP Đầu tư phát triển N&G nêu khuyến nghị Chính phủ cần có sự hướng dẫn đầy đủ hơn: "Gần đây, Chính phủ có xu hướng tập trung vào các ngành công nghiệp có giá trị cao hơn, sử dụng lao động ít hơn nhưng vấn đề cuối cùng là phải có nơi ăn chốn ở cho người lao động. Nghị định 82/2018 của Chính phủ đi theo hướng này. Song, Nghị định cần hướng dẫn cụ thể hơn, chẳng hạn nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất xây dựng nhà ở cho công nhân. Khi đó, các khu công nghiệp sẽ đi đúng hướng.", ông cho biết.
Còn theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả cần tập trung vào một số giải pháp cụ thể.
Thứ nhất, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Việc lập quy hoạch cần được thực hiện đồng bộ và công bố công khai để các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.
Thứ hai, tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Nền tảng cơ sở hạ tầng vượt trội là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ so với các nước khác, nhất là những quốc gia đã và đang có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.
Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việc phát triển hạ tầng cần chú trọng hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.
Thứ ba, minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản với những chính sách ổn định dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý an tâm cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Nhà nước cần minh bạch hóa các thông tin quy hoạch, tín dụng, thuế, phí… tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường.
Thứ tư, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế.
Thứ năm, Nhà nước cần tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu. Ở Việt Nam, chi phí này đang kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Hiện chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục của Việt Nam chiếm hơn 30% so với mức 10 - 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.
Thứ sáu, Chính phủ cần nghiên cứu và có ứng xử phù hợp với xu hướng áp dụng công nghiệp 4.0 trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Sự ra đời của công nghiệp 4.0 với sự cải tiến trong công nghệ thông tin và tự động hóa sẽ thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai dự kiến sẽ là những nhà xưởng có quy mô nhỏ nhưng được kết nói xuyên suốt và đồng bộ.
Thứ bảy, khi phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng. Song hành cùng tiềm năng, bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với không ít những lo ngại cho môi trường, hạ tầng giao thông… Do đó, Nhà nước cần tính toán kỹ và dự báo được những rủi ro có thể xảy ra, để có thể vừa phát triển nhanh và bền vững./.
