Kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh từ thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai

Làm rõ sự cần thiết phải sửa đổi ba luật này, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh, Chính phủ không chỉ thể chế hóa đầy đủ các định hướng mới của Trung ương mà còn đề xuất những cơ chế, chính sách nhằm kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh từ thực tiễn, khơi thông nguồn lực đất đai.

Định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch

Phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng khẳng định, đây là ba dự án luật quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân. Do đó, Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến nhân dân nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, mâu thuẫn và có tính khả thi cao khi triển khai trong thực tiễn.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng nêu rõ, một trong những nội dung quan trọng nhất là quy định về phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dự thảo luật có sự thay đổi đáng kể về cách phân loại đất theo hướng không quy định quá chi tiết, phân chia thành ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Thủ tướng cho biết, cùng với việc sửa đổi ba luật này, Chính phủ đang chỉ đạo khẩn trương sửa đổi Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn để tiến tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trên phạm vi một đơn vị hành chính. Theo đó, đối với lĩnh vực đất đai, chỉ còn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh. Ở cấp tỉnh, sẽ không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập mà thể hiện nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh - đơn giản hóa rất nhiều để tránh phát sinh trong thực tiễn. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa và lồng ghép vào các quy hoạch. “Đây là nội dung rất mới, thể chế hóa quan điểm của Trung ương về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại dự thảo luật”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Thủ tướng cho biết, quán triệt tinh thần các nghị quyết của Trung ương, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rõ các trường hợp phải thực hiện đấu giá, đấu thầu và các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu, tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ để các địa phương triển khai thực hiện.

Đối với chính sách tài chính đất đai và giá đất, Thủ tướng cho biết, dự thảo luật tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất, nhưng chuyển sang cơ chế xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể và sử dụng tổ chức tư vấn xác định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024. Theo Thủ tướng, tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW được thể chế hóa trong dự thảo luật là việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục, dựa trên dữ liệu đất đai và các dữ liệu chuyên ngành có liên quan, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Dự thảo luật quy định các nguyên tắc chung, còn nội dung chi tiết sẽ được cụ thể hóa tại các văn bản dưới luật. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành, nhằm đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất, rút ngắn thời gian triển khai các dự án. Thủ tướng cho rằng, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu các góp ý nhưng không nên quy định quá cứng các tiêu chí xác định giá đất trong luật, dẫn đến khó khăn khi cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn…

Một nội dung quan trọng khác là đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai. Dự thảo luật quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước, làm cơ sở tham chiếu cho các mã định danh trong cơ sở dữ liệu quốc gia và có giá trị sử dụng chính thức. Khi dữ liệu đất đai được hoàn thiện theo yêu cầu “đúng, đủ, sạch, sống”, việc giải quyết thủ tục hành chính cho người dân sẽ đơn giản, thuận lợi hơn. Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại thành phần hồ sơ đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai được công bố.

Thủ tướng cho biết, Chính phủ đã chỉ đạo rà soát, thống nhất quy định về mã định danh giữa dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tránh mâu thuẫn, chồng chéo trong quá trình triển khai. Chỉ khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện mới có thể kết nối đồng bộ với hệ thống thông tin về kinh doanh bất động sản và dữ liệu định danh công dân. Đây cũng là một trong những cơ sở để Chính phủ đề xuất thời điểm có hiệu lực của luật từ ngày 1/1/2028, phù hợp với tiến trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng cho biết, tinh thần xuyên suốt trong sửa đổi luật là trước hết phải đáp ứng nhu cầu có chỗ ở của người dân, gắn với mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội. Hiện nay, cơ cấu nhà ở còn thiên về sở hữu, các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, khiến chính sách hỗ trợ chưa “trúng”, chưa “đúng” vào đối tượng cần ưu tiên. Vì vậy, dự thảo luật phân định rõ 4 nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường, còn các nhóm nhà ở khác có cơ chế chính sách, ưu đãi và phương thức quản lý phù hợp với từng đối tượng.

Đối với nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất luật hóa những cơ chế, chính sách đặc thù đã được thực tiễn kiểm chứng nhằm tạo sự ổn định, lâu dài cho chính sách phát triển nhà ở xã hội; tăng cường các biện pháp ngăn ngừa trục lợi. Vì vậy, dự thảo luật đề xuất quy định sau thời hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Đồng thời, cần tăng cường kiểm soát điều kiện chuyển nhượng, xác nhận đối tượng và trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương, bảo đảm nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng chính sách...

Tháo gỡ đúng những điểm nghẽn của thực tiễn

Cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, việc sửa đổi Luật nhằm tháo gỡ khối lượng lớn dự án đình trệ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số. Theo đó, cần cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành, với điều kiện có năng lực tài chính rõ ràng, cam kết hoàn thành nghĩa vụ trong thời hạn cụ thể, có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm.

Cho rằng, việc phân cấp triệt để cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án như dự thảo Luật là đúng hướng, song Chủ tịch Quốc hội lưu ý, cần quy định rõ tiêu chí đủ năng lực của bên nhận chuyển nhượng và trách nhiệm giám sát để tránh bị lợi dụng; bổ sung cơ chế xử lý nhanh đối với những dự án mà chủ đầu tư bỏ dở hoặc không muốn tiếp tục triển khai, bảo vệ quyền lợi của người đã mua nhà, đặt cọc.

Đánh giá cơ chế đảm bảo khoản tiền 5% giá trị còn lại bằng tài sản phong tỏa như dự thảo Luật là cần thiết nhưng Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải quy định rõ thời điểm chuyển tiền, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm của ngân hàng trong quản lý khoản tiền và phương án xử lý khi chủ đầu tư vi phạm. Chủ tịch Quốc hội nêu rõ, cần ngăn chặn triệt để các hình thức thu tiền đặt cọc, thỏa thuận đặt chỗ trước khi dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, phải làm rõ việc người mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, tránh đẩy rủi ro sang người mua nhà. Thực tế thời gian qua cho thấy tình trạng này đã xảy ra tại nhiều dự án.

Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh, việc cắt giảm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính là đúng hướng nhưng cần kiểm soát chất lượng; đồng thời kiểm soát hợp đồng kinh doanh bất động sản và trách nhiệm công khai thông tin.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Kinh doanh bất động sản phải bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đồng thời rà soát kỹ phạm vi điều chỉnh, phạm vi áp dụng để tránh chồng chéo. Đối với việc đưa bất động sản vào kinh doanh trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cần dẫn chiếu thống nhất với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), tránh trùng lặp quy định.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định theo hướng, tháo gỡ đúng những điểm nghẽn của thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, khả thi và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Bảo đảm quyền lợi người dân

Góp ý vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (Hà Tĩnh) bày tỏ đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, việc dự thảo không quy định cụ thể các phương pháp định giá đất mà chủ yếu xác lập nguyên tắc và hệ số điều chỉnh giá đất, là chưa đầy đủ. Theo đại biểu, quy định phương pháp định giá đất trong luật sẽ tạo cơ sở pháp lý minh bạch, thống nhất, bảo đảm công bằng trong quản lý tài chính đất đai, hạn chế tình trạng định giá tùy tiện, cảm tính hoặc gây thất thoát ngân sách nhà nước; đồng thời giúp cơ quan chức năng có căn cứ pháp lý trong thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị luật xác định những phương pháp định giá cơ bản như so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất; giao Chính phủ quy định chi tiết việc áp dụng trong từng thời kỳ. Bên cạnh đó, cần bổ sung cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương đối với việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất tại các địa phương.

Liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị bổ sung các quy định ràng buộc cụ thể để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Trong đó, cần xác định thời hạn tối đa để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi trả tiền bồi thường; quy định rõ điều kiện tối thiểu về nơi tạm cư, thời hạn bố trí tạm cư và trách nhiệm bảo đảm kinh phí, tránh ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng dự thảo cần làm rõ các khái niệm “không sử dụng đất”, “chậm sử dụng đất”, “đất chưa đưa vào sử dụng” và “đất đang sử dụng” để tránh cách hiểu, áp dụng khác nhau trong thực tiễn. Đặc biệt, đối với những dự án có nhiều hạng mục, phân kỳ đầu tư hoặc triển khai trên nhiều phần diện tích, cần xác định rõ căn cứ xử lý khi chỉ một phần diện tích đất chậm được đưa vào sử dụng. Việc xử lý phải phù hợp với tiến độ, quy mô, tính chất và điều kiện thực hiện dự án; phân biệt giữa vi phạm nghĩa vụ đưa đất vào sử dụng với trường hợp dự án đang triển khai nhưng chưa hoàn thành toàn bộ hạng mục đầu tư.

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa cơ chế xử lý vi phạm tiến độ sử dụng đất và quy định xử lý đất khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, tránh tình trạng lợi dụng các quy định để kéo dài thời gian xử lý, gây lãng phí nguồn lực đất đai.