Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là nhiệm vụ trọng tâm của NHNN
Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, ưu tiên trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Thời gian qua, do diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản và ảnh hưởng đại dịch Covid-19, Ngân hàng Nhà nước đã linh hoạt trong sử dụng các biện pháp điều hành chính sách tiền tệ nói chung và chính sách tín dụng nói riêng nhằm mục tiêu khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.
Cụ thể, để đảm bảo an toàn cho thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước luôn điều hành chính sách một cách linh hoạt nhằm kiểm soát tình hình cấp tín dụng song không làm xáo trộn thị trường bất động sản như ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN có lộ trình cho phép các TCTD, chi nhánh NHNN được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa theo lộ trình, theo đó, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Thông tư số 22/2019/TT- NHNN (thay thế Thông tư 19/2017/TT-NHNN) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, theo đó, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.
Ngoài ra, với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%. Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT- NHNN thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/1/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các TCTD, theo đó, TCTD không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích để tái cơ cấu nợ; góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác; tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.
Thực tế từ đầu năm 2021 đến nay, do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán thăng hoa, lo sợ lạm phát người dân tìm kênh đầu tư an toàn là tích trữ vàng và tìm mua bất động sản, dẫn đến giá bất động sản nhiều khu vực đẩy lên cao; tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Để hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản trong bối cảnh từ 1/10/2022 các TCTD phải tuân theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN phải đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về 30%. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo các NHTM không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, các NHTM tập trung hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên…; Tại Quyết định số 422/QĐ-NHNN Ban hành Kế hoạch hành động của ngành Ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước một lần nữa yêu cầu các TCTD ưu tiên, tập trung cho vay đối với các ngành nghề, lĩnh vực khuyến khích, phục vụ sản xuất, xuất nhập khẩu, thanh toán quốc tế…
Thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, các TCTD đã chủ động giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn đưa về giới hạn tối đa 30%, do vậy dẫn đến có TCTD còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung, dài hạn trong đó có bất động sản, còn TCTD nào sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay bất động sản để tập trung cho các dự án sản xuất, kinh doanh. Hơn nữa, lãi suất cho vay mua nhà để ở trên thị trường hiện nay rất đa dạng, lãi suất cho vay sửa chữa nhà cửa, kinh doanh bất động sản có chiều hướng tăng từ 0,5 - 1,5%/năm.
Từ đó đã ghi nhận được nhiều kết quả.
Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao và do tác động của đại dịch Covid-19… nên người dân đổ tiền vào bất động sản, đầu cơ lướt sóng. Song dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế).
Tính đến ngày 31/3/2022, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái (năm 2021 tăng 2,16%); dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ đồng, trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24%; đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%; đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%;đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,4%; đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4%; cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 12,9%; đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy cho thấy cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia thì dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn.
Thứ hai, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm dần: Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018, tỷ lệ nợ xấu là 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%; năm 2021 là 1,92%… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản được cải thiện.
Việc siết chặt chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản cũng buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải chủ động tìm kiếm các nguồn vốn mới trong dài hạn như vốn trái phiếu, từ chứng khoán, từ mua bán, sáp nhập…
Siết quá chặt cũng tạo hiệu quả ngược
Dù đạt được những hiệu quả nhất định, tuy nhiên, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản thời gian qua vẫn còn nhiều hạn chế như: Mức giảm tín dụng bất động sản không lớn, tại một vài ngân hàng; cho vay bất động sản vẫn còn tăng trưởng cao…
Hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản còn nhiều bất cập do hạn chế của Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; nhiều loại hình bất động sản đã ra đời như condotel, officetel... chưa quy định rõ ràng…
Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn tài chính.
Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Hệ quả, một số chủ đầu tư đã tiến tới phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, song thông tin thiếu minh bạch, sử dụng vốn không vào mục đích phát hành, thiếu cơ chế kiểm soát. Đây là điểm lo ngại vì có thể dẫn tới nguy cơ đổ vỡ domino khi doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính, ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng.
Dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp tăng mạnh. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng. Kể từ đầu năm đến nay (31/3/2022), tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành). Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành. Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường: Lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu; khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.
Hiện nay, tỷ lệ dư nợ tín dụng/GDP của Việt Nam trong nhóm nước có tỷ lệ cao nhất theo đánh giá của quốc tế. Nếu để tỷ lệ này tiếp tục tăng cao và vốn vay trung dài hạn cũng dựa nhiều vào ngân hàng thì sẽ tạo áp lực lớn đối với việc cân đối vốn của hệ thống ngân hàng và cân đối vĩ mô.
Thực tiễn hoạt động ngân hàng thời gian qua cho thấy doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm trên 90% số lượng doanh nghiệp của Việt Nam nhưng khả năng tiếp cận vốn hạn chế do năng lực tài chính, quản trị, phương án kinh doanh khả thi, quản trị dòng tiền còn hạn chế, có những doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn...
Dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp kéo dài khiến hoạt động sản xuất - kinh doanh gặp khó khăn, lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh nên kinh doanh bất động sản trở thành một trong những kênh đầu tư thu hút vốn, dư nợ cho vay bất động sản tăng dẫn đến nợ xấu cũng có xu hướng tăng theo trong thời gian tới.
Một trong những vấn đề quan tâm lớn hiện nay là tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng thương mại nhà nước bởi nếu không được bổ sung thì khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế sẽ bị hạn chế, thị phần của khối ngân hàng thương mại Nhà nước thu hẹp lại, khó hiện thực hóa chỉ tiêu có ít nhất 1 đến 2 ngân hàng thương mại nằm trong top 100 ngân hàng lớn nhất về tổng tài sản khu vực châu Á theo Chiến lược phát triển ngành ngân hàng đến năm 2025, định hướng 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (thời gian qua Agribank mới được tăng 3.500 tỷ đồng).
Kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản phải tính câu chuyện bền vững
Để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, chống đầu cơ, nhưng cũng tránh làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu đến hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế, trên cơ sở phản ánh của các TCTD, Hiệp hội Ngân hàng đề xuất một số giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.
Hơn nữa, tình hình dịch bệnh Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam ảnh hưởng tới hầu hết các ngành kinh tế, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, do đó, nên cân nhắc xem xét lùi lộ trình đối với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn là cần thiết tạo điều kiện cho TCTD hỗ trợ tốt hơn cho khách hàng vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch; tăng vốn điều lệ cho các NHTM Nhà nước để đáp ứng nhu cầu vốn nền kinh tế…
Thứ hai, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng; ban hành các chính sách để kiểm soát chặt chẽ chất lượng trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng; đồng thời, đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư, thông tin và tạo thuận lợi cho thu hút FDI vào thị trường bất động sản…
Thứ ba, với đặc thù thị trường bất động sản liên quan tới nhiều thị trường khác, do đó, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế - xã hội, cần có sự phối hợp chỉ đạo thống nhất của các bộ, ngành liên quan từ quản lý thị trường nhà ở, đầu tư, xây dựng, nguyên vật liệu… và từ phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; xây dựng hệ sinh thái bất động sản hướng tới phát triển kinh tế tuần hoàn.
Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp, hành lang pháp lý thị trường bất động sản, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm để khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản; quy định rõ ràng cho loại hình bất động sản mới như: Condotel, officetel, shoptel…; ban hành Luật Xử lý nợ xấu, tạo điều kiện cho các TCTD xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản sản, thu hồi nợ xấu.
Thứ năm, phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; Phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…
Thứ sáu, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.
Thứ bảy, tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở xã hội; đẩy mạnh mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản...
Thứ tám, xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp bất động sản thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho TCTD cho vay nhận thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản an toàn, hiệu quả./.
