Khó tạo quỹ đất sạch gây khan hiếm nguồn cung
Cụ thể, theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam số lượng dự án BĐS "trình làng" từ đầu năm đến nay giảm rất nhiều so với thời kỳ trước. Từ giờ đến cuối năm nguồn cung chắc chắn sẽ còn khan hiếm. Nguyên nhân do khó tạo lập quỹ đất. Hiện các doanh nghiệp có 3 cách tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, đi mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi, cách thứ 3 là hợp tác kinh doanh với một bên có đất và một bên có tiền cùng làm dự án. Cả 3 giải pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng. Việc tạo lập mới một dự án khó khăn khiến nguồn cung BĐS bị sụt giảm cộng với chi phí tăng cao nên giá BĐS thời gian tới sẽ khó giảm.
Ngoài ra, theo ông Phúc, việc thắt chặt tín dụng vào BĐS theo lộ trình của Thông tư 06 trong năm nay khiến các chủ đầu tư tiếp cận tín dụng khó khăn hơn. Trong khi đó, việc tạo lập dự án mới cũng gặp khó do thủ tục hành chính nhiêu khê.
“Năm 2017 Him Lam Land dự kiến tung ra ba dự án mới nhưng do thủ tục khó khăn nên có khả năng chỉ còn một dự án”, ông Phúc nói.
Ông Đặng Văn Phú, Phó TGĐ Công ty địa ốc Sài Gòn cũng nhận xét, các doanh nghiệp đi đền bù giải phóng mặt bằng chẳng khác đi đánh giặc. Doanh nghiệp rất khó khăn để có được quỹ đất sạch, thậm chí phải mất nhiều năm. Đến khi có đất sạch rồi lại phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể xây dự án và bán được hàng. Trong khi đó hiện nay "đất 09" (Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước) cũng đã bị chững lại vì Chính phủ cho rằng cổ phần hóa có tiêu cực. “Cần phải nhanh chóng đưa đất vào khai thác, đóng góp cho xã hội chứ mấy tháng nay đứng lại hết”, ông Phú kiến nghị.
Từ giờ đến cuối năm nguồn cung chắc chắn sẽ còn khan hiếm nguyên nhân do khó tạo lập quỹ đất.
TS. Đinh Thế Hiển cũng thừa nhận thực trạng khan hiếm nguồn nguyên liệu để tạo một dự án BĐS là có, nguyên nhân chính là do đền bù khó khăn. “Trong số hơn 500 dự án 'trùm mền' thì đa số là vướng đền bù và thời gian tới sẽ vô phương đền bù được. Điều này làm cho phí nguyên liệu đền bù càng về sau càng tăng giá, rồi tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng... dẫn đến chi phí từ lúc bù đến khi ra đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả đều phân bổ vào giá bán và khách hàng phải gánh chịu”, TS. Hiển cho biết.
Các doanh nghiệp cho rằng nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch “tồn” kho từ thời thị trường BĐS đóng băng nay cũng đã được “khui” ra dùng gần hết. Trong khi đó để giải phóng mặt bằng được một dự án phải mất mấy năm..., đây là các nguyên nhân khiến quỹ đất sạch để có thể xây dựng dự án BĐS bị khan hiếm.
Về vấn đề này, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho hay Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa các điều liên quan đến đất đai có quy định trong trường hợp doanh nghiệp đền bù đến 80% phần còn lại không được thì chính quyền sẽ vào hỗ trợ. Như vậy, thời gian tới việc tạo lập quỹ đất của doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn.
Tiếp tục tăng trưởng mạnh
Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), lượng giao dịch tiếp tục ổn định, tính thanh khoản tốt lên, hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.
Ngoài nguồn vốn từ trong nước, nguồn vốn ngoại đang tiếp tục tiếp sức cho thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới, BĐS là ngành đứng thứ 4 thu hút nguồn vốn FDI tính từ đầu năm đến nay. Khi xét đến nguồn vốn trong nước, hiện nay các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư hay người mua mua nhà có nhu cầu thực sử dụng trên 50% nguồn vốn vay từ ngân hàng.
Đánh giá về tiềm năng thị trường nửa cuối 2017, theo TS. Đinh Thế Hiển, sắp tới thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh. Bởi thị trường đang đứng trước nhiều thuận lợi về dòng vốn. Cụ thể, hiện ngân hàng đang tiếp tục rót mạnh vốn cho nền kinh tế. Đặc biệt, dự kiến sắp tới ngân hàng sẽ cho phép đẩy mạnh cho vay cá nhân trong lĩnh vực BĐS.
TS. Bùi Quang Tín (Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM) phân tích, qua thống kê của Hiệp Hội BĐS Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã tăng trưởng 3,86%. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong năm năm gần đây.
Trong khi đó, lãi suất cho vay đang khá ổn định và có xu hướng tiếp tục giảm. Theo quy định của ngân hàng Nhà nước, kể từ ngày 10/7 mặt bằng lãi suất cho vay chỉ còn 6,5%/năm và 9% - 10%/năm đối với trung và dài hạn. Đối với nhóm khách hàng tốt, tình hình tài chính lành mạnh, minh bạch, lãi suất cho vay chỉ khoảng từ 4% - 5%/năm.
Theo ông Tín, những điều kiện kể trên không chỉ giúp các nhà đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng chuyển hướng quan tâm nhiều hơn nữa đối với lĩnh vực BĐS, giúp thị trường tiếp tục tăng trưởng. Thay vì chờ đợi giá giảm và gửi tiền vào ngân hàng để lấy lãi suất như trước kia, sẽ có nhiều người tìm kiếm và tận dụng cơ hội hưởng các ưu đãi như: dành cho người đăng ký sớm tại các dự án có vị trí đẹp, mức giá hợp lý,...
"Nếu khách hàng mua đầu cơ thì đây không phải lúc thích hợp, nhưng nếu mua với mục đích để ở thì chưa bao giờ thích hợp như bây giờ, tốt hơn cả từ năm 2015 và 2016", ông Phúc khẳng định.
Cơ hội cho người mua có nhu cầu ở thực
Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, thị trường BĐS cuối năm sẽ tăng trưởng nhưng không đồng đều. Trong đó, thị trường căn hộ trung cấp và bình dân dành cho người có nhu cầu ở thực sẽ đi vào phát triển ổn định hơn nhưng khó có khả năng giảm giá. Bởi nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay vẫn rất cao.
Trong khi đó, đối với phân khúc nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng và condotel sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc thoái hàng. Trước áp lực đó, các dự án thuộc những phân khúc này sẽ phải tăng cường khuyến mại, giảm giá nhằm tạo thêm kênh chọn lựa cho nhóm khách hàng đầu tư.
“Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ đi lên hay xuống tùy phân khúc. Trong đó, chỉ có phân khúc cho người có nhu cầu ở thật sẽ tiếp tục tăng trưởng do nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao. Còn phân khúc nhà ở hạng sang, cao cấp, nghỉ dưỡng sẽ có xu hướng đi ngang và xuống”, ông Nguyễn Minh Khang - quyền Tổng giám đốc Tập đoàn LDG nhận định.
Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc khẳng định: “Từ nay đến cuối năm doanh nghiệp nào đầu tư vào thị trường cho người có nhu cầu ở thật thì vẫn tăng trưởng. Nhưng nếu tập trung vào thị trường đầu cơ thì nên xem lại”.
Tuy nhiên, cũng theo các chuyên gia BĐS, dù thị trường phân khúc căn hộ cho người ở thực sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, bởi dự kiến từ nay đến cuối năm lượng hàng đưa ra thị trường sẽ rất dồi dào.
TS. Đinh Thế Hiển, cho biết: "Tuy phân khúc nhà giá rẻ và trung bình vẫn hút hàng nhưng lượng tiêu thụ sản phẩm BĐS 6 tháng đầu năm 2017 đã có sự sụt giảm so với năm 2016. Mặc dù chủ đầu tư đã có nhiều chính sách ưu đãi đối với khách hàng nhưng lượng tiêu thụ chậm nên tồn kho tăng. Một trong những nguyên nhân là tốc độ tăng trưởng tín dụng nhanh nhưng kinh tế phát triển không tương xứng khiến hiệu quả tín dụng và tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư xấu đi. Cụ thể, trong 10 năm qua, đầu tư BĐS tăng trung bình 29%/năm, trong khi tăng trưởng sản lượng trung bình hàng năm của ngành này chỉ là 5,2%".
Từ đó, TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng, thị trường BĐS cuối năm 2017 vẫn là kênh thu hút nhà đầu tư cá nhân nhưng sẽ phân hóa mạnh, đi vào sự lựa chọn dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. Đây cũng là thời điểm mà người mua nhà nên xuống tiền vì được nhiều ưu đãi.
Thực tế hiện nay cho thấy, thị trường đã bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu cạnh tranh khốc liệt. Có rất nhiều chủ đầu tư đưa ra hình thức thanh toán 30% đến khi bàn giao nhà. Đây là hình thức mua bán vô cùng hấp dẫn. Bởi nó không chỉ giúp khách hàng có nguồn vốn hạn hẹp dễ tiếp cận sản phẩm mà còn giúp khách hàng yên tâm hơn khi không phải đổ số tiền lớn vào mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Đặc biệt, theo ông Ngô Quang Phúc, khách hàng được tự quyền lựa chọn các sản phẩm có giá cả phù hợp với túi tiền mình. "Giai đoạn làm giá sản phẩm trước đây đã qua rồi, hiện tại không một chủ đầu tư địa ốc nào dám dại dột tăng giá bán. Nếu chúng ta không có chiến lược kinh doanh, không định giá sản phẩm phù hợp trước khi tung ra thị trường thì sẽ thất bại ngay lập tức. Nguồn cung đang rất dồi dào nên các chủ đầu tư cũng rất biết cách làm mới mình để thu hút người mua, chứ không phải là lúc cạnh tranh bằng giá", ông Phúc nhận định.
