Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều tuần này, TS. Nguyễn Bá Long, Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn (Trường Đại học Lâm nghiệp) cho rằng, phát triển bất động sản nông nghiệp là giải pháp tối ưu và là xu hướng tất yếu để đưa ngành nông nghiệp Việt Nam vươn xa. Nhưng muốn thị trường này phát triển sôi động và hiệu quả, trước mắt, cần loại bỏ những nút thắt đang cản bước doanh nghiệp trong việc tiếp cận, tích tụ đất nông nghiệp để hình thành những chuỗi sản xuất quy mô lớn.
Talkshow Thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam
Ngành nông nghiệp Việt Nam có tiềm năng rất dồi dào nhưng trên thực tế, những tiềm năng đó vẫn còn bỏ ngỏ và không được khai thác một cách hiệu quả do sản xuất manh mún, nhỏ lẻ. Nhưng chính những gam màu tối của ngành nông nghiệp lại đang hé mở những cơ hội đầu tư lớn. Bằng chứng là nhiều doanh nghiệp ở các lĩnh vực vốn không liên quan đến nông nghiệp đã và đang có những chiến lược rẽ ngang vào lĩnh vực này với sự đầu tư quy mô lớn, bài bản cùng công nghệ cao. Năm 2015, Tập đoàn Vingroup chính thức công bố gia nhập lĩnh vực nông nghiệp với thương hiệu VinEco. Chỉ sau 36 tháng, VinEco đã xây dựng và phát triển 14 nông trường quy mô và hiện đại bậc nhất, phân bổ rộng khắp trên toàn quốc.
Cuối năm 2017, Tập đoàn FLC cũng công bố thông tin về việc sẽ triển khai dự án nông nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam, với quỹ đất dự kiến vào khoảng 4.000 ha, cùng tổng vốn đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2020 ước tính lên tới 1,5 tỷ USD.
Tập đoàn GFS cũng đang có những chiến lược "lấn sân" sang nông nghiệp với sự đầu tư cả về nhân lực, vật lực, khoa học - công nghệ nhằm phát triển nông nghiệp công nghệ cao đặc sắc, hướng đến thực hiện mục tiêu đưa Việt Nam thành "vườn dược liệu của thế giới".
Sự xuất hiện của những hoạt động “lấn sân” sang nông nghiệp với việc đầu tư công nghệ cao, tạo ra chuỗi giá trị gia tăng trên quỹ đất rộng lớn đã khiến giới quan sát bắt đầu nhắc tới cụm từ “bất động sản nông nghiệp”.
NHỮNG RÀO CẢN KHIẾN DOANH NGHIỆP CHÙN BƯỚC
Theo TS. Nguyễn Bá Long, bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là đất nông nghiệp và các tài sản khác gắn liền với đất như nhà xưởng, nhà kho, nhà kính, cây lâu năm, rừng trồng…, trong đó quan trọng nhất là đất đai (đất nông nghiệp).
TS. Nguyễn Bá Long cho rằng, hiện nay, thị trường bất động sản nhà ở đang dần bão hòa, khó khăn trong việc thu hồi đất để lập dự án và đầu tư vốn lớn. Trong khi đó, nhu cầu và sự quan tâm của xã hội đối với thực phẩm sạch đang ngày một tăng cao. Nhà nước lại đang có chính sách hỗ trợ và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp với thời gian giao đất nông nghiệp lên đến 50 năm, tạo sự phát triển ổn định và bền vững hơn. Do vậy, nhiều doanh nghiệp đã nhìn thấy những cơ hội đầu tư lớn từ lĩnh vực nông nghiệp, đã đặt cược những khoản đầu tư lớn vào lĩnh vực này. Đây là xu hướng đầu tư mới, rất cần thiết và đã được hình thành nhưng chưa thực sự được quan tâm, chú trọng, do đó vẫn đang phát triển một cách dè dặt, chưa thực sự sôi động như các loại hình bất động sản khác.
“Ngoài những rủi ro khách quan như sản xuất nông nghiệp phụ thuộc vào thời tiết, khí hậu… thì đầu tư vào nông nghiệp hiện nay vẫn còn nhiều nút thắt cản bước doanh nghiệp, liên quan đến việc tích tụ đất đai. Trước đây, Nhà nước thực hiện giao đất theo nguyên tắc tốt xấu, xa gần, dẫn đến tình trạng quỹ đất sản xuất còn manh mún, nhỏ lẻ. Quỹ đất sạch không còn nhiều vì đất nông nghiệp chủ yếu đã được giao cho các hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, muốn hình thành chuỗi sản xuất quy mô lớn, doanh nghiệp phải liên kết sản xuất hoặc thuê đất của nông dân, trong khi hiểu biết của nông dân về thị trường còn hạn chế, dẫn đến tâm lý lo sợ mất đất nếu cho thuê dài hạn. Cho nên doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí khi phải đàm phán với hàng trăm hộ dân nếu muốn thuê đất làm dự án quy mô lớn.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan đến sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn đầu tư vào lĩnh vực này. Ngoài ra còn có những quy định về hạn điền cũng đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại, chưa mạnh dạn đầu tư”.
CẦN CÓ NHỮNG GIẢI PHÁP THÁO GỠ CHO DOANH NGHIỆP VÌ TƯƠNG LAI CỦA NGÀNH NÔNG NGHIỆP PHỤ THUỘC VÀO NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ LỚN
TS. Nguyễn Bá Long nhận định, một trong những gam màu tối của nông nghiệp hiện nay là người dân sản xuất nhỏ lẻ, không theo quy trình, không đạt được các tiêu chuẩn về thực phẩm: “Thực tế, người dân vẫn đang phải tự loay hoay trên chính mảnh ruộng của mình. Câu chuyện được mùa thì rớt giá vẫn đang diễn ra thường xuyên, nhiều nơi, người dân bỏ ruộng. Vì thế nếu càng nhiều doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp thì sẽ càng nhiều hơn những cơ hội về những cánh đồng quy mô lớn, sản xuất theo quy trình tiêu chuẩn của quốc tế, theo chuỗi giá trị. Từ đó sản phẩm nông nghiệp của mình mới đủ sức có thể cạnh tranh, đủ sức có thể vươn ra và cạnh tranh với thị trường quốc tế”.
Bên cạnh đó, theo ông Long, khi các doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp thì ngoài mang lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp, còn mang lại nhiều lợi ích cho việc phát triển kinh tế nông thôn, tạo cú hích để tái cơ cấu ngành nông nghiệp, giải quyết công ăn việc làm cho người dân nông thôn: “Hiện nay lao động nông thôn đang dư thừa rất nhiều nếu không giải quyết được thì sẽ kéo theo tình trạng di dân ra đô thị, gây ra nhiều bất cập. Vì thế, nếu doanh nghiệp đầu tư vào đất nông nghiệp thì sẽ kéo lực lượng lao động ấy về lại nông thôn, để họ có thể tiếp tục sống dựa vào mảnh ruộng của mình nhưng dưới một hình thức khác, hiệu quả hơn như liên kết sản xuất, cho thuê đất".
“Như vậy, muốn ngành nông nghiệp vươn xa, phải khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp với công nghệ cao và quy mô lớn. Nhưng khuyến khích thôi chưa đủ, cần phải có những giải pháp tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là trong việc tiếp cận đất đai”, TS. Nguyễn Bá Long nói thêm.
Vừa qua, ở tỉnh Hà Nam, chính quyền cấp tỉnh đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha. Tuy nhiên hình thức này cũng có bất cập vì Luật chưa quy định cho chính quyền ứng tiền ngân sách để thuê đất và cơ quan quản lý Nhà nước tham gia vào quản lý kinh tế là không phù hợp, cho nên hiện tại doanh nghiệp phải “đi đường vòng".
Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng muốn "cởi trói" được thì Quốc hội phải sửa đổi lại luật đất đai, Chính phủ và các địa phương phải có cơ chế chính sách hỗ trợ tích tụ đất đai, phải tăng hạn điền lên hoặc bỏ hạn điền đi, đồng thời bỏ điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để doanh nghiệp và những người có nhu cầu sử dụng đất ngoài địa phương có thể tiếp cận được với quyền sử dụng đất qua thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có thể đáp ứng được nhu cầu đầu tư quy mô lớn… Bên cạnh đó, nhà nước cần nghiên cứu cơ chế và mô hình tạo quỹ đất nông nghiệp “sạch” (có thể nói là ngân hàng đất nông nghiệp) để phục vụ cho thuê đất thông qua đơn vị trung gian (HTX của các xã, Trung tâm quỹ đất) hoặc để cơ quan Nhà nước đứng ra làm cầu nối để người dân yên tâm hơn, doanh nghiệp cũng thuận lợi khi làm thủ tục thuê đất, tránh phải đàm phán, thỏa thuận với từng hộ gia đình rất phức tạp và mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó Nhà nước cần có phương pháp định giá đất nông nghiệp phù hợp để đẩy giá đất lên cao và làm căn cứ tính tiền thuê đất.
"Chính quyền địa phương, nhất là cơ quan tài nguyên và môi trường cần vào cuộc để tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất nông nghiệp của các hộ nông dân. Ngoài ra cần phát triển sản xuất nông nghiệp theo chuỗi giá trị, liên kết chặt chẽ giữa các khâu thông qua các hợp đồng (thuê đất, bao tiêu sản phẩm...) để đảm bảo tính bền vững và hiệu quả”, TS. Nguyễn Bá Long nêu quan điểm.
TS. Nguyễn Bá Long cũng cho rằng, kiến tạo và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là hướng đi tất yếu để phát huy những tiềm năng và giá trị của ngành nông nghiệp Việt. Muốn như vậy, Nhà nước, chính quyền địa phương và cả người nông dân phải có sự đồng thuận, đồng hành cùng doanh nghiệp.
“Hiện nay giải quyết công ăn việc làm, xóa đói giảm nghèo cũng là trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp lớn. Vì thế những doanh nghiệp lớn đã thành công trong các lĩnh vực bất động sản nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng hiện nay có thể quay về đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp để có thể giúp phát triển kinh tế xã hội địa phương, nâng cao đời sống xóa đói giảm nghèo. Tôi cho rằng đây là trách nhiệm rất cao quý, lớn lao của các doanh nghiệp. Để giúp cho tốc độ và thị trường nông nghiệp phát triển mạnh hơn nữa thì rõ ràng các doanh nghiệp và các chính quyền địa phương phải chung tay và người dân cũng phải hiểu hơn chủ trương này, tham gia đồng hành cùng doanh nghiệp. Rất nhiều người dân khi thấy doanh nghiệp về thuê đất, họ rất thờ ơ họ lãnh đạm thậm chí là họ e ngại. Chính quyền nên tuyên truyền để người dân có thể hiểu việc doanh nghiệp tham gia đầu tư là đang giúp đỡ chính người nông dân”.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh, nếu có những quyết sách giải quyết được các vấn đề tồn đọng nói trên, bất động sản nông nghiệp sẽ là một thị trường tiềm năng và đầy triển vọng mà các nhà đầu tư có thể đặt cược.
Thiết kế: Đức Anh
