Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu đề xuất được phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về chủ đề “Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh” do Thủ tướng Chính phủ chủ trì. Trong đó, những kiến nghị về gỡ vướng đất công xen cài, hỗ trợ giải quyết sự nhập nhằng giữa các khái niệm và sớm đưa ra kết luận về các dự án vướng thanh tra… là những ưu tiên hàng đầu.
Gỡ vướng đất công xen kẹt
Về quy trình giải quyết hồ sơ dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất do Nhà nước quản lý, HoREA khẩn cầu Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận và chỉ đạo các địa phương thực hiện quy trình hành chính gồm 05 bước, như sau:
Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp Giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng; Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
HoREA đề xuất nộp tiền sử dụng đất ở bước 5 vì pháp luật về xây dựng không quy định chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất thì mới được khởi công xây dựng, để không làm tăng giá nhà, mà người mua phải gánh chịu. Pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản cũng chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi bán nhà, hoặc huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai; hoặc trước khi thực hiện thủ tục xin cấp “sổ đỏ” dự án cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, HoREA đề xuất 04 phương án xử lý vướng mắc đối với phần đất rạch, đường, bờ đất, do Nhà nước quản lý (chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen cài trong khu đất dự án nhà ở của doanh nghiệp:
Phương án 1: Xác định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường đối với các phần đất xen cài này và giao đất cho chủ đầu tư theo các quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Hiện nay, các địa phương không dám giải quyết như trước đây, vì còn “lấn cấn” do các thửa đất xen cài này là đất công.
Phương án 2: Thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, đường, bờ đất, thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “chuyển đổi quyền sử dụng đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Phương án 3: Thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.
Phương án 4: HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.
Quy định rõ khái niệm “đất” và “đất ở” đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp
Theo HoREA, tính từ ngày 20/10/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) cho đến nay, toàn thành phố Hồ Chí Minh có 126 dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp… mà nguyên nhân là do quy định về “đất ở” tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, không thống nhất với Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai.
Để giải quyết vấn đề này, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ, yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh báo cáo rà soát, để Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì cùng các Bộ, ngành tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định.
Trước mắt, HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố sớm có “Báo cáo rà soát” gửi Chính phủ để xử lý vướng mắc đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, theo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng.
HoREA cũng thống nhất với Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở, như sau: Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Đồng thời, HoREA cũng thống nhất với Bộ Kế hoạch và Đầu tư về “Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư” đề xuất bãi bỏ Khoản 2 Điều 170 và Điều 171 Luật Nhà ở. Theo đó, các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp được thực hiện quy trình, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 3 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.
Sớm rà soát, kết luận các dự án vướng thanh tra
Về các dự án chậm tiến độ do vướng thanh tra trên địa bàn TP, HoREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan trung ương phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh khẩn trương rà soát, sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.
Từ năm 2017 đến nay, thành phố Hồ Chí Minh có 158 dự án, mặt bằng kinh doanh có sử dụng đất công, thuộc diện rà soát, do trước đây, cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Mặc dù Lãnh đạo thành phố và các cơ quan Trung ương đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình thường kể từ tháng 03/2019, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường.
HoREA cho rằng việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Nhưng quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và tác động đến cả môi trường kinh doanh. Do đó, HoREA kiến nghị sớm đẩy nhanh tiến trình rà soát, sớm đưa ra kết luận để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án hoặc có phương án xử lý để tránh lãng phí tài nguyên.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét về nới lỏng chính sách cho vay mua nhà ở xã hội để doanh nghiệp và người mua nhà dễ tiếp cận hơn. Các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ từ năm 2016 đến nay, về lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội, về hướng dẫn cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay nhà ở xã hội, gần như chưa thực hiện được trên thực tế. Nên các chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở xã hội phải vay thương mại với lãi suất 9 - 10%/năm, dẫn tới giá nhà ở xã hội hiện nay có nơi lên đến 20 triệu đồng/m2, tăng 33% so với năm 2016.
Trên thực tế doanh nghiệp chưa huy động được nguồn lực từ khu vực tư nhân, chưa khai thác hiệu quả quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại, từ các quỹ đất công, để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội có quỹ đất do tư nhân tự tạo lập vẫn “bị hành”, làm nản lòng các nhà đầu tư tâm huyết. HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành tổ chức Hội nghị chuyên đề để giải quyết các vướng mắc, nhằm đẩy mạnh Chương trình phát triển nhà ở xã hội ngay trong năm 2020 và những năm sắp đến, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư.
