“Kiến tạo dự án xanh” hay khởi nguồn cho chuỗi “bi kịch đô thị”? 

Dù được xem là “ông lớn” trong ngành bất động sản khi sở hữu quỹ đất khổng lồ nhưng dấu ấn của Tập đoàn Nam Cường trong việc xây dựng và phát triển đô thị lại khá mờ nhạt. Bởi hầu hết các dự án khu đô thị mà tập đoàn này triển khai đều chỉ đẹp ở trên bản vẽ. Còn thực tế, nơi thì dang dở, chốn lại bỏ hoang, xuống cấp… Tiến độ xây dựng các dự án còn chậm hơn “rùa bò” khi cả thập kỷ trôi qua vẫn không về đến đích. 

Và rồi, thay vì “kiến tạo các dự án bất động sản xanh, cao cấp, độc đáo với Giá trị sống và môi trường sống hoàn hảo”, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, làm đẹp diện mạo đô thị thì các dự án khu đô thị khi qua tay của Nam Cường lại trở thành những nơi khó sống, khiến cho bộ mặt thành phố trở nên nhếch nhác, lem nhem. Đằng sau đó, còn là câu chuyện lãng phí nguồn lực đất đai và những hệ lụy thấy rõ của sự phát triển thiếu bền vững mà nhiều chuyên gia gọi tên là “bi kịch đô thị”. 

KHU ĐÔ THỊ MỚI: TỪ "NIỀM HY VỌNG" ĐẾN "KẺ TỘI ĐỒ"

Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2010 - 2020 đã vượt mốc 40%. Kết quả của quá trình mở rộng đô thị là sự hình thành các Khu đô thị mới. Đây là những khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. 

Khu đô thị mới là loại hình bất động sản không thể thiếu trong quá trình phát triển đô thị. Việc hình thành những khu đô thị không chỉ tạo tiền đề để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, cải thiện điều kiện sống, cải thiện chất lượng giao thông mà còn mang lại không gian sống nhiều tiện ích cho công dân. Hay nói cách khác, các Khu đô thị mới là niềm hy vọng của người dân đô thị về một không gian sống mới chất lượng hơn, tiện ích hơn và đáng sống hơn. Đây là điều mà bất kể quốc gia nào cũng cần thực hiện tốt nếu muốn chuyển từ quốc gia đang phát triển lên phát triển, cải thiện bộ mặt đất nước. 

Ở nước ta, khu đô thị phát triển mạnh kể từ những năm 90. Với tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch khắt khe cùng sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, giao thông…, trong những năm qua, nhiều chủ đầu tư lớn đã tham gia xây dựng và phát triển nhiều dự án khu đô thị nhằm nâng cao chất lượng và đang dần thay đổi bộ mặt đô thị, đồng thời tạo dấu ấn quan trọng trong quá trình phát triển của Việt Nam. 

Tuy nhiên, một thời gian dài, việc mở rộng đô thị quá nhanh đã kéo theo tình trạng sử dụng đất chưa hiệu quả. Đơn cử như việc Hà Nội mở rộng, sáp nhập với tỉnh Hà Tây (cũ) đã tạo điều kiện cho một loạt Khu đô thị mới ra đời như những vệt dầu loang quét qua những cánh đồng làng. Sau vài đợt sốt đất, những cánh đồng làng - nơi được kỳ vọng sẽ 'thay da đổi thịt", kiến tạo nên không gian sống hiện đại, chất lượng - lại trở thành những vùng đất chết. Bởi thực tế, không có mấy dự án khu đô thị được thành hình, thành dạng mà đa phần xây dựng dở dang rồi án binh bất động. Hàng loạt các đô thị "ma" xuất hiện nhan nhản tạo nên bức tranh đô thị nham nhở.  

Một trong những cái tên có “đóng góp” nhiều nhất vào quá trình phát triển thiếu bền vững, “tàn phá” bộ mặt đô thị là Tập đoàn Nam Cường với danh mục các dự án Khu đô thị mới sau cả thập kỷ vẫn chỉ là bức tranh dang dở.

“Tập đoàn Nam Cường hướng phát triển các sản phẩm bất động sản ở phân khúc cao cấp, thân thiện với môi trường, lấy khách hàng làm trung tâm, luôn chú trọng cải tiến không ngừng và hướng tới sự hài lòng của khách hàng bằng những sản phẩm mang bản sắc riêng, đậm chất “Nam Cường”. Phương châm của Tập đoàn Nam Cường là xây dựng các sản phẩm bất động sản “giá trị thực cho nhu cầu thực”, kiến tạo nên các dự án bất động sản xanh, cao cấp, độc đáo với Gói Giá trị sống và môi trường sống hoàn hảo, đem lại các giá trị gia tăng cho nhiều thế hệ khách hàng”. 

Đó là những dòng giới thiệu đầy hoa mỹ được ghi trên trang chủ của Tập đoàn Nam Cường. Còn thực tế, những sản phẩm “mang bản sắc riêng, đậm chất Nam Cường” lại là những khu đô thị nửa phố, nửa quê, hạ tầng thiếu đồng bộ. 

Thành công từ một dự án BT giao thông đã tạo nền móng cho Tập đoàn Nam Cường trở thành chủ đầu tư của nhiều dự án khu đô thị với quỹ đất hàng nghìn héc-ta tại Hà Nội. Nhưng nhiều khu đất vàng được quy hoạch làm Khu Đô thị mới do tập đoàn này triển khai nhiều phần vẫn là bãi cỏ hoang. Các dự án hầu hết mới chỉ triển khai một phần rồi dừng hoặc làm theo kiểu “vừa đi vừa nghỉ”, khiến người dân trong vùng dự án rơi vào cảnh cơ cực vì vướng quy hoạch. 

Năm 2013, Nam Cường là một trong những doanh nghiệp bất động sản đầu tiên trả lại dự án cho Hà Nội. Chủ đầu tư này đã đề xuất xin bàn giao lại khu đô thị Quốc Oai có quy mô lên đến trên 1.200ha và khu đô thị Thạch Thất hơn 800ha. Động thái “buông tay” của Nam Cường tại hai siêu dự án cũng là lúc thị trường bất động sản đang trên đà xuống dốc.

Bước sang giai đoạn 2014 - 2015, thị trường bất động sản thoát khỏi cơn bão khủng hoảng và hồi phục tích cực. Nhiều ông lớn bất động sản cũng tạo sự bứt phá, phát triển lên hương. Tuy nhiên, mặc cho thị trường kéo nhau tăng trưởng đi lên thì Nam Cường dường như vẫn đứng ngoài cuộc đua. Những khu đất vàng vẫn dở dang, bất động nhiều năm. Trong khi đó, những năm qua, Nam Cường đã cắt dần những phần nhỏ trong quỹ đất khổng lồ của mình để chuyển nhượng cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp thực hiện dự án.

Tọa lạc ngay nút giao ngã tư Tố Hữu - Lê Văn Lương, Dự án Khu đô thị mới Phùng Khoang có quy mô hơn 46ha được UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định số 17/2007/QĐ-UBND ngày 26/1/2007.

Đến ngày 15/12/2008, UBND TP. Hà Nội có Quyết định số 2580/QĐ-UBND cho phép Tập đoàn Nam Cường đầu tư Dự án xây dựng Khu đô thị mới Phùng Khoang tại huyện Từ Liêm (nay là quận Nam Từ Liêm) và quận Thanh Xuân.

Dự án hoàn thành giải phóng mặt bằng và tiến hành khởi công vào quý II/2007, dự kiến hoàn thành vào năm 2010. Mục đích của dự án là xây dựng khu đô thị mới hiện đại, có cảnh quan hài hoà với khu công viên hồ điều hoà của thành phố, quy mô dân số khoảng 3.000 - 5.000 người. 

Tuy nhiên, đã hơn 10 năm trôi qua nhưng dự án này vẫn án binh bất động. Xung quanh được quây tôn kín mít và bên trong vẫn là bãi đất ngổn ngang. Trong khi đó, có những thời điểm đất nền của khu đô thị này được rao bán và thổi giá lên tới cả trăm triệu đồng. Chưa kể, trong thời gian “treo” dự án, báo chí phản ánh, Nam Cường còn có động thái tự ý “xẻ thịt” hơn 2ha đất cho thuê mặt bằng kinh doanh nhà hàng, sân tập Golf. 

Dự án khu đô thị mới Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm) được giới thiệu là một tổ hợp khang trang, hiện đại, đồng bộ về cơ sở hạ tầng xã hội, tỷ lệ không gian xanh mở là 37,5% do Nam Cường triển khai cũng nằm trong số dự án chậm tiến độ, xây dựng dở dang nhiều năm trên địa bàn Hà Nội, gây lãng phí nguồn lực đất đai. 

Dự án có quy mô đất rộng 17,6ha đã được Tập đoàn Nam Cường “thâu tóm” với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng rất thấp. Thời điểm thị trường sốt nóng, Nam Cường đã nhanh chóng phân lô, bán nền, mở bán hàng nghìn căn hộ thu về cả nghìn tỷ đồng. Đến năm 2013, chủ đầu tư mới đưa vào khai thác các toà chung cư, khu nhà thấp tầng để người dân chuyển về sinh sống.

Tuy nhiên, đến hiện tại, nhiều hạng mục nhà biệt thự vẫn thi công thô dở dang, nhiều lô đất vẫn quây tôn hoặc để hoang cho cỏ mọc, hạ tầng nhếch nhác. Và chưa biết khi nào dự án mới hoàn thành.

“Gần 15 năm qua, đất nông nghiệp của người dân bị thu hồi nhưng chủ đầu tư vẫn chưa đền bù xong. Nhiều diện tích chủ đầu tư thu hồi xong rồi bỏ hoang, gây lãng phí, trong khi dân không có đất canh tác. Sống kiểu nửa phố, nửa quê, dân bất bình lắm nhưng bao nhiêu năm qua rồi vẫn vậy”, ông Doãn Văn Mai, xóm 3B, tổ dân phố Hoàng 8, phường Cổ Nhuế bức xúc nói. 

Theo người dân, với những khu đất nông nghiệp sau khi thu hồi, Tập đoàn Nam Cường đã xây biệt thự, chung cư để bán với giá  bình quân từ 14 - 40 triệu đồng/m2 nhưng hàng chục hộ dân bị thu hồi đất thổ cư ở tổ dân phố Hoàng 8 vẫn chưa được giải phóng mặt bằng. Họ phải “sống mòn”, sống thấp thỏm hơn 15 năm qua vì nhà xuống cấp nhưng không được xây mới, sửa chữa; đường sá không được đầu tư xây dựng dẫn đến tình trạng ngập lụt nghiêm trọng vào mùa mưa bão, môi trường ô nhiễm, thậm chí không được sử dụng nước sạch... 

Không chỉ chậm giải phóng mặt bằng, “treo” cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch dự án của mình, bản thân khu đô thị mới Cổ Nhuế mặc dù mới đưa vào sử dụng một phần các công trình, song theo ghi nhận, tình trạng xuống cấp, nhếch nhác đã và đang diễn ra: vỉa hè bong tróc, cổng sắt ra vào biệt thự nghiêng ngả do hỏng bản lề, khu vực hầm các biệt thự ngập nước nặng cùng với rác thải do đọng nước mưa nhiều ngày, bốc mùi hôi thối. Không ít căn biệt thự bên trong chứa đầy rác và cỏ, rau dại mọc tốt um tùm…

Cảnh nhếch nhác tại khu dân cư chưa được giải phóng mặt bằng tại KĐT Cổ Nhuế.

Một dự án đậm "chất Nam Cường” khác cũng chung cảnh ngộ như trên là khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội). Dự án khởi công xây dựng từ năm 2008 trên quỹ đất đối ứng của một dự án BT. Theo giới thiệu của chủ đầu tư, khu đô thị mới Dương Nội được phát triển đồng bộ với hệ sinh thái các tiện ích, dịch vụ, các loại hình bất động sản đa dạng: hệ thống biệt thự, các tòa chung cư, văn phòng, bệnh viện, khách sạn, trường học, trung tâm thương mại, khu mua sắm shop villas, hồ điều hòa, công viên... 

Thời điểm năm 2008 - 2010, dự án trở thành tâm điểm “sốt nóng” khi thu hút rất nhiều nhà đầu tư tham gia góp vốn, mua đi bán lại thu tiền chênh lệch vài trăm triệu, tới cả tỷ đồng ngay từ khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. 

Theo kế hoạch, dự án khu đô thị Dương Nội sẽ hoàn thành toàn bộ vào năm 2015, nhưng đến nay dự án cũng chỉ mới triển khai một phần, còn lại vẫn dở dang. Bên cạnh những tòa nhà khang trang là những căn biệt thự hoang tàn, không người ở. Có những khu vực vẫn là bãi cỏ hoang dại. Nguyên nhân lớn nhất khiến người dân đã mua nhà chưa chuyển về sinh sống cũng giống như các khu đô thị vắng bóng cư dân khác là do các điều kiện cơ sở hạ tầng mà chủ đầu tư đã hứa chưa được thực hiện. Trong bối cảnh quỹ đất sạch ở Hà Nội ngày càng bị cạn kiệt thì những bãi đất trống nằm trong khu đô thị mới Dương Nội bao năm nay khiến nhiều người không khỏi bức xúc vì nguồn lực đất đai bị lãng phí, bên cạnh đó, mỹ quan đô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 

NHỨC NHỐI BÀI TOÁN QUY HOẠCH

Theo các chuyên gia, xét trong mối quan hệ với đô thị, việc hình thành các dự án bất động sản, trong đó điểm nhấn là các khu đô thị mới sẽ góp phần hiện thực hóa các bản quy hoạch và nâng cao chất lượng không gian sống và bộ mặt của đô thị. Nhưng bức tranh này chỉ đẹp khi các quy hoạch được thực thi đúng theo bản vẽ. 

Còn thực tế, dù Luật Quy hoạch đô thị ra đời từ năm 2009, có hiệu lực năm 2010 đã quy định các nội dung quan trọng: Một là tổ chức lập quy hoạch, hai là tổ chức thực hiện quy hoạch và thứ ba là quản lý đô thị theo quy hoạch được duyệt và dù luật pháp đã quy định chặt chẽ về trình tự thực hiện quy hoach và các tiêu chí bắt buộc của khu đô thị mới nhưng không nhiều khu đô thị mới được hoàn chỉnh theo đúng với những mục tiêu ban đầu. Kể cả những khu đô thị được gắn danh “kiểu mẫu” như Linh Đàm hay Trung Hòa - Nhân Chính cũng đã chìm vào dĩ vãng, từ nơi đáng sống trở thành nơi khó sống, cũng bởi chạy theo sự phát triển thiếu bền vững, bài toán thực thi quy hoạch không được làm tròn. 

“Lâu nay, bất cứ vấn đề gì trục trặc trong quá trình phát triển đô thị đều đổ lỗi cho quy hoạch. Điều đó bất hợp lý. Vấn đề nằm ở chỗ thực thi quy hoạch và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch.

Một thời gian rất dài, các đô thị đã phát triển theo hướng: Trên cơ sở quy hoạch chung, đô thị loang đến đâu thì đánh dấu đến đó, và mỗi vị trí đánh dấu như vậy là một dự án được hình thành. Nhà đầu tư căn cứ vào “dấu chéo” đó, rồi thuê đo đạc xung quanh, làm bản đồ, lập quy hoạch 1/2000 và 1/500 sau đó khoanh vùng, xác định ranh giới dự án theo phương thức lấy đất trống đưa vào dự án, còn các khu vực làng xóm, dân cư cạnh đó bị bỏ ra ngoài. Điều đó dẫn đến việc hình thành dự án một cách tràn lan, không có trọng tâm, trọng điểm, không xuất phát từ nhu cầu và nguồn lực phát triển đô thị.

Trong thực thi quy hoạch, ngoài viêc tuân thủ theo quy hoạch thì phải có kế hoạch. Nhưng giai đoạn đó thì không có kế hoạch mà dàn hàng ngang phát triển. Chủ đầu tư chạy đua nhau phát triển dự án, xin ở đâu thì được cấp ở đó. Bất kể ở vị trí nào, chỉ cần nằm trong vết loang đó là đánh dấu. Làm cho đô thị phát triển manh mún không kết nối được hạ tầng, không hình thành được bộ mặt đô thị. Rất lãng phí đất đai”, Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến, nguyên Cuc trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định. 

Quay trở lại với các dự án khu đô thị mới đậm chất “Nam Cường”, cũng bởi vì không thực thi được đúng theo quy hoạch và tiến độ đã đặt ra nên thay vì tạo ra một môi trường sống, chốn an cư hoàn hảo thì các khu đô thị này lại trở thành những nơi khởi đầu cho chuỗi bi kịch của đô thị: Không đồng bộ hạ tầng, cứ mưa là ngập, ô nhiễm, nhếch nhác… Chủ đầu tư chỉ mải chạy theo lợi nhuận mà quên đi trách nhiệm kiến tạo những nền tảng cơ bản của đô thị đó là các hạ tầng, tiện ích dịch vụ, môi trường cảnh quan theo quy hoạch đã đặt ra. 

Đó là chưa kể đến mối nguy mang tên “điều chỉnh quy hoạch” theo kiểu tiền trảm hậu tấu. Câu chuyện này đang diễn ra tại khu đô thị Dương Nội nhiều năm nay, nhưng việc xử lý còn mập mờ, thiếu minh bạch. 

Theo hồ sơ Reatimes có được, ngày 26/12/2007, UBND tỉnh Hà Tây cũ ban hành Quyết định số 2568/QĐ-UBND, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội. Gần một năm sau (ngày 2/7/2008), UBND tỉnh Hà Tây cũ ban hành Quyết định số 1955/QĐ-UBND, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới Dương Nội.

Tại bảng quy hoạch sử dụng đất chi tiết điều chỉnh của Quyết định số 1955/QĐ-UBND, mục 5.1 thể hiện tổng số biệt thự là 2.253 căn, tổng số liền kề là 544 căn. Tuy nhiên, trong bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ lại thể hiện tổng số biệt thự là 2.716 căn, số hộ liền kề là 592 căn. Đối chiếu 2 số liệu này có thể thấy, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500 tăng so với Quyết định số 1955/QĐ-UBND là 511 căn biệt thự và liền kề.

Được biết, Tập đoàn Nam Cường đã gửi Công văn số 317a/CV-NCHN ngày 26/12/2011; 72/CV-NC ngày 27/3/2012 và số 119/CV-NC ngày 18/5/2012 tới Bộ Xây dựng xin ý kiến thiết kế cơ sở công trình nhà ở thấp tầng liền kề phân khu U và biệt thự song lập phân khu A, B, C D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, P, Q, R, S, T, V, X, Y, kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở công trình. Trong đó, có đề cập tới việc tăng 511 căn hộ so với Quyết định số 1955/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tây cũ.

Trong khi cơ quan chức năng đang góp ý về nội dung này, Tập đoàn Nam Cường đã tiến hành triển khai xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được vẽ “bừa”, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ.

Theo Báo cáo số 1206/SXD-QLDA ngày 26/2/2013 của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, thời điểm này khu biệt thự và khu nhà liền kề Tập đoàn Nam Cường đã thi công xong phần kết cấu chính và đang hoàn thiện theo bản vẽ quy hoạch nói trên…

Trả lời về nghi vấn xây thừa hơn 500 căn với báo chí, đại diện Tập đoàn Nam Cường cho biết, sự chênh lệch giữa số lượng các căn biệt thự và liền kề tại Quyết định phê duyệt của UBND tỉnh Hà Tây với số liệu trong bản vẽ của thiết kế cơ sở được duyệt là “sai sót do lỗi đánh máy”. 

Câu trả lời không mấy thuyết phục này đã đặt ra nghi ngại, đơn vị này triển khai xong mới xin phép, hợp thức hóa hồ sơ?! Báo chí cũng phản ánh, một căn “biệt phủ” 4.000m2 xây sai quy hoạch được cho là của Chủ tịch Tập đoàn Nam Cường được xây dựng trước khi xin giấy phép 5 năm nhưng hiện vẫn chưa rõ đúng sai. 

Bày tỏ lo ngại về thực trạng phát triển đô thị hiện nay, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, lợi ích tư nhân đang dẫn đường cho phát triển chứ không phải theo quy hoạch của Nhà nước. Nói cách khác, việc điều chỉnh quy hoạch tại Hà Nội chủ yếu dựa theo ý kiến, đề xuất của nhà đầu tư tư nhân. Công cụ quy hoạch lúc này đã bị biến dạng. Có thể nói một số nơi quy hoạch trở nên dang dở và có thể tạo ra hệ lụy cho phát triển.

"Lợi ích tư nhân đang choán hết không gian phát triển thực sự. Những trường hợp như vậy sẽ tạo nên điểm nóng phức tạp đi liền hệ lụy khó khắc phục. Có những điểm ngay trước mắt đã thấy hệ quả và sẽ có những nơi tương lai là bi kịch lớn”, ông Võ khẳng định. 

Cũng theo đánh giá của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, việc quản lý quy hoạch hiện nay rất đểnh đoảng, bất chấp thực tế, bất chấp cả những yêu cầu đặt ra để vi phạm, để "chiều" chủ đầu tư.

Ông Trần Ngọc Hùng, nguyên Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện luật liên quan đến quy hoạch đô thị cơ bản đã đầy đủ nhưng do quá trình thực hiện không đến nơi đến chốn mới xảy ra tình trạng “băm nát đô thị”. Chính quyền thiếu trách nhiệm, thậm chí buông lỏng quản lý xây dựng theo quy hoạch, còn doanh nghiệp lại đua nhau chạy theo lợi nhuận mà không thực hiện đúng trách nhiệm của mình.

Một nguyên nhân khác nữa là chúng ta đang thiếu tầm nhìn trong quy hoạch. Điều này thể hiện ở chỗ các khu đô thị mới vừa xây dựng đã lạc hậu, dẫn đến tình trạng xe ô tô của người dân không biết để đâu, thiếu không gian công cộng, công viên, hồ điều hoà…

“Các khu đô thị mới hầu như đều có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu, trong khi các công trình công cộng vẫn giữ nguyên. Đó là nguyên nhân của đường sá ùn tắc, bệnh viện quá tải, học sinh không có chỗ học... Như vậy là quy hoạch có vấn đề mà xây dựng, tổ chức thực hiện cũng lại có vấn đề”, vị chuyên gia nói. 

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cũng từng phát biểu, tình trạng điều chỉnh quy hoạch ở các đô thị hiện nay còn tùy tiện. 

“Điều chỉnh quy hoạch là do những yêu cầu khách quan và chủ quan của các chủ thể liên quan. Tuy nhiên, dư luận xã hội, cử tri và ĐBQH đang rất bức xúc về tình trạng điều chỉnh quy hoạch chạy theo nhà đầu tư, điều chỉnh tùy tiện”, Phó Thủ tướng khẳng định. 

Theo nhận định của các chuyên gia, dự án bất động sản và đô thị là đôi bạn cùng tiến. Nếu chủ đầu tư chỉ chạy theo lợi nhuận, chú trọng yếu tố mua bán bất động sản mà bỏ quên hạ tầng đô thị, triển khai không đúng với quy hoạch, hoặc manh mún, thiếu đồng bộ thì sẽ gây ra những tác động ngược, ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân và tương lai đô thị. 

Thực tế cho thấy, tại nhiều dự án phát triển nhà ở, khu đô thị ở các thành phố lớn, tình trạng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, thậm chí cố tình xây dựng trái quy hoạch đã và đang diễn ra liên tục. Hậu quả của việc này là làm diện mạo của các khu đô thị bị biến dạng trong suốt một thời gian dài và khó có thể cứu vãn.

Do đó, cần sớm đặt dấu hỏi cho năng lực của chủ đầu tư các dự án chậm triển khai hoặc xây dựng trái quy hoạch, đồng thời rà soát lại quá trình thực hiện để có những phương án xử lý phù hợp. 

Việc hàng loạt các dự án của Nam Cường đều chung một đặc trưng đó là dang dở, ngổn ngang, sau hơn chục năm vẫn chưa hoàn thiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt cũng đã khiến dư luận bức xúc và đặt dấu hỏi lớn về năng lực của chủ đầu tư triển khai dự án. Kho dự án khổng lồ của Nam Cường đã tạo ra những vết sẹo lớn trong quá trình phát triển đô thị. Nếu tiếp tục giao đất cho những chủ đầu tư tương tự thì Hà Nội liệu có khu đô thị nào có chất lượng giống như trên bản vẽ?

CẦN BIỆN PHÁP MẠNH ĐỂ "TRỊ" NHỮNG DỰ ÁN "RÙA BÒ"

Theo tìm hiểu của phóng viên, thực tế, nhiều năm nay, tình hình tài chính của Tập đoàn Nam Cường không mấy khả quan. Năm 2015, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp này đạt 155 tỷ đồng, doanh thu từ hoạt động tài chính 750 triệu đồng. Lợi nhuận khác âm -31 tỷ đồng. Sau khi trừ các khoản chi phí, lợi nhuận năm 2015 sau thuế đạt 6,7 tỷ đồng. Tổng tài sản 8.200 tỷ đồng, nợ phải trả 3.000 tỷ đồng, chủ yếu là nợ phải trả nội bộ ngắn hạn. Lợi nhuận năm 2018 là 85 tỷ đồng. Lợi nhuận 2019 là 26 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền trong hoạt động kinh doanh, hoạt động tài chính giai đoạn 2015-2020 chỉ vài chục tỷ đến hơn 100 tỷ đồng. Con số này có vẻ khiêm tốn cho với những dự án của một tập đoàn bất động sản. 

Với một doanh nghiệp có sức khỏe tài chính bấp bênh như vậy liệu có thể gánh trên vai trọng trách “kiến tạo không gian sống xanh, chất lượng” như phương châm mà đơn vị này rao giảng? Bức tranh nham nhở tại các dự án khu đô thị của Nam Cường chưa biết bao giờ mới được hoàn thiện nhưng kể cả nếu có thể hoàn thiện xong trong nay mai thì quy hoạch dự án liệu có còn phù hợp với bối cảnh hiện tại khi đã chậm về đích quá lâu? 

Theo các chuyên gia, dự án “treo”, chậm tiến độ đang  trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm nham nhở bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của thành phố.

Hậu quả thì đã rõ, nhưng câu chuyện xử lý các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, gây bức xúc trong dân vẫn đang là vấn đề nan giải nhiều năm nay khi số liệu về những dự án này trong báo cáo của cơ quan chức năng qua các năm không mấy thuyên giảm. Chỉ riêng TP. Hà Nội hiện vẫn còn hơn 300 dự án chậm triển khai hoặc vi phạm Luật Đất đai đang chờ xử lý. Dù không có số liệu cụ thể nào được công bố nhưng các dự án “rùa bò” cả thập kỷ của Tập đoàn Nam Cường có lẽ cũng không nằm ngoài danh sách này. 

Nguyên nhân quan trọng khác khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc triển khai không đảm bảo tiến độ bắt nguồn từ thực tế một số chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư. Không ít chủ đầu tư vẫn “ôm” đất nhiều năm tiếp theo dù không triển khai bất cứ hạng mục nào. 

“Nhiều dự án khi lập hồ sơ ban đầu thì rất nhanh, nhưng quá trình tổ chức triển khai rất chậm, đội vốn. Kết quả chất lượng dự án lại thường không đạt yêu cầu. Dự án có quy mô càng lớn thì tiến độ càng chậm, đội vốn càng nhiều. Vấn đề diễn ra nhiều năm chưa có hồi kết. Đây có thể coi là vấn nạn của quốc gia”, một vị ĐBQH từng phát biểu.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho hay, thông thường, với trách nhiệm của một chủ thể được giao đất để phát triển khu đô thị, khi giao đất phải có nhiệm vụ rất rõ ràng, khu đô thị có thiết chế đáp ứng cho đối tượng nào, số lượng là bao nhiêu?

Còn trách nhiệm của chính quyền, cơ quan quản lý là đăng tải các đồ án quy hoạch chung, phân khu, chi tiết thuộc thẩm quyền phê duyệt của tỉnh lên Cổng thông tin điện tử. Bên cạnh đó là phát huy sự công khai minh bạch trong quy hoạch đô thị và các dự án đầu tư, việc lấy ý kiến cộng đồng, việc giám sát của nhân dân. Các quy định đã đủ cả, nhưng nhiều khi chỉ là hình thức. 

“Việc giao đất dự án cho chủ đầu tư theo “quan hệ”, “cơ chế xin cho”; giao đất nhưng không tính đến tiêu chí như nhà đầu tư có năng lực hay không, khả năng triển khai dự án thế nào dẫn tới sự thất thoát ngân sách Nhà nước như tại nhiều dự án "treo" hiện nay”, ông Võ nhấn mạnh và cho rằng, các dự án này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị, mà khi bị treo nhiều năm thì trong khoảng thời gian đó hiệu quả sử dụng đất cũng hoàn toàn tê liệt. Việc để hoang phí đất đai sẽ gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước.

TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cũng nhìn nhận, trong thời gian qua, có dự án được thực hiện tốt, góp phần phát triển diện mạo đô thị nhưng cũng có dự án làm nửa vời, hoặc đắp chiếu, bỏ hoang cho cỏ mọc.

Một trong những nguyên nhân, theo ông Quảng là do cơ quan có liên quan trao quyền sử dụng đất, cấp phép đầu tư xây dựng dự án cho chủ đầu tư nhưng không kiểm chứng năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai dự án, để rồi giao đất cho chủ đầu tư yếu kém. 

“Rất nhiều chủ đầu tư sau khi nhận dự án đã không phát triển theo đúng mục đích ban đầu. Nhiều trường hợp còn chuyển giao, chuyển nhượng hoặc lập doanh nghiệp dự án mà cơ quan chức năng không quản lý được. Đây là bài toán rất nan giải trong quá trình phát triển đô thị Việt Nam”, ông Quảng đánh giá. 

Trong bối cảnh quỹ đất phát triển đô thị ngày càng hạn hẹp, việc có những động thái quyết liệt trong rà soát, xem xét và đưa ra hướng xử lý phù hợp, đẩy nhanh tiến độ các dự án được đánh giá là giải pháp cứu cánh cho tương lai của đô thị. Bởi thêm một ngày đất đai bị bỏ hoang là thêm một ngày nguồn lực phát triển bị “giam lỏng”, đằng sau đó còn rất nhiều hệ lụy khác mà càng để lâu, càng khó tháo gỡ.

“Tôi cho rằng, cần phải có những giải pháp mạnh thì mới “trị” được dự án sai phạm. Vừa qua, khi các cơ quan chức năng Hà Nội rà soát lại đã phát hiện tới gần 400 dự án vi phạm Luật Đất đai. Việc xử lý các dự án này cần triển khai mạnh, xem dự án nào còn đủ cơ sở pháp lý, tiếp tục triển khai được thì đẩy nhanh tiến độ, còn dự án nào cần phải điều chỉnh lại, thậm chí cần phải thu hồi thì phải quyết liệt thực thi, xử lý các sai phạm”, TS.KTS. Trương Văn Quảng nhìn nhận. 

Chia sẻ với báo chí, luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng luật sư InterLa (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho hay, trước thực trạng hàng loạt đất dự án bị bỏ hoang như các dự án của tập đoàn Nam Cường thì hoàn toàn có căn cứ để xử lý về hành vi vi phạm pháp luật về đất đai của Tập đoàn này.

“Thiết nghĩ UBND TP. Hà Nội cần có những chỉ đạo quyết liệt, lập đoàn thanh tra để tiến hành kiểm tra rà soát xử lý nghiêm sai phạm của toàn bộ các dự án không chỉ của Tập đoàn Nam Cường mà còn nhiều dự án khác cũng tương tự để xử lý dứt điểm tình trạng quy hoạch treo như hiện nay”, luật sư Hòe nhấn mạnh.

KIÊN QUYẾT RÀ SOÁT LẠI CÁC "CUỘC ĐỔI CHÁC" BT

Cũng cần nhìn nhận lại, một trong những “kẻ đầu sỏ” khiến việc phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai không hiệu quả, gây thất thoát, lãng phí trong thời gian qua là việc dùng quỹ đất để thanh toán cho dự án BT một cách vô tội vạ. 

“Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước công bố gần đây có đến 90% dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư qua chỉ định thầu dù pháp luật có quy định cả hình thức đấu thầu công khai. Bên cạnh đó quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng dẫn đến việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc. Không ít dự án BT đang bị biến tướng thành cuộc giao dịch ngầm theo cơ chế xin cho giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước, gây thất thoát nguồn đầu tư công và tài sản công rất lớn", lời phát biểu của một vị ĐBQH từng làm nóng nghị trường.

Thực tế cũng cho thấy, hàng loạt lô đất vàng nghiễm nhiên rơi vào tay doanh nghiệp với giá không thể rẻ hơn. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, Nhà nước đã phải trả một cái giá quá đắt cho các dự án xây dựng hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông. Và cũng vì lẽ đó, nhiều con đường BT đã được mệnh danh là “đắt nhất hành tinh”.

Và điều kỳ lạ là, dù đụng đâu sai đó, báo chí liên tục phản ánh, dư luận bức xúc, Kiểm toán Nhà nước cũng liên tục chỉ ra các sai phạm, nhiều địa phương vẫn đề xuất hàng loạt dự án BT, đua nhau làm BT, còn các chủ đầu tư thì luôn hăng hái tham gia dự án BT. Câu trả lời có lẽ nằm ở công thức quen thuộc của hình thức đầu tư này là “đổi đất lấy hạ tầng”, thực tế hơn là “đổi XXha đất lấy X,xkm đường”.

“Công thức của BT là “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng thực tế không có “cuộc đổi chác” nào là ngang giá. Vấn đề định giá ở dự án BT Nhà nước đang thiệt cả hai đầu, còn chủ đầu tư thì lợi cả đôi đường.

Thông qua kiểm toán mới thấy rằng hầu như tất cả dự án đều bị đẩy giá lên nhiều lần so với giá trị thực. Còn giá trị đất đối ứng thì đa phần là không theo đấu giá, không định giá được theo giá trị thực tế trên thị trường, đặc biệt là khi mảnh đất đó ở vị trí “đắc địa”, dẫn tới việc những mảnh đất "vàng" bị rơi vào tay các chủ đầu tư”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho hay. 

Theo các chuyên gia, chính bởi “miếng bánh béo bở” từ chênh lệch địa tô” nên dù phương châm của các dự án BT là “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng trên thực tế tại nhiều dự án, “đất vàng” đã trao tay, doanh nghiệp tích cực xây nhà hoặc phân lô bán nền nhưng hạ tầng “trả lại” cho Nhà nước vẫn nằm án binh bất động hoặc triển khai ì ạch. Điều này khiến dư luận nghi hoặc về năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án của các chủ đầu tư BT khi chủ yếu thực hiện theo hình thức “lấy mỡ nó rán nó”. Và một điều gây bất bình hơn là dù các dự án trên khu đất đối ứng luôn được triển khai trước dự án hạ tầng nhưng không có nhiều dự án được hoàn thiện bài bản theo quy hoạch mà thường bị bỏ dở giữa chừng. 

Và khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường cũng không nằm ngoài câu chuyện này. Đây là dự án nằm trên khu đất đối ứng của Dự án tuyến đường trục phát triển phía Bắc Hà Đông (5,7km, tiếp nối Lê Văn Lương kéo dài, mức đầu tư 700 tỷ đồng) do Nam Cường làm chủ đầu tư. Dự án khu đô thị Dương Nội có diện tích lên tới 200ha.

Cuối năm 2018, Kiểm toán Nhà nước đã đưa dự án khu đô thị Dương Nội vào kế hoạch kiểm toán để làm rõ các vấn đề đầu tư, tài chính. Đến nay, kết quả của cuộc kiểm toán này vẫn chưa được công bố rộng rãi. Mặt khác, rõ ràng, Dự án khu đô thị Dương Nội có vị trí đẹp nằm trên trục đường BT đã hoàn thành và đây cũng chính là khu đất do chính doanh nghiệp chỉ định để thực hiện chiến lược kiến tạo dự án bất động sản xanh, cao cấp, mang lại môi trường sống hoàn hảo…, nhưng không biết vì lý do gì, dự án “tâm huyết” này của Nam Cường vẫn đang trong tình trạng nửa phố, nửa quê. 

Dự án KĐT Dương Nội có vị trí đẹp nằm trên trục đường BT đã hoàn thành và đây cũng chính là khu đất do chính doanh nghiệp chỉ định để thực hiện chiến lược kiến tạo dự án bất động sản xanh, cao cấp, mang lại môi trường sống hoàn hảo…, nhưng không biết vì lý do gì, dự án “tâm huyết” này của Nam Cường vẫn đang trong tình trạng nửa phố, nửa quê.

Không chỉ dự án của Nam Cường mà hàng loạt “cuộc đổi chác” thấy rõ sự không ngang giá khác khiến Nhà nước bị thiệt kép trong khi doanh nghiệp đầu tư lại lợi cả đôi đường đã gây bức xúc trong dư luận. Và rồi, tức nước thì vỡ bờ, sau gần 20 năm tồn tại, các dự án BT đã chính thức kết thúc “cuộc đời” đầy bất cập, biến tướng của mình khi bị loại khỏi phương thức đối tác công tư PPP từ 1/1/2021. 

Tuy nhiên, những hệ lụy tồn đọng mà các dự án BT để lại có lẽ không phải là vấn đề có thể giải quyết dứt điểm trong ngày một ngày hai, đặc biệt là những dự án đã triển khai và hoàn thành nhưng dư luận vẫn chưa thôi nghi hoặc về lợi ích nhóm gây thất thoát đất đai. 

Theo một số chuyên gia, sau 20 năm, số lượng dự án BT tồn đọng bất cập vẫn còn rất nhiều. Do vậy, việc tiến hành thanh tra và xử lý triệt để các hệ lụy là điều tiên quyết mà các cơ quan chức năng cần hướng tới. Thậm chí, đối với những dự án đối ứng triển khai quá lâu, sử dụng nguồn lực đất đai kém hiệu quả thì phải tính toán đến việc tính lại giá trị đất đai theo mức giá hiện tại, nếu thừa thì phải có phương án thu hồi. 

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long phân tích, lẽ ra những dự án BT cần phải được giải quyết từ sớm bằng việc đấu giá quỹ đất và tiến hành đấu thầu các công trình. Nên lúc này, nên phân nhóm các dự án BT để đưa ra dứt điểm các phương án giải pháp không chỉ đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, mà còn giảm thiểu tối đa những thất thoát mà hình thức BT đã diễn ra.

TS.KTS. Trương Văn Quảng cũng nhìn nhận, hình thức BT dừng lại để quản lý lại quỹ đất nhưng hậu BT, dự án trên quỹ đất đối ứng xử lý như thế nào nếu sai phạm thì dường như vẫn chưa được đề cập nhiều đến. Ngay tại Hà Nội cũng chỉ mới tiến hành rà soát quỹ đất đối ứng dự kiến dành cho các dự án BT dừng triển khai nhưng chưa thấy có thông tin rà quỹ đất đối ứng của dự án BT đã triển khai trước đó.

“BT là hình thức đã được dừng lại do những bất cập từ loại hình này như chênh lệch địa tô,… Chúng ta cũng biết, quỹ đất Hà Nội ngày càng cạn kiệt nhưng mặt khác vẫn có những khu vực dự án nằm đắp chiếu, không tiếp tục phát triển. Bởi vậy, dẫn đến hệ quả, nguồn cung bất động sản vẫn thiếu, mà nhu cầu mua nhà vẫn cao, giá nhà tăng lên nhưng chất lượng không gian sống lại giảm xuống”, vị chuyên gia nói thêm. 

Đối với các dự án đã đổi đất lấy hạ tầng xong, ông Quảng cho rằng, doanh nghiệp phải có trách nhiệm tiếp tục phát triển các quỹ đất được đổi đó như hoàn thiện các hạ tầng trong khu đô thị theo đúng quy hoạch và lộ trình đã đề ra. “Không phải vì đổi và có được đất rồi thì không làm gì hoặc làm chậm. Đặc biệt, với chủ trương của chính quyền đô thị là dùng BT để thay đổi bộ mặt đô thị thì trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc thực hiện đúng tiến độ các dự án cũng cần phải đề cập đến. Nếu doanh nghiệp đã đổi mà thực hiện chậm tiến độ, địa phương phải căn cứ vào quy định của pháp luật, căn cứ vào tình hình phát triển của đô thị, thành phố mà tiến hành rà soát thu hồi để đấu giá lại, giao cho đơn vị khác thực hiện”, ông Quảng nói. 

Cũng theo TS.KTS. Trương Văn Quảng, hàng năm, tại Hà Nội hay các địa phương khác trên cả nước, các ban ngành liên quan đều phải thực hiện các cuộc rà soát để xem dự án đã tiến hành đến đâu, có đúng theo quy định của pháp luật không. Dù theo bất cứ hình thức nào, BT, giao trực tiếp hay đấu giá thì cũng đều tiến hành rà soát để quản lý, kiểm soát sự phát triển.

“Chúng ta cũng đã có một thời gian tranh cãi rất nhiều về chuyện đổi BT chênh lệch giá đất. Vụ việc đình đám từng được báo chí đưa ra là Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường khởi công xây dựng tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông (dài hơn 5km, tiếp nối đường Lê Văn Lương kéo dài), với tổng mức đầu tư hơn 700 tỷ đồng. Cùng năm này, Hà Nội đã bố trí hơn 197ha để nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng là khu đô thị Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội). Tại thời điểm bàn giao quỹ đất, cơ quan chức năng áp giá đất với chủ đầu tư khoảng 8,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông được hoàn thành, giá đất tại đây đã lên mức 30 - 40 triệu đồng/m2.

Chuyện chênh lệch như thế nào chúng ta có thể không bàn đến nhưng việc quỹ đất đối ứng đã xây dựng đến đâu, có vi phạm gì không cần phải được công khai, minh bạch. Giờ là lúc rà soát lại để tránh lãng phí, thất thoát đất đai, tài sản của Nhà nước. Đối với những dự án sau khi rà soát, doanh nghiệp vẫn muốn làm tiếp thì Nhà nước có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng phải có mức phạt như thế nào nếu doanh nghiệp chậm tiến độ dự án. Việc xử lý này phải thực sự kiên quyết”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Chung quy lại, theo các chuyên gia, để những khu đô thị thực sự là môi trường sống lý tưởng, không chỉ tạo ra nhà ở mà còn có môi trường cảnh quan và các dịch vụ tiện ích phục vụ người dân, việc thực hiện các dự án phải giao cho các chủ đầu tư có năng lực, kinh nghiệm trong việc hiện thực hóa được những bản vẽ đẹp thành những khu đô thị có sức sống và vì con người theo đúng lộ trình quy hoạch đã được đặt ra. Thay vì giao đất cho những doanh nghiệp “tay không bắt giặc”, chú trọng kiếm lời mà quên đi mục tiêu phát triển bền vững, tạo ra những vết thương nhức nhối, khó chữa lành trên cơ thể đô thị./.