Lời tòa soạn:
Tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết và tác động qua lại lẫn nhau. Tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển, trong khi sự ổn định và tăng trưởng của thị trường bất động sản lại ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Trước hết, tín dụng ngân hàng đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, bao gồm nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và cá nhân có nhu cầu mua nhà. Các ngân hàng thường cung cấp các khoản vay dài hạn với lãi suất phù hợp để hỗ trợ các dự án bất động sản, từ phát triển khu đô thị, chung cư đến nhà ở cá nhân. Khi dòng vốn tín dụng dồi dào, thị trường bất động sản có điều kiện thuận lợi để mở rộng và phát triển. Ngược lại, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, thị trường bất động sản có thể gặp khó khăn do thiếu nguồn tài chính để triển khai các dự án.
Tuy nhiên, nếu tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản tăng trưởng quá nóng, có thể dẫn đến bong bóng tài sản, khiến giá nhà đất tăng cao bất thường so với giá trị thực. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn tiềm ẩn rủi ro hệ thống khi nợ xấu tăng cao. Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới, như khủng hoảng tài chính năm 2008, là minh chứng điển hình về tác động tiêu cực của việc tín dụng ngân hàng đổ quá nhiều vào thị trường bất động sản mà không có sự kiểm soát chặt chẽ.
Mặt khác, thị trường bất động sản cũng có tác động ngược trở lại đối với hệ thống ngân hàng. Khi thị trường phát triển ổn định, giá trị tài sản thế chấp tăng lên, giúp ngân hàng giảm rủi ro tín dụng và mở rộng hoạt động cho vay. Nhưng khi thị trường suy giảm, giá bất động sản lao dốc, các khoản vay thế chấp có thể trở thành nợ xấu, ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu và hiểu rõ mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản là rất quan trọng để đưa ra các chính sách điều tiết hợp lý để cân bằng lợi ích và hạn chế rủi ro trong lĩnh vực này.
Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát và đánh giá tài liệu kết hợp nhận định của các chuyên gia, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại: Cơ hội, hệ lụy và giải pháp. Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
So với các ngân hàng cùng quy mô, KienlongBank đang trở thành "ngôi sao sáng" trong cuộc đua tăng tín dụng bất động sản. Không những có tốc độ tăng trưởng vượt trội, tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của KienlongBank cũng cao gấp nhiều lần. Trước đó, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng đã có cảnh báo rủi ro về tỷ lệ sở hữu cổ phần của các nhóm cổ đông tại KienlongBank, đồng thời chỉ ra ngân hàng này có mức độ tập trung tín dụng cao vào các khách hàng lớn, việc cấp tín dụng có một số vi phạm…
Dư nợ tín dụng bất động sản tăng 315%, cao bậc nhất hệ thống ngân hàng
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối 2024 ước đạt 3,2 triệu tỷ đồng (chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế); cho vay bất động sản tăng khoảng 12%, trong đó cho vay kinh doanh bất động sản tăng 18%, cho vay nhà ở chỉ tăng khoảng 6,5%. Theo khảo sát của Reatimes, trong năm 2024, có một số ngân hàng có tốc độ tăng tín dụng bất động sản cao hơn mức bình quân của hệ thống ngân hàng.
Quý IV/2024, Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank; UpCOM: KLB) ghi nhận những kết quả kinh doanh tích cực. Theo số liệu từ Báo cáo tài chính (BCTC)[1] hợp nhất, KienlongBank kinh doanh tăng trưởng ấn tượng, lợi nhuận trước thuế lần đầu tiên vượt mốc 1.100 tỷ đồng, hoàn thành 139% kế hoạch toàn năm đã được đề ra. Xét về tốc độ tăng trưởng, KienlongBank dẫn đầu với tỷ lệ tăng trưởng 56,6% cao nhất toàn ngành, thu về 3.191 tỷ đồng thu nhập lãi thuần trong năm 2024.
Không chỉ vượt kế hoạch lợi nhuận, bức tranh tài chính tại KienlongBank ghi nhận những tín hiệu tích cực với sự tăng trưởng vượt bậc. Tính đến hết quý IV/2024, tổng tài sản của KienlongBank đạt 92.176 tỷ đồng, tăng 5.204 tỷ đồng (tương đương 6%) so với cùng kỳ năm trước, khẳng định vị thế của ngân hàng thương mại phát triển bền vững. Tổng huy động vốn đạt 82.906 tỷ đồng, tăng 6.963 tỷ đồng (tương đương 9,2%); dư nợ tín dụng đạt 61.431 tỷ đồng, tăng 8.852 tỷ đồng (tương đương 16,8%) so với năm liền kề - ghi nhận hệ số tăng trưởng tín dụng cao hơn tỷ lệ bình quân của toàn ngành Ngân hàng.
Về chất lượng tài sản, tính đến 31/12/2024, KienlongBank ghi nhận tỷ lệ nợ xấu ở mức 1.91%.
Xét về tốc độ tăng trưởng dư nợ, KienlongBank [2] ghi nhận mức tăng dự nợ tín dụng bất động sản tới gần 315% so với cuối năm 2023 (gấp hơn 4 lần), đưa dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản từ 2.195 tỷ lên hơn 9.108 tỷ đồng, chiếm gần 15% tổng dư nợ cho vay.
Đáng chú ý là, so với các ngân hàng tương đương về quy mô, không những tốc độ tăng trưởng cao hơn gấp nhiều lần, tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của KienlongBank cũng cao gấp nhiều lần.
Trao đổi với Reatimes, một chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng, tăng trưởng tín dụng bất động sản toàn hệ thống khoảng 12% là một con số ở mức độ trung bình, nhưng đáng lo ngại là phần lớn tăng trưởng đến từ cho vay kinh doanh bất động sản (18%), trong khi cho vay nhà ở chỉ tăng 6,5%. Điều này cho thấy tín dụng chủ yếu đổ vào hoạt động đầu tư thay vì phục vụ nhu cầu thực. Với dư nợ tín dụng bất động sản ở mức cao, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, rủi ro lan tỏa đến hệ thống tài chính là rất lớn.
Trường hợp của KienlongBank, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản 315% là mức đột biến và rất khác thường so với toàn ngành. Điều này đặt ra câu hỏi về chiến lược quản lý rủi ro của ngân hàng. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm gần 15% tổng dư nợ, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn ngành (thường trên dưới 10%). Nếu thị trường bất động sản suy giảm, ngân hàng này sẽ chịu áp lực lớn về xử lý nợ xấu. Hiện tại, một số ngân hàng có thể đang tận dụng sự phục hồi của thị trường để đẩy mạnh tín dụng, nhưng nếu chu kỳ bất động sản đảo chiều, họ sẽ gặp khó khăn trong xử lý nợ xấu.
“Sự tăng trưởng tín dụng bất động sản mạnh mẽ trong năm 2024, đặc biệt tại KienlongBank, cho thấy dấu hiệu rủi ro tiềm ẩn nếu không được kiểm soát chặt chẽ. Việc ngân hàng tập trung quá nhiều vốn vào bất động sản có thể mang lại lợi nhuận ngắn hạn nhưng dễ dẫn đến mất cân đối tài chính và nguy cơ nợ xấu gia tăng nếu thị trường biến động. Do đó, cần theo dõi sát xu hướng này để đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế”, chuyên gia đánh giá.
Nhiều hạn chế, vi phạm của KienlongBank
Cục Thanh tra, giám sát ngân hàng 1 (Cục 1) Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (thuộc Ngân hàng Nhà nước) vừa ban hành thông báo kết luận thanh tra Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank) vào ngày 24/1/2025.
Theo kết luận thanh tra, hoạt động kinh doanh của KienlongBank đã đạt được một số kết quả tích cực như: tỷ lệ nợ xấu duy trì ở mức thấp, kết quả hoạt động kinh doanh tăng trưởng so với những năm trước…
Tuy nhiên, Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng cũng đã chỉ ra nhiều hạn chế, vi phạm của KienlongBank.
Trong đó, về ban hành quy định nội bộ, kết quả thanh tra cho thấy có tồn tại về quy định chấm điểm tín dụng, xếp hạng khách hàng, một số rủi ro trong việc ban hành các quy định nội bộ về hoạt động cấp tín dụng đối với khách hàng của KienlongBank.
Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng chỉ ra nhiều hạn chế, vi phạm của KienlongBank.
Về tỷ lệ sở hữu cổ phần, mua bán nhận chuyển nhượng cổ phần của cổ đông Kienlong Bank, kết quả thanh tra chưa phát hiện cổ đông, cổ đông và người có liên quan theo quy định pháp luật vượt tỷ lệ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Tuy vậy, kết quả thanh tra đã đưa ra cảnh báo rủi ro về tỷ lệ sở hữu cổ phần của các nhóm cổ đông, các cổ đông trong nhóm không thuộc đối tượng cổ đông và người có liên quan theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng, tuy nhiên có từng có mối quan hệ về lợi ích và quan hệ kinh tế.
Đáng nói, kết quả kiểm tra chọn mẫu nguồn gốc số tiền mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của các cổ đông được chọn mẫu, Thanh tra cũng đã có cảnh báo rủi ro về nguồn vốn được các cổ đông dùng để mua, nhận chuyển nhượng cổ phần KienlongBank thực hiện qua hình thức nộp tiền mặt.
Về hoạt động cấp tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, kết quả kiểm tra cho thấy ngân hàng có mức độ tập trung tín dụng cao, việc cấp tín dụng đối với các khách hàng có một số vi phạm, tồn tại về điều kiện cấp tín dụng, thẩm định và xét duyệt cấp tín dụng; về thời hạn vay vốn; về kiểm tra, giám sát vốn vay; về tài sản bảo đảm; về thực hiện quy trình phê duyệt khoản vay, khách hàng không đáp ứng quy định nội bộ về điều kiện phát hành UPAS L/C...
KienlongBank chưa chấp hành đúng quy định về thời hạn báo cáo theo quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền, phòng, chống tài trợ khủng bố đối với một số giao dịch tiền điện tử lớn.
Việc cho vay ngoài địa bàn/chuyển đổi chi nhánh quản lý tại các địa bàn khác nhau tiềm ẩn nhiều rủi ro và không hiệu quả trong việc quản lý đối với khách hàng.
Kết luận thanh tra cũng đã đưa ra một số cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay, đầu tư trái phiếu, phát hành UPAS L/C đối với các khách hàng.
Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng cũng cho biết, công tác chỉ đạo, điều hành, giám sát, kiểm toán nội bộ của KienlongBank còn chưa kịp thời phát hiện, đánh giá được đầy đủ các vấn đề vi phạm, tồn tại, rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng như đã nêu tại phần kết quả thanh tra, kiểm tra, từ đó có các biện pháp xử lý quyết liệt, phù hợp, quản lý rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng.
Ban hành 2 quyết định xử phạt
Về nguyên nhân các vi phạm trên, kết luận thanh tra cho rằng bên cạnh những nguyên nhân khách quan, còn một số nguyên nhân chủ quan như:
Công tác chỉ đạo, điều hành, giám sát, kiểm toán nội bộ của Hội đồng quản trị, Ban Điều hành, Ban Kiểm soát KienlongBank còn một số tồn tại như tại phần kết quả thanh tra. Công tác thẩm định phê duyệt cấp tín dụng, kiểm tra, giám sát vốn vay đối với một số khách hàng còn một số vi phạm, tồn tại, chưa hiệu quả, tuân thủ quy định pháp luật và bảo đảm kiểm soát rủi ro hoạt động cấp tín dụng.
Một số cá nhân và bộ phận nghiệp vụ tại các đơn vị chi nhánh KienlongBank chưa nghiêm túc tuân thủ các quy định của pháp luật, của Ngân hàng Nhà nước và quy định nội bộ của KienlongBank.
Bên cạnh đó, một số khách hàng vay vốn không tuân thủ và thực hiện đúng các quy định của pháp luật và của Ngân hàng Nhà nước trong quan hệ vay vốn với Ngân hàng.
Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng cho rằng, Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát, Ban Điều hành KienlongBank, lãnh đạo các đơn vị, phòng ban, chi nhánh KienlongBank (qua từng thời kỳ) sẽ phải chịu trách nhiệm chung về quản trị, điều hành, quản lý, kiểm tra, kiểm soát còn để xảy ra các vi phạm, tồn tại nêu tại Kết luận thanh tra.
Các cá nhân có liên quan trực tiếp đến các vi phạm, tồn tại đã nêu tại Kết luận thanh tra chịu trách nhiệm trong việc tham mưu, quyết định, theo dõi, quản lý, kiểm tra liên quan đến từng trường hợp vi phạm, tồn tại.
Sau thanh tra, Cục 1 đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ ngân hàng đối với KienlongBank về 2 hành vi vi phạm hành chính. Vi phạm thứ nhất là cấp tín dụng đối với tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện theo quy định pháp luật (đến ngày 5/12/2024, toàn bộ các khách hàng có vi phạm đã tất toán khoản vay tại KienlongBank).
Và hành vi vi phạm thứ hai là không báo cáo đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền, phòng, chống tài trợ khủng bố (KienlongBank đã khắc phục gửi báo cáo đầy đủ, chính xác đối với các giao dịch này).
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin trong các nghiên cứu sau!
