Kích nguồn cung, bơm dòng vốn, siết thuế: Những quyết sách giải quyết khủng hoảng nhà ở của New York

Tại Hoa Kỳ, hiếm có hệ thống chính quyền đô thị nào quy mô và phức tạp như New York, với hàng trăm cơ quan hành chính và đại diện dân cử. Từ Văn phòng Thị trưởng, Hội đồng thành phố, các sở ban ngành, cơ quan kiểm toán, Văn phòng Bảo vệ quyền lợi công chúng, đến chính quyền các quận và Ủy ban cộng đồng, tất cả cùng phối hợp nhằm cung cấp dịch vụ công và nâng cao chất lượng sống tại siêu đô thị sầm uất bậc nhất Hoa Kỳ đồng thời điểm là đến du lịch hàng đầu thế giới.

Dẫu vậy, không nằm ngoài guồng quay chung của các đại đô thị trên toàn cầu, New York cũng đang phải đương đầu với hàng loạt bài toán nan giải: Hệ lụy dai dẳng từ biến đổi khí hậu, sự quá tải của hệ thống giao thông, "cơn khát" nguồn cung nhà ở và vô vàn rào cản trong việc tiếp cận không gian sống đạt chuẩn.

Trong tháng 6 vừa qua, các thông báo từ văn phòng Thị trưởng New York chủ yếu xoay quanh vấn đề giao thông, sự kiện thể thao, nhập cư và tình trạng nắng nóng cực đoan. Thế nhưng gần đây, hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm giải quyết một bài toán mang tính vĩ mô hơn: Đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân thông qua sự can thiệp quyết liệt từ chính quyền.

Kích nguồn cung bằng mô hình Nhà ở phụ trợ (ADUs)

Những động thái của New York nằm trong làn sóng cải cách pháp lý và chính sách công đang diễn ra tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia trên thế giới, với mục tiêu mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở ổn định, lâu dài cho người dân.

Đầu năm nay, Thượng viện Hoa Kỳ đã thông qua một dự luật được đệ trình từ năm 2025, hướng tới nâng cao hiểu biết tài chính, đẩy mạnh nguồn cung xây dựng, mở rộng quy mô ngành công nghiệp xây dựng nhà ở và tạo thêm cơ hội sở hữu nhà cho các hộ gia đình, thay vì để thị trường bị chi phối bởi các tập đoàn đầu tư lớn. Dự luật cũng đề xuất sửa đổi Chương trình Đối tác đầu tư HOME, chương trình hỗ trợ phát triển nhà ở giá phải chăng lớn nhất của Chính phủ liên bang.

Tại New York, vào năm 2024, chính quyền thành phố đã khởi xướng chiến dịch "Thành phố của sự đồng ý" (City of Yes), gồm hàng loạt kế hoạch được triển khai trên phạm vi toàn thành phố và từng khu dân cư nhằm bổ sung nguồn cung nhà ở, mở ra các cơ hội kinh tế mới và nâng cao khả năng chống chịu của đô thị.

Đến tháng 3 năm nay, giới chức thành phố tiếp tục tung ra một đòn bẩy thực tiễn hơn, tác động trực tiếp đến mảng thiết kế và xây dựng nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Theo đó, thành phố sẽ mở rộng mô hình Nhà ở phụ trợ (ADUs) tại các khu dân cư mật độ thấp thuộc 5 quận của New York.

Nhà ở phụ trợ (hay Nhà ở thứ cấp - ADUs) là một trong những chính sách được nhiều chính quyền đô thị tại Hoa Kỳ sử dụng để bổ sung nguồn cung mà không phải phát triển các dự án nhà ở quy mô lớn. Đây thường là những căn hộ nhỏ được bố trí trên tầng của gara, cải tạo từ tầng hầm hoặc xây tách biệt trong sân sau, trên cùng khu đất với ngôi nhà chính. Để khuyến khích mô hình này, các thủ tục cấp phép sẽ được tinh giản để quá trình xây dựng trở nên dễ dàng và tiết kiệm; đồng thời, chủ nhà có nhu cầu cũng có thể được hỗ trợ về vốn, tư vấn kỹ thuật và hướng dẫn thực hiện dự án.

Cuối tháng 3 năm nay, Thị trưởng New York công bố một bộ kế hoạch mới nhằm gia tăng mật độ dân cư, hạn chế hệ lụy từ quá trình thay thế dân cư, và cho phép các chủ nhà tối ưu hóa bất động sản của họ bằng cách xây thêm một căn nhà phụ trợ trên đó.

Toàn bộ hệ sinh thái được cung cấp hoàn toàn miễn phí trên nền tảng trực tuyến "ADU for You". Tại đây, chủ nhà được cung cấp sự hỗ trợ toàn diện: Một thư viện thiết kế đã được Sở Xây dựng phê duyệt, một cuốn cẩm nang hướng dẫn tìm hiểu luật và tín dụng; đi kèm với các phần mềm trực tuyến giúp phân tích mặt bằng và ước tính chi phí thi công.

Khơi thông dòng vốn và tối ưu hóa quỹ đất công

Thành phố cũng sẽ cung cấp các gói hỗ trợ tài chính và tư vấn kỹ thuật thông qua chương trình Plus One ADU. Nguồn lực này được phân bổ theo quy trình xét chọn, nhằm xác định những chủ nhà đáp ứng đầy đủ điều kiện tham gia.

Trong một diễn biến mới nhất được công bố ngày 10/6/2026, Thị trưởng và Kiểm toán trưởng thành phố thông báo rót 20 triệu USD vào Ngân hàng Ponce, một tổ chức tài chính cộng đồng. Động thái này được kỳ vọng sẽ trở thành đòn bẩy kích thích cơ hội kinh tế tại khu vực phía bắc quận Manhattan và quận Bronx. Được triển khai thông qua Ủy ban Ngân hàng thành phố New York, dòng vốn được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, đồng thời mở thêm cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

New York hiện có khoảng 1 triệu căn hộ thuộc diện bình ổn giá thuê, chịu sự kiểm soát nghiêm ngặt về mức trần tăng giá từ Ủy ban Hướng dẫn Giá thuê NYC (RGB). Đáng chú ý, một trong những cam kết trọng tâm trong chiến dịch tranh cử của Thị trưởng Zohran Mamdani là "đóng băng" giá thuê trong 4 năm đối với phân khúc cư dân này. Dù chưa chính thức được ban hành, đề xuất này hiện đang tạo ra những làn sóng tranh luận sôi nổi.

Không chỉ dừng lại ở những trợ lực dành cho cá nhân hay cộng đồng, nguồn lực của thành phố còn được điều hướng cho việc phát triển thêm các dự án mới trên quỹ đất công, thay vì chỉ trông chờ vào các khu đất thuộc sở hữu tư nhân.

Ngày 19/1/2026, chính quyền đã tái khởi động Sáng kiến Nhà ở Hỗ trợ Just Home, một dự án an sinh dành cho những người từng chấp hành án phạt tù và đang có nhu cầu chăm sóc y tế phức tạp. Tận dụng một tòa nhà đang lãng phí công năng tại Bệnh viện Bronx, dự án sẽ tung ra 83 căn hộ giá phải chăng trong giai đoạn đầu. Về dài hạn, chương trình đặt mục tiêu mở rộng tổng cộng 350 căn nhà cho những cư dân đang trong quá trình tái hòa nhập cộng đồng.

Một chương trình khác mang tên Neighborhood Builders Fast Track (Đẩy nhanh tiến độ cho các nhà thầu khu dân cư) được công bố vào tháng 3, cũng được thiết kế nhằm đẩy nhanh tiến độ bàn giao nhà ở giá rẻ trên quỹ đất thuộc sở hữu của thành phố. Mục tiêu của chương trình là rút ngắn quy trình lựa chọn nhà phát triển. Thông qua việc xét duyệt trước năng lực nhà thầu và tinh gọn khâu Yêu cầu Đề xuất (RFP) tiền phát triển, quy trình rườm rà trước đây sẽ được rút ngắn đáng kể, giúp các dự án sớm được đưa vào thi công thực tế.

"Đòn bẩy" thuế xử lý bất động sản lãng phí công năng

Song hành với các dự án xây mới và hỗ trợ tài chính, New York còn hướng đến xử lý khía cạnh thứ ba của cuộc khủng hoảng: Một số lượng lớn bất động sản đã hoàn thiện nhưng đang bị bỏ trống hoặc lãng phí công năng.

Trong bối cảnh việc trưng thu tài sản không phải là thông lệ trong xã hội phương Tây hiện đại, chính quyền lựa chọn giải pháp điều tiết thông qua thuế. Lập luận được đưa ra là những căn nhà bị bỏ trống hoặc sử dụng dưới mức công suất cần phải chịu nghĩa vụ thuế cao hơn. Nguồn thu này sau đó có thể được chuyển vào ngân sách thành phố để triển khai các chính sách an sinh xã hội.

Tháng 5/2026, các nhà lập pháp bang New York đã thông qua đạo luật thuế "pied-à-terre tax" (thuế bất động sản thứ hai), áp dụng đối với những bất động sản cao cấp không được sử dụng làm nơi cư trú chính có trị giá từ 1 triệu USD trở lên. Cơ chế triển sẽ diễn ra trong 2 giai đoạn, dự kiến sẽ khiến mức thuế áp lên các căn hộ hạng sang của giới siêu giàu tăng gần gấp đôi.

Liệu những chính sách này có tạo ra tác động thực tế lên nguồn cung nhà ở, khả năng tiếp cận nơi an cư của toàn dân và mở ra những lựa chọn mới cho cuộc sống đô thị hay không? Câu trả lời vẫn còn ở phía trước. Tuy nhiên, đây vẫn là những ví dụ thực tiễn sinh động về cách một đô thị lớn ứng phó với một vấn đề cấp bách và phổ biến trên toàn cầu.

Theo ArchDaily