Kinh nghiệm khi chọn mua chung cư để không... "vỡ mộng"

Suốt thời gian qua, hiện tượng mâu thuẫn giữa người dân và CĐT tại các chung cư đang là một trong những vấn đề nóng của thị trường bất động sản. Tình trạng người dân tập trung, căng băng rôn phản đối, lên án CĐT diễn ra ở mức "báo động" khi mâu thuẫn nảy sinh ngày càng nhiều. Theo khảo sát của phóng viên, phần lớn lý do là bởi CĐT chỉ "vẽ" ra các tiện ích còn không quan tâm thực tế sau đó khi khách hàng về ở sẽ ra sao, phải "mòn mỏi" chạy theo đòi quyền lợi như thế nào?

Chính điều này đã khiến các cư dân tương lai cẩn trọng hơn trong việc giao dịch và mua bán chung cư. Thế nhưng, để chọn mua một căn hộ tốt không phải chuyện dễ dàng bởi ngày càng nhiều chủ đầu tư dùng lý thuyết để quảng cáo cho những căn nhà chỉ có "trên giấy". Những kinh nghiệm dưới đây sẽ giúp người mua lựa chọn được nơi an cư đúng đắn và phù hợp nhất.

1. Xác định vị trí chung cư

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, yếu tố quan trọng nhất của một bất động sản đó chính là “vị trí, vị trí và vị trí". Không phải ngẫu nhiên mà "vị trí" lại được giới chuyên môn nhắc đến nhiều như là một trong những kinh nghiệm quan trọng nhất khi mua/đầu tư cho bất động sản. 

Căn hộ chung cư có vị trí tốt khi nó đảm bảo thuận tiện cho nhu cầu cơ bản của bạn và gia đình (đi lại, sinh hoạt, làm việc…). Không dễ để tìm một dự án khu chung cư có vị trí thuận lợi với giá "mềm", bởi phân khúc căn hộ dưới 1 tỷ đồng thường nằm ở khá xa trung tâm thành phố.

Những vị trí đẹp ở khu vực trung tâm thường được các chủ đầu tư (CĐT) xây dựng các dự án căn hộ cao cấp và mức giá của các dự án này thường khá cao. Các khu vực cận/ven nội đô mức giá sẽ ở tầm trung, phù hợp với số đông đối tượng khách hàng.

Tuy nhiên, khoảng cách không phải là tất cả. Nếu dự án ở vùng ngoại ô nhưng cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, thiết kế đẹp thì cũng vẫn có thể là một sự lựa chọn phù hợp cho nhiều người. Vì vậy, cân đối tài chính và nhu cầu để lựa chọn một căn hộ phù hợp là điều cần thiết.

Ngoài ra, cũng nên xem xét vị trí gần các tiện ích như chợ, trường học, nơi làm việc…; quan sát lượng giao thông quanh khu chung cư, nhất là vào các giờ cao điểm tránh gặp phải phiền toái, khó khăn trong vấn đề di chuyển sau này.

2. Tìm hiểu tính pháp lý

Hồ sơ pháp lý dự án chung cư là tập hợp các giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án, thi công xây dựng dự án của chủ đầu tư và giao dịch mua bán với khách hàng theo quy định của pháp luật.

Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, bạn cần tìm hiểu rõ lai lịch của khu đất, xem dự án đó có đang thế chấp hay không. Nếu dự án đang thế chấp mà bạn quyết định ký kết hợp đồng mua bán thì phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ đã giải chấp đối với căn hộ của mình.

Ngoài hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán. Các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng, dễ hiểu, có thỏa thuận về các phụ phí dịch vụ, tiến độ thanh toán, thẩm quyền của các bên…

Để kiểm tra tính pháp lý của một dự án khách hàng cần quan tâm đến những điểm nào ?

Đối với những dự án đang xây dựng, chủ đầu tư sẽ bán cho người mua nhà và thu tiền theo tiến độ xây dựng của dự án. Những dự án như vậy, luật hiện hành có quy định cụ thể điều kiện để chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như sau:

♦ Điểm D, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.

♦ Theo Điều 39, Luật Nhà ở 2005, hình thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

♦ Điểm b, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước 15 ngày.

♦ Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.

♦ Theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Như vậy, khi chọn mua một căn hộ chung cư trong một dự án đang được xây dựng , bạn cần lưu ý kiểm tra xem các dự án này đã đầy đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn/hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không theo các quy định trên.

3. Lựa chọn chủ đầu tư uy tín

Nắm bắt nhu cầu về nhà ở, tâm lý nóng vội của người dân, trong đó có không ít người muốn “lướt sóng, đầu cơ”, không ít CĐT đã tung ra nhiều dự án với lời quảng cáo hấp dẫn nên nhiều khách hàng vội vàng tin theo quảng cáo, ký hợp đồng và bỏ ra số tiền không nhỏ để mua nhà tại các dự án mà không biết những bản hợp đồng này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Với hầu hết dự án mua bán nhà theo dạng đầu tư, góp vốn như hiện nay, CĐT đều là bên công bố mẫu hợp đồng mua bán nhà. Nội dung chính của hợp đồng đều được CĐT soạn thảo sẵn theo hướng có lợi cho mình, hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ bồi thường. Về phía khách hàng chỉ có thể được đọc, nếu đồng ý thì ký. Rất hiếm trường hợp CĐT chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, nếu có cũng chỉ là những phần không quan trọng.

Phần lớn trong các hợp đồng mua bán nhà, các quy định liên quan đến bên mua thường rất chặt chẽ trong khi trách nhiệm của bên bán lại rất chung chung. Ví dụ như có trường hợp đến thời hạn nộp tiền, khách hàng chỉ cần chậm vài ngày sẽ bị phạt, thậm chí, bên bán có quyền hủy hợp đồng, bên mua phải bồi thường từ 10 - 15% số tiền đã đóng. Trong khi đó, CĐT thi công chậm tiến độ thì viện muôn vàn lý do để trốn tránh trách nhiệm, bên mua có quyền hủy hợp đồng nhưng chỉ được nhận lại đúng số tiền đã đóng...

Cũng theo các chuyên gia về bất động sản, khi đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu kỹ xem chủ đầu tư dự án là ai, lịch sử kinh doanh của họ như thế nào, quá trình xây dựng và các dự án trước đó ra sao?

"Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng nên xem xét thật kỹ các quy định, từng câu chữ trong hợp đồng. Hợp đồng phải rõ ràng, rành mạch, nhất là về các vấn đề đang gây tranh cãi hiện nay như sở hữu chung, riêng, thời gian giao nhà, các khoản phạt, bồi thường chậm giao nhà bao gồm cả thời gian gia hạn hay chất lượng công trình… Nếu khách hàng không có kinh nghiệm thì tốt nhất nên nhờ luật sư xem hợp đồng, tư vấn trước khi quyết định” - một chuyên gia bất động sản khuyến cáo.

4. Tiện ích dự án, tiện ích ngoại khu

Một nhà chung cư cao tầng thông thường sẽ có những tiện ích sau đây: Nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên, dịch vụ ăn uống, mua sắm, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp... và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt khác. Các dịch vụ này giúp mang lại tiện nghi cho cuộc sống cư dân và làm tăng giá trị cho dự án.

Với các dự án nhà ở thu nhập thấp thì ngoài khu vực ở, các cư dân cũng được hưởng hệ thống tiện ích hạ tầng xã hội được đầu tư đồng bộ từ trường mầm non, nhà trẻ, khu thể thao, cây xanh cảnh quan, bãi đỗ xe đến các dịch vụ an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ.

Khách hàng cần xem xét kỹ thực tế các tiện ích dự án, tránh "vỡ mộng"

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơ bản trong khu chung cư bao gồm: Đường, hè, sân vườn, cấp thoát nước, điện chiếu sáng… Toàn bộ hệ thống này cần được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh vì đây là yêu cầu tối thiểu với bất kỳ dự án chung cư nào. 

Mật độ căn hộ cũng là yếu tố cần lưu tâm khi khách hàng xem xét mua một căn hộ chung cư. Mật độ phù hợp và phổ biến hiện nay là 8 căn hộ/sàn. Nếu lớn hơn con số này tức là số lượng dân cư ở mức dày, dễ dẫn tới tình trạng xếp hàng chờ đợi khi sử dụng các tiện ích chung, gây quá tải cho việc vận hành các dịch vụ kỹ thuật.

Về hạ tầng kỹ thuật bên ngoài, yếu tố về đường giao thông là quan trọng nhất. Những dự án có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện thường có giá cao hơn và thanh khoản tốt hơn so với các dự án khác. 

5. Chọn căn, chọn tầng, chọn hướng

Khi lựa chọn căn hộ, người mua cần tham khảo và yêu cầu tư vấn trả lời được những câu hỏi như sau: Căn hộ có mấy phòng ngủ, phòng vệ sinh, có bao nhiều cửa sổ, có ban công không, bàn giao thô hay hoàn thiện cơ bản, nội thất cơ bản gồm những gì có sàn gỗ, tủ bếp hay thiết bị vệ sinh chưa? Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có đầy đủ và hợp lý không? Trong căn hộ có những thiết bị gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không? Đường điện, nước có đúng tiêu chuẩn không? Mỗi tòa có bao nhiêu thang máy, số căn hộ/thang máy là bao nhiêu? Thang bộ thoát hiểm năm ở đâu có bao nhiêu cái? Hành lang bên ngoài có rộng không? 

Bên cạnh đó, về mặt phong thủy, người mua nhà nên tránh các căn hộ chung cư có phòng bị bịt kín (không có cửa sổ hướng ra ngoài, thiếu thông thoáng), căn hộ gần chỗ đổ rác (có thể mất vệ sinh), gần thang máy (thường xuyên có người qua lại, đông đúc và ồn ào)…

Xét theo những điều kiêng kỵ trong phong thủy, người mua nên tránh những căn chung cư có hình dạng méo mó, vừa khó bài trí gọn gàng vừa không tốt cho tài lộc. Về hướng nhà, bạn nên chọn căn hộ có mặt quay về hướng Nam hoặc Đông Nam để đón được gió mát và ánh sáng ổn định hơn.

Phong thủy khi mua nhà chung cư sẽ tạo một không gian phù hợp với gia chủ. Nó sẽ mang đến những điều may mắn, đảm bảo sự hài hòa giữa công năng và thẩm mỹ kiến trúc trong phong thủy.