Lý luận kinh tế chính trị học chỉ ra ba loại địa tô cùng tồn tại trong quan hệ đất đai gồm phần lợi ích thu được từ sử dụng đất do lợi thế tự nhiên mang lại, lợi ích mang lại do người sử dụng đầu tư hợp lý tạo ra hiệu quả sản xuất và khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để được sử dụng đất (tiền thuê đất).
Hệ quả lớn của chênh lệch địa tô
Đối với từng loại đất thì các yếu tố tạo và tính chất của địa tô cũng khác nhau. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì địa tô chênh lệch cũng thay đổi tương ứng. Thông thường, địa tô chênh lệch do lợi thế tự nhiên của đất phi nông nghiệp theo xu hướng tăng cao hơn với đất nông nghiệp. Trong khi pháp luật đất đai quy định cơ chế điều tiết về tài chính chưa phù hợp nên việc chuyển mục đích sử dụng đất đã tạo ra thêm một khoản địa tô chênh lệch cho người được Nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với từng loại đất, các yếu tố tạo và tính chất của địa tô cũng khác nhau. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, mà phải nộp tiền sử dụng đất thì “giá đất cụ thể” được sử dụng để làm căn cứ.
Tuy nhiên, việc không xác định đúng chuyển mục đích sử dụng là chuyển loại đất đã dẫn tới nhiều hệ quả.
Thứ nhất, Luật quy định không rõ ràng, không chính xác vấn đề, không giải quyết những vấn đề tồn tại, như chênh lệch địa tô, sự tiếp cận đất đai bình đẳng trong loại đất mới, bỏ quên việc xử lý cho thuê đất cũ.
Thứ hai, người có đất được hưởng phần chênh lệch. Với những diện tích lớn, phần chênh lệch này rất cao nên xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp rồi chuyển sang đất thương mại dịch vụ, đất ở.
Thứ ba, với người đang thuê đất có thời hạn, chẳng hạn thời hạn còn lại chỉ còn 5 năm, nhưng sau khi được chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại dịch vụ, bỗng nhiên được hưởng thời hạn thuê mới lên tới 50 năm hoặc "ổn định, lâu dài”.
Thứ tư, theo quy định người đang có đất thuê, nếu không còn nhu cầu cho mục đích sử dụng cũ của loại đất thì cần trả đất về cho Nhà nước và nhận bồi thường. Với loại đất mới như đất thương mại dịch vụ, đất ở thì Nhà nước sẽ đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu. Qua đó, Nhà nước thu được một khoản cao hơn so với “giá đất cụ thể” theo hình thức “chuyển mục đích sử dụng đất” hiện nay. Đặc biệt, việc phân bổ trao quyền sử dụng đất cho loại đất mới bình đẳng hơn đối với mọi người.
Thứ năm, những kẽ hở trên dẫn đến tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, chuyển loại đất để thu khoản chênh lệch địa tô, gây sốt đất, đẩy giá đất lên quá cao.
Thứ sáu, doanh nghiệp, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với“Giá đất cụ thể” nhưng hiện giá đất cụ thể thấp hơn giá đất theo thị trường, làm thất thoát ngân sách của Nhà nước.
Một số trường hợp, do chưa có quy định cụ thể về tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất khiến nhiều dự án đã hoàn thành nhưng không thể cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Chuyển mục đích sử dụng đất
Để Dự thảo Luật đất đai giải quyết bài toán chênh lệch địa tô, cần xem xét và quy định chính xác về “chuyển mục đích sử dụng đất”, theo đó phân biệt rõ hai trường hợp là chuyển loại đất dẫn đến thay đổi mục đích loại đất và thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng không thay đổi loại đất. Các quy định khác trong dự thảo cần dựa theo căn cứ “loại đất”, thay vì căn cứ vào “mục đích sử dụng” thì sẽ đảm bảo sự rõ ràng, dễ hiểu”.
Việc “Chuyển mục đích sử dụng đất” sẽ dẫn đến chuyển loại đất. Khi thay đổi loại đất nên dẫn đến việc thay đổi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất, trong việc thay đổi loại đất có phát sinh “chênh lệch địa tô”. Do đó, cần giới hạn lại việc quy định cho phép người sử dụng đất chuyển loại đất.
Trong đó, cần xác định rõ, đây là hình thức giao đất, cho thuê đất nên cần tuân thủ nguyên tắc như Luật Đất đai 2013 và Dự thảo đều có quy định việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, đấu thầu, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Cần quy định một mức diện tích cụ thể để hạn chế việc chuyển loại đất sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, chẳng hạn 300m2, 500m2 đối với dự án hoạt động thương mại dịch vụ, dự án xây dựng trụ sở làm việc.
Bên cạnh đó, Dự thảo cần quy định việc chuyển loại đất của cá nhân theo hướng gắn liền với việc giải quyết chỗ ở cho hộ gia đình cư trú nhiều năm, hạn chế về diện tích… theo chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Tránh để việc chuyển loại đất trở thành hoạt động kinh doanh bất động sản như chuyển sang đất ở, tách thành các thửa đất ở với diện tích nhỏ, phá vỡ quy hoạch tràn lan thời gian qua.
LS Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
